1、46/49房地產營銷策劃課程實習報告專 業：工程管理班 級：XXXX姓 名：XXX學 號：051212101任課教師：XXX完成時間：2013年6月目錄TOC o 1-3 h z uHYPERLINK l _Toc359341594第1章平頂山市房地產市場投資環境分析 PAGEREF _Toc359341594 h 1HYPERLINK l _Toc3593415951.1 平頂山市經濟社會發展情況分析 PAGEREF _Toc359341595 h 1HYPERLINK l _Toc3593415971.1.1 GDP/人均GDP PAGEREF _Toc359341597 h 1HYPER

2、LINK l _Toc3593415981.1.2 產業結構3HYPERLINK l _Toc3593415991.1.3 固定資產投資3HYPERLINK l _Toc3593416001.1.4 社會消費品零售總額4HYPERLINK l _Toc3593416011.1.5 人口結構4HYPERLINK l _Toc3593416021.1.6 人均可支配收入與消費支出5HYPERLINK l _Toc3593416031.2 平頂山市城市發展規劃分析5HYPERLINK l _Toc3593416041.2.1 城市性質、職能、功能組織與發展目標5HYPERLINK l _Toc359

3、3416051.2.2 城市空間布局與空間發展戰略8HYPERLINK l _Toc3593416061.2.3 城市近期、遠期、遠景發展規劃9HYPERLINK l _Toc3593416071.3 小結10HYPERLINK l _Toc359341608第2章平頂山市房地產市場調研分析11HYPERLINK l _Toc3593416102.1 平頂山市房地產市場發展概況13HYPERLINK l _Toc3593416112.1.1 供求狀況13HYPERLINK l _Toc3593416122.1.2 價格走勢13HYPERLINK l _Toc3593416132.1.3 近期房

4、地產政策15HYPERLINK l _Toc3593416142.2 平頂山市房地產市場在售項目調研分析15HYPERLINK l _Toc3593416152.2.1 項目概況15HYPERLINK l _Toc3593416162.2.2 項目產品分析17HYPERLINK l _Toc3593416202.2.3 項目客戶分析19HYPERLINK l _Toc3593416212.2.4 項目銷售情況分析19HYPERLINK l _Toc3593416222.2.5 項目營銷方案分析22HYPERLINK l _Toc3593416232.3 小結23HYPERLINK l _Toc

5、359341624第3章總結24HYPERLINK l _Toc359341625附件平頂山市房地產市場在售項目調研表29第1章 平頂山市房地產市場投資環境分析平頂山市經濟社會發展情況分析GDP/人均GDP2007年2012年，平頂山市的經濟取得了蓬勃的發展，經濟增幅較大，這表明平頂山的經濟正處于快速發展的時期。2007年人均GDP的絕對值只有16983元，2012年達到30506元，增幅達79.6%，說明平頂山城市經濟增長很快。1.1.2產業結構產業結構產業類型2007年2008年2009年2010年2011年2012年第一產業10.89.59.48.78.89.7第二產業62.665.26

6、5.366.36762.2第三產業26.625.325.32524.228.1由上面的數據所得第二產業所占比例較大。 平頂山市目前仍處于第二產業，即工業快速增長期，第三產業發展相對滯后的情況。隨著工業化水平的提高，第二產業發展到較高水平后，必然將帶動第三產業進入的快速發展。1.1.3固定資產投資 2008-2012年平頂山市社會固定資產投資與其增長情況由上表可以看出平頂山市固定資產投資20072009年增長率不太穩定但程增長趨勢，2010年國家實行宏觀經濟調控后，使得2010年到2012年經濟呈現出平穩增長的良好勢頭。據了解，2011年，針對復雜的經濟形勢，平頂山市以科學發展觀為指導，積極實施

7、項目帶動發展戰略，進一步加大項目建設力度，深入挖掘存量資源，優化調整產業結構，努力破解發展瓶頸，固定資產投資呈現重點項目建設進展順利、民間投資大幅攀升、工業投資快速增長、產業集聚區投資增勢強勁、房地產開發持續活躍的特點。1.1.4社會消費品零售總額20072012年，平頂山的社會消費品總額在平穩增長，全年社會消費品零售總額由2007年的199.1億元增長到474.6億元，增長了138.37%。社會消費品零售總額的增長幅度有升有落，基本保持在1520%之間。商品零售作為消費品市場的主要消費形式，對消費品市場的發展影響極大。在努力擴大內需的大背景下，商家適時調整商品結構和營銷策略，積極適應人們的消

8、費需求，開展特色經營，努力開拓市場，規模進一步提高。1.1.5人口結構全市常住人口為4904367人，同第五次全國人口普查人相比，十年共增加106367人，增長2.22%。全市常住人口中共有家庭戶41335923戶,家庭戶人口為4717467人，平均每個家庭戶的人口為3.53人，比2000年第五次全國人口普查的3.70人減少0.17人。性別構成全市常住人口中，男性人口為2522975人，占51.44%；女性人口為2381392人，占48.56%。總人口性別比（以女性為100，男性對女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的108.52下降為105.95。年齡構成全市常住人口中，0-14歲人口

