1、辦公區物業管理服務方案房屋建筑物及設施、設施維修養護服務 一、 維修養護范圍房屋建筑共用設施的維護、養護、管理和運行服務。包括：共用的上下管道、落水管、電線、供電線路、公共照明、消防設施、安防設施等。物業規劃紅線內的共用設施的維修、養護和管理。包括：庭院道路、圍墻、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、機動車庫等。物業規劃紅線內的配套附屬服務設施的維護和管理。公共設施定期清理。如：化糞池（物業管理區域內所有化糞池 含窖井、 管道 均由物管公司負責巡查、 清掏， 費用含在合同總金額中） 、溝渠的清掏、 蓄水池清洗消毒 （物業管理區域內所有蓄水池清洗消毒均由物管公司負責清洗消毒， 費用含在合同

2、總金額中） 等， 確保正常、安全使用。職工食堂廚房設備的日常維修。會議音控設備的日常維修。 6 、設施設備維修養護工作計劃二、配電設備從確保安全及正常運行考慮，督促維保公司（甲方聘請外包單位）每一年進行一次配電站高壓設備的檢測工作， 配電站日常安全運行工作由值小時不間斷輪班7*24 天 365 人 3 每個配電站至少安排班運行電工進行，值守 （數據中心配電站至少安排6 人輪班值守， 每班保證 2 人值守） ，按配電站值班制度、交接班制度、設備巡檢制度、維修制度等管理制度填寫值班日志（包括交接班、設備日常巡檢、維修記錄等） ，做好配電系統的日常監護工作。同時，做好設備定期清潔、養護計劃并實施，保

3、證設備正常運行，對設備運行安全隱患應及時檢測、發現、排除，若需大中修，應及時報告業主方。、 消防系統消防系統是業主大廈的安全保障重要手段之一，必須做到萬無一失，按照消防法規， 該系統將由甲方聘請具有一定資質和能力的消防專業公司承擔該系統的維保工作。 物管公司對維保單位行使監督權力， 負責督促消防維保公司每月一次對設備主機系統、 消防報警系統等進行檢測，在日常情況下對出現的消防系統故障提供24 小時上門服務。物管公司應對物業管理服務區域內的消防報警系統、 消防栓系統、 滅火器材等消防設施設備進行日常巡查， 發現問題及時向甲方提出書面維修申請及清單， 并經甲方同意后及時進行維修恢復， 材料費用由甲

4、方承擔。、中央空調系統（ 1）分行大樓和數據中心商務中央空調系統由甲方聘請具有一定資質和能力的空調專業公司承擔相應系統的外包維保工作， 乙方督促維保單位根據外包維保合同進行維保。由乙方分行辦公大樓商務中央空調系統以外的其他中央空調系統， ） 2（進行日常管理和維保， 每天日常工作按該中央空調系統正常運行必須和必要的工作程序執行。 該中央空調系統開機運行期間， 必須保證機房有 1 人值守，同時保證有2 名維修人員， 3 人均應持證上崗。.電梯屬國家強檢設備， 由甲方委托具備合格資質的電梯專業公司進行維保，物管公司對維保單位行使監督權力， 負責督促維保單位按合同和電梯安全主管部門要求進行維保 （包

5、括每月兩次日常維保工作， 每年的年檢工作） ： 如遇緊急情況維保單位在30 分鐘以內到達現場解決， 對電梯關人的情況由物管公司專業維保人員按程序在最短時間內解決 （物管公司應確保24 小時有電梯專人在崗，對電梯關人的情況應保證在最短時間內到場施救） 。每次維保工作完畢都需有物管公司工程管理人員簽字認罰。.發電機每年進行一次全面檢測工作，日常維保工作每 15 天一次，對其進行運行測試確保其發電機始終處于良好狀態， 日常對發電機、 電瓶及儀表進行檢測，并填寫運行日志。.通訊及弱電系統由物管公司對業主大廈通訊系統進行日常維護， 每月對設備進行一次檢測， 每半年對通訊用蓄電池進行檢測， 每年對通訊樓地

