1、綿陽住宅市場消費者需求調(diào)研報告第一章 前言1、 研究目的通過消費者定量研究來了解消費者對住宅物業(yè)的需求情況、背景特征，以及消費者對本案所處區(qū)域位置的優(yōu)劣勢判斷。并對本案可能的發(fā)展方向進行系列測試，為項目決策提供需求層面的定位依據(jù)。2、 調(diào)研內(nèi)容消費者目前的居住現(xiàn)狀；消費者的產(chǎn)品需求特點；消費者對區(qū)域地塊的優(yōu)劣勢判斷；針對消費者對本案產(chǎn)品的測試；消費者的背景特征；3、 調(diào)研程序及工作內(nèi)容3.1、調(diào)查區(qū)域：科學城、高水片區(qū)、平政片區(qū)、市中心、游仙片區(qū)、花園片區(qū)、南河片區(qū)、御營壩片區(qū)、高新區(qū)片區(qū)。3.2、調(diào)查方式：對滿足甄別條件的被訪者進行問卷訪談調(diào)查。3.3、潛在消費者調(diào)查對象要求：未來1-2年內(nèi)

2、計劃在綿陽購置住宅物業(yè)；在家庭置業(yè)決策中有較大的影響力；家庭年收入在5萬元左右；以上均設置為調(diào)研問卷的甄別部分，為保證調(diào)研的針對性和有效型，對滿足上述要求的被訪者才進行問卷訪問，否則視為無效。3.4、執(zhí)行組織與實施：本次調(diào)研設置訪問員15名，現(xiàn)場督導4名，分4組執(zhí)行。調(diào)研時間為2008年2月19日2月21日。通過現(xiàn)場督導審核、調(diào)研后電話復核兩道審核程序，以保證問卷的有效性。3.5、樣本量：發(fā)放問卷220份，回收有效問卷201份。綿陽住宅市場需求分析受訪者居住現(xiàn)狀1.1現(xiàn)住區(qū)域?qū)τ谑茉L者目前所居住的區(qū)域，主要集中在游仙片區(qū)（15.2）、花園片區(qū)（13.7）、御營壩區(qū)（10.2）、平政片區(qū)（9.6

3、）、科學城片區(qū)（9.1）和高新片區(qū)（9.1。）1.2現(xiàn)住房面積對于綿陽消費者目前住房的面積，如上圖所示，80平米以下者占了調(diào)查總數(shù)的36.5，81100平米者占了34，兩者占了總數(shù)的七成。表明綿陽潛在購房者目前的住房面積集中在80100平米之間。此外，101140平米者占了24，140平米以上者占了不足6。1.3現(xiàn)住宅戶型對于消費者目前居住住宅的戶型，如上圖所示，15的受訪者選擇了三室兩廳兩衛(wèi)，其中選擇三室的占了總數(shù)的三成。13.5的受訪者選擇了兩室一廳。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，兩室和三室占了總數(shù)的近45。（注：“其他”選項占了近五成，但是由于里面的子選項數(shù)目過多而各子選項占的總數(shù)偏低，故沒有列出具體

4、分析。）1.4現(xiàn)住房不滿意的方面對于潛在消費者目前住房不滿意的方面，如上圖所示，第一位的是住房面積小、房間功能不夠占了16.6。其次是小區(qū)景觀環(huán)境差（12.6）和房屋居住檔次不夠（10.8）。再次是物業(yè)管理不好（10.6）和生活配套不完善（8.8）。2、受訪者產(chǎn)品需求特征2.1置業(yè)次數(shù)對于潛在消費者截止下次置業(yè)的次數(shù)，如上圖所示，屬于二次置業(yè)者占了56.1，屬于第一次置業(yè)者占了37.8。而三次及三次以上置業(yè)者僅占了6.1。表明綿陽住宅消費者為了改善居住條件的二次置業(yè)者占有相當?shù)谋壤?.2購買的戶型對于綿陽市場潛在消費者欲購買的住宅戶型，如上圖所示，受訪者的選擇集中度明顯，近五成的受訪者選擇了

