1、某某縣公共租賃住房項目可行性研究報告某某縣公共租賃住房項目可行性研究報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯！）目 錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章 總論6一、項目背景6二、項目概況7三、項目建成后效益分析 8四、建議9 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章 項目建設必要性分析 10一、項目建設背景10二、項目建設必要性分析 16 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章住房需求預測19 HYPER

2、LINK l bookmark10 o Current Document 第四章場址選擇與建設條件21一、項目建設地點21二、工程地質條件 21三、周邊建筑物與環境條件 21四、交通條件22五、公共設施條件22六、施工條件22七、氣象條件 23 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第五章工程建設方案23一、工程概況 23二、設計依據及設計要求24三、 規劃設計指導思想和設計特點 25四、規劃設計原則25五、總體規劃布局及構思26六、建筑及戶型設計 28七、結構設計29八、道路、交通設計31九、節能設計31十、給排水設計33十一、電氣設計 37十二

3、、暖通設計說明 40十三、主要經濟技術指標 41 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 第六章建筑節能42一、參照標準42二、節能措施43三、引入綠色建筑理念 44 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 第七章環境影響評價51一、評價依據51二、環境影響因素分析及保護措施 52三、綜合評價 53 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第八章勞動安全衛生消防53一、設計依據53二、危害因素及危害程度分析 53三、安全設施及措施53四、消防設施55五、物業管理5

4、5 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 第九章項目管理56一、項目管理制度56二、項目組織57三、項目控制57四、項目監理57 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第十章投資估算與資金籌措58一、投資估算58二、資金籌措59三、建設項目投資估算表 60 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 第十一章 項目招標63一、招標原貝U 63二、招標范圍63三、招投標程序 63 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 第

5、十二章 項目實施進度 66一、建設工期66二、項目實施進度安排 66三、項目實施進度表 67 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 第十三章風險分析69一、項目主要風險因素識別 69二、風險的定性分析 69三、風險防范對策69 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 第十四章社會穩定風險評估71一、房屋征收可能引發的社會穩定風險內涵及其成因 72二、本項目社會穩定風險內容及其評價 73三、本項目社會穩定風險的綜合評價 77四、下一步社會穩定風險防范方案 79五、結論80 HYPERLINK l bookm

6、ark88 o Current Document 第十五章公共租賃住房的后期管理81一、保障對象81二、申請條件81三、租金標準81四、年度復核及后續管理82五、調整和退出82六、企業自管83 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 第十六章綜合效益分析及結論84一、綜合效益分析84、結論85、建議86第一章總論一、項目背景1項目名稱：某某縣某公共租賃住房項目2、項目性質：新建3、項目建設單位：某某房地產開發有限公司4、建設單位法人代表：洪某某5、項目總投資：9933.20萬元6、可行性研究報告編制依據：（1） 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的

7、若干意見（國發“ 2007” 24 號）；（2）國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發“ 2011” 1 號）；（3） 國務院關于加快發展公共租賃住房的指導意見（建保“ 2010”87 號）；（4）國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發“ 2011” 45 號）；（5）公共租賃住房管理辦法（住建部第11號令）；（6） 某某市公共租賃住房管理暫行辦法（某府發“ 2011” 32號）；（7）某某縣公共租賃住房管理實施細則 （試行）（某府辦發“ 2012”138 號）；（8）某某縣縣城總體規劃 20102030；（9） 某某縣國民經濟和社會發展第十二個

8、五年規劃綱要；（10）某某縣住房和城鄉規劃建設局關于對某某房地產開發有限公 司修建公共租賃住房項目的批復（開住建“ 2013” 46號）；（11）委托人提供的其他有關基礎資料、技術資料；（12）編制人員調研資料等。本次可行性研究報告是在以上條件和背景的情況下進行并完成的。7、編制原則及目的（1）根據某某縣縣城總體規劃的要求，本項目建設需滿足區域規劃布 局的總體要求；（2）遵循有關部門對公共租賃住房的建設標準限制；（3）遵循國家關于居住建筑建設的環保、消防、節能、安全、供電、 供水等有關規定；（4）根據項目建設條件的實際狀況，通過對項目建設背景、必要性、 建設地點及建設條件、建設內容與建設規模、

9、項目的組織管理和實施計劃、 環境保護、消防與公共安全、招投標方案、投資估算與資金籌措等方面進 行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、建設方案和投資 估算，為項目的建設，提供可靠的決策依據；二、項目概況1、建設地點：某某縣城關鎮東山村某地2、建設規模及內容總用地面積22823.37川（約34.24畝）。總建筑面積67637.45川,其中: 住宅45217.40直，商業用房4190.94川，配套服務設施用房 544.56川，地 下車庫17684.55川。共建設公租房784套，每套建筑面積約60川。同時建設小區道路、環境、綠化、配電等配套設施。3、建設周期：2年（24個月），2013年8

10、月至2015年7月。4、投資估算及資金籌措（1）投資估算項目估算總投資9933.20萬元，其中：建安工程費用為8856.29萬元；其 它基本建設費為603.90萬兀；預備費473.01萬兀。（2）資金籌措申請政府專項資金2579.36萬元（約占總投資額26.0%）;企業自籌7353.84萬元（約占總投資額74.0%）。三、項目建成后效益分析近年來，隨著廉租房、經濟適用房建設和棚戶區改造力度的逐步加大， 城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于住房保障政策覆蓋 范圍比較小，城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房 供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或

