1、 宜昌步行街AK地塊定位報告方案2前言 對于一個項目的定位，我們一直堅持“多條腿走路“的原則，避免一條道走到黑，而單純從某一種物業形態定位的角度分析。 對于一個項目的定位，我們一直秉承從整體著眼的原則，避免項目定位的孤立，只是單純的為了定位而定位。 對于項目的定位不能不考慮發展商對項目的行銷目標，是以短期收益為目的，還是著眼于后期長期回報。對于一個項目而言，行銷目標的選擇同樣對項目定位有重要影響。 位于宜昌商業步行街版圖的A、K地塊，從建筑規劃而言都屬于高層建筑，對于高層定位，寫字樓、酒店、住宅無疑都是具備定位可行性的三個方向。從地塊位置和周邊環境的角度而言，核心商圈商業的定位和社區型商業的定

2、位也都具備定位的可能性。 鑒于此，本定位報告主要立足于從項目的大環境出發，辯證的看待項目地塊的業態組合，以企尋求A、K地塊的定位方向，供貴司決策時參照。3第一部分 宜昌商業步行街A地塊定位方案41、建筑參數概述 宜昌商業步行街項目是宜昌目前最大的舊城改造項目之一，其中云集路和沿江大道交匯處的A地塊建筑參數和周邊商業情況如下：規劃：占地面積10500，總建筑面積79741；商鋪：1至3層為商鋪，商鋪建筑面積為18100。樓層商業面積（）一層5900二層6100三層6100合計18100塔樓：兩幢4至32層的塔樓，總建筑面積61641。臨街面：臨云集路街面為132米，臨沿江大道臨街面為89米建筑密

3、度：61.9%容積率：一、項目A地塊概述52、地塊周邊情況概述 地段：A地塊地處云集路與沿江大道交匯處，正對濱江公園正門，位于宜昌商業步行街南角。交通狀況：交通便利，兩條市政主干道相交，周邊100米范圍內有3處公交站點，道路兩側交通方便。周邊物業銷售情況：沿江物業以住宅為主，其中濱江國際、美岸長堤等樓盤臨江而建，組成宜昌高端江景樓盤。住宅均價達到4000元/以上，個別樓盤售價達到6000元/。商鋪售價處于30000元/的水平。主要業態和租金：該區域業態主要以餐飲為主，租金水平為50-80元/673、A地塊定位優劣勢分析： 優勢分析：聚合優勢：A地塊以宜昌最大的步行商業街為依托，宜昌第一街集購物

4、、 休閑、娛樂為一體，將形成強大的聚合效應。地段優勢：A地塊毗鄰濱江公園，遙望長江，擁有無可比擬的江景資源和 環境優勢。劣勢分析：規劃限制：根據政府規劃要求，臨云集路不能進行住宅的定位，因此 限制了A地塊較為理想的住宅定位的可行性，為定位增加了難度和空 間。周邊氛圍：A地塊雖然作為宜昌商業步行街的重要組成部分之一，但 其與商業步行街之間被陶珠路干貨市場等割隔斷，在一定程度上影響 了A地塊定位價值的提升和檔次。8二、定位的整體思路對于一個項目的定位，我們一直堅持“多條腿走路“的原則，避免一條道走到黑， A地塊底商以裙樓定位，對于高層，公寓式寫字樓、酒店、商務公寓是定位的選擇方向。9三、 A地塊塔

5、樓定位分析項目的定位必須建立在對本項目的地塊和建筑特點、周邊整體的商業氛圍、宜昌商業發展的整體格局，特別是對解放路區域商業全面把握的前提基礎之上，依據項目所處地段、交通、周邊公共休閑景觀狀況，把項目提升到打造宜昌商業核心的高度。2007年我司曾提交了關于A地塊定位可行性研究，對宜昌市場上的酒店及寫字樓進行了調查分析，對于A地塊的定位規劃進行了探討。根據當前市場的情況，立足調研的基礎上： 建議A地塊一棟塔樓的1/3做酒店（持有物業），2/3塔樓做公寓式寫字樓（銷售物業）；另一棟塔樓做商務公寓（銷售物業）。10定位組合方案一：一層與步行街差異定位，規劃旅游商品區二、三層定位酒店配套功能區 A地塊緊

