1、萬象城適用(shyng)融資辦法二零一五年十月共四十三頁 根據項目目前情況及市場可融資辦法對萬象(wnxing)城項目作出以下融資模式提議 并且萬象城一半多已經是現房，現房部分和期房部分綜合起來適合用以下三種辦法綜合進行融資、銷售。序言(xyn)序言共四十三頁融資及銷售(xioshu)選擇售后返租金融(jnrng)租賃基金融資模式對比及建議融資計劃123456目錄共四十三頁融資(rn z)及銷售選擇融資(rn z)銷售選擇 萬象城項目，由多種物業組合組成，同時萬象城項目一部分已經是現房呈現，有一部分還沒有開始建設。 根據該情況確定可實施融資辦法，含銷售：第一 、普通售后回租，適用于為建設部分第

2、二 、金融租賃方式，適用于現房部分第三、基金融資辦法融資，適用于該項目所有部分 所以選擇多樣性融資，快速將項目資金融資到位。共四十三頁融資銷售(xioshu)選擇多樣性融資(rn z)意義2、增加融資速度1、助于融資成功3、助于項目宣傳4、用于不同投資客戶共四十三頁融資(rn z)銷售選擇多樣性融資(rn z)目的 選擇用多種不同方法融資目的是：將現有資產看做一種資本來運作，將資產流動起來共四十三頁資產(zchn)資本(zbn)動靜融資銷售選擇資產與資本資產動起來就是資本資本靜下來不一定是資本，也許一文不值共四十三頁融資銷售(xioshu)選擇多樣性融資(rn z)資本流動 資產流動起來，就變

3、成資本的流動性，所以我們得出可以用不同方式對萬象城融資以及銷售此幾種模式只作為萬象城項目提出，該項目執行與否最終由天瑞公司決定。下面我們說一下運用的幾種方法共四十三頁基金(jjn)融資金融(jnrng)租賃售后返租 三種模式可以相輔相通融資銷售選擇選用三種模式共四十三頁傳統(chuntng)返租針對項目目前銷售(xioshu)策略以及現已開盤，但是還有一部分未動工，對于未動工部分，用詞方式繼續銷售(xioshu)。不過需要調整銷售(xioshu)策略，風險低，但按目前市場及項目本身難度非常大根據目前項目情況，部分已經現房呈現，外圍商業以及封頂酒店部分，適于用此方法融資。物業最后自持基金融資基金

4、模式：把產品做成理財產品貨包，操作運營時間長，非常復雜，在項目融資過程中可能作為輔助出現。需要每年基金開放金融租賃用此三種模式相輔融資融資銷售選擇三種金融、銷售方式共四十三頁融資(rn z)及銷售選擇售后返租金融(jnrng)租賃基金融資模式對比及建議融資計劃123456目錄共四十三頁 目前萬象城項目，酒店部分已經以售后返租形式對項目做銷售，但是據目前市場反響非常不樂觀，所以站在各個較色層面看待問題。我們不難發現，實際實施的瓶頸所在：1、目前金融市場，投資回報率來看，大部分高息誘惑投資客戶，這 樣項目回報率毫無優勢。2、地域性差異(chy)定價，使得很大一部分投資客戶信心不足3、其他傳統(ch

5、untng)售后返租售后返租銷售瓶頸共四十三頁傳統(chuntng)售后返租售后返租銷售(xioshu)優化綜上所述萬象城項目需要優化銷售：1、建議回報率上提高兩個百分點2、建議投資客戶租金回報安全保障金設立，使客戶對項目擁有絕對信心3、其他共四十三頁融資(rn z)銷售選擇售后返租金融(jnrng)租賃基金融資模式對比及建議融資計劃123456目錄共四十三頁什么(shn me)是金融租賃？金融租賃 是指出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物件，提供給承租人使用，向承租人收取租金的交易。它以出租人保留租賃物的所有權和收取租金為條件，使承租人在租賃合同期內對租賃物取得占有、使

6、用和受益的權利。承租人用他人（這里是出租人）提供的抵押貸款購買所需的資產。國外也有稱融資租賃為“變相(binxing)的分期付款銷售”的。即承租人向出租人支付租金的行為，類似于買受人向出賣人的分期支付貨款。經濟實質金融租賃金融租賃共四十三頁1、它一般涉及最少三方當事人：出租人、承租人和供應商。2、簽訂兩個(lin )或兩個(lin )以上的合同：即融資租賃合同、買賣合同等。3、租賃物件和供貨商是由承租人選定的。4、出租人不承擔租賃物的瑕疵責任。5、出租人可在一次租期內完全收回投資并盈利。6、金融租賃的標的物是特定設備，承租人也是特定的，因此租賃合同一般情況下不能中途解約。7、租賃期滿后，承租人

