1、 WORD 48/51 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc251310785第一章 總論 PAGEREF _Toc251310785 h 1HYPERLINK l _Toc251310786一、項目概況 PAGEREF _Toc251310786 h 1HYPERLINK l _Toc251310787二、業主簡介 PAGEREF _Toc251310787 h 2HYPERLINK l _Toc251310788三、報告編制依據與研究圍 PAGEREF _Toc251310788 h 2HYPERLINK l _Toc251310789四、簡要結論 PA

2、GEREF _Toc251310789 h 3HYPERLINK l _Toc251310790第二章 項目建設背景 PAGEREF _Toc251310790 h 5HYPERLINK l _Toc251310791一、酉陽縣社會經濟發展現狀 PAGEREF _Toc251310791 h 5HYPERLINK l _Toc251310792二、市酉陽全民創業園概況 PAGEREF _Toc251310792 h 7HYPERLINK l _Toc251310793三、酉陽縣“十一五” 工業規劃發展綱要 PAGEREF _Toc251310793 h 7HYPERLINK l _Toc251

3、310794四、酉陽全民創業園基礎設施建設狀況 PAGEREF _Toc251310794 h 11HYPERLINK l _Toc251310795第三章 項目建設的必要性 PAGEREF _Toc251310795 h 12HYPERLINK l _Toc251310796一、是改善園區投資環境的需要 PAGEREF _Toc251310796 h 12HYPERLINK l _Toc251310797二、是產業政策與行業、區域發展規劃的需要 PAGEREF _Toc251310797 h 12HYPERLINK l _Toc251310798三、是為中小型企業提供創業服務平臺的需要 PA

4、GEREF _Toc251310798 h 13HYPERLINK l _Toc251310799四、是全面建設小康社會，加快推進城鎮化進程的需要 PAGEREF _Toc251310799 h 14HYPERLINK l _Toc251310800第四章 建設規模與容 PAGEREF _Toc251310800 h 16HYPERLINK l _Toc251310801一、建設規模 PAGEREF _Toc251310801 h 16HYPERLINK l _Toc251310802二、建設容 PAGEREF _Toc251310802 h 16HYPERLINK l _Toc2513108

5、03第五章 建設地址與建設條件 PAGEREF _Toc251310803 h 17HYPERLINK l _Toc251310804一、項目選址 PAGEREF _Toc251310804 h 17HYPERLINK l _Toc251310805二、工程地質與自然條件 PAGEREF _Toc251310805 h 17HYPERLINK l _Toc251310806第六章 規劃方案 PAGEREF _Toc251310806 h 19HYPERLINK l _Toc251310807一、功能定位 PAGEREF _Toc251310807 h 19HYPERLINK l _Toc251

6、310808二、園區規模 PAGEREF _Toc251310808 h 19HYPERLINK l _Toc251310809三、布局結構 PAGEREF _Toc251310809 h 20HYPERLINK l _Toc251310810四、功能分區 PAGEREF _Toc251310810 h 20HYPERLINK l _Toc251310811五、土地利用 PAGEREF _Toc251310811 h 21HYPERLINK l _Toc251310812第七章 環境保護與節能 PAGEREF _Toc251310812 h 23HYPERLINK l _Toc25131081

7、3一、環境保護措施 PAGEREF _Toc251310813 h 23HYPERLINK l _Toc251310814二、節能措施 PAGEREF _Toc251310814 h 23HYPERLINK l _Toc251310815第八章 投資估算和資金籌措 PAGEREF _Toc251310815 h 25HYPERLINK l _Toc251310816一、投資估算 PAGEREF _Toc251310816 h 25HYPERLINK l _Toc251310817二、資金籌措 PAGEREF _Toc251310817 h 27HYPERLINK l _Toc251310818

8、第九章 財務評價 PAGEREF _Toc251310818 h 30HYPERLINK l _Toc251310819一、財務評價原則、依據與參數 PAGEREF _Toc251310819 h 30HYPERLINK l _Toc251310820二、營業收入、營業稅金與附加估算 PAGEREF _Toc251310820 h 30HYPERLINK l _Toc251310821三、成本費用估算 PAGEREF _Toc251310821 h 32HYPERLINK l _Toc251310822四、盈利能力分析 PAGEREF _Toc251310822 h 33HYPERLINK l

9、 _Toc251310823五、不確定性分析 PAGEREF _Toc251310823 h 34HYPERLINK l _Toc251310824六、財務評價結論 PAGEREF _Toc251310824 h 37HYPERLINK l _Toc251310825第十章 社會效益評價 PAGEREF _Toc251310825 h 43HYPERLINK l _Toc251310826第十一章 結論與建議 PAGEREF _Toc251310826 h 44HYPERLINK l _Toc251310827一、結論 PAGEREF _Toc251310827 h 44HYPERLINK l

10、 _Toc251310828二、建議 PAGEREF _Toc251310828 h 44附圖：市酉陽全民創業園（小壩組團）控制性詳細規劃第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱：市酉陽全民創業園（小壩組團）基礎設施建設項目（二）項目業主：酉陽縣融盛資產經營XX公司（三）建設地址：酉陽縣城小壩組團（四）項目性質：新建（五）建設容與規模1、道路工程本項目新建道路總長26000米以與與之配套的市政排水（雨水、污水）管網、道路路燈等附屬工程。道路主要路幅分為兩種，即城市主干道16米，城市支路12米。2、標準化廠房連片建設標準化廠房2萬平方米，采用一層鋼架結構，總占地12畝（96048平方米）。主要建設

