1、-. z.*公司攪拌站資產收購可行性研究報告二一三年十一月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc359934713一、項目背景 PAGEREF _Toc359934713 h 3HYPERLINK l _Toc359934714二、投資方案 PAGEREF _Toc359934714 h 4HYPERLINK l _Toc359934715（一）合作企業簡介 PAGEREF _Toc359934715 h 4HYPERLINK l _Toc359934716（二）待出售站點簡介 PAGEREF _Toc359934716 h 4HYPERLINK l _Toc

2、3599347171.站點位置 PAGEREF _Toc359934717 h 4HYPERLINK l _Toc3599347182.站點固定資產情況 PAGEREF _Toc359934718 h 4HYPERLINK l _Toc3599347193.土地情況 PAGEREF _Toc359934719 h 5HYPERLINK l _Toc359934720（三）收購方案 PAGEREF _Toc359934720 h 6HYPERLINK l _Toc3599347211.收購費用6HYPERLINK l _Toc3599347222.支付方式6HYPERLINK l _Toc359

3、934723三、投資項目概算及資金籌措 PAGEREF _Toc359934723 h 6HYPERLINK l _Toc359934724（一）技改投資額 PAGEREF _Toc359934724 h 6HYPERLINK l _Toc359934725（二）固定資產投資額 PAGEREF _Toc359934725 h 7HYPERLINK l _Toc359934726（三）資金籌措 PAGEREF _Toc359934726 h 7HYPERLINK l _Toc359934727四、人員配置及成本測算 PAGEREF _Toc359934727 h 7HYPERLINK l _To

4、c359934728（一）人員配置 PAGEREF _Toc359934728 h 7HYPERLINK l _Toc359934729（二）人工成本測算 PAGEREF _Toc359934729 h 7HYPERLINK l _Toc359934730五、財務評價與盈利分析 PAGEREF _Toc359934730 h 8HYPERLINK l _Toc359934731（一）生產成本估算 PAGEREF _Toc359934731 h 8HYPERLINK l _Toc3599347321原材料成本估算 PAGEREF _Toc359934732 h 8HYPERLINK l _Toc

5、3599347332銷售收入估算 PAGEREF _Toc359934733 h 8HYPERLINK l _Toc359934734（二）效益評價 PAGEREF _Toc359934734 h 10HYPERLINK l _Toc3599347351銷售收入及收益測算 PAGEREF _Toc359934735 h 10HYPERLINK l _Toc3599347362.現金流量 PAGEREF _Toc359934736 h 10HYPERLINK l _Toc3599347373財務評價指標 PAGEREF _Toc359934737 h 11HYPERLINK l _Toc3599

6、347384.年均投資回報率 PAGEREF _Toc359934738 h 11HYPERLINK l _Toc3599347395.折現率=8%時，凈現值=454.88萬元 PAGEREF _Toc359934739 h 11HYPERLINK l _Toc3599347406.內部收益率=16% PAGEREF _Toc359934740 h 11HYPERLINK l _Toc3599347417.盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc359934741 h 11HYPERLINK l _Toc3599347428.不確定性分析 PAGEREF _Toc359934742 h 11HY

7、PERLINK l _Toc359934743六、項目風險分析 PAGEREF _Toc359934743 h 12HYPERLINK l _Toc359934744七、可行性研究結論及建議 PAGEREF _Toc359934744 h 12一、項目背景*混凝土*攪拌站所在的*唯一集國家經濟技術開發區、國家級出口加工區、國家科技興茂創新基地和省級高新技術產業開發區為一體的多功能、綜合性工業園區，目標公司攪拌站位于*，輻射區域包括*等區縣，其中又以*近年發展的熱點區域，此處均未提到大漁鄉所在的呈貢區，*市區不大，怎么理解此處的熱點區域沒有呈貢？建議項目背景除了介紹天地通項目本身的優勢外，還應闡

8、述，繼投資大漁鄉、西翥園項目外，對*地區的整體戰略規劃，即為何要收購天地通公司*良好的發展態勢為混凝土行業帶來了蓬勃的商機。*混凝土*位于*市主城區東南面，收購后將與*兩個站點在布局上可近似形成一條直線(三個站點位置如下圖所示)，貫穿*，將實現對*熱點投資區域的全方位覆蓋，可進一步完善*區域布局。二、投資方案經多方調研，了解到*混凝土*有一攪拌站欲整體出售，如收購后可迅速填補*市場的產能缺口，增強區域覆蓋能力，具體情況如下：（一）合作企業簡介*混凝土*創建于2008年12月26日，公司注冊資本1000萬元，住所地為*，具有預拌商品混凝土專業承包叁級資質，法定代表人為*，股東為*。（二）待出售站