6、靠步行街主地塊，由于C+E地塊的開業時間先于A地塊，因此需要與步行街定位形成差異。 A地塊位于濱江公園正門，游三峽的巨型游輪常年在此接載中外游客，擁有每年超千萬人次游人，酒店旅客巨大的購買旅游產品的需求，都是A地塊定位于旅游產品及特產的有利條件。四、A地塊裙樓商業定位分析 A地塊的高層定位于做星級酒店，需求面積較大的酒店配套功能區，以目前的建筑規劃指標看，A地塊的塔樓的單層面積為1000平米左右，無法滿足高星級酒店對餐飲、會議等功能的要求。 裙樓作為酒店的功能配套區域使用無疑能夠對酒店的品質和等級得到極大的提升。因此A地塊的二、三層應定位為酒店的功能配套區。11定位組合二 ：一二層局部定位小商

7、品城+高星級酒店配套功能：會議、餐飲、休閑 A地塊緊靠步行街主地塊，由于C+E地塊的開業時間先于A地塊，因此需要與步行街定位形成差異。 鑒于考慮陶珠市場以及其余干貨市場的原有存在，對于A地塊一二層主題商城開辟2/3區域做小商品城，延續陶珠路傳統商業構成。 A地塊的高層定位于做星級酒店，需求面積較大的酒店配套功能區，以目前的建筑規劃指標看，A地塊的塔樓的單層面積為1000平米左右，無法滿足高星級酒店對餐飲、會議等功能的要求。 裙樓作為酒店的功能配套區域使用無疑能夠對酒店的品質和等級得到極大的提升。因此A地塊的二、三層應定位為酒店的功能配套區。12五、A地塊定位方案說明13第一種裙樓商業定位組合方

8、案：酒店+旅游文化產品+酒店配套功能區141、商業裙樓業態定位 商業銷售面積：約4000平方米 單層面積約6000平米，共3層，總面積約18000平方米，將一層出售，二、三層為持有物業。一層除酒店大堂外銷售，二、三層持有。樓層經營品種面積（）租售情況一層街鋪：名煙名酒、旅行社營業廳、高檔名品店5900部分銷售商場鋪：旅游文化特產二層酒店餐飲配套功能區（包括中西餐飲，商務咖啡會所等）6100持有三層酒店休閑會議功能區（足浴、洗浴、健身、游泳，會議廳等）6100持有152、建筑規劃建議 根據以上定位，A地塊的二、三層可根據酒店經營的需求獨立劃分各功能區，一層包括街鋪、商場鋪和酒店大堂，根據業態的需

9、要，對各部分建筑規劃建議如下：區域套內面積（）開間（米）進深（米）街鋪50410商場鋪3048酒店大堂1500163、A地塊經濟指標建筑面積銷售面積不售面積銷售比例裙樓1810040001410022%公寓式寫字樓20547205470100%酒店10274010274商務公寓3082130821100%總計797425536824374174、經濟指標測算由于受到陶珠路和陶珠市場的影響，A地塊的商業價值比步行街主地塊的價值低，因此本經濟測算預估計A地塊一層均價為25000元/。說明： 由于尚未取得A地塊最終的建筑規劃指標，以上銷售面積為預估值，以最終確定的建筑指標為準。 通過前期市場調查以及

10、對投資者收益影響的綜合考慮，建議本項目一層返租年限2年，年返租回報率為8%。樓層銷售面積（）銷售價格（元/）銷售額（萬元） 返租金額（萬元） 即時收益金額（萬元） 一層400025000100001600840018 第二種裙樓商業定位組合方案：酒店+小商品城+酒店配套功能區191、商業裙樓業態定位商業銷售面積：約8000平方米 單層面積約6000平米，共3層，總面積約18000平方米，將一二層小商品城出售，一層大堂、二層局部和三層為持有物業。樓層經營品種面積（）租售情況一層小商品城+酒店大堂5900部分銷售二層小商品城+酒店配套功能區6100部分銷售三層酒店配套功能區6100持有202、A地

11、塊經濟指標建筑面積銷售面積不售面積銷售比例裙樓1810080001010044%公寓式寫字樓20547205470100%酒店10274010274商務公寓3082130821100%總計797425936820374213、經濟指標測算由于受到陶珠路和陶珠市場的影響，A地塊的商業價值比步行街主地塊的價值低，因此本經濟測算預估計A地塊一層均價為25000元/，二層按12000元/ 。說明： 由于尚未取得A地塊最終的建筑規劃指標，以上銷售面積為預估值，以最終確定的建筑指標為準。 通過前期市場調查以及對投資者收益影響的綜合考慮，建議本項目一層返租年限2年，年返租回報率為8%，二層返租3年，年返租回