11、容：場地平整，標準化廠房與附屬設施工程，廠間道路、供電、給排水、通訊、綠化、廠區管線、動力等配套設施建設。3、綜合辦公樓項目占地5畝（3335平方米），總建筑面積15000平方米，6層框架結構。主要建設容包括建筑工程、電力、消防、照明系統、給排水、綠化等配套設施建設。4、污水處理廠工程市酉陽全民創業園（小壩組團）污水處理廠工程近期總占地9004.5平方米（13.5畝），近期處理規模9000m3/d。處理工藝：采用水解酸化氧化溝組合工藝。主要構（建）筑物：粗格柵與進水提升泵房、細格柵與旋流沉砂池、水解酸化池、氧化溝、消毒渠、加藥間、污泥濃縮脫水機房、綜合樓（含中央控制室）、變配電室等。（七）建設

12、工期本項目建設期為12個月（2010年1月至2011年1月）。（八）項目總投資與資金籌措項目總投資20736.3萬元，采用招商引資的方式籌集。二、業主簡介酉陽縣融盛資產經營XX公司（簡稱融盛公司）是經縣人民政府批準成立的國有獨資公司，于2009年5月7日登記注冊成立，注冊資金人民幣2千萬元。三、報告編制依據與研究圍（一）報告編制依據1、市都市區城市總體規劃（2004-2020）；2、市酉陽縣國民經濟和社會發展第十一個五年計劃綱要；3、市酉陽縣國民經濟統計年鑒（2008年）與近期社會經濟發展統計公報；4、市酉陽全民創業園（小壩組團）控制性詳細規劃；5、項目業主提供的相關資料與調查資料。（二）編制

13、容與圍本項目建議書涉與的的容與圍包括：1、分析項目區現狀與存在的問題；2、研究地區經濟發展趨勢；3、結合項目區建設規劃，調查項目所在區域的地形、地質、水文條件與其特征，擬定工程方案、建設規模和技術標準；4、測算主要工程數量，估算工程投資；5、根據資金籌措和建設條件，提出工程實施方案和建設工期安排；6、進行項目的社會經濟效益評價。四、簡要結論本項目是園區建設所必須完善的基礎設施建設項目。（一）項目建設將進一步完善市酉陽全民創業園基礎設施工程，符合酉陽縣城市總體規劃（2008年-2020年）要求，有利于區域城鎮體系完善；（二）項目建設能極推動酉陽縣城市化建設，提高城市形象，促進酉陽縣社會經濟發展，

14、社會效益和間接經濟效益十分顯著；（三）本項目的地理條件優越，品牌優勢明顯，建設運營的資源條件能滿足要求，建設技術成熟；（四）項目的建設符合地區社會發展規劃，對改善市容市貌環境、提升地塊的價值、促進酉陽全民創業園招商引資工作等都有積極意義；（五）通過園區基礎設施的修建能有效增加該區域土地價值，項目投資收益較高，達到目前市場對投資收益的要求；項目具有較好的經濟社會效益，建議有關部門盡快批準實施。第二章 項目建設背景一、酉陽縣社會經濟發展現狀酉陽土家族苗族自治縣位于渝鄂湘黔四省市結合部，東鄰省龍山縣，南與秀山縣、省松桃、印江縣接壤，西與沿河縣隔江（烏江）相望，西北與水縣，正北與黔江縣、省咸豐、來鳳縣

15、相連。地理坐標為東經10818251091918。東西寬98.3公里，南北長119.7公里，幅員面積5173平方公里，是市幅員面積最大的區縣，發展空間十分廣闊。下轄14個建制鎮和25個鄉，278個行政村（含8個社區）。酉陽自治縣戶籍總人口達80.80萬人，其中農業人口72.24萬人，非農業人口8.56萬人。全縣由18個民族組成，其中土家族47.66萬人，占總人口的60%，苗族19.06萬人，占總人口的24%，還散居著蒙古族、回族、壯族、彝族、藏族、布依族、滿族、侗族、瑤族、白族、哈尼族、黎族、仡佬族、羌族、水族等15個少數民族。酉陽自治縣區位條件優越。渝懷鐵路縱貫酉陽直達東南沿海，成為西南出海

16、大通道，渝湘高速公路2009年底將建成通車，3小時可達、4小時可達，成為兩個都市圈的“郊區”。境路網密集，國道319線縱貫全境，四條出境干道與龍山、來鳳、沿河、水相通，40分鐘可達黔江舟白機場，2小時可達大興機場，與外界的連接便捷暢通。烏江航道直通長江黃金水道，隨著烏江水水電站下閘蓄水，航運能力得到成倍提高。酉陽縣2008年全年實現地區生產總值32.92億元，按現價增長19.1%，按可比價增長13%；財政收入3.74億元，增長56.4%，其中地方財政收入2.54億元，增長67.5%，均創酉陽歷史新高；全社會固定資產投資35.3億元，增長37.9%；社會消費品零售總額18.2億元，增長22.1%

17、；城鎮居民人均可支配收入8680元，增長10.2%，農民人均純收入2778元，增長18%。園區建設強力推進，招商引資碩果累累，對外開放扎實有效，城市建設如火如荼。酉陽縣2008年實現地區生產總值32.92億元，按可比價格計算，較上年增長13.0%，第一產業增加值11.43億元，增長6.0%；第二產業增加值9.79億元，增長18.2%；第三產業增加值11.70億元，增長14.9%。第一產業增加值占地區生產總值的比重為34.7%，比上年下降2.7個百分點；第二產業增加值比重為29.7%，上升2.7個百分點；第三產業增加值比重為35.6%，與上年持平。三次產業對經濟增長的貢獻率分別為14.9%、41