9、點簡介1.站點位置*公司攪拌站位于*，*路東北面，距*路1.2公里，距*高速實際路線1.5公里（直線距離約366米），交通十分便利。2.站點固定資產情況配有2條180生產線、3臺裝載機、2臺315KVA變壓器、1臺250KW發電機組、實驗設備、1個19T油罐及1套加油設備、16輛罐車泵車等物流設備，有2層磚混結構辦公樓、宿舍樓，有2層板房結構的會議室、辦公室，辦公及生活基建設施基本完備。列表3.土地情況（1）土地性質*公司租賃使用國家劃撥給*使用對劃撥土地，法律確實沒有規定，但是實踐中，劃撥土地也需要有土地使用權證，上面有期限，需要去核實，如果說使用權為無期限”，這樣的表述不妥，建議刪去的約1

10、5畝土地，土地性質為城鎮土地，可使用年限為無期限。劃撥土地出租必須經縣級以上政府同意，如未經政府同意，拆遷時不在補償*圍內。據*劃分局規劃圖來看，該地塊屬于綠化用地，禁止進行商業開發，但據規劃局介紹，對該地塊現有建筑物將維持現狀，暫無拆遷可能。該描述并不能說明該地塊不存在拆遷風險，整段話對土地性質是否存在風險表述不清，既然文后將對土地性質存在的風險進行詳細分析，建議這里只需介紹基本事實。（2）土地租賃費用*公司與*先后簽署了三份場地租賃合同，攪拌站所在地塊的租賃合同為每年簽訂一次，土地租賃費用為2011-2012年為*萬元，2012-2013年為*萬元，2013-2014年為40萬元，續租合同

11、為每年的7月下旬簽訂。目前*公司攪拌站的土地租賃合同及房屋租賃合同系每年續簽，我司將通過*公司與*加強關系對接，在*公司協助下與*按我司要求的租賃期限簽訂土地租賃合同及房屋租賃合同。我司收購*公司攪拌站后，將由*出具城鎮土地經營權再流轉同意書，書面同意將該地塊再流轉給我司使用。是否應該先取得流轉同意書，（三）收購方案經過多次協商，擬采取資產收購方式收購*公司攪拌站基建設施、生產設備等全部固定資產。經*資產評估*公司現場評估，資產評估價格為*萬元。經我司與*公司股東多次協商，收購價格暫定為*萬元。三、投資項目概算及資金籌措（一）技改投資額經現場核查，該攪拌站生產線日常維護保養情況較差，除塵系統無

12、法工作，無污水處理系統。為順利投入生產，擬在收購*混凝土攪拌站后進行相關技改，技改費用約為121萬元，明細如下：序號投資項費用名稱數量總價（萬元）備注1設備攪拌樓主機修復115粉料罐、配料層除塵器更換118粉料疊加秤技改15污水處理系統130請與生產部核實，價格是否合適小計682建筑工程蓄水池16圍墻100m5油庫、加油房110地坪3000.8電路安裝11006水溝2002.2觀測樓13料倉鋼結構維修120小計53合計121注：砼車采用物流外包方式。（二）固定資產投資額該項目固定資產總投資額為*萬元。其中，收購費用*萬元，盡調及評估等費用*萬元，技改費用*萬元。（三）資金籌措 站點收購及技改所

13、需固定資產投資由公司解決。月度具體資金需求由公司財務部根據收購后攪拌站的運營實際進行安排（年度經營計劃）。四、人員配置及成本測算（一）人員配置年份第一年第二年第三年第四年第五年領導班子12333科室負責人44444管理人員1920222222司機（含罐車、泵車等）00000輔助工人3034363636合計5460656565（二）人工成本測算按照公司現有薪酬標準，每年人工成本上漲10%測算，5年內人工成本為：下表不是人工總成本，只是單人計算標準。另外該標準還請分公司人力資源部審核。年份第一年第二年第三年第四年第五年領導班子14.3515.79 17.36 19.10 21.01 科室負責人10

14、.1511.17 12.28 13.51 14.86 管理人員8.489.33 10.26 11.29 12.42 司機（含罐車、泵車等）5.425.96 6.56 7.21 7.94 輔助工人3.864.25 4.67 5.14 5.65 合計42.26 46.49 51.13 56.2561.87 五、財務評價與盈利分析（一）生產成本估算1.原材料成本估算據當地的材料調研得到的以下價格，結合*公司的摻量進行測算，*地區山體較多，河道少缺水，所以一般采用山砂山石，當地礦粉活性很差，攪拌站使用得比較少。參考*項目的主材成本預測分析，C30主材成本測算單價取176元。2.銷售收入估算目前*市場混

