1、戰(zhàn)略設(shè)計的方法體系1、行業(yè)前景及特點分析：決議進(jìn)入否。2、客戶系統(tǒng)分析：確定目的客戶 找出關(guān)鍵性需求 確定產(chǎn)品定位 明確產(chǎn)品的價值工程。3、供應(yīng)商價值鍵分析：找到最有效的運作戰(zhàn)略，確定中心 競爭力的立足點及開展方向。 4、產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析五力分析：確定競爭戰(zhàn)略及系 統(tǒng)運作的重點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。5、樹立自信心，構(gòu)成戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析1、規(guī)模宏大，還將高速生長， 每年市場規(guī)模2700億，北京307億，深圳223億； 每年8%以上經(jīng)濟增長，人均GDP803美圓；恩格爾 系數(shù)小于0.5;住房體制改革；2、正從群雄紛爭向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競爭格局正 在變化，將產(chǎn)生巨型公司類似香港；土地政策也在

2、變化；一、房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析3、低程度、低素質(zhì)的競爭： 工程性公司，普通很松散，管理無章法；4、大多實力較弱，資金極少，短期行為；5、競爭階段：關(guān)系競爭 包裝競爭 產(chǎn)品競爭 營銷 戰(zhàn)略競爭 品牌競爭 全面競爭；結(jié)論：立足于北京、深圳市場；著眼長久，租售結(jié) 合，創(chuàng)建品牌。一定可以成就頗具地實力的 地產(chǎn)大企業(yè)。客戶系統(tǒng)分析1、客戶物業(yè)消費支出分析；確定目的客戶。 固定收入 特殊收入 總收入 消費傾向如恩格爾系數(shù) 用于物業(yè)的支出結(jié)論：高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長最快，總量較 大，地產(chǎn)消費傾向高，是最有潛力的客戶對象。 二、客戶系統(tǒng)分析 2、客戶需求的細(xì)分及偏好陳列 客戶需求 適用需求 新需求 心

3、思需求 信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶型、功能 環(huán)境、 檔次、投資、位置 客戶系統(tǒng)分析3、關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A 客戶 B結(jié)論：寫字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于講求功能、戶型與信息化的中檔 物業(yè)。 支出 功能最大處為關(guān)鍵性需求，即產(chǎn)品的定位點。偏好排序在其下的為根本需求，必需滿足，在其上的為暫時冗余的價值。 供應(yīng)商的價值鍵分析.供應(yīng)商的價值鏈分析：確定我們的運作戰(zhàn)略與中心競爭力的切入點三、裝結(jié)論：直接增值鏈各環(huán)節(jié)占價值構(gòu)成的90%左右，僅停留在此層面上運作，余地極小+510%。在間接增值鏈上下工夫，可撬動直接本錢大幅度降低，構(gòu)成較高的附加價值。目前絕大多數(shù)競爭對手都停留

4、在直接增值鏈的詳細(xì)環(huán)節(jié)上下力氣，少數(shù)的對方案研討與設(shè)計管理有認(rèn)識，但尚未構(gòu)成有效的做法。供應(yīng)商的價值鍵分析潛在進(jìn)入者替代品競爭對手分析供方 政府政策導(dǎo)向與政府扶植 買方產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析五力分析四、產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析五力分析1、競爭對手分析SWOT 結(jié)論： 總體優(yōu)勢大于優(yōu)勢 機遇大于風(fēng)險， 最大的優(yōu)勢與風(fēng)險在于對市場的 把握，必需盡最大的力量去關(guān)注、 注重。產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析2、買方侃價才干 A、大客戶：大客戶侃價才干強，但具有固定性和輻射力。 B、小客戶與住戶：有一定的選擇力，但無侃價才干。 結(jié)論：盡量以客戶需求為導(dǎo)向，量身定做； 努力發(fā)明增值效力的體系與品牌IDC、餐飲、環(huán)境、 商圈等； 堅持與

5、競爭物業(yè)的本錢競爭力。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析C、替代品：在細(xì)分市場和明晰的產(chǎn)品定位后，不會有太 多的替代品。D、新進(jìn)入者的要挾：由于房地產(chǎn)的地域性，資金門檻 高，關(guān)系復(fù)雜，壁壘較強。E、政策導(dǎo)向與政府扶持：科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向， 應(yīng)爭取獲得政府大力支持。產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析F、供方侃價才干 總包和分包商：由于競爭非常猛烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃價才干 極弱。 土地供應(yīng)和政府：由于土地的獨特性和政府位置，我方侃價 絕對才干極弱，但相對同業(yè)競爭者那么較強。 結(jié)論： 由于政策彈性很大，應(yīng)該極大加強公關(guān)任務(wù)， 又要搞好辦事人員關(guān)系。 自信心與戰(zhàn)略 自信心與戰(zhàn)略： 愿景、目的、目的客戶、產(chǎn)品定位、 競爭戰(zhàn)略、組織與