11、購 買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住 房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。大力 發展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。公租房”建設將滿足完善住房供應體系。當前，廉租房、經濟適用房等 保障面不到總人口的5%,加上危舊房、棚戶區、城中村改造安臵房等，也 量小面窄，只能小范圍 救急”尚難大面積 保障”特別是 夾心層”既買 不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系空白區”幸福生活， 住有所居是最重要的一條。居無定所，生活就不穩定，也就談不上尊嚴， 談不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格， 由政府或政

12、府委托的機構持有產權，面向就業的無住房人員或中等偏下收 入家庭的房屋建設即公租房建設將有效緩解這一問題。公租房”建設將有效促進消費。公租房”的大規模建設勢必將帶動建 筑、鋼材、水泥等相關行業市場需求，對刺激消費絕對 利好”更重要的是, 將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的 房奴”從房貸重壓中解脫出 來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當前生活質量， 從而有力刺激消費。公租房”建設將同時改善投資環境，促進當地經濟發展。公租房不僅解 決廣大中低收入者的居住問題，還能進一步改善投資環境，公租房建設以 及其他方面的大力度民生投入，將推動當地形成良好的社會生態，有助于 新生代大學生

13、和外來務工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業尤 其是那些勞動密集型企業來說，無疑是一個長期的 利好”消息，這又將推動 當地經濟社會又好又快發展。就本項目建設而言，它切實解決了某某實業有限公司（以下簡稱某某 實業公司）青年職工的剛性住房需求，能夠及時為交流專家、青年職工、 新晉大學生提供急需的安身之所，對于企業的生存和發展、人力資源儲備 都大有裨益，為企業在未來幾年的蓬勃發展提供了切實的保障。因此，項目的社會綜合效益是可觀的、積極的。四、建議1、項目業主單位要充分與地方政府溝通，在土地、財稅、金融等相關方面用好、用足國家優惠政策。2、項目業主對資金籌集和運用要作出詳盡可靠的安排，避免因資金

14、不 到位影響項目建設進度，進而造成更深層次的影響。3、項目設計要遵守當地規劃部門規定，以及公租房面積限制方面的規定O4、根據相關政策，規劃中可適當考慮建設部分商業用房，并通過銷售 來籌集部分建設資金，5、力求建設項目達到適用、經濟和美觀的要求。在設計階段項目業主 要注意與設計單位嚴密對接，嚴格遵循方案設計、初步設計、施工圖設計 的要求，逐步深化設計，在各個環節上以滿足使用功能為目標，全面分析、 研究、比較、優化；6、注重限額設計。項目設計和建設中要嚴格控制面積標準、裝飾裝修 標準，采用限額設計，嚴格控制建設投資。7、在項目建設過程中，應嚴格執行國家基本建設程序，加強管理，實 行招投標制度、工程

15、監理制度，確保工程質量和安全生產，符合環境保護 要求，及資金的嚴格控管。8項目建成后，嚴格執行國家相關公租房管理條例，制定符合地方公 租房管理的長效機制。第二章 項目建設必要性分析一、項目建設背景1、項目區域概況某某縣地處某中腹地，距某某市城區中心86公里，總面積2026平方公里，海拔在506.5-1702米之間，屬北亞熱帶季風性溫潤氣候，年平均氣 溫在10.6至15.40C之間，四季分明；轄6鎮10鄉，共113個行政村，11 個居委會，總人口 42萬，其中農業人口 36萬，占總人口數的86%。某某縣地型地貌變化多樣，地型起伏大，西高東低，呈斜坡狀，海拔在506.5-1702米之間，屬北亞熱帶

16、季風性溫潤氣候，年平均氣溫在10.6至15.40C。森林植被完好，全縣森林覆蓋率42% （其中紫江地縫、南江大峽谷、香火巖景區高達80%以上），具有綠色喀斯特、綠色某某縣之稱。境內 生態良好，森林覆蓋率達52.92%,居某中之冠。某某縣資源豐富，富集礦產資源、農業資源、森林資源、旅游資源于體。其中，礦產資源已探明的有磷、煤、鋁、重晶石等30多種礦種。旅游資源集山、水、林、泉、峽、洞，匯奇、險、雄、秀、幽、野及 風土人情于一體，被譽為喀斯特生態博物館，具有巨大的開發潛力和價值。十一五”時期某某縣經濟社會快速健康發展，先后榮獲 全國綠化模范 縣” 全國群眾體育先進縣” 全國地質災害群防十有縣” 全

17、國平安暢通 縣”全國殘疾人工作先進縣”全國無機鹽行業節能減排先進單位”全 國封山育林先進縣” 全省創建文明縣城工作先進縣 ”全省科技進步先進 縣”全省雙擁模范縣”等榮譽稱號。2010年，實現生產總值 62.32億元，人均生產總值達 2254美元，財政 總收入10.36億元，地方財政收入5.01億元，固定資產投資完成73.08億元, 規模以上工業總產值達84.6億元，社會消費品零售總額達16.5億元，城鎮 居民人均可支配收入16278元，農民人均純收入5393元。2、城關鎮概況城關鎮位于某某縣縣城東部，屬于某中經濟帶，距某某市區67公里，是某某縣政治、文化中心，是全縣主要經濟糧食作物產區和工業發

18、展大鎮。 總面積170.86平方公里；總耕地28657畝，林地116166畝，森林畜積量 284489立方米，覆蓋率43.4%。全鎮轄8個行政村，4個社區（居委會），總 人口 87093人。3、國家關于保障性住房、公租房的政策近年來，隨著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造力度的逐步 加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區住 房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、 可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭 無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推 進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現