9、為992449人，占20.24%；15-64歲人口為3480094人，占70.96%；65歲與以上人口為431824人，占8.80%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降3.54個百分點，15-64歲人口的比重上升1.83個百分點，65歲與以上人口的比重上升1.71個百分點。1.1.6人均可支配收入與消費支出年份城鎮居民人均可支配收入（元）增長率（收入）人均消費性支出（元）環比增長率（支出）20071171518.40%826117.10%2008135319.10%95559.30%20091472110.10%103409.50%20101620810.10%115

10、0211.20%20111834813.20%1319214.70%20122061010%1491713.10%城鎮居民人均可支配收入的絕對值在逐年增加，人均可支配收入由2007年的11715元年增長到2012年20610元，自2008年以來增長率波動不大。消費性支出的絕對值也在逐年增加，人均可支配收入由2007年的8261元增加到14917元，絕對值增加6656元，增加幅度達到80.57%。由圖可以看出人民整體生活水平1.2平頂山市城市發展規劃分析1.2.1城市性質、職能、功能組織與發展目標平頂山市位于河南省中南部偏西，1957年經國務院批準設立建制市，轄四縣二市四區，城區現有人口規模72

11、萬人，建成區面積53Km2，區域資源豐富，交通便利，是一座以能源、原材料為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工為主導的新興工業城市。平頂山市因煤而立、因煤而興。但隨著經濟的發展和社會的進步，傳統工礦城市格局已適應不了大城市的發展需要。按照河南省委、省政府提出的平頂山要“建設大城市、發展大工業”的總體要求和納入中原城市群的戰略部署。平頂山市委、市政府審時度勢，集思廣益，嚴密論證，科學決策，果斷提出了平頂山“優化東區功能、改善老區環境、發展西部新區”的城市發展思路，對城市的發展與功能定位是：東區為二、三類工業區，老區為商業服務區，西部新區為行政、文教、高新產業與居住旅游區。發展西部新區是平頂山市拉

12、大城市框架，實現跨越式發展的現實需要，是平頂山市改善投資環境，提高城市品位，提升城市吸引力，擴大對外開放的必然選擇，也是平頂山市實施二次創業，打造經濟強市，全面建設小康社會，實現“繁榮、開放、文明、秀美”現代化工業新城的重大舉措。1.2.2城市空間布局與空間發展戰略平頂山市新城區的規劃勾畫了一條東南西北走向的歷史文化和生態發展軸線。新老城區之間通過生態園這條生態廊道相連。新城區的規劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營軍鐵專用線,南至水庫，規劃共分三個階段：起步區7.6平方公里，近期規劃面積40平方公里，遠期規劃面積100平方公里。新城區的規劃形態是帶狀，交通流量主要是東西方向，新城區與

13、老城區之間距離10公里，通過6條城市道路和規劃的輕軌交通相互聯系，十分鐘即可到達。向西通過2條公路和鄭石（鄭州至石人山）高速公路與魯山縣和寶豐縣相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新區起步區東部2公里處，通過此入口向東南20公里處即可接許平南高速公路。四通八達，快捷順暢的交通聯系對新城區的建設必將起到積極的帶動作用。 新城區起步區北依香山,湛河、漯寶鐵路、漯平洛高速公路在北面穿過，白龜山水庫西干渠縱貫南北。規劃區內有坡度較緩的丘陵分布和近70平方公里的水庫面積，自然資源豐富，為新城區的生態景觀建設提供了有利的前提條件。新城區的規劃引入生態城市、共生城市、新陳代謝城市等先進理念，體現出“以人為本”

14、的精神和改善人居環境的意愿。同時規劃一改過去“攤大餅”式的城市擴張模式，采取組團開發的概念，把城市結構分為行政辦公區、教育科研區、居住商貿區、高新產業區等若干組團，從而為平頂山市遠景建設制定出具有本地特色的可持續發展之路。 教育科研文化區位于新城區北部和起步區東部的鍋底山一帶。鍋底山是平頂山師專新校區所在地，占地2000余畝,這里景色秀美，水庫景色盡收眼底，是教書育人的理想用地。緯四路南側從東至西分別為：平頂山市工業學校、平頂山工學院、平頂山衛校、平頂山金世紀高級中學，與緯四路北側的文化居住用地一起構成新城區的教育文化景觀軸線。目前，平頂山工學院、平頂山師專和金世紀高級中學的建設都已初具規模，

15、教育產業的發展對周邊的文化、居住用地的開發利用必將起到積極的帶動作用。 行政辦公、商業金融區位于主干道緯一路以北，該區域充分利用現有地形地勢,依山就勢，將辦公、商業旅館、居住、文娛、社交游憩等功能組織在一起，塑造出功能齊全，交通便利，生態優美且有文化內涵的城市公共空間。作為新城區的標志性建筑市政大廈現已開工建設。市政大廈位于湖濱生態公園北部，背靠景色優美的中心公園，前面通過開闊莊重的中心文化公園和湖濱生態公園與水面相連，該區域以其便利的交通條件和市政大廈的主導帶動作用構成新城區的核心區域。核心區的建設是帶動新區發展的又一切實舉措。 居住區主要沿濱水地帶布局。規劃的一類居住用地主要結合地勢興建階