12、報率為8%。樓層銷售面積（）銷售價格（元/）銷售額（萬元） 返租金額（萬元） 即時收益金額（萬元） 一層4000250001000016008400二層400012000480011523648合計80001480027521204822六、A地塊裙樓定位建議方案 根據實際情況和可行性操作，我們對A地塊的裙樓提出兩種建議方案，但貴司考慮濱江住宅檔次品質等因素，選擇方案一，我司在此基礎上進一步量化調整細部定位：一層：1/3做酒店大堂，2/3做內鋪+街鋪，定位旅游文化特產+小 商品+ 品牌店二層：定位酒店配套功能區，但可以靈活處理，未來根據招商的 實際情況，可靈活調整二層的部分區域規劃做旅游文化特

13、 產+小商品，剩余區域依然定位酒店配套功能區。三層：定位酒店配套功能區23第三部分宜昌商業步行街K地塊定位方案 24一、項目K地塊概述 1、建筑參數概述 K地塊位于中山路與珍珠路交匯處，正對宜昌城中央最大的主題公園兒童公園后門，且與試驗小學和四中相鄰，其建筑參數如下：規劃：占地面積8168，總建筑面積34305；商鋪：1至2層為商鋪，商鋪建筑面積為6394。樓層商業面積（）一層3187二層3187合計6394塔樓：三幢分別為17層、24層、25層塔樓，總建筑面積27911。建筑密度：41.6%容積率：25262、地塊周邊情況概述地段：地處珍珠路與中山路交匯處，正對兒童公園后門。交通狀況：交通便

14、利，處于夷陵廣場與宜昌商業步行街的連接部，通過兒童公園和珍珠路聯通兩處的主要人流，多趟公交連接宜昌各區域。周邊物業銷售情況：該區域除K地塊以外，幾乎沒有新建及待建項目，最近期的建城之星06年出售的價格為13000元/，商業面積僅有3000。主要業態和租金：該區域業態主要以童裝、運動裝、中低檔男女裝為主，租金水平為80-180元/273、K地塊定位優劣勢分析優勢分析：地段優勢：位于宜昌兩大商業核心之間的咽喉地段，是夷陵廣場與步行街的必經之地。聚合優勢：K地塊位于兒童公園和中山路的交匯處，是連通夷陵廣場和宜昌商業步行街的必經之地。項目聚攏新老商圈的商業優勢，享受新老商圈帶來的旺盛人氣。劣勢分析：周

15、邊氛圍：K地塊雖然作為宜昌商業步行街的重要組成部分之一，但其與商業步行街相聚較遠，且周邊商業氛圍欠缺，影響了K地塊定位價值的提升和檔次。28二、經營定位的前提與依據 對于K地塊定位的思考，應建立在對周邊環境的理解上，兒童公園、實驗小學、四中學校環繞周邊是K地塊定位的主要依據。29三、K地塊底商定位分析區別新老商圈，立足周邊商業，定位兒童社區 首先，從K地塊所處的位置和商業體量分析，K地塊夾在夷陵廣場商圈與解放路商圈的中央，其商業體量為6394，其所處的位置和體量決定了K地塊既無法定位與步行街相重合的業態，更不具備定位為百貨業態的條件，其定位必然要與步行街以及夷陵廣場有所區分。 其次，從K地塊周

16、邊的環境分析，K地塊正對兒童公園，其主要群體組成以兒童為主，兒童消費是該區域的一大消費特征。周邊的實驗小學、宜昌四中使得K地塊也具備了以學生消費為主的定位基礎。而周邊的宜美家超市和新概念運動城增大了K地塊定位生活型社區商業的風險。 因此，K地塊商業可以定位為兒童主題。30四、K地塊定位方案說明1、K地塊：住宅+兒童用品+兒童樂園+教育培訓樓層經營品種面積租售情況一層精品童裝、文化用品3187銷售二層教育培訓機構、兒童樂園、教育書店3187銷售 總商業面積6394平方米，單層面積3200平米，共2層。一層引進精品童裝、文化用品，二層引進教育培訓機構、兒童樂園、教育書店，所有商業部分均銷售。312、K地塊經濟指標樓層建筑面積銷售面積不售面積銷售比例一層318731870100%二層318731870100%總計637463740100%32五、經濟指標測算樓層銷售面積（）銷售價格（元/）銷售額（萬元） 返租金額（萬元） 即時收益金額（萬元