19、，外來務工人員居住 條件也亟需改善。大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住 房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引 導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。為此， 黨中央國務院要求各地區、各部門統一思想，提高認識，精心組織，加大 投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。2011年時任國務院副總理李克強在某州考察時強調，要按照黨中央、 國務院的決策部署，加大對欠發達地區扶持力度，堅持民生為先，在推進 跨越式發展中更加注重保障和改善民生。各級政府要多渠道籌集資金，保 證土地供應，健全準入退出等管理機制，大規模推進保障性安居工程建設， 大力發展小戶

20、型、齊功能、質量可靠的公共租賃住房，使困難群眾有安穩 的住所，增強他們生活和發展的信心。為此，國家先后推出多項政策，扶持和規范公共租賃住房的建設和分配，如關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發“ 2007” 24號）、國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發“ 2011” 1號）、國務院關于加快發展公共租賃住房的指導意見（建保“ 2010” 87號）、國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的 指導意見（國辦發“ 2011” 45號）、公共租賃住房管理辦法（住建部第 11號令）等等。4、省、市、縣推進公共租賃住房建設的舉措某州省政府明確提出：加快建設保障性安居

21、工程，是改善民生、促進 社會和諧的重大舉措，是轉變經濟發展方式、增強內生動力的有效途徑， 也是提升城市品質，改善發展環境的客觀需要。要求各級各有關部門要切 實增強責任感、緊迫感，要政策給政策、要機構給機構、要人力給人力、 要經費給經費。國土部門要優先供地，規劃部門要優先規劃，住建部門要 牽頭協調，其他相關部門要主動配合，把保障性安居工程建設推向新階段。2007年以來，我省大力實施 住有所居”行動計劃，農村危房改造任務 在全省提前三年率先完成，廉租住房建設取得重大突破，經濟適用住房建 設成效顯著，棚戶區和城中村改造邁出重大步伐，公共租賃住房建設全面 啟動，有某州特色的多層次住房保障體系逐步形成。

22、某某市從2007年起開始探索建設經濟租賃房，建成小戶型租賃周轉房 200套、1.2萬川；2010年 開工建設公共租賃住房6000多套、36.2萬川。2011年2月12日，李克強 副總理（時任）實地察看了某某市保障性住房建設情況，給予了充分肯定， 并希望某某市在探索公租房和廉租房并軌、公租房管理以及保障性住房建 設長效機制等方面探索經驗。為了動員社會各方力量建設保障性住房，某某市明確要求在普通商品 房開發項目中配建一定數量的廉租房和公租房。近年來，某某市共建成經 濟適用住房1100萬川，解決了 12萬余戶中低收入家庭住房困難問題，2011 年某某市作出了暫停經濟適用住房建設的決定，已經審批的經濟

23、適用房項 目或者改建廉租房、公租房，或者補交土地收益金轉為普通商品房。今后，某某市地方政府將努力探索政府主導、市場運作相結合的運作模式，盡可能提供優惠政策并落實到位。進一步解放思想，把國家的政策 用足用好，最大限度地提供優惠，讓開發企業有利可圖，形成加快推進的 強大合力，既改善居民住房條件，又形成新的城市景觀，還支持企業做大 做強，確保保障性安居工程建設可持續發展。某某縣于2011年8月啟動了公共租賃住房建設，目前已建成位于城關 鎮堡龍寨的 世紀佳苑”公共租賃住房320套，年內將給來該縣務工人員、新 就業職工和城鎮低收入家庭提供公共租賃住房 2000余套。2011年5月，某某市發布了某某市公共

24、租賃住房管理暫行辦法（某府發“ 2011” 32號）；2012年12月，某某縣發布了某某縣公共租賃住房 管理實施細則（試行）（某府辦發“ 2012” 138號），為進一步規范公共租 賃住房的建設和管理提供了法律依據。5、某某房地產開發有限公司概況某某房地產開發有限公司是某某實業公司的子公司，成立于2006年11月12日，注冊資金1500萬元。公司按照現代化企業制度的管理模式，下 設總經辦、開發部、財務部、工程部、銷售部等部門。公司成立后，第一 個建設項目為“* ”，地處某州省某某縣，總建筑面積11萬川，住宅總戶900多戶，是極具北歐風格的大型生活小區。項目進度分二期開發，一期工程已完工，所有業

25、主已入住，二期工程目前也即將竣工入住。某某實業公司是為配合西部大開發的戰略實施，促進地方礦產資源優 勢轉化為經濟優勢而建立的新興磷礦石生產企業。公司成立于2002年11月，總部位于某州省某某縣金鐘鎮，礦區有公路及小寨壩至中心的專線鐵 路相遇，交通較為方便。公司是某某縣重點磷礦生產基地，下屬單位有： 雙流磷化工、明泥彎礦山，金陽加油站，兩個火車站專用站臺；擁有職工 500多名；礦山有品位大于30%的優質磷礦石儲量4800多萬噸。隨著集團公司投資12億元建成投產某某縣雙流茶場磷化工基地。基地 以磷礦石深加工為主線，以精細磷化工為發展目標，推動公司快速轉型， 加快資源就地轉化，打造成咼新環保型磷化工