6、管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、 經(jīng)濟測算及資源條件。五、科技園公司開展戰(zhàn)略 2001年1月 聯(lián)想科技園公司 科技園公司開展戰(zhàn)略 內(nèi) 容公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命中國房地產(chǎn)市場情況分析中國房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢分析本身條件分析公司長期目的科技園公司開展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場情況分析中國房地產(chǎn)市場規(guī)模宏大1999年全國房地產(chǎn)市場運營額 2700億元科技園公司開展戰(zhàn)略中國房地產(chǎn)市場情況分析未

7、來中國房地產(chǎn)市場會迅速擴展1999年我國人均GDP為802美圓，初次突破800美圓大關(guān)1999年我國的恩格爾系數(shù)為49.8%，初次低于50%國家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)科技園公司開展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場情況分析中國房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢分析關(guān)系 包裝 產(chǎn)品 品牌 全面 競爭 競爭 競爭 競爭 競爭地域性壟斷競爭市場 地域性寡頭壟斷競爭市場 結(jié)論：中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入可以培育大型 知名品牌企業(yè)的開展階段 科技園公司開展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場情況分析本身條件分析有能堅決貫徹管理三要素、立志把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大的指點班子過去幾年在開展物業(yè)的過程中，每一年都較勝利地實現(xiàn)了提升與突破，隊伍可信具備良好的

8、企業(yè)運轉(zhuǎn)機制和雄厚的資金實力集團(tuán)給予我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場的機遇科技園公司開展戰(zhàn)略 立志興辦中國第一品牌的科技地產(chǎn)公司 不斷發(fā)明人人向往的科技物業(yè)典范， 培育一支永遠(yuǎn)向更高層面突破的業(yè)界精 英團(tuán)隊。公司長期目的：愿景與使命科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 1、2005年成為國內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè) 2、將總部小區(qū)建成在中國最具影響力的科技物業(yè)典范3、在北京和深圳建成兩個E-HOME典范4、2005年實現(xiàn)利潤4億元，人均利潤200萬元以上中期目的科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中

9、期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 實現(xiàn)中期目的的道路與步驟業(yè)務(wù)道路管理道路 人力資源道路戰(zhàn)略步驟科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟1、立足北京、深圳兩大市場2、以科技物業(yè)為產(chǎn)品定位，實施差別化競爭戰(zhàn)略3、以寫字樓和住宅為產(chǎn)品組合，實行租售結(jié)合的運營戰(zhàn)略4、加大在方案研討環(huán)節(jié)的投入，特別注重信息化方式的研 究，創(chuàng)建科技物業(yè)品牌5、研討集成規(guī)律，做最優(yōu)秀的科技物業(yè)系統(tǒng)集成商業(yè)務(wù)道路科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟6、經(jīng)過對決策流程和業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化，加快建 設(shè)速度，以躲避風(fēng)險和提高效益；7、用三年左右的時間實現(xiàn)公司上市，處理房地產(chǎn)公司

10、對資金的大規(guī)模需求。業(yè)務(wù)道路科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟1、建立強有力的指點班子，推行團(tuán)隊任務(wù)方式2、強調(diào)構(gòu)成系統(tǒng)制定戰(zhàn)略的才干，不斷實現(xiàn)任務(wù)層 面的提升和系統(tǒng)突破3、強化構(gòu)成整合社會資源的戰(zhàn)略實施才干，帶好社 會隊伍管理道路科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟1、建立以優(yōu)秀人才為本的學(xué)習(xí)型組織，走精兵 強將之路，鼓勵員工提升與突破2、設(shè)計極為有效的鼓勵方式，吸引和留住優(yōu)秀 人才人力資源道路科技園公司開展戰(zhàn)略綜上所述，我們的戰(zhàn)略道路是： 立足北京和深圳市場，定位于科技物業(yè)， 走方式創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和運作創(chuàng)新之路。實現(xiàn)中期目的的道路與步驟科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)步驟步驟：1、園區(qū)