7、一般對設備有留購、續租和退租三種選擇（金融租賃交易中，承租人對租賃物幾乎都要留購）。金融(jnrng)租賃金融租賃特點共四十三頁1、籌措資金的新途經。緩解資金現金流壓力， 解決企業資金不足的困難。2、延長資金融通期限。3、保持資金的流動性、提高資金使用效率； 如果采用回租式的金融租賃，可以幫助企業增加現金流 。4、便于資金預算編制、簡化財務核算程序；明確租賃期 間的現金流，利于資金安排。5、租賃期滿后，承租人可按象征性價格購買租賃物件， 作為(zuwi)承租人自己的財產。融資租賃(zln)的優勢分析金融租賃金融租賃優勢共四十三頁出租人承租人（當前項目方物權方）權利：擁有租賃物件的所有權，收取租

8、金，期滿收回租賃物(根據合同約定)。權利:對租賃物件和出賣人的選擇權對出賣人的請求權對租賃物件的占有、使用和收益權以名義價格留購的選擇權義務：出資購買租賃物保證承租人對租賃物的占有和使用協助承租人向出賣人索賠。義務:接受標的物按期支付租金保管、維護保養租賃物不能擅自處分租賃物金融(jnrng)租賃雙方(shungfng)權利義務共四十三頁融資和融物相結合的信用形式涉及租賃公司、出賣(chmi)人和用戶企業三方當事人擴展能力比銀行信用強純粹(chncu)的資金運動形式只涉及借貸雙方當事人金融租賃銀行信用VS金融租賃金融租賃與銀行借貸共四十三頁租賃(zln)期屆滿時，租賃(zln)資產的所有權一定

9、轉移給承租人租賃期屆滿時，屆時承租人有添加購買租賃(zln)資產的選擇權承租人所付的全部租金折現到起始日的數值不小于租賃資產購置成本的90%的金融租賃的認定情況租賃資產只適合于該承租人使用的金融租賃金融租賃認定情況共四十三頁租金=租賃(zln)的購置成本+利息注：利息的計算為協議(xiy)約定。金融租賃金融租賃租金構成共四十三頁年金法（通常(tngchng)采用的計算方法） 成本(chngbn)回收法 附加率法不規則的租金計算方法計算原則：出租人以租賃物的購買價格為基礎，按承租人占用出租人資金的時間為計算依據，根據雙方商定的利率計算租金 。計算方法年金法也成等額本金還款法，即還款人每期以相同的

10、金額償還租金，根據剩余還款額計算利息。支付方式：月付（通常采用的支付方式） 季付 半年付 年付（該項目采用）主要根據項目的不同而選擇相應的支付方式。融資模式分解支付及計算方法共四十三頁周期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年融資總額余額3.43.062.272.382.041.71.361.020.680.34利息16%0.5440.4890.3630.38080.3260.2720.2170.1630.10880.0544還本10%0.340.340.340.340.340.340.340.340.340.34本息總支付0.8840.8290.7030.72080.6

11、660.6120.5570.5030.44880.3944存余放貸3.43.5363.7674.19414.7315.4846.5187.9169.788112.275放貸利息收入1.021.0601.1301.25821.4191.6451.9552.3742.93643.6827收益3.5363.7674.1944.7315.4846.5187.9169.78812.27515.957總融資(rn z)3.4億，年融資(rn z)成本16%計算，借按30%計算，單位：億元金融(jnrng)租賃金融租賃資本運作共四十三頁 由于(yuy)租賃物和供應商是由承租人選定或指定，租賃通常只用于特定的

12、企業，雖然出租人對設備擁有名譽上的所有權，一旦承租人違約，出現對租賃物處置的情況，租賃物的價值往往大打折扣。123保證金承租人按租賃(zln)成本和約定向出租人繳納，以作為履行合同的保證。該保證金可在承租人歸還全部租金后由出租人返還或在租金余額低于保證金后由出租人逐期抵扣剩余租金保證、抵押或質押根據項目不同及需要，要求承租人提供相應的保證、抵押或質押。與貸款不同的是，租賃要求的擔保不一定是全額的回購承租人無法提供擔保措施，但資信良好的供貨商同意回購 。擔保方式擔保必要性分析金融租賃擔保的必要性共四十三頁簽訂金融租賃合同，確定租賃物件、融資金額、利率、租期、支付方式等。同時，出租人根據金融租賃合