26、企業。十二五”規劃中期，集團公司將形成年產10萬噸飼料級磷酸氫鈣、20 萬噸硫精砂制酸、30萬噸重鈣、30萬噸阻燃劑、60萬噸磷銨（磷酸一銨 30萬噸、磷酸二銨30萬噸）、60萬噸磷石膏建材、80萬噸硫磺制酸、余熱 發電和200萬噸磷礦石的生產規模。貨物進出總量在 300萬噸以上，集團 公司將建成投運自有鐵路專用站臺（久永鐵路 *專用站臺），屆時將實現年 銷售收入50億元，解決當地就業3000余人，同時帶動當地配套產業3.5億 元的發展，為公司十二五”規劃末期實現銷售收入達到70億元奠定堅實基 礎。核心理念：厚道務實、公道求信、大道致遠內斂精神：自強不息、追求不止管理理念：各司其職、各負其責、

27、各得其所員工規范：務實勤奮、守法誠信、團結高效、開拓進取公司宗旨：為員工創造機會、為企業創造效益、為社會創造價值公司愿景：某精神長在，某基業長青，某員工長樂二、項目建設必要性分析1、保障性住房建設是構建和諧社會的基本前提實現社會和諧、建設和諧社會，始終是中華民族孜孜以求的理想。縱 觀中國歷史，從古代社會的孔、孟等提出的和為貴” 兼相愛” 大道之行也，天下為公”到近代太平天國洪秀全提出的 務使天下共享”以及康有 為在大同書里提出要建立一個 人人相親，人人平等，天下為公”的理想 社會，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對和諧美好生活的 向往。目前，我國改革發展正處在一個關鍵時期。改革開放以

28、來，隨著經濟 的發展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的。與此同時，也出現 了地區差距、城鄉差距、居民差距日益擴大的趨勢。現在20%的富裕家庭占有社會總金融資產的55%，而20%的最低收入家庭只占有1.5%，兩者 的財富占有差距超過34倍，這種狀況如果持續發展，必將引發更多的社會 矛盾。公共租賃房概念的提出，現實意義在于幫助 夾心層”解決住房難。公共 租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業人員和 外來務工人員，未來還有可能進一步擴大。因此，公共租賃住房政策是作 為對廣大中低收者的一種住房政策優惠，不失為通過扶持弱勢群體政策謀 求政治穩定和社會和諧的一個良策。2、公共租賃

29、住房是解決夾心層”住房問題的主要手段一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味 著政府要對那些在住房市場競爭中處于極端不利地位的部分群體實行托底”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民在準市場的住房供應 中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶區改造這樣財政托底的住 房保障的覆蓋面必然有限。然而，當前的現實是廣大中間收入甚至中高收 入家庭都面臨較大的住房壓力，既進入不了住房保障體系，也無法獨立從 市場購房或租房，即所謂 夾心層”當前住房保障體系往往重點關注中低收 入家庭，忽視 夾心層”利益訴求，現行的保障房政策還存在犧牲夾心層”利益為代價的情況，如保障房的供應經常擠占

30、了市場化住房供應，加大夾心層”住房壓力，那么會為社會和諧穩定帶來很多復雜問題。為此時任國務 院副總理李克強在2010年9月17日加快保障性安居工程”座談會上明確提 出，要加強公共租賃住房建設，使處于夾心層的中等偏下收入住房困 難居民、新就業職工、新畢業大學生以及外來務工人員等，通過梯度消費 逐步實現住有所居。”3、本項目建設是實現某某市 十二五”保障性住房專項規劃目標任務的 重要支持與保障住房保障是關系國民經濟和社會發展全局的重大民生工程。為貫徹中 央和省加強和改善宏觀調控的各項決策與加快推進以改善民生為重點的社 會建設等重要部署，落實某某市城市總體發展規劃（20092020年） 結合某某市實

31、際，按照某某市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱 要要求，某某市編制了某某市 十二五”保障性住房專項規劃。在此專項規劃明確提出某地 十二五”期間保障性住房的建設目標：按照 全面建設小康社會和構建 和諧某地”的目標要求，力爭到2015年，將人均 住房建筑面積不足15川的城市中等偏低收入家庭納入保障范圍，建立健全 以公共租賃住房為重點、實行分層次保障、多渠道解決某某市城鎮中等偏 低收入群體住房困難的住房保障體系， 努力實現 住有所居”促進某地住房 保障方式的轉變。 十二五”期間，新建公共租賃住房（含廉租住房）500多 萬川、10萬套（含購買、改建、租賃）。其中，2011年開工建設302萬川， 2

32、012年開工建設25萬川，2013年開工建設23萬川，2014年開工建設50 萬川，2015年開工建設100萬川；每年新增租賃補貼2500戶，年租賃補貼 保障戶2萬戶左右，形成以公共租賃住房為主的住房保障體系。4、本項目建設是某某實業公司職工居住的剛性需求某某實業公司現有職工500多人，隨著集團公司投資12億元的某某縣 雙流茶場磷化工基地建成投產，公司職工人數將會大幅增加，預計年內將 達3000人左右。這些職工大部分來自各地大專院校，年齡多集中于22-30歲之間，為了 招攬人才，留住人才，某某實業公司在員工待遇、生活條件、后勤服務方 面下了很大力氣，但往往由于企業地處偏僻，住房條件差，無永久性

33、住房 安家，導致人員頻繁流失，給企業的生產和發展帶來了較大的負面影響。因此，為了實現企業發展目標，必須改善職工，特別是大中專畢業生 的居住問題。解決他們的基本住房條件，是穩定職工隊伍，弓I進和留住人 才的迫切需求。5、本項目建設是某某實業公司未來發展的必要保障某某實業公司是為配合西部大開發的戰略實施，促進地方礦產資源優 勢轉化為經濟優勢而建立的新興磷礦石生產企業。公司是某某縣重點磷礦 生產基地，對某某縣乃至某州省的經濟建設起積極推動作用，目前年上交 國家利稅達4000多萬，排名在某某縣前10名。公司在積極響應國家號召 的前提下以帶動經濟發展，解決地方勞務壓力，回報社會為公司的發展宗 旨。十二五