6、進行一次測試。給排水系統、公共配套設施及照明 7.由物管公司作為日常巡檢內容安排日常巡檢。8.建筑防雷樓地系統是保證高層金融大廈內部尤其是計算機系統正常運行的重要手段， 物管公司應按要求每年進行一次樓地測試（檢測費由業主方承擔） 。公共秩序維護及安全護衛服務一、安全保衛工作目標1、人流控制：按管理要求，做好大廈工作人員進出、外來辦事人員進出管理工作，確保大廈正常辦公秩序。2、物流控制：對出入大廈的大件物品實施：申報、核查和登記制度等有效手段控制物流，物資的搬出、裝修單位的進入必須提前申報。保衛人員有責任和義務對物資和人員的出入進行禮貌盤查， 所有的物資流動實行登記履行手續。3、車流控制：對車流

7、組織合理，停放有序。4、 對重點區域、 重點部位每2 小時巡查 1 次： 配有安全監控設施的，實施 24 小時監控。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主辦公室和有關部門， 并協助采取相應措施。 按照消防標準化管理內容 （兩小時 /日/周/月/年的不同要求）進行檢查， 包括： 消防設備、設備是否完好，消防器材（滅火器、應急照明燈、疏散指示燈等）是否處于 良好狀態，消防疏散通道是否通暢等等，并做好檢查記錄和檢查報告。 6、接到工作人員報警，立即向值班室匯報，并及時到達現場進行處理，同時和值班室聯系。遇到緊急、突發性重大事情，要及時向主管部門請示報告。7、若發生案件，應

8、按照預案方案步驟進行報案并協助破案。三、 安全保衛工作各崗位職責1、 門崗服務注重儀容儀表，做到：精神面貌好，友善與威嚴并存，服務與警衛共舉；迎賓與引導；勸阻警戒，執勤時不做與服務無關的事。負責車輛進出，庭院和出入口管理， 24 小時治安防范工作。負責辦公樓工作人員門卡出入管理； 外來人員會客登記準入管理， 24小時值守。2、巡邏工作白天巡邏與夜間巡邏相結合， 定時巡邏和不定時巡邏相結合， 穿制服巡邏和便服巡邏相結合。負責外圍庭院管理，無亂停放、打架斗毆等現象發生。負責辦公區大廈外 24 小時巡邏防范工作。3、職守工作機動車庫：負責領導車輛的指揮、停放， 24 小時治安防范工作；負小時，下班推

9、遲1 責工作人員出入管理、物流進出管理，上班提前1 小時值守。4、消防管理工作消防管理是物業管理服務區域安保工作一項十分重要的內容，不但要注意消防設施的維護、 定期檢查測試 （按照消防法律法規武漢市消防主管部門的管理要求） ，保證使其處于良好的工作狀態，物管公司還應制定專人負責， 組織義務消防隊隨時待命。 同時對物業管理區域員工加強防火教育，嚴格執行消防標準化管理制度，包括：動用明火制度、室內裝修安全審核制度、消防安全巡查/檢查制度以及其它消防安全制度等。5、機動車場服務為保證辦公大廈各行車通道車輛停放環境的良好秩序。 我們將開展以下服務項目：辦公大廈的出入口設置 24 小時崗位，對出入車輛進

10、行監控。實行發卡出入制，對領導的車輛出入敬禮，驗明通行和開門服務。車場內派駐經驗豐富的守車員指揮， 安排車輛的停放， 同時監控車輛的安全和阻止閑雜人員進入。在通道內安排巡邏人員巡視， 禁止通道堆放雜物和停放車輛， 保證通道的暢通。環境衛生保潔服務一、保潔服務范圍庭院、道路、地面停車場等樓宇外公共部位衛生保潔。大廈內公共區域：地下車庫、樓梯、樓道、大廳、過廳、衛生間、電梯等公共區域衛生清掃保潔。 辦公區的公共區域應配備足夠數量的保潔人員，保證辦公環境整潔。垃圾：所有垃圾分類處理并進垃圾房。二、日常環境衛生服務進行“高標準、嚴要求”的現場清潔管理和“高質量、高頻度”的現場清潔維護。外圍區域清潔地面