11、開展步驟 20012003財年，二期完成，進(jìn)展總結(jié)、 提煉，構(gòu)成市場把握才干； 20032005財年，三期完成，構(gòu)成規(guī)模 運營才干。實現(xiàn)中期目的的道路與步驟科技園公司開展戰(zhàn)略2、住宅開展步驟 20012003財年，完成一期開發(fā)與銷售； 20032005財年，完成兩個工程開發(fā)與銷售。 采取：小規(guī)模介入，大規(guī)模開發(fā)，整體規(guī)劃，小步 快跑的戰(zhàn)略。實現(xiàn)步驟實現(xiàn)中期目的的道路與步驟科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略2001財年目的及保證措施1、業(yè)務(wù)目的 總部小區(qū)一期工程落成并投入運營， 二期工程開工； 完成

12、兩個商業(yè)住宅工程的系統(tǒng)謀劃報告， 其中一個工程啟動 實現(xiàn)年租金收入6500萬元科技園公司開展戰(zhàn)略2001財年目的及保證措施2、管理目的建立順應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)運作的體制和機制科技園公司開展戰(zhàn)略2001財年目的及保證措施3、保證措施： 根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)運作的要求，設(shè)置全面的組織 機構(gòu)，配備相應(yīng)的人員科技園公司開展戰(zhàn)略2001財年目的及保證措施4、資源保證條件 集團(tuán)執(zhí)委會對上述戰(zhàn)略的認(rèn)可與正式批復(fù) 支持科技園公司處理法人體問題 科技園公司開展戰(zhàn)略 愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略評價與調(diào)整戰(zhàn)略的評價與調(diào)整的關(guān)鍵是戰(zhàn)略控制，其依據(jù)是的控制結(jié)果

13、與目的之間的差別。我們將在戰(zhàn)略實施過程中不斷調(diào)整并在下一個財年給出總體的評價和調(diào)整方案 總 部 小 區(qū) 開 發(fā) 計 劃一、小區(qū)定位二、小區(qū)開發(fā)方案三、小區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略一、小區(qū)定位1.小區(qū)定位要素2.小區(qū)定位3.小區(qū)稱號一：小區(qū)定位 本身條件政策要素市場要素政府鼓勵干什么?市場需求什么？我有什么優(yōu)勢？定位1:定位要素工程定位三要素政府期望實施科教興國戰(zhàn)略 “知識創(chuàng)新工程方案 中關(guān)村建立科技園區(qū)規(guī)劃條件 中關(guān)村科技園區(qū)定位1中國最重要的科技創(chuàng)新中心； 2高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 中關(guān)村地域的產(chǎn)業(yè)開展方向：以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，生物工程與 新醫(yī)藥、光機電一體化、新資料產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。中科院期望 聯(lián)想總部

14、、開發(fā)研討基地、計算所、商業(yè)化運作。聯(lián)想集團(tuán)的要求 建成為高科技企業(yè)和企業(yè)人效力的高科技園區(qū)，國際化的IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 鼓勵和支持建立適宜高科技企業(yè)開展的科技園區(qū),尤其是為信息產(chǎn)業(yè)效力的園區(qū)。A：政策要素：B：市場要素在目前和今后一段時期內(nèi)，在中關(guān)村地域由于高科技公司的集聚和開展，對科技物業(yè)的需求強勢。高科技公司有集聚效應(yīng)，不同類型的公司對物業(yè)有不同的需求。中關(guān)村地域尚未構(gòu)成專為IT企業(yè)效力的園區(qū)。未來5年或以后中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘袌龅母偁幟土遥?xì)分市場有很大機遇。 經(jīng)過市場分析，園區(qū)定位應(yīng)留意利用專業(yè)化和差別化的定位戰(zhàn)略，努力于細(xì)分市場的競爭，適宜建成針對IT和通訊企業(yè)集聚和開展的資訊科技園

15、。C：本身條件多年為IT行業(yè)效力積累的閱歷聯(lián)想集團(tuán)IT 領(lǐng)域領(lǐng)頭羊所具備的客戶吸引力和資源優(yōu)勢。單一產(chǎn)權(quán)構(gòu)造便于工程謀劃和操控。有以“管理三要素為中心思念的管理團(tuán)隊和極強事業(yè)心的員工隊伍。 充分發(fā)揚聯(lián)想在中國信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢，建成信息產(chǎn)業(yè)資訊科技園，樹立聯(lián)想科技物業(yè)新品牌。2.定位： 是對IT和通訊企業(yè)最具吸引力的資訊科技園，是開放型、國際化的科技生態(tài)園區(qū)有吸引力：集聚了幾家國內(nèi)外知名品牌的IT和通訊企業(yè)。開放型：強調(diào)園區(qū)的輻射功能，可以影響和帶動信息技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化。國際化：引入國際跨國公司入駐并且其軟硬件設(shè)備到達(dá)國際化規(guī)范。科技生態(tài)園區(qū)：園區(qū)內(nèi)構(gòu)成適宜資訊科技創(chuàng)新、開展與孵化的生態(tài)環(huán)境。