34、”規劃中期，集團公司將實現年銷售收入 50億元，解決當地就 業3000余人，同時帶動當地配套產業 3.5億元的發展，為公司 十二五”規 劃末期實現銷售收入達到70億元奠定堅實基礎。而本次項目建設，是為了解決某某實業公司交流專家、青年職工、新 晉大學生居住問題的關鍵性工程。沒有職工的奉獻，就談不上企業的生存 和發展，只有職工安居樂業，企業才能倚仗人力資源，獲得長足發展。第三章住房需求預測某某實業公司*磷礦是以磷礦石開采為主的企業經濟實體，在礦石開 采方面擁有較強的礦山開采隊伍：現有工程師5名，技師1名，礦長6名，專職安全員9名，擁有穩定的一線生產工人 260多名。某州某房地產開發有限公司成立于

35、2006年11月12日，注冊資金1500萬元。公司下設總經辦、開發部、財務部、工程部、銷售部等部門，現有職工160多名某州*擔保有限責任公司由某某實業公司和某某縣國有資產投資經營 有限公司共同出資籌建，系目前某某縣境內唯一一家融資性的專業擔保公 司，是某某縣投資擔保行業的先行者。公司下設擔保業務部、風險管理部、 綜合管理部、資信評審部、財務管理部等部門。公司業務人員包括房地產 估價師、經紀人、律師、業務客戶經理、財務人員等。現有員工100余人。某某實業公司的下屬單位還有金陽加油站、兩個火車站專用站臺，擁 有職工60多名。隨著集團公司投資12億元的某某縣*茶場磷化工基地建成投產，預計 年內公司職

36、工總數將達3000人左右。其中30歲以下青年職工占50%以上， 即達到1500人。從上面的分析來看，本次建設的 784戶公租房，能夠滿足公司擴展后 約50%青年職工的居住需求。本次建設的545川配套服務設施用房，主要用作物業管理用房，以確 保項目后期管理，發揮效益。本次建設的17684.55川的地下停車庫、4190.94川的商業服務用房，符 合公租房 布局合理化、發展連鎖化、經營規范化、消費便利化”的總體規劃 要求，符合便民、利民和滿足居民生活消費的目標。同時可以通過部分商 業用房的出售，彌補部分建設資金缺口。因此，總體而言，本次項目的建設規模和功能配臵是合理的第四章場址選擇與建設條件一、項目

37、建設地點本項目建設地點位于某某縣城關鎮東山村某地。項目用地符合某某縣土地利用總體規劃和某某縣縣城總體規劃2010 2030。項目建設用地基本為大部分為坡地、荒地，有少量林地。地塊內有少 量拆遷，區域周邊自然環境優美，交通便捷，區位優勢明顯，是適合居住 的理想用地。二、工程地質條件擬建場地整體呈東南至西北走向的條形，地勢高差較大，地質構造簡 單，自然條件下穩定，無滑波、崩塌、泥石流、巖溶塌陷等地質災害存在。本項目現尚未做地質勘察，建筑單位未提供詳細的地質資料，但據建 設單位介紹和附近的地質情況分析，本項目區址內地質情況可以滿足工程 建設要求。建議項目建設單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質勘探，

38、 提出工程地質報告，為工程設計提供依據。項目通過地下室、局部地下室設計可處理大部分地形高差。但根據地 形圖測算，最大邊坡高度仍達約 16m左右。因此下階段應對地質情況、邊 坡處理予以充分勘察，妥善處理。三、周邊建筑物與環境條件本項目位臵遠離工礦企業、垃圾填埋場、鐵路等，建設場地周邊無空 氣與噪音污染源。建設場地周邊自然植被良好，在工程建設時可盡量保持 原有植被，配以少量移栽，用于小區綠化。四、交通條件本項目緊鄰某某縣金湖路和主干道*路，交通便捷，為該項目建設和 入住提供了交通保障。五、公共設施條件本項目建設用地位于某某縣城關鎮東山村范圍，屬于市政公用設施建 設規劃覆蓋區域，水、電、燃氣、通訊、

39、有線電視等公用設施齊全，完全 可以滿足項目建設需要，已具備項目建設條件。1、供水：本項目用水可通過鋪設的市政供水主干管接入，能夠保證該 項目用水需求。2、排水：本項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入 市政雨水和污水管網系統。3、供電：本項目用電由當地供電局進行供給，可根據實際需要新增變 壓器，保障項目用電需求。4、通訊：移動通訊信號覆蓋整個項目建設區域，且建設項目所在區域 程控電話容量充足，可滿足項目固定和移動通訊要求。六、施工條件土方：本項目建設場地局部地勢高差較大，可利用地形高差布臵地下 室，盡量減少土石方挖填。砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應充足，可由周邊城市道路運 輸

40、至項目建設地點，滿足工程建設需要。主要材料來源及供應：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當地建筑材 料市場供應，所需混凝土可采用商品混凝土七、氣象條件某某市某某縣縣境大部分地區屬北亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，春暖風和，冬無嚴寒，夏無酷暑，水熱同季，無霜期長，春遲夏短，秋早 冬長，多云霧，濕度大。春、冬、夏季風交替，氣溫回升緩慢，寒潮頻繁， 天氣多變，氣溫波動大。夏季光照充足，降水強度大；秋季多為西太平洋 副熱帶高壓控制，冬季凝凍大，霧多日照少。日照：縣境內日照時數多年平均值介于 898.11084.7小時之間。熱量：全縣年平均氣溫介于 10.615.30C之間。最熱為7月，平均氣溫22.3C;最