15、凝土產品集中在C25-C50間，取中間值C30單價進行測算。C30市場價為270元/方。依托于*內單位在該區域的發展與支撐，預計在未來5年，*區？不是經開區嗎擬建不是收購站嗎，怎么變成擬建站了站點年銷售量約在40萬方左右。 年份產銷量（萬方）銷量預測依據是什么？銷售收入（萬元）第一年4010800第二年4010800第三年4010800第四年4010800第五年4010800合計20054000（二）效益評價1銷售收入及收益測算表序號列沒了，沒層次了，現金流量表同項目第一年第二年第三年第四年第五年產量4040404040產值1080010800108001080010800固定成本612.83

16、 688.12 776.06 819.28 873.74 人工成本331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 折舊費用230.96 230.96 230.96 224.67 224.67 土地費用50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 變動成本9499.81 9418.81 9391.81 9364.81 9364.81 辦公用品及管理費160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 稅金及附加691.81 691.81 691.81 691.81 691.81 主要材料成本7046.00 7046.00 7046.00 70

17、46.00 7046.00 車間經費160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 物流費用1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 銷售費用160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 壞賬準備162.00 81.00 54.00 27.00 27.00 利潤總額687.36 693.07 632.13 615.91 561.45 所得稅171.84 173.27 158.03 153.98 140.36 凈利潤515.52 519.80 474.10 461.93 421.09 收入凈利率4.50%4.54

18、%4.14%4.04%3.68%注：壞賬準備按照當年期末新增應收賬款余額的5%計提。2.現金流量項 目第一年第二年第三年第四年第五年現金流入7560918097201026010260銷售資金流入7560.00 9180.00 9720.00 10260.00 10260.00 現金流出9511.18 8455.26 8914.86 9347.20 9740.35 固定資產投資1941.00 0.00 0.00 0.00 0.00 付現成本費用7570.18 8455.26 8914.86 9347.20 9740.35 人工成本331.87 407.15 495.10 544.61 599.

19、07 土地費用50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 辦公用品及管理費160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 稅金及附加484.27 588.04 622.63 657.22 657.22 主要材料成本4932.20 5636.80 5989.10 6341.40 6693.70 車間經費160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 物流費用1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 銷售費用160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 所得稅171.84 17

20、3.27 158.03 153.98 140.36 凈現金流量-1951.18 724.74 805.14 912.80 519.65 累計凈現金流量-1951.18 -1226.44 -421.30 491.50 1011.15 營運資金缺口-10.18 724.74 805.14 912.80 519.65 注：1. 第一年產值回款率按75%計算，第二年至第五年產值回款率分別按85%、90%、95%、95%計算。2. 主要材料成本的付現比例第一年為75%，第二年至第五年分別為80%、85%、90%、95%，其余成本及稅金全部支付。3靜態投資回收期=3.46年4.年均投資回報率=24.65%

21、5.折現率=8%時，凈現值=478.45萬元6.內部收益率=19.74%7.盈虧平衡分析年 份第一年第二年第三年第四年第五年合計人工費金額331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 2377.79 土地費用50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 250.00 折舊費用230.96 230.96 230.96 224.67 224.67 1142.24 固定成本總額612.83 688.12 776.06 819.28 873.74 3770.03 盈虧臨界點銷量18.85 19.93 22.04 22.83 24.35 108.01 8.凈現值敏感

22、性分析敏感性分析已取消綜上，產值回款率為最敏感的因素，主材付現比例次之，變動成本波動性大于單價，單價比方量更敏感，影響最小的因素為固定成本。產值回款率每年下降0.5個百分點內部收益率首次低于15%，每年下降1.3個百分點凈現值首次出現負值，同時內部收益率也低于15%；主材付現率比每年上升0.7個百分點內部收益率首次低于15%，每年上升1.8個百分點凈現值首次出現負值，同時內部收益率也低于15%。六、項目風險分析（一）土地合規性風險目標土地使用權系*以劃撥方式取得。按照城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、*劃撥土地使用權管理暫行規定，土地使用者進入二級市場出租劃撥土地使用權之前，須持土地使用證或土地權屬證明材料及地上建筑物、附著物等合法產權證件，向有審批權的市、縣區人民政府土地管理部門提出書面申請，與土地管理部門簽訂合同，支付土地收益金，領取土地使用權出租證書后，方可進入二級市場出租。如土地出租人未辦理相應手續，將存在土地租賃合同無效的風險。