16、梯式山地住宅，使每一戶都有較好的視覺效果，達到推窗見水的視覺享受。住宅層數以24層為主，適當興建別墅式高檔住宅，以豐富居住用地的開發層次。二類居住用地以建設46層的現代化住宅為主，適當點綴高層，每個居住區都充分結合現狀自然地形與周圍環境，引入生態化、智能化概念，創造出富有生命活力的現代環境社區。 工業園區位于新城區西北部，以一類工業和倉儲用地為主，主要發展無污染的高新科技產業，附帶周邊的商業金融設施與住宅產業，成為新城區發展的產業動力區。 新城區的給水、排水、電力、通訊、熱力、燃氣以與污水處理廠等市政工程規劃也充分結合城市的發展需要，科學合理的確定管網走向和管線管徑，做到一百年不落后，形成完備

17、的市政基礎設施系統。 新城區規劃在強調功能布局合理，配套設施齊全的同時，還注重對自然景觀的利用和人文景觀的塑造。新城區生態景觀可用“一軸兩片三點兩橫四縱”來概括。一軸指香山寺、中心公園、中心廣場、白龜沙洲景觀軸；兩片指北部香山寺和南部平西湖風景區；三點指東部森林公園、中心公園、西部休閑公園；兩橫指北邊道路防護林景觀帶和南邊臨水湖濱生態休閑景觀帶；四縱是指南北向的生態廊道。新區風景旅游區主要包括香山寺風景區、平西湖風景區和新城區風景區。 香山寺風景區位于新城區北部，香山寺始建于東漢，傳說觀音菩薩在此修煉并完成漢化和女化過程的地方，在佛教界享有盛名。 水庫風景區位于新城區南邊的白龜山水庫，這是一座

18、碧波浩淼的人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的氣魄，水域面積近70平方公里，庫容可達9億立方米。主要由湖泊景觀、沙灘休閑帶和水源保護區構成。 新城區景觀區自東向西有水灣公園、東留村舊村改造商業街、鳳凰山水上樂園、紫金山水灣度假區、水上船文化博物園、中心區湖濱公園、濕地候鳥生態園、魚米之鄉觀光園、應國墓保護公園等十個風景旅游區；還有連接香山寺、城區、平西湖的四條南北向綠化生態廊道與道路景觀帶。 同時市區與周邊還有眾多的風景名勝區：如魯山的石人山國家級風景名勝區，郟縣的三蘇墳，葉縣的葉公祠，汝州的風穴寺，舞鋼的石漫灘國家森林公園等豐富的旅游資源，為建設現代化濱水生態旅游城市提供了得天獨厚得條件。 鐘靈

19、毓秀的落鳧山麓，碧波蕩漾的平西湖畔。這里是一片久遠的土地，古時應國都城，千年風雨記載著滄桑；這里是一片動感的土地，腳手架構成立體圖畫，攪拌機正在歡聲歌唱；看現在，新區建設熱火朝天；觀未來，新區將展現壯麗的畫卷。新區的決策和建設者們，將通過制定土地利用、房地產開發、親商服務、廣攬人才等一系列優惠政策，打造一流的投資環境，實現最大的投資回報。這里是一片開放的熱土，是平頂山未來發展的希望所在。平頂山新城區熱忱歡迎國內外的有識之士，各路英才前來投資興業、大展宏圖。不久的將來，一座充滿水域風情生機無限的新興城市必將屹立在中原大地1.2.3城市近期、遠期、遠景發展規劃平頂山城市發展規劃：（1）2010 年

20、11月29日，國務院通過了平頂山城市總體規劃（20102020），從平 頂山市城鄉規劃局了解到， 11月29 日于召開的城市總體規劃部際聯席會議第四十四 在 次會議上， 平頂山市城市總體規劃（20102020） 通過審查。在總體規劃確定的 1098 平方公里城市規劃區范圍內，實行城鄉統一規劃管理，重視城鄉統籌發展。同時，要加強城 中村、城鄉接合部整治和改造，加強城鎮基礎設施、公共服務設施的建設，統籌考慮為周邊 農村提供服務。根據市內不同地區的條件，重點發展縣城和基礎條件好、發展潛力大的建制 鎮，促進農業產業化和農村經濟快速發展。要合理控制城市規模。到 2020 年，主城區城市 人口控制在 11

21、0 萬人以內， 城市建設用地控制在 106 平方公里以內。 要完善城市基礎設施體 系。加快公路、鐵路等交通基礎設施建設，改善城市與周邊地區交通運輸條件；統籌規劃建 設城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎設施，劃定基礎設施黃線保護范圍；城鄉 規劃行政主管部門要依法對城市規劃區范圍內 （包括各類開發區） 的一切建設用地與建設活 動實行統一嚴格的規劃管理，加強公眾和社會監督，提高全社會遵守城市規劃的意識。（2）規劃的強制性內容本次總體規劃的強制性內容包括：1.市域內必須控制開發的地域。包括風景名勝區、水源保護地等生態敏感區，基本農田保護區，地下礦產資源分布地區。2.城市建設用地。包括規劃期限內