16、適宜高科技企業(yè)集聚和開展的科技園區(qū)生態(tài)圖2.1 客戶描畫1：有影響力的IT和通訊類企業(yè)；風(fēng)險投資公司。包括：a.知名的國際IT大公司的總部、商務(wù)和研發(fā)機構(gòu)。b.國內(nèi)知名的通訊公司和中小型IT公司。c.聯(lián)想集團(tuán)的有關(guān)機構(gòu)。 d.各類風(fēng)險投資機構(gòu)。2：效力類企業(yè)。 主要為IT和通訊類企業(yè)提供配套效力，有助于構(gòu)成資訊企業(yè)聚集的生態(tài)環(huán)境，包括：企業(yè)管理咨詢公司、律師事務(wù)所、財務(wù)咨詢機構(gòu)公司、IT咨詢公司、貨物配送公司等。3：各類有潛力的被孵化公司。2.2 產(chǎn)品描畫A.一流的適用于辦公和研發(fā)的綜合物業(yè)，既有為大客戶量身定制的寫字樓，也有適宜中小客戶聚群開展的綜合性寫字樓可與東部“國貿(mào)二期相媲美的一流甲級

17、寫字樓國際化的專業(yè)物業(yè)管理B.超前的高科技物業(yè)BA、OA、CA寬帶網(wǎng)無線局域網(wǎng)提供效力器托管、網(wǎng)絡(luò)托管和互連網(wǎng)接入效力多個電信效力提供商C.完善的配套商務(wù)和生活效力設(shè)備多功能的產(chǎn)品展現(xiàn)中心；技術(shù)及學(xué)術(shù)交流中心方便的生活、文娛、效力中心D.人性化設(shè)計溫馨的辦公環(huán)境宜人的綠色景觀3.小區(qū)的稱號備選方案：聯(lián)想資訊中心中關(guān)村資訊園北京國際資訊企業(yè)中心融科資訊中心 初步確定將 “融科智地 作為未來的地產(chǎn)企業(yè)品牌，“融科資訊中心 作為小區(qū)的稱號。 為了推行 “融科資訊中心，宣傳時，以 “聯(lián)想融科資訊中心稱號出現(xiàn)。二、小區(qū)開發(fā)方案1.規(guī)劃方案2.小區(qū)開發(fā)方案3.拆遷方案4.資金需求方案5.收益預(yù)測1、規(guī)劃方

18、案A：制定規(guī)劃方案的根據(jù)市場需求情況：在2003年入市時機最好。拆遷難易程度及資金投入量工程建立：工程大小與建立周期資金安排：資金總量及投資效益政策規(guī)劃條件：限高、容積率、景觀、市政條件等。B:規(guī)劃方案a.原規(guī)劃方案：地上建筑面積約18萬m2 ，得到了科學(xué)院及市政府的初步贊同，但是基于聯(lián)想自用而設(shè)計，沒有思索商業(yè)化運作要素，需求進(jìn)展調(diào)整。b.現(xiàn)方案圖 地上建筑面積約22萬m2；地下約5-8萬m2；總建筑面積約27-30萬m2 。園 區(qū) 用 地 規(guī) 劃 草 案2：小區(qū)開發(fā)方案2.1 分期開發(fā)方案一期工程1.首發(fā)工程：總面積5萬m2，其中地上3.5萬m2 ，地下1.5萬m2 ；建立周期：2000.