18、.5%、43.6%，分別拉動經濟增長1.9、5.4、5.7個百分點。酉陽作為外來產業的重要承接地之一，在國家西部大開發、市統籌城鄉發展的有利機遇下，確立了“工業強縣、林牧富縣、旅游興縣、環境立縣”四大發展戰略，正確指明了酉陽的發展方向，特別是大力實施招商引資，強力推進園區建設的舉措，促進了酉陽經濟社會有好有快的發展。二、市酉陽全民創業園概況酉陽全民創業園位于縣城北部約3公里的原小壩鄉地區，園區圍北至白水溪，南到家院子，西至喻家寨一田家灣一家灣一帶，東面跨越渝湘高速公路道口和319國道至塘灣的區域，占地面積約2.95平方公里。區有渝湘高速公路(在建)酉陽縣城出口，交通區位十分優越。酉陽全民創業園

19、現隸屬于鐘多鎮，初步意向發展規模10平方公里左右，以承載來自縣城、乃至東部地區的產業轉移，使之成為中小企業膨化發展的孵化基地，酉陽經濟發展的重要增長極。酉陽縣城小壩組團功能定位是以加工制造業為主導，集居住、商貿等功能于一體，環境優美、配套完善、宜工宜居的全民創業園，積極發展高產出、低污染或具有較高技術含量的高新技術產業，如農用機械加工業、通用機械制造業、電子電器制造業、生物制藥業等。目前，正根據控制性規劃在大力進行基礎設施建設，為企業入園創造條件。目前，已經有諾泰顏料、泰睿新型建筑材料、大千農業開發公司、市酉陽絡繹客農產品開發、酉陽縣華潤塑鋼型材廠、酉陽新持盛石等90余家企業簽約入駐，另有多家

20、企業正進行入園洽商。三、酉陽縣“十一五” 工業規劃發展綱要（一）工業發展現狀“十五”期間，該縣工業經濟得到了快速發展，從2001年至2004年，工業總產值和增加值的增幅均在兩位數以上。初步形成冶金工業支柱，并輔以藥業、水電和食品工業等產業，產業結構調整取得一定成效。2005年，全縣完成工業總產值67400萬元，較上年增長4.2%,是2000年的269.6%。14個規模以上工業企業完成工業產值38036萬元，同比增長 3.5%；完成工業增加值 =SUM(ABOVE) 13806.8萬元，同比增長3%, 是2000年的444.2%；完成銷售收入 =SUM(ABOVE) 45975.4萬元，同比增長

21、18.6%,是2000年的578.3%；實現稅金 =SUM(ABOVE) 4511.4萬元，同比增長41.1%；入庫稅金3900萬元, 是2000年的14倍；實現利潤2998.3萬元。勞動率水平為3萬元/人年。從業人員0.4萬人。（二）面臨的發展機遇和挑戰1、發展機遇一是入世機遇；二是西部大開發；三是國家對貧困地區加大財政政策轉移支付等一系列扶持政策的落實；四是渝懷鐵路、渝湘高速公路等重大項目的開工實施；五是豐富的藥材、畜牧、林業、綠色食品資源。六是招商引資和工業發展已積累了較豐富的招商引資經驗和打下了一定的工業基礎。2、主要挑戰（1）工業經濟總量小，經濟結構不合理。一是產業結構不合理。二是產

22、品結構不合理。三是缺乏主導產業支撐。四是改制任務依然繁重。五是企業規模普遍較小。六是投入不足。（2）人才缺乏。一是在人才的引進和培養上力度不夠，政策上給予的支持不足。二是留住人才難。三是人才的使用不科學。四是在人才的認識上沒有較為全面的衡量標準。（3）企業自主創新能力不強，發展后勁不足。（三）“十一五”工業發展的總體思路和目標1、總體思路全面貫徹黨的十六大、十六屆五中全會和市委二屆八次全會精神，圍繞全面建設小康社會和新型工業化發展目標，牢固樹立以人為本、全面協調可持續的科學發展觀，堅持以企業為主體、項目為支撐、深化改革和擴大開放為動力，以招商引資為著力點，以工業投資為拉動經濟增長的主要形式，以

23、藥、礦、紙、電、特為發展骨架，初步應用高新技術和先進實用技術改造提升傳統產業，大力發展新興工業和特色工業，推動產業結構調整；著力推進科技創新和體制創新，增強企業自主創新能力，切實轉變經濟增長方式；調整工業生產力空間布局，實現重點區域、重點領域和重點產業的有機結合和協調發展；大力發展循環經濟，構建節約型社會和和諧社會，走出一條低能耗、高產出、少污染的新型工業化道路，加快酉陽工業化進程。2、發展目標經過“十一五”的發展，使酉陽工業整體素質明顯提高，市場競爭力和可持續發展能力顯著增強，所有制結構改善；組織結構優化，形成一批擁有著名品牌和自主知識產權核心能力強的企業集團；促進中小企業向“專、精、特、新

24、”的方向發展；實現節約資源、構建和諧社會與工業發展的有機結合。（四）發展措施1、調整工業經濟部結構一是調整所有制結構，繼續加大企業改革力度。二是進行工業布局結構調整。三調整產品結構，汰落后產品，實現工業產品的上檔、升級。2、包裝儲備項目，著力招商引資（1）項目包裝儲備。（2）上掛、外掛得力人員，組織專業隊伍常年外出招商。（3）制定有特色的優惠政策。（4）建立工業發展資金。每年工業入庫稅金的6%作為工業發展的滾動資金，用于招商引資各項政策的兌現與工業人才的培養。3、建立工業經濟投融資體系（1）建立實質性的工業發展資金。（2）建立中小企業信用擔保體系，建立典當行業，爭取一年進入實質性運作階段，促進