13、同并按承租人的意愿，與供貨商簽訂租賃物件的購買合同，并負責支付貨款。承租人在購買合同上附簽，以示對租賃物件和合同條款內容(nirng)的確認。供貨商根據購買合同向承租人交付租賃(zln)物件根據約定承租人向出租人支付租金履約完畢，承租人以名義價格留購租賃物取得所有權1234金融租賃金融租賃運作流程共四十三頁一、法律資料1、企業法人營業執照。2、企業法人代碼卡。3、企業成立批文、合同、章程、驗資報告。4、企業董事會決議、董事名單。5、業務經營許可相應的許可證。二、企業經營基本情況1、企業最近三年經審計的財務報表和最近一期會計報表。2、企業目前概況(gikung)。3、企業貸款卡。三、企業融資（貸

14、款）項目材料1、租賃（貸款）項目可行性研究報告。2、有關該項目的董事會決議或法人授權、租賃（貸款）項目申請書（包括申請理由、用途、租賃金額或貸款金額、期限、還租（貸）來源、擔保方式）。金融(jnrng)租賃金融租賃運作清單參考共四十三頁四、擔保單位的相關材料1、擔保企業法人營業執照。2、擔保企業法人代碼卡。3、擔保企業成立批文、合同、章程、驗資報告。4、擔保企業董事會決議(juy)、董事名單。5、擔保企業最近三年經審計的財務報表和最近一期會計報表。五、租賃設備相關材料1、申請租賃清單。2、申請租賃介紹。金融(jnrng)租賃金融租賃運作清單參考共四十三頁融資(rn z)及銷售選擇售后返租金融(

15、jnrng)租賃基金融資模式對比及建議融資計劃123456目錄共四十三頁基金(jjn)融資基金(jjn) 基金有廣義和狹義之分，從廣義上說，基金是指為了某種目的而設立的具有一定數量的資金。主要包括信托投資基金、公積金、保險基金、退休基金，各種基金會的基金。人們平常所說的基金主要是指證券投資基金。 共四十三頁基金(jjn)融資基金(jjn)類型 所采用基金方式開放式，定期申購贖回，平衡穩定收入型。 類似銀行理財產品定期回報類。基金模式融資運作比較繁瑣，這里不做更多說明，再者了解基金途徑非常多，不多做說明。如需詳見基金運作方案。共四十三頁資產(zchn)理財產品包投資人投資人投資人投資人N基金(j

16、jn)資產打包為理財產品資本共四十三頁融資(rn z)及銷售選擇售后返租金融(jnrng)租賃基金融資模式對比及建議融資計劃123456目錄共四十三頁模式對比(dub)及建議售后返租建議(jiny) 在售后返租運行過程中建議：1、提高投資客戶返租收益2、設立保證金賬戶，提高投資者信心共四十三頁模式(msh)對比及建議金融租賃(zln)建議 在金融租賃運行過程中建議：1、春節前采用A計劃，與各大財團對接，洽談合作事宜2、如各大財團中有感興趣的，成本可以控制在13%以內比較合理3、保障建議，性價比較低，所以啟用物業+資金賬戶保障模式4、現有物業發起第一輪金融租賃，未建設部分建設為繼續發起第二輪金融

17、租賃5、以上建議靈活運用共四十三頁模式(msh)對比及建議基金(jjn)建議 在基金運行過程中建議：1、首先設立理財產品貨包2、設立保證金賬戶，提高投資者信心3、每月分紅4、每年開放（資金買賣等）共四十三頁返租金融租賃基金特點客戶持有物業固定收租物業最后自持每年還固定本息每年可買賣持有權益成本8%-15%16%-22%12%-18%建議成本提高2點到10%18%（B計劃）16%執行簡易簡單相對簡單相對復雜抵押物物業本身物業本身+物業本身+售價調整3*-5*酒店物業出售價格優化調整為每星級2000元差價模式(msh)對比三種融資銷售(xioshu)對比共四十三頁融資及銷售(xioshu)選擇售后

18、返租金融(jnrng)租賃基金融資模式對比及建議融資計劃123456目錄共四十三頁融資(rn z)計劃A計劃(jhu)A計劃：首先前幾個月約談各大財團，篩選各大財團中有無可合作財團A計劃利息：因與各大財團合作，所以利息可以暫定義不超過13%/年A計劃運作時間：綜合目前情況以及相應了解程度，時間預設為春節前A計劃優勢：利息低，運作時間短（條件有合作方）共四十三頁融資(rn z)計劃B計劃(jhu)B計劃：此計劃是在A計劃運作全部被否決后啟動運作，非常復雜，如便以融資利息較高，計劃內容詳見運行方案。共四十三頁A計劃：短期內接觸(jich)各大財團B計劃：貨包分解，各個擊破15.10.16-15.11.115.11.1-16.2.2616.2.26-16.3.1516.6.15-16.9.3015年11月1日16年2月26日16年6月15日15年10月10年+16.9.30-N市調(sh dio)期 融資期 相應資產分解 理財