19、10-2001.12目的客戶：LDC、控股公司總部 家有知名度的IT或通訊公司二期工程 :總面積17萬m2 ,其中地上12.5萬m2 ,地下4.5萬m2 1.綜合樓：地上建筑面積6萬m2 ； 建立周期：2001.9-2003.12 目的客戶：LCS 大、中IT或通訊公司 投資類效力企業(yè)分期開發(fā)方案之二期工程2.計算所： 面積1.5萬m2 建立周期：2001.7-2002.12 目的客戶：計算所3.辦公研發(fā)樓2棟：面積約4-5萬m2 ； 建立周期：2001.9-2002.12 目的客戶：1棟：12個國際知名大公司 1棟：風(fēng)險投資大廈4.多功能中心：建于地下,與主樓、研發(fā)樓共建，面積約1.5萬m2

20、 建立周期：2003.1-2003.12目的：為園區(qū)商務(wù)及生活配套效力，成為： 產(chǎn)品展現(xiàn)及發(fā)布中心； 學(xué)術(shù)和技術(shù)交流中心； 生活效力中心。 三期工程：總面積8萬m2，其中地上6萬m2，地下2萬m2 1.公寓： 面積2萬m2 建立周期：2003.72004.12 目的客戶：園區(qū)生活配套效力樓，根據(jù)市場情 況能夠調(diào)整為寫字樓。2.寫字樓: 面積4萬m2 建立周期：2003.72005.6 目的客戶：大公司、中小IT公司2. 總部小區(qū)開發(fā)進(jìn)度方案表3. 園區(qū)拆遷方案 4. 小區(qū)開發(fā)資金方案匯總表 小區(qū)開發(fā)資金方案2.4 小區(qū)開發(fā)工程收益預(yù)測三:小區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略1.工程定位實行差別化戰(zhàn)略：目的客戶為IT及

21、通訊類企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。2.營銷戰(zhàn)略: 大客戶的吸引：量身定做； 中小客戶的吸引：提供良好的企業(yè)生態(tài)環(huán)境； 利用聯(lián)想品牌優(yōu)勢，吸引其上 下游及相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐。3.開發(fā)建立戰(zhàn)略:一致規(guī)劃,分期建立; 縮短建立工期,盡早入市4.物業(yè)增值及運營管理：提供全方位的效力功能和高程度 的物業(yè)管理。謝謝大家！深圳開發(fā)部2001年開展戰(zhàn)略規(guī)劃LSP戰(zhàn)略設(shè)計的方法體系及一些重要的分析結(jié)論陳國棟二零零一年一月八日戰(zhàn)略設(shè)計的方法體系1、行業(yè)前景及特點分析：決議進(jìn)入否。2、客戶系統(tǒng)分析：確定目的客戶 找出關(guān)鍵性需求 確定產(chǎn)品定位 明確產(chǎn)品的價值工程。3、供應(yīng)商價值鍵分析：找到最有效的運作戰(zhàn)略，確定

22、中心 競爭力的立足點及開展方向。 4、產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析五力分析：確定競爭戰(zhàn)略及系 統(tǒng)運作的重點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。5、樹立自信心，構(gòu)成戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析1、規(guī)模宏大，還將高速生長， 每年市場規(guī)模2700億，北京307億，深圳223億； 每年8%以上經(jīng)濟增長，人均GDP803美圓；恩格爾 系數(shù)小于0.5;住房體制改革；2、正從群雄紛爭向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競爭格局正 在變化，將產(chǎn)生巨型公司類似香港；土地政策也在變化；一、房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析3、低程度、低素質(zhì)的競爭： 工程性公司，普通很松散，管理無章法；4、大多實力較弱，資金極少，短期行為；5、競爭階段：關(guān)系競爭 包裝競爭 產(chǎn)品競爭 營銷

23、 戰(zhàn)略競爭 品牌競爭 全面競爭；結(jié)論：立足于北京、深圳市場；著眼長久，租售結(jié) 合，創(chuàng)建品牌。一定可以成就頗具地實力的 地產(chǎn)大企業(yè)。客戶系統(tǒng)分析1、客戶物業(yè)消費支出分析；確定目的客戶。 固定收入 特殊收入 總收入 消費傾向如恩格爾系數(shù) 用于物業(yè)的支出結(jié)論：高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長最快，總量較 大，地產(chǎn)消費傾向高，是最有潛力的客戶對象。 二、客戶系統(tǒng)分析 2、客戶需求的細(xì)分及偏好陳列 客戶需求 適用需求 新需求 心思需求 信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶型、功能 環(huán)境、 檔次、投資、位置 客戶系統(tǒng)分析3、關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A 客戶 B結(jié)論：寫字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于