25、現有不同所有制工商企業的發展。（3）充分利用國有閑置資產，集中資金辦大事。（4）扶優扶強，在本屆政府任期包裝一戶企業實現一板或二板上市。4、優化工業經濟發展環境，推進特色工業開發區建設（1）搶抓機遇借力從速改善交通、能源、通訊等條件。搞好渤桂、龔、酉興、銅幾大道路建設，打通酉陽出口；開發水力資源，建設酉水河等一批水電站；改進通訊網絡，擴大覆蓋面。（2）以優質高效服務為宗旨，優化軟環境。（3）搭建工業發展平臺，推進新型工業化進程，搞好板溪特色工業園區建設。5、整合人力資源（1）制定優惠政策，落實具體措施，吸引縣外工業各類人才向我縣工業企業流動。（2）建立重點工業企業定點協調服務制度，落實具體獎懲

26、措施。（3）建立實質性的工業經濟發展領導小組，按季研究工業發展情況。四、酉陽全民創業園基礎設施建設狀況項目區基礎設施較為薄弱。現狀供電電源為110千伏城南變電站，裝機容量為2x1.6萬千伏安，目前項目區最大電力負荷約為800千瓦。區現有35千伏高壓走廊2條，一條為110千伏城南變一35千伏黑水變，另一條為35千伏鐘烏變一35千伏杜花變。10千伏電網結構薄弱，單線單變，多級串供、迂回供電、長距離供電方式仍占相當比例，供電設施舊，主變與線路安全性、經濟性較差。通信、燃氣、消防、人防、污水等設施均缺乏。項目區西側建有小壩水庫，庫容約為1000萬立方米，年可利用水資源量約1400萬立方米，將來可為園區

27、提供水源。第三章 項目建設的必要性一、是改善園區投資環境的需要按酉陽縣工業發展規劃，市酉陽全民創業園（小壩組團）規劃以加工制造業為主導，集居住、商貿等功能于一體，著力發展高產出、低污染或具有較高技術含量的高新技術產業，如農用機械加工業、通用機械制造業、電子電器制造業、生物制藥業等，以優勢產業為主導形成產業鏈，營造一個產業特色鮮明的加工制造業產業園區,使之成為中小企業膨化發展的孵化基地，實現階段性跨越式發展的重要空間載體，酉陽經濟發展的重要增長極。園區基礎設施建設可以為區域經濟創造良好的環境和發展空間；可以統一規劃道路、供電、供水等基礎設施建設，實現人流、物流、信息流的充分利用；可以集中治理環境

28、，提高土地資源的利用率。同時，通過有效集聚，還可以促進倉儲物流和原材料專業市場的形成，促進工貿聯動，最終實現經濟和社會的協調發展。本項目的實施可極改善酉陽全民創業園（小壩組團的投資環境，加快酉陽縣社會經濟發展，同時推動酉陽縣與市的經濟發展。二、是產業政策與行業、區域發展規劃的需要今年1月26日，國務院關于推進市統籌城鄉改革和發展的若干意見（國發20093號）出臺，將改革發展提升到事關全國改革開放、區域協調發展、西部大開發和生態安全等國家戰略的重要層面。同時，商務部已經批準作為全國加工貿易梯度轉移重點承接地，而市政府又授予酉陽等16個區縣為加工貿易梯度轉移重點承接地的牌子。酉陽地處武陵山區腹地，

29、緊鄰黔北、湘西和鄂西，扼守至東南沿海通道，是新階段實施“一圈兩翼”發展新格局中特殊而重要的一翼，是貫徹落實總書記“314”總體部署，實現全市城鄉統籌發展，步入科學發展軌道的重要助推器。市代市長黃奇帆表示，當前“兩翼”正面臨兩大發展機遇。目前東南沿海各省都在進行產業升級與轉移，渝東南、渝東北是“一體兩翼”經濟發展戰略中的兩翼，如果渝東南和渝東北能抓住機遇，承接23千億銷售額的加工貿易，將對兩地的工業發展起巨大推動作用。本項目通過改善園區基礎設施條件，著力發展農用機械加工業、通用機械制造業、電子電器制造業、生物制藥業，以優勢產業為主導形成產業鏈，為承接沿海地區產業轉移做準備，是適應區域發展規劃，建

30、設加工貿易梯度轉移重點承接基地的需要。三、是為中小型企業提供創業服務平臺的需要當前，許多中小企業正處于發展過程中，資金實力不太雄厚，尚沒有購買土地自建廠房的實力。本項目建設有利于入駐基地的中小企業降低初始投資成本，提高資金利用率，縮短建設周期，在短期形成園區經濟新的增長點；有利于集約用地，提高土地利用率，增強基地基礎設施的共享性；有利于基地環保，鋼結構廠房屬國家環保綠色建筑，不僅可以減少企業建設過程中的廢料排放，而且便于企業生產過程中的污染集中處理。更是緩解當前土地供需矛盾的最有效的手段，是工業化發展的必然趨勢。項目的建設是為中小型企業提供創業服務平臺的需要。四、是全面建設小康社會，加快推進城

