1、土地一二級開發概述及運轉流程一、概念 一級開發：土地拆遷平整，弄成三通一平，但要轉二級市場要通過國 土系統 二級開發：通過土地招拍掛獲取土地 一二級聯動：開發商把土地拆遷平整后，自己通過土地市場招拍掛拿 地，一級開發與二級開發一起做完。一二級聯動開發：一家企業先后承擔土地開發及其上物業開發兩道工序，面對土地出讓及物業租賃雙重市場的一種開發模式。在現實發展中，市國土局直屬的土儲中心難以滿足高速城市化所帶來，1幌行?訐土摳田讓的巨量土地一級開發需求，出現缺資金、確人才、缺技術等問題 二、一二級聯動優勢: 整體優勢:1、上下游資源嫁接，節省成本 2、加厚綜合利潤空間一級對二級的支撐:1、一級開發促進

2、配套成熟，優化二級物業開發環境 2、開發商的控制力顯著增強，保障二級開發用地獲取3、一級開發融得資金彌補二級物業開發投入4、一級開發商形象入市，牢固政府關系，為二級開發鋪路二級對一級的補助1、二級以標桿物業入市，支撐起區域的地價標準2、二級物業租售收入為一級開發提供穩定現金流三、風險1、人力資源：業務交叉，專業度的提升，管理者的專業能力和管理能 力2、政策限制：土地出讓受建設用地指標限制，交地時間不確定，受政 策及政府大環境影響較大3、財務風險：開發年限長，時間成本高，；征地糾紛，拆遷談判久托 不決費用高昂4、市場風險：開發初期投入資金巨大，考驗企業財務水平拿地方法：招拍掛直接摘地、在建工程收

3、購、公司股權并購、參與資 產處置法拍在建工程轉讓、公司股權轉讓、資產法拍處理這三類大多數都是原業 主因業務經營不善連帶、戰略調整、國有清退等其他因素導致轉讓。 相對于收并購二手項目，招拍掛是最高效的拿地模式，對于房企來說 開發風險也是最可控的四、 一二級聯動項目，均是直接與地方政府洽談須從3方面入手：勾 地能力、資金實力以及團隊1、勾地能力、政府是關系是基礎：就是要做到想地方所想、急地方所急。首先 就是了解城市，從政治、經濟、人口、教育、產業各方面全方位解讀， 找出城市發展的優勢和痛點；然后要了解領導班子，關注政績、產業、 稅收、扶貧等等哪些重點方向。換位思考向來是談判成功的基礎準則， 一定要

4、了解地方政府所想，然后再表達出急之所及并有應對措施。、自我優勢凸顯：找出自我的實力、特殊點（一級經驗、拆遷隊伍、 二級產品力、招商能力等等）、集團的產業布局、戰略合作單位清單 等等能用上的優勢。主要是尋找一切可以符合政府所想的內容，并且 能將對應的優勢放大或者做大的綜合能力分析、戰略合作背書：主要是產業合作單位和金融合作單位，作為勾地 的背書。一二級聯動需要源源不斷的資金支持方，以及做熟區域后的 產業引入能力。所以勾地階段、一張真實合作且較為龐大的戰略合作 背書表具備一定的說服力（或者就某一項目片區對照專項規劃具備針 對性的戰略合作伙伴）。2、資金實力、較多的啟動資金：政府主導土地一級開發，引

5、入社會資本合作的 初衷就是缺啟動資金或后續融資能力（政府要求降負債）。作為實施 主體參與一級開發，前期啟動需要的自有資金實力是硬性條件。、長周期的融資能力：一級開發不同于二級開發可以快周轉，其征 地拆遷過程中的各種不確定因素導致周期少則兩年，多可達十年之上、二級拿地的配資能力：拿地都需要自有資金，而創新的配資渠道 是二級拿地資金來源的共通點；不一樣在于資金壓力，做一二級聯動 就單個項目而言，資金和融資背書都已經投入到一級開發階段了，而 土地出讓金收支兩條線的模式又限定了開發商不得不拿出另一筆錢來 進行二級摘牌。所以，對于一二級聯動項目來說，二級拿地的配資難 度更高。除了正常拿地的那些配資方法以外，因有土地一級成本返還 的保障，可以采用直接點的辦法：比如尋找合作伙伴提供拿地資金共 同開發；也可以尋找過橋資金、以項目公司股權質押擔保；大型集團 建議向總部要周轉資金過度。3、團隊配置做一二級聯動項目最需要的就是專業團隊的保障、