5、三室兩廳兩衛(wèi)，總體而言，選擇三室者占了近七成，選擇兩室者占了兩成，選擇四室者占了8.4。表明目前綿陽潛在消費者置業(yè)絕大多數(shù)（近七成）欲購買三室的住宅戶型。2.3購買的面積對于消費者選擇的住宅面積，如上圖所示，32.5的受訪者選擇了101120平米，27.5者選擇了81100平米，兩者占了總數(shù)的六成。表明81120平米是綿陽住宅市場需求的主力面積。此外，近兩成的受訪者選擇了121140平米，一成受訪者選擇141180平米，表明改善居家環(huán)境者多選擇120180平米，不足4的受訪者選擇了180平米以上。2.4購買的建筑類型對于潛在消費者欲購買住宅的建筑類型，如上圖所示，40.5的受訪者選擇了普通多層

6、，30者選擇了小高層電梯公寓，兩者占了總數(shù)的七成，成為消費者最喜歡的建筑類型。此外，分別有10者選擇了花園洋房和高層電梯公寓。2.5置業(yè)目的對于潛在消費者的置業(yè)目的，改善居住條件（第一居所）占了37.5，改善居住條件（第二居所）占了19，兩者占了總數(shù)的56.5。此外，投資兼居住占了22，買來養(yǎng)老用者占了9。2.6置業(yè)選擇的區(qū)域 對于綿陽潛在消費者置業(yè)喜歡選擇的居住區(qū)域，如上圖所示，主要集中在花園片區(qū)（18）、高新區(qū)片區(qū)（15）、南河片區(qū)（11.5），三者占了總數(shù)的近五成。對于項目地所在區(qū)域的石橋鋪片區(qū)，僅有2的受訪者喜歡。由此可以推知，本項目所在區(qū)域在市場接受度上并不樂觀。2.7喜歡的建筑風格

7、對于潛在消費者喜歡的建筑風格，如上圖所示，43.7的受訪者喜歡現(xiàn)代風格，27.1者喜歡中式風格，20.1者喜歡歐式風格，此三種風格占了總數(shù)的絕對多數(shù)。2.8喜歡的景觀設計對于潛在消費者喜歡的景觀設計，如上圖所示，喜歡大型草坪、花卉灌木和水景三者占了總數(shù)的絕對比例（90），而且喜歡三種景觀設計的比例相當（分別為三成左右）。而對于景觀小品和高大灌木的喜歡度卻不高。2.9希望有的輔助性功能間 對于潛在消費者希望住宅具有的輔助性功能間，如上圖所示，書房成為首選，占了調(diào)查總數(shù)的25.8。其次是娛樂休閑室（22），再次為儲物間/壁櫥（16.5）和保健室（15）。2.10喜歡的住宅空間結構 對于潛在消費者喜

8、歡的住宅空間結構，如上圖所示，躍層/復式者占了34.7，錯層結構占了32.2，兩者占了總數(shù)的67。而喜歡平層者僅有兩成。由數(shù)據(jù)可知，在住宅空間結構上設計成躍層/復式或者錯層，在綿陽住宅市場有著很大的需求。2.11喜歡的住宅 對于消費者所喜歡的住宅，如上圖所示，近三成的受訪者選擇了景觀陽臺，分別近兩成者選擇了陽關露臺和宅前屋后花園。對于屋頂花園、入戶花園和空中花園的接受度不高。2.12喜歡的交房標準對于潛在消費者喜歡的交房標準，如上圖所示，52.9的受訪者喜歡全清水房，是綿陽市場選擇最多的交房標準。有近三成的受訪者喜歡全部簡單裝修，兩者占了總數(shù)的八成。喜歡全部簡單裝修和廚衛(wèi)簡裝者分別占了近一成。

9、2.13購買單價對于受訪者所能接受的購房單價，如上圖所示，近八成的受訪者能接受的單價為4000元/平米以下，17.6者為40015000元/平米，僅3的受訪者能夠接受5000元/平米以上。對于接受單價為4000元/平米以下的受訪者，選擇20003000/平米者占了調(diào)查總數(shù)的14.5，選擇30003500/平米者占了調(diào)查總數(shù)的13。從數(shù)據(jù)分析可以看出，綿陽房地產(chǎn)市場的消費者能夠接受的單價普遍為4000元/平米以下，與目前綿陽在售樓盤銷售價格相吻合。2.14購買總價對于潛在消費者能夠接受的購房總價，如上圖所示，30萬元以下者占了55，3140萬元者占了28.5，兩者占了總數(shù)的83.5。4150萬元