31、鎮化進程的需要實施城鎮化戰略是“十一五”發展規劃的五大戰略之一，是國民經濟和社會發展的重要動力，是推進經濟結構戰略性調整的重要任務。城鎮在全市經濟和社會發展中地位舉足輕重，2000年僅占全市土地面積1.1%的城鎮，國生產總值占全市80%左右。“十五”期間，尤其是直轄以來，城鎮建設規模擴加速，城鎮基礎設施得到加強，城鎮形象較大改善，城鎮質量和效益有所提高，城鎮經濟增勢良好，輻射力和帶動力增強。目前世界和全國城鎮化進入快速擴展期，城市分工體系在全球圍加快重組，我國城鎮化進入從30%70%的國際公認的加速發展期。國家實施西部大開發戰略，加快建設基礎設施，將加速城市之間的要素流動，有利于西部地區的特大

32、城市、大城市更快發展，小城鎮也迎來加快發展的機遇。“十一五”期間我國以經濟結構戰略性調整為主線、以信息化帶動工業化的戰略取向，將促進城鄉經濟的發展，有利于農村富余勞動力的轉移。酉陽全民創業園的建設和實施，就是抓住了這一歷史機遇，不僅可以推進酉陽縣城市化和現代化的建設進程，而且還將帶動投資的增長，并還可以拓寬農民的就業空間，推進農村富裕勞動力的加速轉移，從而帶動相關行業與第三產業的發展。項目實施的道路，綜合辦公樓、標準化廠房等基礎設施的建設，為園區的發展、招商奠定了堅實的基礎。第四章 建設規模與容一、建設規模項目建設容為酉陽全民創業園2.95平方公里圍道路、市政管網、辦公綜合樓、標準化廠房、污水

33、處理廠等城市基礎設施建設，建設規模如下：（一）規劃總用地：295.44ha。（二）征地面積：本項目計入投資的用地為道路占地和建筑物占地。城市道路總占地面積為36.38公頃，合545.7畝，建筑物占地2.03公頃，合430.5畝，合計共576.2畝。（三）工程規模城市道路總長：26km；市政管網：包括污水管道、雨水管道等，總長52km。建筑面積：35000平方米，其中，標準化廠房2萬平方米、辦公綜合樓15000平方米。污水處理廠：近期總占地9004.5平方米（13.5畝），近期處理規模9000m3/d，采用水解酸化氧化溝組合工藝。二、建設容本工程建設容包括基礎設施占地圍的征地、拆遷與安置，場地平

34、整，道路系統，以與給排水管網等市政公用工程建設；辦公綜合樓、標準化廠房、污水處理廠建筑與其他配套設施工程等。第五章 建設地址與建設條件一、項目選址本項目建設地址位于縣城北部約3公里的原小壩鄉地區，項目區行政轄屬酉陽縣鐘多鎮。二、工程地質與自然條件（一）氣候項目區地處中業熱帶濕潤季風氣候區，具有“春早、夏長、秋涼、冬暖”的特征，春季氣候多變，夏季多伏旱，秋多綿雨，冬有霜雪，四季分明。項目區多年平均降雨量在1250-1300毫米之間，但在季節分配上不均勻，一般夏季降雨量最多，占全年40%、春季30%、秋季23%、冬季僅為6%，全年降水口達163-170天。（二）地質條件項目區位于盆地山地的巫山、大

35、婁山山緣體。在地質上位于新華夏構造體系，川鄂湘黔沉降褶皺帶。褶皺構造的形態特征是背斜、向斜大多以沿北偏東15-30度為褶皺平行排列;由于背斜兩翼傾角不對稱，在地層強烈上升過程中沿褶皺走向經沖刷、切割和溶蝕形成海拔位置較高的盆地狀小型石灰巖溶石槽谷壩。（三）地形地貌項目區處在兩山間，壩地形平坦，相對高差不大，中部高、兩頭低。壩最高海拔910米左右、最低860米。兩側山體海拔均在1500米以上。（四）地震根據建筑抗震設計規（GB5011-2001），項目建設場地抗震防烈度為6度；根據2001年中國地震地參數區劃圖（GB18306-2001）規定，地震動峰值加速度值為0.05g，地震動反映譜特征周期

36、值為0.35s。第六章 規劃方案一、功能定位根據酉陽土家族苗族自治縣城鄉總體規劃(2008-2020)，酉陽中心城區是全縣的政治、經濟、文化中心，旅游服務接待基地，以發展商貿、加工業、旅游業為主的山水園林城市。小壩組團作為酉陽中心城區的重要組成部分，是以全民創業園為載體，大力發展以加工業為主導的第二產業，是中小企業的孵化基地，同時兼顧居住配套、商貿交易等職能，因此其功能定位為:酉陽縣城的小壩組團，是以加工制造業為主導，集居住、商貿等功能于一體，環境優美、配套完善、宜工宜居的全民創業園。二、園區規模（一）用地規模根據酉陽土家族苗族自治縣城鄉總體規劃(2008-2020):至2020年小壩組團城鎮

37、人口約1.5萬人，城市建設規模為2.5平方公里。規劃小壩組團邊界為北至白水溪，南到家院子，西至喻家寨一田家灣一家灣一帶，東面跨越渝湘高速公路道口和319國道至塘灣的圍作為園區建設用地，總用地面積為295.47公頃，其中城市建設用地285.24公頃，水域、郊野綠地等非城市建設用地10.23公頃，扣除渝湘高速公路、319國道與其防護綠地35.94公頃，實際城市建設用地為249.30公頃，符合總體規劃確定的建設用地規模。（二）人口規模規劃從多方面綜合判斷，確定園區合理的人口規模。具體考慮產業就業崗位、地區承載力、縣城轉移人口和城市化農民安置等因素，最終測算出全民創業園(小壩組團)適宜居住人口約為1.