22、城市建設的發展規模、發展方向，城市建設用地范圍和用地布局，城市各類園林和綠地的具體布局。3.城市基礎設施和公共服務設施。包括：城市主干道的走向、大型停車場布局；城市取水口與其保護區范圍、給水和排水主管網的布局；電廠位置、大型變電站位置、城市的高壓線走廊范圍、燃氣儲氣罐站位置；文化、教育、衛生、體育、垃圾和污水處理等公共服務設施的布局。4.城市防災工程。包括：城市防洪標準、防洪堤走向；城市抗震與消防疏散通道；消防站布局，城市人防設施布局；地質災害防護規定。5.近期建設規劃。包括：城市近期建設重點和發展規模；近期建設用地的具體位置和范圍。1.3小結從以上各表的數據可以看出平頂山的經濟處在穩步發展中

23、：GDP每年都在增長，201人均GDP也在不斷增長，從產業結構看來應注重加快第三產業的投資力度，因為第一產業、第二、第三產業之間相互影響。建市以來，平頂山市投資一直以工業為重點，在三產方面的投入雖然不斷增長，但是無論總量還是比重，仍顯偏低，對第三產業的拉動作用明顯不足。社會固定投資正處在健康發展階段中，這樣有利于完善城市建設有利于招商引資以促進平頂山市經濟發展。今年來，社會消費品零售額增速也在提高、人均可支配收入的消費支出同步增長，說明經濟的發展切實給居民的生活和各個方面帶來方便，居民生活水平的提升有利于社會的穩定和教育文化水平的提高。全市從事第三產業的企業和個體戶大多經營單一，缺乏規?；?、品

24、牌化、專業化的經營，缺少競爭力較強的服務類企業，而且自身優勢不能充分發揮，如在批發零售、生活服務業方面，存在設施滯后，規模不大，檔次不高，價格不優的問題，不僅難以吸引本地消費，相反使本地消費者反而呈現外流現象，同時網絡購物的興起，對傳統生活的銷售服務也產生了較大沖擊，2010年平頂山市消費品零售總額居全省第11位；在交通業方面，由于管理問題，不少車輛在外地注冊落戶，影響了本市運能的擴張，2010年全市貨運周轉量居全省第11位，在客運方面，各縣（市、區）基本沒有跨省營運線路，客運周轉量長期處于無新擴張狀態。在旅游業方面，平頂山市旅游資源豐富，和焦作相比得天獨厚，平頂山市的堯山和焦作的云臺山相比，

25、自然條件好，但游客人數和門票收入卻差了一大截。第2章 平頂山市房地產市場調研分析平頂山市房地產市場發展概況供求狀況平頂山市近五年房地產開發投資額、商品房施工面積、竣工面積、批準預售面積、銷售面積與增速。2008-2012年平頂山市房地產開發投資額與其增長情況2008-2012年平頂山市商品房批售面積和銷售面積 2008-2012年平頂山市商品房銷售額與其增長情況2009年比2008年增長，但2010年比2008和2009年都有減少，2011和2012年又明顯增長。近年來平頂山市的經濟發展勢頭強勁，住宅消費熱情極大，這將會在未來幾年作為區域房地產市場的主導。平頂山房地產市場呈現出“需求強勁，供需

26、兩旺，漲價勢頭迅猛，中低價位樓盤熱銷”的整體上升局面。經濟快速平穩持續增長、平頂山新城區建設、城鎮化進程、工業化進程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉化、中心城市對轄區各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發揮作用，可以看到，房地產市場的供需兩旺勢頭將保持相當長一段時間。大型品質社區住宅形態雛形漸成。從平頂山房地產近年來的整體市場上看，來自城市發展的需要和消費者的需求，大型品質社區頻繁浮出市場，比如：春華國際茗都、億嘉西城國際、常綠大悅城、建宏中央花園等。通過這些項目的銷售情況，可以看得出平頂山地產市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。價格走勢平頂山市近五年商品房銷售價格與增速由圖可以看出

27、商品房銷售額持續增長，人民的生活水平和購買力明顯得到提高，房地產行業在一定程度上帶動了GDP的增長。平頂山未來幾年房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面可能已經過去。據估計，未來10年，年均住宅“剛需”也就約2.5億平方米，假設剛需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積最多為7億-8億平方米，這樣的銷售量即便與2011年的銷售量相比，降幅也達5%-20%。如果進一步考慮平頂山人口的老齡化趨勢、土地財政對房價合理回調的阻滯從而導致的剛需減少，房地產需求可能會持續減弱。 目前我國房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。受“新國五條”等政策影響，住宅市場受到打壓，且由于一線

28、城市商業地產供應量日益增加，而隨著二、三線城市消費水平的提高，這些城市將成為商業地產的“藍?！?。近期房地產政策近期國家、河南省、平頂山市房地產政策。國家政策（一）2010年11月29日，國務院通過了平頂山城市總體規劃（20102020），從平頂山市城鄉規劃局了解到，在11月29日于召開的城市總體規劃部際聯席會議第四十四次會議上，平頂山市城市總體規劃（20102020）通過審查。在總體規劃確定的1098平方公里城市規劃區范圍內，實行城鄉統一規劃管理，重視城鄉統籌發展。同時，要加強城中村、城鄉接合部整治和改造，加強城鎮基礎設施、公共服務設施的建設，統籌考慮為周邊農村提供服務。根據市內不同地區的條件