10、者為10.5，而能夠接受51萬元以上者僅占了6。2.15付款方式對于潛在消費者置業(yè)選擇的付款方式，如上圖所示，按揭貸款和分期付款占了近八成。而一次性付款也占了20.5的比例，表明綿陽住宅需求市場有著相當?shù)闹Ц赌芰Α?.16購房最看重的因素對于潛在消費者購房最看重的因素，如上圖所示，房屋質(zhì)量為最，占了七成，其次是地理位置占了17。由此可見，開發(fā)商在房屋質(zhì)量方面的重點打造是吸引購房者的一個重要賣點。2.17小區(qū)配套對于潛在消費者希望小區(qū)應有的配套設施，受訪者的認識比較集中，醫(yī)療場所占了28.5，學校占了19.5，兩者占了總數(shù)的48。其次是農(nóng)貿(mào)市場和零售超市，分別占了13.5。表明受訪者對于教育和醫(yī)

11、療配套非常重視。對于潛在消費者希望小區(qū)應有的第二重要的配套設施，如上圖所示，受訪者的認識也比較集中，除了第一看重的醫(yī)療場所和學校外，農(nóng)貿(mào)市場和零售超市兩者占了總數(shù)的35，成為第二最看重的應有配套。此外，還有10的受訪者選擇了休閑娛樂場所。表明受訪者在滿足了教育和醫(yī)療需求后，對于居家生活的便利性需求有所提高。對于潛在消費者希望小區(qū)應有的第三重要的配套設施，如上圖所示，受訪者的認識也比較集中，仍然是醫(yī)療場所、學校、農(nóng)貿(mào)市場和零售超市。在滿足了第一和第二兩種應有配套之后，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，購房者對購物場所和休閑體育配套設施的需求有所提高。2.18車位選擇對于是否需要車位，七成的受訪者選擇了“需要車

12、位”，三成的受訪者不需要車位。2.19了解房產(chǎn)信息的渠道對于潛在消費者了解綿陽房地產(chǎn)信息的渠道，如上圖所示，電視廣告和親朋好友介紹占了近四成，分別為20.9和17.9。其次是戶外廣告（14.9）和報紙廣告（12.4）。2.20置業(yè)欲入住的家庭人口 對于消費者購置新住宅欲居住的家庭人口，如上圖所示，三口之家占了38.3，五口之家占了23.5，四口之家占了近20，三者占了調(diào)查總數(shù)的絕對比例。3、受訪者對項目區(qū)域的認知對于購房者對項目地的了解情況，75的受訪者標識不了解本項目地所在的區(qū)域，僅有25的受訪者選擇了了解。對于項目地的劣勢，絕大多數(shù)受訪者表示項目區(qū)域生活不方便，缺乏生活相關配套，沒有居住氛

13、圍，交通不方便，出入市區(qū)不方便，目前僅有一條公交線路路過項目地。對于項目地的優(yōu)勢，大多數(shù)受訪者表示項目地區(qū)域生態(tài)環(huán)境較好，適合居家養(yǎng)老。對于潛在消費者認為本項目地塊適合建設的物業(yè)檔次，如上圖所示，受訪者的認識比較集中，分別有36左右的受訪者認為適合建中高檔和中檔住宅。認為修建高檔和超高檔住宅者共占了總數(shù)的7.3。表明本項目地塊建設高檔住宅在市場上的認同度低。4、受訪者背景資料4.1受訪者性別對于受訪者的性別，54為女性，46為男性。4.2受訪者學歷對于受訪者的學歷，如上圖所示，主要為高中（36）和大專（29），占了總數(shù)的65。其次是本科（16.5）和初中及以下（15.5）。4.3受訪者年齡對于