38、081.50萬人。三、布局結構依據現狀自然特征和功能合理化要求，規劃園區以綠地為基底，總體呈帶狀組團式布局，形成“一帶、一核、多園”的空間布局結構。“一帶”:沿渝湘高速公路(319國道)的綠化景觀帶;“一核”:設在高速公路道口周邊的綜合配套服務區;“多園”:相對獨立又有聯系的各特色產業組團和居住小區。四、功能分區依據園區的總體定位與功能需求，規劃園區分為工業生產區、綜合服務區、現代商貿區、生活居住區和綠化休閑區五大功能區。（一）工業生產區一一以標準廠房(或企業自建)為載體，從事工業生產，是園區的主體功能;（二）綜合服務區一一為園區提供后勤保障服務，包括行政管理、會議中心、產品展示、酒店賓館、教

39、育培訓等;（三）現代商貿區一一發揮鄰近高速道口的交通優勢，積極開展商貿交易活動，為園區與縣城構建產品交易平臺，打開酉陽對外經濟的窗口;（四）生活居住區一一為園區提供生活服務的居住與相應配套設施;（五）綠化休閑區一一改善園區環境、提升園區活力，塑造園區特色的公共綠地。五、土地利用項目區處在小壩地區兩山間的峽谷，地勢相對平坦，建設條件較好，但它又是酉陽總體規劃確定的水源涵養地和生態保育區，同時它位于酉陽縣城的上風區，因此生態保護優先是園區建設的首要原則，規劃組團式布局綠楔分割的結構形式起到了有效防護隔離的效果。其次，有利組織配套是用地布局的第二原則，渝湘高速公路(319國道)將園區分割成東西兩片，

40、目前東側可開發用地有限，不利于基礎設施配套，故建設用地應盡量集中在高速公路西側圍。第二，集約使用土地是地塊劃分的第二原則，根據園區功能定位，是以中小企業為主，也就決定了組團地塊劃分不宜過大。再者，根據產業發展研究結論，園區是以加工制造業為主，也就決定了企業對地塊規模需求的小型化，一般單個加工型企業用地在1020畝為宜。第四，是有利塑造城市門戶形象的原則，規劃將能夠形成特色景觀的公共設施、居住、公園綠地等安排在高速公路道口附近，塑造酉陽縣城現代化園區的形象。表6-1 規劃土地利用匯總表第七章 環境保護與節能一、環境保護措施（一）廢水項目建成后園區廢水主要為企業生產廢水和職工生活廢水。由于入駐企業

41、增加，現有污水處理設施滿足不了要求，需新建一個日處理能力在9000立方米的污水處理站。（二）廢氣治理入駐企業生產用氣必須全部采用天然氣，天然氣為清潔能源，無需作特殊處理可直接排放。（三）固體廢棄物各種固體廢棄物，采用袋裝化收集，集中堆放，專業人管理，定期送往該地區垃圾處理場。（四）噪聲治理要求入駐企業加工設備均盡量選用低噪聲設備，對于高噪聲機械設備采用隔聲、屏障等治理措施，使噪聲降至噪聲衛生標準和廠界噪聲標準。二、節能措施（一）采用優良的工藝設備，以滿足節能節材的需要。（二）節電方面。車間照明、辦公和其他照明采用自制的LED節能燈具，既可獲得較強的照度又可節省電能。低壓配電室采用靜電電容集中補

42、償無功功率，以提高功率因數。各車間通風系統均采用節能型風機。（三）節水方面。冷卻水設循環系統，可節約90%用水。（四）節氣方面。采用先進的自動化控制設備，對能量數據進行實時在線監測，便于操作員隨時調節，以達到節氣目的。（五）加強節能管理，對各種能源和含能工質至各用能部門的入口處，分別設置能源計量器具，所有設備納入節能管路系統統一管理、統一計量，加強用能考核，促進節能工作開展。第八章 投資估算和資金籌措一、投資估算（一）投資估算圍本項目建設容包括新建道路與市政管網、標準化廠房、辦公綜合樓與其他配套建筑土建工程、公用工程。投資估算圍包括上述項目建設的工程費用、工程建設其他費用和基本預備費。（二）投

43、資估算依據1、渝建發2008 301號文全國統筑工程基礎定額市基價表；2、渝建發200872號文市建筑工程預算定額；3、渝建發200889號文市建設工程費用定額；4、渝建發200879號文市安裝工程單位基價表；5、渝建發2008108號文市安裝工程費用定額；6、相關類似工程實際工程費用；7、市建委2009年頒發的工程造價信息；8、業主提供的相關基礎資料。（三）投資費用估算1、工程費用經計算，項目工程費用合計為17117.5萬元，占總投資的82.55%。其中：道路工程8840.0萬元，占總投資的42.63%； 綜合辦公樓1575萬元，占總投資的7.60%； 標準化廠房2200萬元，占總投資的10

44、.61%；污水處理廠1710萬元，占總投資的8.25%；市政管網工程1872萬元，占總投資的9.03%； 防護、附屬與其他工程920.5萬元，占總投資的4.44%。2、工程建設其他費用估算得工程建設其他費用為2631.4萬元，占項目總投資的12.69%。其中包括：（1）本項目擬征地38.42公頃，約為576.2畝土地，每畝征地拆遷費用按3萬元/畝估算，其征地費用為1728.7萬元。（2）建設單位管理費按工程費用的1.2%估算，估算金額為205.4萬元；（3）工程建設監理費按工程費用的1.0%估算，估算金額為171.2萬元；（4）辦公和生活家具購置費為建設投資回收期間維護、管理該道路和回收建設投