29、，重點發展縣城和基礎條件好、發展潛力大的建制鎮，促進農業產業化和農村經濟快速發展。要合理控制城市規模。到2020年，主城區城市人口控制在110萬人以內，城市建設用地控制在106平方公里以內。要完善城市基礎設施體系。加快公路、鐵路等交通基礎設施建設，改善城市與周邊地區交通運輸條件；統籌規劃建設城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎設施，劃定基礎設施黃線保護范圍；城鄉規劃行政主管部門要依法對城市規劃區范圍內（包括各類開發區）的一切建設用地與建設活動實行統一嚴格的規劃管理，加強公眾和社會監督，提高全社會遵守城市規劃的意識。河南省內政策1. 40個城市聯網個人住房信息全國40個重點城市的個人住房信

30、息系統與住房和城鄉建設部實現聯網，鄭州市也在其中。據悉，全國40個重點城市從2010年下半年開始，啟動了個人住房信息系統建設試點，但推進艱難。不少地方政府擔心，個人住房信息全國聯網后，限購、限貸等房地產調控政策的執行力度會加大。這對原本就已陷入低迷的樓市會構成進一步沖擊，進而累與地方經濟，影響地方財政收入。除此之外，住房信息與個人財產息息相關，也因此被視為“非常敏感”的信息。特別是由于當前政府公務員、國企、事業單位等公職人員的福利待遇、個人財產都與住房問題聯系緊密，這些“敏感信息”一旦透露出去，極有可能引發公眾質疑。這也是個人住房信息聯網系統遲遲不能推出的重要原因之一。2. 各地出臺微調政策2

31、013年4月，鄭州市人民政府向外界發布了鄭州版國五條實施細則細則里面，未提與市民最關心的20%個稅以與二套房利率、限購是否擴大政策等內容。3. 存準金率兩次下調自2011年12月以來的三次存準率下調之際，貿易順差都處于非常低的水平。此外，因2013年上半年貿易順差預計將收窄，考慮到假期效應往往導致一季度出口數據非常疲軟，屆時央行可能會下調存準金率。4. 降息0.25個百分點自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率與個人住房公積金存貸款利率相應調整。自同日起：(1)將金

32、融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍；(2)將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.8倍。降息對于樓市有一定的影響，首先對樓市是一種利好，在現今的樓市關鍵時刻或將改善市場預期；其次，降息能促進剛需出手；再者，之前各地方政府樓市微調政策的出臺，都對樓市預期有一定的提振作用，此次降息能否起到這樣的作用還有待于觀察平頂山政策平頂山“十二五”住房用地供應總量：規劃期內，全市新增住房用地供應總量約為568萬平方米。住房用地供應結構指引1、商品住房用地。規劃期內，新供應505萬平方米商品住宅用地中，360萬平方米的住房用地用于供應中低價位、中小套型普通商品住房。2、政策保障性住

33、房用地。規劃期內，新供應政策保障性住房用地總量為約63萬平方米，其中經濟適用房用地約57萬平方米。3、新增住房用地中約423萬平方米用于供應中低價位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房建設，達到新增住房用地總量的70%以上。4、2011年完成住房建設總量125萬平方米，其中政策性住房13萬平方米，商品住房112萬平方米。5、2012年完成住房建設總量110萬平方米，其中政策性住房11萬平方米，商品住房99萬平方米。2012年城市規劃區人口為93.2萬人。根據河南省國民經濟和社會發展“十二五”規劃的要求，2010年年底，城鎮人均住房建筑面積要達到30平方米，預測規劃期內平頂山市住房總需求為10

34、00萬平方米，根據對規劃期內不同收入水平家庭結構比例的預測，本著完善住房保障體系、不斷提高住房保障水平的原則，預測規劃期內普通商品住房需求為911萬平方米，政策保障性住房需求為89萬平方米。其中，建設經濟適用住房80萬平方米，建設公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時周轉房)9萬平方米。平頂山市房地產市場在售項目調研分析項目概況項目基礎資料 項目空間布局與概況新城區地圖老城區地圖序號項目名稱開發商項目地址建設規模物業構成開發分期項目特色項目狀態1建業桂圓河南省建業住宅集團平頂山置業平頂山市育英路與龍翔大道交匯處北側109.67畝住宅+底商分三期開發建業品牌，生態型居住環境，配套設施集中，交通

35、便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月開盤2常綠大悅城平頂山市常綠隆華置業平頂山市新城區龍翔大道與崇文路交會處165畝住宅+底商分二期開發一級物業資質，配套設施齊全，內部設有頂級私人會所一期清盤中，二期2013年10月交房3龍鳳盛世平頂山市匯合房地產開發 建設路西段(建西生態園對面)20畝住宅+底商分二期開發生態、健康、自然元素融入其中一期在售4華誠藍灣新城華誠榮邦地產新城區長安大道與未來路東南 207畝住宅+底商分四期開發品牌地產,水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龍騰國際河南精忠房地產開發公司平頂山亞興路與姚電大道交叉

36、口50畝住宅+底商分兩期開發小區人車分流，周圍環境適宜一、二期在售6康達彩虹小區平頂山市康達房地產開發公司南環路與光明路交叉口向西300米路北100畝住宅分三期開發湛河較近，教育資源豐富一期二期在售三期在建7華誠榮邦花園華誠榮邦地產股份礦工路與誠樸路交會處78畝住宅+底商分兩期開發距市區較近，教育、醫療體系完善一二期在售2.2.2項目產品分析序號項目名稱開發商項目地址建設規模物業構成開發分期項目特色項目狀態1建業桂圓河南省建業住宅集團平頂山置業平頂山市育英路與龍翔大道交匯處北側109.67畝住宅+底商分三期開發建業品牌，生態型居住環境，配套設施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年