24、講求功能、戶型與信息化的中檔 物業(yè)。 支出 功能最大處為關(guān)鍵性需求，即產(chǎn)品的定位點。偏好排序在其下的為根本需求，必需滿足，在其上的為暫時冗余的價值。 供應(yīng)商的價值鍵分析.供應(yīng)商的價值鏈分析：確定我們的運作戰(zhàn)略與中心競爭力的切入點三、裝結(jié)論：直接增值鏈各環(huán)節(jié)占價值構(gòu)成的90%左右，僅停留在此層面上運作，余地極小+510%。在間接增值鏈上下工夫，可撬動直接本錢大幅度降低，構(gòu)成較高的附加價值。目前絕大多數(shù)競爭對手都停留在直接增值鏈的詳細(xì)環(huán)節(jié)上下力氣，少數(shù)的對方案研討與設(shè)計管理有認(rèn)識，但尚未構(gòu)成有效的做法。供應(yīng)商的價值鍵分析潛在進(jìn)入者替代品競爭對手分析供方 政府政策導(dǎo)向與政府扶植 買方產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析

25、五力分析四、產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析五力分析1、競爭對手分析SWOT 結(jié)論： 總體優(yōu)勢大于優(yōu)勢 機遇大于風(fēng)險， 最大的優(yōu)勢與風(fēng)險在于對市場的 把握，必需盡最大的力量去關(guān)注、 注重。產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析2、買方侃價才干 A、大客戶：大客戶侃價才干強，但具有固定性和輻射力。 B、小客戶與住戶：有一定的選擇力，但無侃價才干。 結(jié)論：盡量以客戶需求為導(dǎo)向，量身定做； 努力發(fā)明增值效力的體系與品牌IDC、餐飲、環(huán)境、 商圈等； 堅持與競爭物業(yè)的本錢競爭力。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析C、替代品：在細(xì)分市場和明晰的產(chǎn)品定位后，不會有太 多的替代品。D、新進(jìn)入者的要挾：由于房地產(chǎn)的地域性，資金門檻 高，關(guān)系復(fù)雜，壁壘較強。E、政

26、策導(dǎo)向與政府扶持：科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向， 應(yīng)爭取獲得政府大力支持。產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析F、供方侃價才干 總包和分包商：由于競爭非常猛烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃價才干 極弱。 土地供應(yīng)和政府：由于土地的獨特性和政府位置，我方侃價 絕對才干極弱，但相對同業(yè)競爭者那么較強。 結(jié)論： 由于政策彈性很大，應(yīng)該極大加強公關(guān)任務(wù)， 又要搞好辦事人員關(guān)系。 自信心與戰(zhàn)略 自信心與戰(zhàn)略： 愿景、目的、目的客戶、產(chǎn)品定位、 競爭戰(zhàn)略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、 經(jīng)濟測算及資源條件。五、科技園公司開展戰(zhàn)略 2001年1月 聯(lián)想科技園公司 科技園公司開展戰(zhàn)略 內(nèi) 容公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步

27、驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命中國房地產(chǎn)市場情況分析中國房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢分析本身條件分析公司長期目的科技園公司開展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場情況分析中國房地產(chǎn)市場規(guī)模宏大1999年全國房地產(chǎn)市場運營額 2700億元科技園公司開展戰(zhàn)略中國房地產(chǎn)市場情況分析未來中國房地產(chǎn)市場會迅速擴展1999年我國人均GDP為802美圓，初次突破800美圓大關(guān)1999年我國的恩格爾系數(shù)為49.8%，初次低于50%國家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)科技園公

28、司開展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場情況分析中國房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢分析關(guān)系 包裝 產(chǎn)品 品牌 全面 競爭 競爭 競爭 競爭 競爭地域性壟斷競爭市場 地域性寡頭壟斷競爭市場 結(jié)論：中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入可以培育大型 知名品牌企業(yè)的開展階段 科技園公司開展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場情況分析本身條件分析有能堅決貫徹管理三要素、立志把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大的指點班子過去幾年在開展物業(yè)的過程中，每一年都較勝利地實現(xiàn)了提升與突破，隊伍可信具備良好的企業(yè)運轉(zhuǎn)機制和雄厚的資金實力集團(tuán)給予我們進(jìn)入房地產(chǎn)市場的機遇科技園公司開展戰(zhàn)略 立志興辦中國第一品牌的科技地產(chǎn)公司 不斷發(fā)明人人向往的科技物業(yè)典范， 培育一支永遠(yuǎn)向更高層面突破的業(yè)界精

29、 英團(tuán)隊。公司長期目的：愿景與使命科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 1、2005年成為國內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè) 2、將總部小區(qū)建成在中國最具影響力的科技物業(yè)典范3、在北京和深圳建成兩個E-HOME典范4、2005年實現(xiàn)利潤4億元，人均利潤200萬元以上中期目的科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略 實現(xiàn)中期目的的道路與步驟業(yè)務(wù)道路管理道路 人力資源道路戰(zhàn)略步驟科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟1、立