45、資人員的辦公費用，定員為30人，按5000元/人估算，估算金額為15萬元；（5）前期工程費與勘察設計費按計價格200210號文規定的標準計算，估算金額為432.4萬元；（6）竣工圖編制費按工程設計費的8%估算，估算金額為27.4萬元；（7）招標費用按差額累進法估算，估算金額為51.4萬元。3、基本預備費基本預備費按工程費用與工程建設其他費用之和的5%估算，估算金額為987.4萬元，占項目總投資的4.76%。4、建設期利息本項目資金采用招商引資的方式籌集，不產生建設期利息。5、項目總投資項目總投資為上述四項費用之和，經上述計算，項目總投資為20736.3萬元。表8-1 項目分項投資匯總表序號項目

46、名稱單位數量土建工程征地拆遷費用工程建設其他費用預備費總投資投資比例1道路工程m260008840.0 1637.2 466.2 509.9 11453.3 55.23%2綜合辦公樓m2150001969.5 15.0 103.9 113.6 2202.0 10.62%3標準化廠房m2200002726.0 36.0 143.8 157.3 3063.0 14.77%4污水處理廠m3/d90001710.0 40.5 90.2 98.6 1939.3 9.35%5市政管網工程m520001872.0 98.7 108.0 2078.7 10.02%合計17117.5 1728.7 902.7

47、987.4 20736.3 二、資金籌措項目總投資20736.3萬元，采用招商引資的方式籌集。表8-2項目總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱技術經濟指標合計 （萬元）估算說明單位數量單位造價一建筑安裝工程1土建工程14325.0 1.1道路工程m260003400 8840.0 道路路幅寬12-16米1.2綜合辦公樓m21500010501575.0 6層、框架結構1.3標準化廠房m22000011002200.0 鋼架結構1.4污水處理廠m3/d900019001710.0 框架結構2市政管網工程1872.0 3.1污水管網m26000380988.0 含檢查井、跌水井等構筑物3.2雨水管

48、網m26000340884.0 國標II級鋼筋砼管3附屬工程920.5 2.1給排水工程m23500056196.0 2.2消防噴灑工程 m23500034119.0 2.3通風空調工程m23500050175.0 2.4變配電工程 m23500036126.0 2.5照明電氣工程 m23500087304.5 13合計17117.5 續表8-2項目總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱技術經濟指標合計 （萬元）估算說明單位數量取費基數二工程建設其他費用1征地拆遷費用萬元/畝3.0 576.2 1728.7 2工程前期咨詢90.0 3建設單位管理費%1.217117.5 205.4 4工程建設監

49、理費%1.0 17117.5 171.2 5辦公和生活家具購置費元/人500015.0 15.0 6勘察設計費17117.5 342.4 計價格200210號文7竣工圖編制費%8342.4 27.4 按工程設計費的8%估算8工程招投標管理費51.4 按差額累進法18合計2631.4 三基本預備費%5987.4 四工程總投資20736.3 第九章 財務評價一、財務評價原則、依據與參數1、財務評價原則（1）遵循費用與效益計算圍一致性原則。（2）遵循費用與效益識別的有無對比原則。（3）以動態、定量分析為主，靜態、定性分析為輔，對項目的盈利能力、償債能力進行評價。2、財務評價依據（1）國家計委頒發的建

50、設項目經濟評價方法與參數；（2）國家計委辦公廳計辦投資20011153號文頒發的投資項目可行性研究指南；（3）業主提供的基礎資料。3、財務評價參數（1）基準財務部收益率：8%。（2）計算期根據項目實施計劃，建設期12個月，項目財務評價計算期取7年。（3）法定盈余公積金提存率：10%。二、營業收入、營業稅金與附加估算（一）土地增值收入所建基礎設施輻射的可出讓土地面積為2362畝，由于基礎設施的完善，該部分土地將收益，土地價值得以提高，土地出讓價格將大幅度增長。根據當地地產行情分析：在不進行基礎設施建設的情況下，預計該部分土地近年(以開始建設二年成為起點，共預測7年)的出讓價格依次為居住用地（25

51、萬元/畝、28萬元/畝、28萬元/畝、30萬元/畝、30萬元/畝、33萬元/畝、35萬元/畝），商業金融用地（33萬元/畝、35萬元/畝、35萬元/畝、38萬元/畝、38萬元/畝、40萬元/畝、40萬元/畝），文化娛樂用地和醫療衛生用地（24萬元/畝、24萬元/畝、25萬元/畝、25萬元/畝、26萬元/畝、26萬元/畝、27萬元/畝），工業用地和倉儲用地（4萬元/畝、4萬元/畝、5萬元/畝、5萬元/畝、6萬元/畝、7萬元/畝、8萬元/畝）。基礎設施建成后的土地出讓價格依次為居住用地（70萬元/畝、75萬元/畝、75萬元/畝、78萬元/畝、78萬元/畝、80萬元/畝、85萬元/畝），商業金融用地

52、（68萬元/畝、68萬元/畝、70萬元/畝、70萬元/畝、71萬元/畝、72萬元/畝、75萬元/畝），文化娛樂用地和醫療衛生用地64萬元/畝、64萬元/畝、66萬元/畝、66萬元/畝、67萬元/畝、68萬元/畝、70萬元/畝），工業用地和倉儲用地（10萬元/畝、13萬元/畝、13萬元/畝、16萬元/畝、16萬元/畝、20萬元/畝、25萬元/畝）。以其土地升值產生的收益作為基礎設施建設的回報，用于回收建設投資。項目建設輻射的可出讓土地面積2362畝。根據項目實施計劃，該部分土地從2011年開始出讓，逐年出讓比例為20%、20%、15%、15%、10%、10%、10%。根據上述數據計算，建設前土地