37、5月開盤2常綠大悅城平頂山市常綠隆華置業平頂山市新城區龍翔大道與崇文路交會處165畝住宅+底商分二期開發一級物業資質，配套設施齊全，內部設有頂級私人會所一期清盤中，二期2013年10月交房3龍鳳盛世平頂山市匯合房地產開發 建設路西段(建西生態園對面)20畝住宅+底商分二期開發生態、健康、自然元素融入其中一期在售4華誠藍灣新城華誠榮邦地產新城區長安大道與未來路東南 207畝住宅+底商分四期開發品牌地產,水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龍騰國際河南精忠房地產開發公司平頂山亞興路與姚電大道交叉口50畝住宅+底商分兩期開發小區人車分流

38、，周圍環境適宜一、二期在售6康達彩虹小區平頂山市康達房地產開發公司南環路與光明路交叉口向西300米路北100畝住宅分三期開發湛河較近，教育資源豐富一期二期在售三期在建7華誠榮邦花園華誠榮邦地產股份礦工路與誠樸路交會處78畝住宅+底商分兩期開發距市區較近，教育、醫療體系完善一二期在售分析：大部分項目產品類型以90120平方居多，以滿足客戶的剛性需求。2.2.3項目客戶分析 項目客戶情況項目名稱客戶源客戶職業置業目的建業桂園平頂山市與各縣城公務員，教職工，個體戶，企業老板投資，改善性需求居多，部分剛性需求常綠大悅城平頂山市區，寶豐縣等政府職員（政府定向房）、個體戶剛性需求居多，部分政府定向房龍鳳盛

39、世平頂山市區企業老板，個體戶，政府人員投資，改善性需求華城.藍灣新城項目周邊，市區與各縣鎮部分居民政府工作人員，企業老板剛性需求，改善性需求居多，部分投資，龍騰國際新華區居多農民，私營老板，企業老板剛性需求居多，改善性需求，部分投資，康達彩虹小區衛東區居多，市區鄉鎮居民，個體老板自住居多，部分投資華誠榮邦花園平頂山市，主要為湛河區居民與各縣城個體戶，鄉鎮居民剛性需求居多，改善性需求，部分投資，客戶都是為了滿足客戶的剛性需求，在新老城區購房用于滿足生活和工作方便。也有部分群體是用于投資，當然用于投資的人群會傾向選擇在新城區買房，因為新城區在逐步的發展壯大，基礎設施也在不斷完善。2.2.4項目銷售

40、情況分析項目銷售情況分析項目名稱開盤分期開盤日期推盤數量銷售均價銷售率建業桂園分四期開盤三期：2013.5.18三期260套5100元/m2一期已交房，二期售罄，三期80%常綠大悅城分四期開盤二期：2011.102627套4300元/m250%龍鳳盛世一盤開盤2012年 2300套4600元/m245%華城.藍灣新城分四期開盤2013年 2400套4800元/m290%以上龍騰國際分三期開盤2012.3.222400套左右5000元/m290%以上康達彩虹小區分四期開盤四期開盤：2013年元月1400套4600元/m290%以上華誠榮邦花園分三期開盤待定80443套5000元/m60%2.2.

41、5項目營銷方案分析項目營銷方案項目名稱廣告媒體廣告主題營銷活動營銷策略賣點建業桂園互聯網宣傳片、戶外廣告、短信、 、親業主活動、宣傳單頁、老帶新桂花深處見中國，醉美蘇州園林景觀開盤一次付優惠7%，排號：交五千抵一萬五；老帶新開盤特惠，排號，產品推廣以老客戶的宣傳為主，廣告投入較少企業品牌，物業服務品質，蘇州園林景觀常綠大悅城戶外廣告、短信、 、宣傳單頁、老帶新悅居生活，現房銷售老帶新：老客戶可以獲得1000元現金或等值禮品，新客戶購房時可獲得總房價1%的優惠清盤特惠，排號，以配套，內部會所為賣點現房即買即裝修即入住高檔會所龍鳳盛世戶外廣告、短信、 、宣傳單頁首席湖景大宅，傳世家族領地開盤特惠，

42、公關活動，直銷開盤特惠，排號地理位置優越，270度觀湖，景觀資源豐富華城.藍灣新城戶外廣告、短信、 、單頁、放心好房、實景銷售一次性優惠4%按揭1%團購，通過聯系相關的企、事業單位和民間組織， 營銷，DM直郵，網絡營銷開發商品牌好，物業地理位置優越，區內獨有活水系康達彩虹小區戶外廣告、短信、 、單頁、花園洋房，不負此生一次性付款優惠一萬多開盤特惠，廣告依傍3000畝生態園，新老城去交匯處，戶型優勢龍騰國際戶外廣告、短信、 、單頁、現房銷售，五證齊全一次性付款優惠4個點開盤特惠，廣告開發商資質高，地理位置優質優越，戶型設計好，廣告范圍廣華誠榮邦花園戶外廣告、短信、 、單頁、締造鷹城首座50萬平方