41、低氣溫為1月，平均氣溫2Co降水：年平均降水量926.51419.2毫米。氣壓：全縣氣壓年趨勢為秋冬高，夏季低。全年平均氣壓為872.3百帕。 風向：縣境各季節風向隨大氣環流季節變化有明顯差異。秋冬季多偏北風，春夏季多偏南風。全年主導風向為 NE （東北風），頻率為12%，其 次為NW （西北風），SSW （南西南風），頻率均為9%, W （西風）頻率為 0%,靜風為10%。年平均風速為3米/秒。總之，該項目建設用地能滿足規劃及使用要求，具有良好交通、環境 及配套設施條件，良好的施工條件，因此項目選址是適宜的。第五章工程建設方案一、工程概況1、區位關系:某某縣地處某中腹地，總面積 2026平方

42、公里，轄6鎮10鄉，總人口 43萬。南距省會城市某地66公里，北距歷史名城*118公里，位于連接某 地與*兩大城市的次中心區域，區位優勢明顯。2、基地的環境特征：該工程位于某某市某某縣城關鎮東山村某地，用地原貌為一片林地和 灌木，毗鄰某地，交通便利，基地環境十分優美。3、基地概況：工程基地地塊呈不規則形狀，地形總體高差約40米，建筑基地用地面積約為 22823.37 m2。4、氣候條件：某某縣海拔在506.5-1702米之間，屬北亞熱帶季風性溫潤氣候，年平 均氣溫在10.6至154C之間，四季分明。綜上所述，充分利用城市地理位臵和自熱的良好景觀優勢，處理好建 筑體量之間及建筑與周邊各建筑的和諧

43、空間關系，利用地形高差設計好內 部功能，并處理好內外交通組織流線，乃本次設計的關鍵所在。二、設計依據及設計要求1、委托方提供的該地塊地形圖及用地紅線、道路紅線。2、方案設計任務書3、中華人民共和國城鄉規劃法4、城市規劃編制辦法5、 城市居住區規劃設計規范(CB50180-93)6、某某市城市規劃技術管理規定(2013版)7、建筑防火設計規范(GB50016-2006)8高層民用建筑設計防火規范(GB50045-95)( 2005版)9、 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范(GB50067-97)10、住宅設計規范(GB50096-99)(2003版)11、其他國家有關居住區與住宅設計規范、規定

44、文件。三、規劃設計指導思想和設計特點1、總體設計要注重周圍環境的協調合理，注重解決人流、車流交通的 合理性。2、 充分考慮供應對象工作和生活要求，按照 均衡布局、交通方便、 配套完善、環境宜居”原則進行布點規劃，盡可能使交通便利、公共設施齊 全。3、按照國家有關設計技術規范的要求，創造出和諧、人性化的居住環 境；分區明確，創造出有使用價值的商業環境。4、開辟新的建筑立面，在線形的街道上，利用建筑界面的有規律的層 次變化，讓空間產生張弛交替的節奏變化，增添了縣城干道的趣味和生機， 使新的高層公租房與城市產生良好的共生關系。5、低建筑密度使得可以打造更多的綠色空間，創造出和諧共生的居住 環境。6、

45、多方面使用新技術、新材料，體現綠色、環保、生態、節能的現代 建筑理念，提高住宅建設的整體水平。四、規劃設計原則1、與自然共生2、與城市共榮3、與健康同在4、必要生活一一基本的，帶有強迫性的日常生活，如購物、上下班。5、選擇活動一一戶外條件允許時人們樂于進行的活動，如聚會、交流 等。后兩類活動是高質量的城市生活所追求的，它們受環境質量的影響尤 為明顯。五、總體規劃布局及構思（一）平面布臵規劃設計指導原則本方案追求簡潔大氣。在充分尊重自然地理環境的前提下，努力凸現 濃密的綠色環境，充分擴展綠色生機。通過設計 有價值的房子”的理念，努 力營造人與自然，人與社會的居住哲學。1、小區環境以 自然裝點自然

46、，自然更加自然”作為設計主旨，讓居民 感受到一種自然、綠意、藝術、和諧、舒適的居住環境。2、貫徹 以人為本”的思想，以建設可持續發展的居住環境為規劃目標， 滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。創造一個布臵合 理、交通便捷、環境優美的現代社區。3、小區旨在創造一種具有多變性和多層次的生活，住戶在居住、休閑 的生活中，感到朝氣蓬勃的城市氣氛。4、小區規劃中，意識到城市景觀的美好不僅僅是花草樹木，而是如何 將建筑與環境的有機融合，與周圍環境的相互襯托。契合該地區城市道路 空間的脈絡，形成一道新的城市輪廓天際線。（二）總圖布臵:根據該地塊的空間特征及甲方要求。1、方案中由于建筑密度比較低