11、、車場無泥沙、無積水、無明顯污垢、無香口膠斑點、無附著物等雜物。墻面無積灰、污染。明溝、暗溝、污水井內無雜物，無積沙堵塞。無衛生死角，無亂堆亂放。垃圾箱外殼干凈、垃圾箱周圍無散落垃圾、無污漬。綠化帶、花盆內無紙屑、垃圾袋等雜物。石材表面無積塵、污垢。垃圾中轉站垃圾日產日清，地面無散落垃圾、墻面無污漬。環境管理體系的要求分類放置、處理。 ISO14001 圾按照垃 ） 9（標識、宣傳牌、護欄、燈具等無積塵、無污漬、無亂張貼大廳、電梯口清潔大廳大理石地面干凈、明亮、無灰塵、無雜物、無粘附物、無污面、無積水。大廳墻面無灰塵、無亂張貼。大廳不銹鋼柱、欄桿上無積灰、銹斑。大廳接待臺及其它便民設施保持整潔

12、、無積塵。大廳玻璃門、窗干凈、明亮、無積塵，燈飾、茶幾、沙發無積灰、無污染。大廳天面無灰塵、無蜘蛛網。垃圾桶上煙頭存放量不得超過5 個。 垃圾桶內垃圾不能超過一半。植物的花盆外清潔、無積塵，盆內無紙屑、煙頭等雜物。空氣清新無異味。樓道、樓梯間、走廊清潔辦公垃圾日產日清樓層所有公共通道、樓梯、天臺無雜物、無灰塵、無污染、無積水、無臭氣。樓層所有公共墻面、門、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚等無灰塵、無污染、無蜘蛛網、無亂貼、亂畫。層垃圾桶內外無污染。桶內無積水。樓） 4（樓層所有公共位置無衛生死角。樓層頂棚上燈飾明亮、無積塵、無蜘蛛網。電表箱、宣傳欄、開關等處清潔無積塵、無污漬、無損壞。電梯轎廂的清

13、潔電梯轎廂內、電梯們干凈無積塵、無污染、無銹跡、無手印。保持轎廂內空氣清新無異味。電梯地毯定期清洗，地毯干凈無雜物、無積塵、無泥沙、無污染、無積水。電梯門槽內無雜物、無泥沙填塞。電梯頂棚無灰塵、無污染。衛生間的清潔衛生間配洗手液、擦手紙、足量供應。墻面、墻面瓷磚、門、窗無積塵、無涂畫。地面干凈、無積水、無雜物。大、小便器無污垢、無水銹、無堵塞、設備完好。玻璃、鏡面無積塵、無污漬。洗手臺面、面盆內外無毛發、無污漬、無堵塞。五金件清潔光亮；天花板、燈具無積塵、蜘蛛網。垃圾桶內外清潔、無污漬。施、設備清潔整齊。設） 9（會議室清潔室內干凈、無積塵、無漬。天花板、窗戶、四面墻壁無積塵、無蜘蛛網。地毯定

14、時清洗。保證地面干凈無污漬、無積塵、無雜物。門窗明亮無污漬，窗簾干凈無破損。燈罩、空調送、排風口應保持潔凈。室內設施、設備保持干凈無積塵。會議茶具清潔、光亮，嚴格消毒。活動門窗內外潔凈、無積塵、無裂損。其它公共區域：門框、窗臺、消防栓、指示牌、通風進格蘭、垃圾桶、玻璃窗的清潔工作。無積塵、無涂畫、無污漬。三、專業保潔服務大理石及花崗石保養大理石、花崗石地面無灰塵、無跡印。大理石、花崗石光潔、明亮。地毯清洗標準地毯表面無浮塵、無污染。地毯表面無茶漬、油跡、香口膠等。行長樓層辦公室的三星級保潔服務 四、 嚴格按照行長辦公室保潔操作程序、 標準及保潔員工作應注意事項進行室內保潔服務， 管理員須知加強對該區域保潔員的操作及素質培訓和作用監管。綠化和園林養護服務綠化帶：修剪整齊、高矮一致、種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑、地面無雜草和雜物。樹盆：修剪及時高矮一致，無枯枝黃葉，