30、足北京、深圳兩大市場2、以科技物業(yè)為產(chǎn)品定位，實施差別化競爭戰(zhàn)略3、以寫字樓和住宅為產(chǎn)品組合，實行租售結(jié)合的運營戰(zhàn)略4、加大在方案研討環(huán)節(jié)的投入，特別注重信息化方式的研 究，創(chuàng)建科技物業(yè)品牌5、研討集成規(guī)律，做最優(yōu)秀的科技物業(yè)系統(tǒng)集成商業(yè)務(wù)道路科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟6、經(jīng)過對決策流程和業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化，加快建 設(shè)速度，以躲避風(fēng)險和提高效益；7、用三年左右的時間實現(xiàn)公司上市，處理房地產(chǎn)公司 對資金的大規(guī)模需求。業(yè)務(wù)道路科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟1、建立強有力的指點班子，推行團(tuán)隊任務(wù)方式2、強調(diào)構(gòu)成系統(tǒng)制定戰(zhàn)略的才干，不斷實現(xiàn)任務(wù)層 面的提升和系統(tǒng)突破3、強

31、化構(gòu)成整合社會資源的戰(zhàn)略實施才干，帶好社 會隊伍管理道路科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)中期目的的道路與步驟1、建立以優(yōu)秀人才為本的學(xué)習(xí)型組織，走精兵 強將之路，鼓勵員工提升與突破2、設(shè)計極為有效的鼓勵方式，吸引和留住優(yōu)秀 人才人力資源道路科技園公司開展戰(zhàn)略綜上所述，我們的戰(zhàn)略道路是： 立足北京和深圳市場，定位于科技物業(yè)， 走方式創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和運作創(chuàng)新之路。實現(xiàn)中期目的的道路與步驟科技園公司開展戰(zhàn)略實現(xiàn)步驟步驟：1、園區(qū)開展步驟 20012003財年，二期完成，進(jìn)展總結(jié)、 提煉，構(gòu)成市場把握才干； 20032005財年，三期完成，構(gòu)成規(guī)模 運營才干。實現(xiàn)中期目的的道路與步驟科技園公司開展戰(zhàn)略2、住宅開

32、展步驟 20012003財年，完成一期開發(fā)與銷售； 20032005財年，完成兩個工程開發(fā)與銷售。 采取：小規(guī)模介入，大規(guī)模開發(fā)，整體規(guī)劃，小步 快跑的戰(zhàn)略。實現(xiàn)步驟實現(xiàn)中期目的的道路與步驟科技園公司開展戰(zhàn)略 公司長期目的：愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略2001財年目的及保證措施1、業(yè)務(wù)目的 總部小區(qū)一期工程落成并投入運營， 二期工程開工； 完成兩個商業(yè)住宅工程的系統(tǒng)謀劃報告， 其中一個工程啟動 實現(xiàn)年租金收入6500萬元科技園公司開展戰(zhàn)略2001財年目的及保證措施2、管理目的建立順應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)運作的體制和機制科技園公司開展戰(zhàn)

33、略2001財年目的及保證措施3、保證措施： 根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)運作的要求，設(shè)置全面的組織 機構(gòu)，配備相應(yīng)的人員科技園公司開展戰(zhàn)略2001財年目的及保證措施4、資源保證條件 集團(tuán)執(zhí)委會對上述戰(zhàn)略的認(rèn)可與正式批復(fù) 支持科技園公司處理法人體問題 科技園公司開展戰(zhàn)略 愿景與使命 中期目的實現(xiàn)中期目的戰(zhàn)略道路與步驟2001年目的及保證措施評價與調(diào)整科技園公司開展戰(zhàn)略評價與調(diào)整戰(zhàn)略的評價與調(diào)整的關(guān)鍵是戰(zhàn)略控制，其依據(jù)是的控制結(jié)果與目的之間的差別。我們將在戰(zhàn)略實施過程中不斷調(diào)整并在下一個財年給出總體的評價和調(diào)整方案 總 部 小 區(qū) 開 發(fā) 計 劃一、小區(qū)定位二、小區(qū)開發(fā)方案三、小區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略一、小區(qū)定位1.小區(qū)定