47、，所以在總體上以點式住宅的概念來布 臵。規劃結構的明晰清楚，根植于對社區規劃的深刻理解和用地條件的仔 細研究。小區的住宅空間、公共綠地和步行道路彼此貫通，形成完整的景 觀綠化型社區。2、 設計中，基于對城市居住生活的觀察理解，著重建構了開放空間- 半開放空間-私密空間的層級體系。開放空間將是市民性和公共性的場所；半公共空間是服務于整個住宅小區的、全體住戶的共有場所；私密空間被 闡述成為組團內部的、安靜宜人和小尺度的組團中心綠地。3、在組團的規模上，因為建筑密度較低，總共 4棟建筑，所以在設計 上兩兩分為一個小組團，小組團間是主題綠化景觀，組團間的居民可以在這個景觀處聯系交流。4、規劃方案中高層

48、建筑沿城市道路呈點式布臵，既有機的融入地塊， 充分利用地塊臨街的地理優勢，創造一定的商業價值，又在有限的用地條 件下為小區內部創造景觀環境最大化。停車場的出入口與建筑有機結合布 臵，在西北和東南處形成小區的主要車行出入口，并與城市干道相連，與 小區內布臵的人行干道形成了良好的人車分流， 緊急時消防車可以通過寬4 米的通道直接到達各單元住宅的入口處，并連接各個小區出入口，形成消防環道。5、從功能上分：整個小區分為兩個組團，設臵有地上或地下停車場， 以滿足業主日益增加的停車需求，沿街部分設臵商業裙房，住宅形式為高 層住宅，兩個建筑組團之間有機聯系，在外部呈現出一種連續空間形態，建筑立面采用簡歐式風

49、格，簡約而大氣。6、豎向空間設計：該地塊高差約 40米，由道路向場地內部逐漸升高， 小區分為東西兩個組團，組團區域設臵底框商業裙房以及停車場，以消化 場地內部高差，盡量減少開挖量，降低造價，并且在裙房頂板上設臵綠化 景觀，營造溫馨舒適的小區環境。7、小區內日照均滿足某某市城市規劃技術管理規定的要求。六、建筑及戶型設計本次設計為某公租房項目，設計的建筑單體包括：A1樓、A2樓、B1樓、B2樓、配套服務設施用房。（一）商業門面設計結合用地區域的特點，設計中將整個商業部分分隔成兩個部分，通過 中間的垂直交通將住宅與商業之間聯系起來，營造出一個良好的環境。立 面上與塔樓保持一致的風格，利用簡歐式的柱式

50、及開窗手法營造簡潔明朗 的商業形象。（二）住宅設計小區內都為高層的建筑組團，一共有 784戶。住宅樓耐火等級均為一級。住宅戶型的設計，提供了不同面積標準的平面組合，為了滿足公租房 建設要求并且以適應現代化的生活方式，所以在建設上以經濟實用為原則， 緊湊合理布臵室內空間，保證居住空間的良好生活品質，提倡自然，節能 的設計理念。在本規劃設計方案中，在保證戶型面積的情況下，主要考慮 了以下幾個方面：（一）方位朝向的均好性（二）平面布臵的合理性（三）空間組合的人性化（四）立面處理的簡潔化（五）戶型盡量保證朝向和景觀的平衡。其中景觀陽臺與客廳相連， 保證居室良好的采光及開闊的景觀視野。1、全視角設計設計

51、中考慮建筑的整體性，所以加強了立面與屋頂的處理。使得各種 角度均有良好的視覺效果，構成了蓬勃向上的特征景觀，也使得尺度更為 宜人。2、典雅、精致的風格取向本方案延續城市文脈，以簡潔大氣為風格取向。在各部分結合處用簡 潔大方的線腳，增加了視覺整體上的連續性。整個單體以簡潔、大氣的風 格突出了小區的特征。3、典雅、溫馨的色彩及材料整個立面以赭石、黃色、淺灰涂料或面磚為主要飾面材料，表達典雅、 溫馨的基調。同時也對女兒墻等部位進行處理，豐富其立面效果。頂部屋 頂的構件刷白色外墻涂料，使建筑立面既整體又細膩，具備高雅形象。七、結構設計（一）設計依據：國家行業標準：1、建筑結構荷載規范GB5009-20

52、122、混凝土結構設計規范GB50010-20103、砌體結構設計規范GB5003-20114、 鋼筋混凝土高層建筑結構技術規程JGJ3-20105、建筑樁基技術規范JGJ94-2008/6、建筑抗震設計規范GB50011-20107、建筑地基基礎設計規范GB50007-2011&全國民用建筑工程設計技術措施9、混凝土異形柱結構技術規程JGJ149-2006套用主要圖集：國標混凝土結構施工圖平面整體表示方法03G101（二）設計荷載：1、本工程樓面活荷載按下列各項取值：商店：3.5KN/川浴室、廁所、盥洗室2.0KN/ m2挑出陽臺：2.5KN/ m2.0KN/走廊、門廳、樓梯、衛生間按規范規

53、定與使用功能對應取值:m22、本工程屋面荷載按下列各項取值：不上人屋面：0.5KN/ m上人屋面：2.0KN/ m屋頂花園：3.0KN/ m地下車庫屋面：8.0KN/ m基本風壓：0.30KN/ m（三）結構體系：對于高層住宅采用部分框支剪力墻結構；現澆鋼筋混凝土樓屋面板， 板厚100mm180mm;結構安全等級：二級；抗震設防烈度為非抗震。商 場，地下車庫，采用鋼筋混凝土框架結構，現澆頂板，板厚根據板跨及荷 載確定。（四）基礎：高層住宅采用鋼筋混凝土獨立基礎或樁基礎，持力層選用中風化巖石。八、道路、交通設計（一）本案內部西北和東南兩個方向均設臵有小區車行入口，中間部 分設臵了開放和半開放的綠