53、出讓總收入為24555萬元，建成后土地出讓總收入為65300萬元，建成后土地增值總收入為40745萬元。土地增值收入估算詳見附表9-1。（二）廠房出租收入標準化廠房平均按月租金15元/m2計算，年租金收入約360萬元。營業稅金與附加按租金收入的5.55%計算，年稅金約20萬元。三、成本費用估算項目建成后，需要利用周邊土地出讓收入回收投資，在建設投資和土地出讓期間需要設置專門機構或安排專人監管土地出讓收入的使用。因而建設投資以折舊費、攤銷費的形式計入成本在土地出讓期間予以回收。成本費用估算方法采用要素法。（一）經營成本估算1、管理費用。本項目設置管理人員15人。人均綜合管理成本（含工資、福利和辦

54、公費用等）按3萬元/年計，則通過年管理費用為45萬元。2、銷售費用。根據類似項目和相關銷售比例估算。（二）開發成本、攤銷費、財務費用開發成本、攤銷費按出讓土地數量分攤計算。經計算，開發成本總計為16298萬元，攤銷費為3萬元。本項目無銀行借款，財務費用為0。（三）年維修費按年折舊總額的20%計15萬元，（四）折舊費用房屋折舊按50年折舊，凈產值率為5%，計算其年折舊費為74萬元；（五）總成本費用經過上述計算，項目在計算期的總成本費用為17852萬元。項目成本費用估算詳見附表9-2。四、盈利能力分析（一）利潤與利潤分配表分析項目土地增值收入為40745萬元，廠房出租收入為2520萬元，總成本費用

55、為17852萬元，平均利潤總額為25413萬元。法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取，法定盈余公積金為2541萬元。其利潤用于滾動開發投資以與維持自身運營開支以外，全部上繳集團，由集團統一安排。利潤估算與分配詳見附表9-3。根據利潤與利潤分配表（附表9-3）計算的盈利指標如下：總投資收益率（ROI）EBIT/TI10017.51式中 EBIT營運期平均每年息稅前利潤TI項目總投資（包括流動資金）（二）項目財務現金流量表分析根據項目財務現金流量表（附表9-5）計算的財務指標如下：項目投資財務部收益率：16.79%項目投資財務凈現值：7896.71萬元（ic8%）項目投資回收期：6.5年分析上述財

56、務指標，項目投資財務部收益率：16.79%，高于企業期望收益率；項目投資財務凈現值大于零。因此，本項目的財務盈利能力可滿足要求。五、不確定性分析（一）盈虧平衡分析計算期項目的總成本費用為17852萬元，分解成可變成本1554萬元，固定成本16298萬元,項目總收入為43265萬元，營業稅與附加為139萬元。根據上述數據計算項目盈虧平衡點如下：BEP（土地出讓率）= 固 定 總 成 本 營業收入-可變成本-營業稅與附加 100%=39.20%BEP（出讓土地數量）=2362畝39.20%=926畝盈虧平衡分析表明，可出讓土地的出讓率只需達到39.20%，即該部分土地的出讓面積達到926畝時，項目

57、就可以保本，說明項目具有較強的抗風險能力。根據計算數據繪制盈虧平衡分析圖，如圖9-1。圖9-1 盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，該項目生產能力只需達到設計規模的39.20%時，企業就可以保本，說明項目具有一定的抗風險能力。（二）敏感性分析項目在計算期可能發生變化的因素有建設投資、土地銷售價格。上述各單因素變化5%、10%時對項目財務部收益率的影響程度見表9-1。表9-1 敏感性分析表-10%-5%05%10%建安投資17.73%17.26%16.79%16.32%15.85%土地價格14.07%15.43%16.79%18.15%19.51%基本方案8.00%8.00%8.00%8.00%8.

58、00%根據敏感性分析表所示數據繪制敏感性分析圖，如圖9-2。圖9-2 財務敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項目對上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為土地價格、建設投資。在項目可行區域，土地價格下降幅度為28.32%，允許建設投資增加幅度為26.47%。根據上述敏感性分析表明，項目具有一定的抗風險能力。六、財務評價結論該項目的財務部收益率為16.79，高于企業期望收益率，總投資收益率為17.51%，滿足投資者的要求，其投資回收期為6.5年。從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有一定的抗風險能力。綜上所述，該項目在財務上是可行的。表15-1土地增值收入估算表 單位：萬元序號項

59、目名稱合計計算期20112012201320142015201620171營業收入40745 6625 7845 5679 6438 4143 4563 5452 2可供出讓土地總面積(畝)2362236223622362236223622362其中：居住用地409409409409409409409商業金融用地68686868686868文化娛樂用地11111111111111醫療衛生用地9999999工業用地1826182618261826182618261826倉儲用地393939393939393土地出讓計劃(%)20%20%15%15%10%10%10%4土地出讓數量(畝)47247

60、2354354236236236其中：居住用地82 82 61 61 41 41 41 商業金融用地14 14 10 10 7 7 7 文化娛樂用地2 2 2 2 2 醫療衛生用地4 3 3 工業用地365 365 274 274 183 183 183 倉儲用地8 8 6 6 4 4 4 續表15-1土地增值收入估算表 單位：萬元序號項目名稱合計計算期20112012201320142015201620175建設前出讓土地收入24555 4124 4374 3595 3681 2661 2926 3194 其中：居住用地2044 2289 1717 1839 1226 1349 1431 商