43、米風情建筑群無開盤特惠，舉辦相關活動，廣告鄰近城市主干道，物業與內部配套完善綜合分析各項目通用廣告媒介有戶外廣告、短信、 、宣傳單頁、老帶新等方式進行宣傳，其中建業桂園還兼有互聯網宣傳片、系列親民活動。競品項目廣告主題：建業桂園：桂花深處見中國，醉美蘇州園林景觀常綠大悅城：悅居生活，現房銷售龍鳳盛世：首席湖景大宅，傳世家族領地華城.藍灣新城：放心好房、實景銷售康達彩虹小區：五證齊全、公開發售華誠榮邦花園：一座別墅級公園城邦龍騰國際：締造鷹城首座50萬平米英倫風情建筑群小結近年來平頂山市的經濟發展趨勢強勁，住宅消費熱情極大，這將會在未來幾年作為區域房地產市場的主導。平頂山當地產市場呈現出“需求強

44、勁，供需兩旺，漲價勢頭迅猛,中低價位樓盤熱銷”的整體上升局面。經濟快速平穩持續增長、平頂山新城區建設、城鎮化進程、工業化進程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉化、中小城市對轄區各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發揮作用，可以看到，房地產市場的供需兩旺勢頭將保持相當長一段時間。高層作為新型住宅形態，接受度上與其他形態產品有很強替代性。隨著土地資源的日益稀缺，將會有更多的高層住宅入市，這已經是平頂山房產發展的一個必要產物。老城區內土地資源稀缺，隨著平頂山中心城區的發展，老城區出現房源不足的局面，需求變小，供應減少，老城區的房價出現了一定程度的上漲，并且價格稍微偏高，而新區、湛河區，隨著土地開

45、發量的不斷加大，周邊樓盤價格基本相差不大，存在很強的競爭性。從整個平頂山市場來看，中心城區價格偏高，基本保持在50006000元/南面城區價格中等，基本保持在39004200元/，東北城區價格稍微偏低。大型品質社區住宅形態縐型漸成。從平頂山整體市場來看，來自城市發展的需要和消費者的需求，大型品質社區相繼出世，比如：春華國際茗都、豫基城等等，通過這些項目的銷售情況，可以看得出平頂山地產市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。第3章 總結通過本次對平頂山住宅市場的實際考察，我們得以分析歸納： 1、平頂山市區內現有的大盤、高檔住宅分布較散,西城區大型高檔住宅區尚未有效的開發,這為本項目的發展建立了良

46、好的市場發展條件。2、市區高檔住宅，市場出現了很大變化，產品、客群、價格都向著高檔公寓的性質轉變，但有鑒于建西版塊開發力度、 市場出現了很大變化，產品、客群、價格都向著高檔公寓的性質轉變，但有鑒于建西版塊開發力度、市場調查資料 可知,生態園附近的住宅仍然是發展高檔住宅最炙手可熱的區域。 商業價值也逐漸增大，這是區域市場近幾年變化的最大特點。 3、本項目的定位也應當結合地塊發展條件、需求特征和開發目標、財務分析等方面綜合考慮。 平頂山市，位于河南省中南部，西靠伏牛山，東接黃淮平原，是河南省下屬的一個地級市，中國煤炭工業城市。因市區建在“山頂平坦如削”的平頂山下而得名。平頂山春秋時為應國，應國以鷹

47、為圖騰，古典漢語“應”“鷹”通假，因此平頂山別名鷹城。，現轄汝州、舞鋼兩個市，寶豐、郟縣、魯山、葉縣四個縣，新華、衛東、湛河、石龍四個區，總面積7882平方公里，總人口490萬。市區面積70多平方公里，人口92萬。平頂山市轄4區、4縣，代管1個縣級市；全市共有34個街道、31個鎮、47個鄉。平頂山市地理位置優越，城區人口基數小，對房地產市場人口支持不足，但是隨著平頂山煤炭工業的不斷發展，平頂山房地產市場也被推向了前期發展的階段，這為平頂山房地產的發展融入了能量，平頂山房產的發展還是很有潛力可尋的。隨著平頂山城鎮化進程加快，礦區棚戶區改造、舊城拆遷和城中村改造力度加大，房地產的剛性需求也在不斷增

48、加。平頂山地處而得名，地處京廣、焦枝兩大鐵路干線之間，并有漯寶鐵路與兩大干線相連。孟寶鐵路從中心城區穿過，東起漯河市孟廟車站，西至平頂山西車站。連接京廣線、焦柳線兩大干線。2011年全年完成生產總值1484.6億元。地方財政一般預算收入95.3億元，增長18.3%；固定資產投資815.2億元，增長25.1%；社會消費品零售總額410.7億元，增長17.4%；外貿出口3.3億美元，增長13.8%；城鎮居民人均可支配收入18348元，增長13.2%；農民人均純收入6578元，增長19.5%；城鎮化率43.2%，提高1.8個百分點。平頂山市工業基礎雄厚，全市具有規模以上企業893家，職工人數47.8