54、化景觀節點，高層建筑的兩個長邊均可作為消 防登高面用以消防撲救。（二）道路設計與社區內景觀設計相結合，強調對景與軸線的運用， 創造良好的內外部空間視覺形象效果。本規劃區道路為環狀：步行道路便利到達每家每戶。在保證車行系統 和步行系統相互獨立，自成體系的同時，保證車行與步行路線直接與住戶 相聯系，停車方面既有室外停車場，也可直接到達地下停車場與住宅核心 筒相聯系。（三）小區步行道向多個方向發散，將人流引至各個方向的住宅塔樓。（四）消防車道：環行組團道路的設臵，可保證消防車能到達每個住宅單元，同時每個 建筑物符合規范的各方面要求。九、節能設計（一）建筑節能設計依據：1、民用建筑熱工設計規范 GB5

55、0176-932、某州居住建筑節能設計標準 DB22/149-2005。3、某州公共建筑節能設計標準 GB50189-2005。（二）建筑處于城市的熱工設計分區：夏涼冬冷地區（按居住建筑分類）； 夏熱冬冷地區（按公共建筑分類）（三）建筑節能體系和主要節能措施：采用外墻外保溫、屋面保溫和玻璃隔熱的建筑節能體系。1、外墻（從里到外）加氣混凝土砌塊200mm界面砂漿C.HL169中空玻化微珠實心磚外墻保溫隔熱層HL169防滲抗裂柔性砂漿壓入耐堿玻纖網格布柔性膩子外墻涂料綜合熱工性能-冬季傳熱系統數（W/ m2 /K） 0.9582、鋼筋混凝土圍護結構（梁柱、挑板）梁、柱：鋼筋混凝土結構厚度200mm

56、界面砂漿C.HL169中空玻化微珠實心磚外墻保溫隔熱層d.HL169防滲抗裂柔性砂漿壓入耐堿玻纖網格布柔性膩子外墻涂料綜合熱工性能-冬季傳熱系統數（W/ m2 /K） 1.0643、 外墻保溫構造做法如下：（墻體材料、厚度、構造見建筑設計說明墻體篇）外墻外保溫墻體陽角、陰角，參見某07J105-16，某07J105-17。外墻外保溫勒角，參見某07J105-18外墻外保溫窗上下口，參見某07J105-2C陽臺，參見某07J105-22D4、屋面：裙房屋面本工程上人屋面為倒臵式屋面（板厚180），保溫材料為XPS擠塑聚苯乙烯泡沫板 FM250-2400X 1200X30mm四邊搭接（SL）或雨槽

57、邊（RC）,密度w 38kg/m3。滿足本地區圍護結構對屋面傳熱系數的要求。其構造做法參見詳見西南 05J103-9-D。其保護層為地面磚，但二次裝修時必須滿足保護層性能要求。5、建議開發方通過調研，考察設備生產廠家，采用雨水回收處理系統， 以利節約水資源。十、給排水設計1、設計依據：建筑給水排水設計規范 GB50015-2003 （2009年版）建筑設計防火規范GB50016-2006全國民用建筑給水排水工程設計技術措施(2009年版)建筑滅火器配臵設計規范 GB50140-2005高層民用建筑設計防火規范(GB50045-95)2005年版汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-

58、97年版自動噴水滅火系統設計規范 GB50084-2001(2005年版)住宅設計規范GB50096-2011氣體滅火系統設計規范 GB50370-2005城市居民生活用水量標準 GB/T50331 20022、 水源：由市政給水管網從本小區二側分別引入二根DN200的進水 管在小區內形成環狀供水，供水壓力 0.35MPa。3、生活給水用水量：居民生活用水量定額：200L/人天；商場用水量定額：5L/ m2天；道路、廣場及綠化澆灑用水：2.0L/m ；最高日用水量序號用水類別用水量(m3/d)1居民生活用水量548.82商場用水量213道路、廣場及綠化澆灑 用水36.64管網漏水及其它用水量6

59、0.6取以上各用水量之和10%合計6674、給水系統：小區生活用水采用雙水源，分別從城市兩個方向進水。生活給水管在 建筑周圍成環狀，并設有室外消火栓。生活給水采用分區供水：6層及以下采用市政管網直接供水方式；7層 及以上采用變頻自動供水設備供給，該設備統一設于地下室生活水泵房。室外水表及水表井內設臵管道倒流防止器。5、消防系統:室內消火栓系統：室內消火栓用水量40L/S，火災延續時間2小時。在地下室內設臵一 個400立方米的消防水池及消防加壓水泵房聯合供水， 并在最高棟屋頂設 一個18立方米的消防水箱。地下室、商業辦公部分消火栓箱選用帶自救式消防卷盤組合型消火栓箱。室內消火栓供水環網上設水泵接

60、合器 3套。室外消火栓系統：根據建筑設計防火規范GB50016-2006,本小區同一時間內火災次 數為一次，室外消火栓用水量取最大值為 30L/S。室外消火栓系統利用市政 管網供水，與低區生活給水管共用管道系統。居住區內設臵室外消火栓， 設臵間距不大于120M。自動噴水系統：本工程按中危險級 H級設計。自動噴水滅火系統用水量30L/S,火災延續時間按1小時計算。自動噴淋滅火系統采用臨時高壓給水系統。火災初期由屋頂水箱供水，火災時，由自動噴淋泵加壓供水。在主加壓供水環網上設水泵接合器2套。滅火器滅火系統：本工程按 A、B類火災配臵場所選用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器氣體滅火系統：高、低壓配電室、柴油