14、受訪者的年齡，如上圖所示，主要集中在2535歲，占了調(diào)查總數(shù)的63.8。其次是3645歲，占了27.6。4.4受訪者所從事的行業(yè)對于受訪者所從事的行業(yè)，如上圖所示，批發(fā)零售業(yè)最多，占了近三成。其次是教育文化（14.1）、制造業(yè)（11.1）和計算機服務及軟件（10.1）。4.5受訪者的工作職位對于受訪者的工作職位，如上圖所示，自營工商人員（31.8）和單位一般員工（21.7）占了總數(shù)的53.5。其次是中層管理人員占了14.6。4.6受訪者的家庭結構對于受訪者的家庭人員結構，如上圖所示，已婚并有12歲以下小孩者占了42，其次是已婚有13歲以上及成年子女再身邊者，占了25.5，兩者占了總數(shù)的67.5

15、。未婚獨居和已婚無小孩者業(yè)占有相當比例（25.5）。4.7受訪者的個人月收入對于受訪者的個人月收入，如上圖所示，近七成再4000元以下，40016000元者占了兩成，6000元以上者占了10.1。4.8受訪者的家庭年收入對于受訪者的家庭年收入，如上圖所示，5萬元以下者占了31.4，57萬元者占了35.6，兩者占了總數(shù)的67。受訪者家庭年收入在8萬元以上者占了33。從潛在消費者家家庭年收入來看，綿陽市場的住宅需求購買力對于目前均價不足4000元的房價有者相當?shù)闹瘟Α?.9受訪者的戶籍地對于受訪者的戶籍所在地，如上圖所示，戶籍在綿陽者占了總數(shù)的絕對多數(shù)，為78.5。其次是綿陽所轄市縣者占了7，四

16、川其他地區(qū)（包括成都）占了7.5。表明綿陽住宅市場需求還是以大綿陽范圍內(nèi)的購買為主。綿陽大型企業(yè)員工住宅需求分析4.1、受訪者背景資料4.1.1受訪者性別如上表所示，該部分客群的受訪者中，57.8為女性，42.2為男性。4.1.2受訪者學歷如上表所示，該部分客群的受訪者中，高中及以下者占了52.3，大專及以上者占了47.7。與綿陽總體受訪者在學歷上有較大的提高。4.1.3受訪者年齡如上表所示，該部分客群的受訪者中，2530歲者占了34.4，3135 歲和3640歲者均占了21.9，三者占了總數(shù)的近八成。4.1.4受訪者的家庭結構如上表所示，該部分客群的受訪者中，家庭人員結構大多為已婚并有小孩，

17、其中已婚有618歲小孩者占了46.2。4.1.5受訪者的家庭年收入如上表所示，該部分客群的受訪者中，家庭年收入5萬元以下者占了46.8，57萬元者占了33.9，8萬元以上者占了20。4.2、受訪者產(chǎn)品需求特征4.2.1置業(yè)次數(shù)如上表所示，與綿陽總體潛在消費者的置業(yè)次數(shù)相比，該部分潛在客群也多屬于二次置業(yè)者（49.2）和第一次置業(yè)者（41.3）。而三次及三次以上置業(yè)者有所提高，比總體提高了3.4個百分點，占到了該部分客群的9.5。4.2.2購買的戶型如上表所示，與綿陽總體潛在消費者的欲購買的戶型相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，也是以三室兩廳兩衛(wèi)為主。就戶型而言，三室是該部分客群的主要

18、需求戶型。4.2.3購買的面積如上表所示，與綿陽總體潛在消費者的欲購買的面積相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，81120平米的面積需求占了72，121140平米占了18.5，與總體需求相一致。表明81120平米是該部分客群的需求的主力面積。4.2.4購買的建筑類型如上表所示，與綿陽總體潛在消費者的欲購買的建筑類型相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，也是以普通多層和小高層電梯公寓為主，占到該部分客群的72.3。而花園洋房的需求卻相比低了近4個百分點，占了6.2。4.2.5置業(yè)目的如上表所示，與綿陽總體潛在消費者的置業(yè)目的相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，首先是為了改善