34、位要素2.小區(qū)定位3.小區(qū)稱號一：小區(qū)定位 本身條件政策要素市場要素政府鼓勵干什么?市場需求什么？我有什么優(yōu)勢？定位1:定位要素工程定位三要素政府期望實施科教興國戰(zhàn)略 “知識創(chuàng)新工程方案 中關(guān)村建立科技園區(qū)規(guī)劃條件 中關(guān)村科技園區(qū)定位1中國最重要的科技創(chuàng)新中心； 2高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 中關(guān)村地域的產(chǎn)業(yè)開展方向：以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，生物工程與 新醫(yī)藥、光機電一體化、新資料產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。中科院期望 聯(lián)想總部、開發(fā)研討基地、計算所、商業(yè)化運作。聯(lián)想集團(tuán)的要求 建成為高科技企業(yè)和企業(yè)人效力的高科技園區(qū)，國際化的IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 鼓勵和支持建立適宜高科技企業(yè)開展的科技園區(qū),尤其是為信息產(chǎn)業(yè)效力

35、的園區(qū)。A：政策要素：B：市場要素在目前和今后一段時期內(nèi)，在中關(guān)村地域由于高科技公司的集聚和開展，對科技物業(yè)的需求強勢。高科技公司有集聚效應(yīng)，不同類型的公司對物業(yè)有不同的需求。中關(guān)村地域尚未構(gòu)成專為IT企業(yè)效力的園區(qū)。未來5年或以后中關(guān)村地域?qū)懽謽鞘袌龅母偁幟土遥?xì)分市場有很大機遇。 經(jīng)過市場分析，園區(qū)定位應(yīng)留意利用專業(yè)化和差別化的定位戰(zhàn)略，努力于細(xì)分市場的競爭，適宜建成針對IT和通訊企業(yè)集聚和開展的資訊科技園。C：本身條件多年為IT行業(yè)效力積累的閱歷聯(lián)想集團(tuán)IT 領(lǐng)域領(lǐng)頭羊所具備的客戶吸引力和資源優(yōu)勢。單一產(chǎn)權(quán)構(gòu)造便于工程謀劃和操控。有以“管理三要素為中心思念的管理團(tuán)隊和極強事業(yè)心的員工隊

36、伍。 充分發(fā)揚聯(lián)想在中國信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢，建成信息產(chǎn)業(yè)資訊科技園，樹立聯(lián)想科技物業(yè)新品牌。2.定位： 是對IT和通訊企業(yè)最具吸引力的資訊科技園，是開放型、國際化的科技生態(tài)園區(qū)有吸引力：集聚了幾家國內(nèi)外知名品牌的IT和通訊企業(yè)。開放型：強調(diào)園區(qū)的輻射功能，可以影響和帶動信息技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化。國際化：引入國際跨國公司入駐并且其軟硬件設(shè)備到達(dá)國際化規(guī)范。科技生態(tài)園區(qū)：園區(qū)內(nèi)構(gòu)成適宜資訊科技創(chuàng)新、開展與孵化的生態(tài)環(huán)境。適宜高科技企業(yè)集聚和開展的科技園區(qū)生態(tài)圖2.1 客戶描畫1：有影響力的IT和通訊類企業(yè)；風(fēng)險投資公司。包括：a.知名的國際IT大公司的總部、商務(wù)和研發(fā)機構(gòu)。b.國內(nèi)知名的通訊公司和中小

37、型IT公司。c.聯(lián)想集團(tuán)的有關(guān)機構(gòu)。 d.各類風(fēng)險投資機構(gòu)。2：效力類企業(yè)。 主要為IT和通訊類企業(yè)提供配套效力，有助于構(gòu)成資訊企業(yè)聚集的生態(tài)環(huán)境，包括：企業(yè)管理咨詢公司、律師事務(wù)所、財務(wù)咨詢機構(gòu)公司、IT咨詢公司、貨物配送公司等。3：各類有潛力的被孵化公司。2.2 產(chǎn)品描畫A.一流的適用于辦公和研發(fā)的綜合物業(yè)，既有為大客戶量身定制的寫字樓，也有適宜中小客戶聚群開展的綜合性寫字樓可與東部“國貿(mào)二期相媲美的一流甲級寫字樓國際化的專業(yè)物業(yè)管理B.超前的高科技物業(yè)BA、OA、CA寬帶網(wǎng)無線局域網(wǎng)提供效力器托管、網(wǎng)絡(luò)托管和互連網(wǎng)接入效力多個電信效力提供商C.完善的配套商務(wù)和生活效力設(shè)備多功能的產(chǎn)品展現(xiàn)中心；技術(shù)及學(xué)術(shù)交流中心方便的生活、文娛、效力中心D.人性化設(shè)計溫馨的辦公環(huán)境宜人的綠色