49、5萬人，特大型企業3家，大型企業13家，中型企業35家，小型企業344家。平頂山以工業城市著稱，不僅具有煤炭、鐵礦等豐富的自然資源，而且擁有平煤集團、神馬集團、舞鋼公司、平高集團等知名的國內企業，在2003年被河南省確定為中原城市群9個中心城市之一。城市綜合實力的提升，為平頂山市房地產行業帶來了良好的發展機會。平頂山的各項指標高速增長，不僅體現在市民的生活質量上，對于住房改善性需求也有一定的提高。據第六次人口普查統計：平頂山總人口為5284001人。常住人口為4904701人，同第五次人口普查的4804924人相比，10年增加了99777人，增長2.08%。平均每年增加9978人，年平均增長率

50、為2.06。新華區378253人、衛東區282303人、湛河區240865人、石龍區60698人、寶豐縣517141人、葉縣883833人、魯山縣920979人、郟縣616451人、舞鋼市333656人、汝州市1049822人。分別占全市總人口的比重為：7.16%、5.34%、4.56%、1.15%、9.79%、16.73%、17.43%、11.67%、6.31%、19.87%。據統計，2012年，全市房地產開發投資完成109.35億元，同比增長44.8%。其中住宅開發投資完成82.61億元，同比增長39.7%，投資金額占整個房地產開發投資總額的75.5%；商業營業用房開發投資完成8.84億元

51、，同比增長5.5%，占投資總額的8.1%；辦公樓開發投資完成1.56億元，同比增長31.0%，占投資總額的1.4%。房地產開發投資仍以住宅開發為主，商業地產和寫字樓開發投資所占比例較小。去年，全市商品房開工面積503.75萬平方米，同比增長20.4%。 據監測，2012年，市區商品房市場投放量繼續保持增長，市區商品房共上市預售14616套、154.79萬平方米，上市套數和上市面積同比分別增長22.9%和15.2%。市區新建商品房成交量溫和放大，市區商品房共銷售9243套、93.79萬平方米、銷售金額33.84億元，銷售面積和銷售金額同比分別增長20.9%和19.1%，其中新建商品住房銷售706

52、7套、73.53萬平方米、銷售金額26.31億元，銷售面積和銷售金額同比分別增長3.2%和10.3%。平頂山市房產管理中心提供的分析報告顯示，截至2012年12月底，市區新建商品房累計可售面積達176.88萬平方米，同比增長54.2%。從近兩年的累計可售數據來看，呈現逐月遞增狀態，去年12月底較當年初增長了46.0%。受房地產市場整體形勢和新建商品住房銷售量增加以與保障房供給增加的影響，二手房成交量出現明顯下降。2012年，市區二手房成交2971套、25.92萬平方米，成交套數和成交面積同比分別減少14.6%和12.1%。全市建設用地總規模由2005年的103824公頃增加到2010年全的10

53、9744公頃和2020年的116078公頃。農用地由2005年的512494公頃2010年調整到523434公頃，2020年542804公頃。全市未利用地由2005年174624公頃調整到至2010年的157764公頃和2020年的132060公頃。城鄉建設用地由2005年的82178公頃增加到2010年的85100公頃和2020年的88400公頃。交通運輸、水利設施與其他用地規模由2005年的21646公頃增加到2010年的24644公頃和2020年的27678公頃。2005年中心城區建設用地總規模6495公頃，其中老城區5375公頃（包括256公頃的湛河生態帶和350公頃的城市綠地），新城

54、區1120公頃。建成區人口69.04萬人，人均城鎮工礦用地94.07平方米。2020年，中心城區建設用地控制規模為10562公頃，其中，老城區7562公頃，新增規模2187公頃；新城區3000公頃，新增規模1880公頃。規劃期內中心城區城市規模共計新增4067公頃，中心城區總人口113萬人，人均城鎮工礦用地93.46平方米。新城區的規劃是平頂山城市規劃的重點，包括政治文化的轉移，新城區的規劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營軍鐵專用線，南至水庫，整個新城區的規劃，為平頂山房產的發展指明了方向，綜觀多個城市的發展，比如鄭州，鄭州政府機關基本位于新區，那么對于以后平頂山新城區的發展，現如今

55、我們也是不可估量的。附件 平頂山市房地產市場在售項目調研表序號項目名稱開發商項目地址建設規模物業構成開發分期項目特色項目狀態1建業桂圓河南省建業住宅集團平頂山置業平頂山市育英路與龍翔大道交匯處北側109.67畝住宅+底商分三期開發建業品牌，生態型居住環境，配套設施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月開盤2常綠大悅城平頂山市常綠隆華置業平頂山市新城區龍翔大道與崇文路交會處165畝住宅+底商分二期開發一級物業資質，配套設施齊全，內部設有頂級私人會所一期清盤中，二期2013年10月交房3龍鳳盛世平頂山市匯合房地產開發 建設路西段(建西生態園對面)20畝住宅+底商分二期開發生態、健康、自然元素融入其中一期在售4華誠藍灣新城華誠榮邦地產新城區長安大道與未來路東南 207畝住宅+底商分四期開發品牌地產,水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龍騰國際河南精忠房地產開發公司平頂山亞興路與姚電大道交叉口50畝住宅+底商分兩期開發小區人車分流，周圍環境適宜一、二期在售6康達彩虹小區平頂山市康達房地產開發公司南環路與光明路交叉口向西300米路北100畝住宅分三期開發湛河較近，教育資源豐富一期二期在售三期在建7華誠榮邦花園華誠榮邦地產股份礦工路與誠樸路交會處7