19、居住條件，占了近五成，其次是投資兼居住占了兩成。4.2.6置業(yè)選擇的區(qū)域 如上表所示，與綿陽總體潛在消費者喜歡居住的區(qū)域相比，該部分潛在客群的需求特征明顯，主要是以科學城和平政高水片區(qū)為主，占了近五成。其次是花園片區(qū)和南河片區(qū)。表明該部分客群在置業(yè)時是以工作地點為中心進行選擇。4.2.7喜歡的建筑風格如上表所示，與綿陽總體潛在消費者喜歡的建筑風格相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，也是以現(xiàn)代風格和中式風格為主，占了73.5。4.2.8喜歡的景觀設計如上表所示，與綿陽總體潛在消費者喜歡的景觀設計相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，也是以大型草坪（36.9）為主，其次是花卉灌木（2

20、7.7）和水景（21.5）。4.2.9希望有的輔助性功能間 如上表所示，與綿陽總體潛在消費者喜歡的輔助功能間相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，也是以書房（25）為主，其次是休閑娛樂室（22.7）和保健室（18.8）。4.2.10喜歡的住宅空間結構 如上表所示，與綿陽總體潛在消費者喜歡的住宅空間結構相比，該部分潛在客群的需求有一定的差異，該部分客群對于平層、錯層和躍層/復式的偏好相當，均占25左右。4.2.11喜歡的住宅 如上表所示，與綿陽總體潛在消費者喜歡的住宅相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，也是主要以景觀陽臺（31.3）和陽光露臺為主。4.2.12喜歡的交房標準如上表所

21、示，與綿陽總體潛在消費者喜歡的交房標準相比，該部分潛在客群的需求有一定的差異，占據(jù)較大比例的依然是全清水房，而第二位的是全部簡單裝修，占了28.1。4.2.13購買單價如上表所示，與綿陽總體潛在消費者能接受的購房單價相比，該部分潛在客群的購買能力依然是以4000元以下為主，具體而言，30003500元占有相當大的比例。對于40015000元的購買單價，該部分客群也具有較大的比例，占了該部分總數(shù)的13.8。4.2.14購買總價如上表所示，與綿陽總體潛在消費者能接受的購房總價相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，30萬元以下者占了六成，其次是3140萬元者占了23，40萬元以上者占了近兩成的

22、比例。4.2.15購房最看重的因素如上表所示，與綿陽總體潛在消費者購房最看重的因素相比，該部分潛在客群除了與總體需求所重視的房屋質(zhì)量（30）和地理位置（20），物業(yè)管理水平也是他們所看重的購房因素。由此可見，提高樓盤的物業(yè)管理水平是吸引這部分客群的一個重要因素。小區(qū)配套如上表所示，與綿陽總體潛在消費者認為小區(qū)應有的配套相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，第一看重的依然是醫(yī)療場所和學校，其次是農(nóng)貿(mào)市場和零售超市，第三是日常的商業(yè)配套、休閑娛樂場所和購物場所。4.2.17車位選擇對于是否需要車位，七成的受訪者選擇了“需要車位”，三成的受訪者不需要車位。如上表所示，與綿陽總體潛在消費者對于車

23、位的需求相比，該部分潛在客群的需求不存在顯著性差異，近七成選擇了需要。這和目前這部分客群擁有量較大相吻合。綿陽住宅市場需求深度分析5.1目前居住面積與擬購面積交互分析 如表所示：現(xiàn)居住房面積主要集中在120平米以下，其中81-100平米所占比例最多.結合本次計劃購買的住房面積,在各個區(qū)間均有不同程度的增加。選擇80平米以下的面積的比例有大幅的下降,選擇101-120平米的比例有較大的漲幅。5.2擬購面積與打算居住的家庭人口交互分析 如上表所示：客群選擇的面積主要集中在81-140平米之間。打算居住的家庭人口主要是兩代居為主。打算居住人口為兩人的家庭，選擇81-100平米的面積較多;而兩代居家庭(三人-四人)選擇的80-140平米的面積較多.五人居住的家庭,選擇面積集中在100-140平米。5.3擬購買的建筑類型與置業(yè)目的交互分析如表所示：從購房目的來看,改善居住條件作為第一居所為主,其次才是第二居所.而對物業(yè)形態(tài)的喜好來看,主要是多層和小高層電梯公寓為主。作為第二居所時,選擇花園洋房的比例較多,花園洋房以其高于電梯公寓的品質(zhì),優(yōu)于別墅的價格,市場的接受度也較高。改善居住第一次時選擇普通多層、小高層的比例較