1、阜陽寶龍城市廣場階段性匯報營銷安排時間軸周來訪客戶分析截止至11月16日，共計到訪5694組客戶。9月底拓客全面啟動，戶外廣告出街，客戶量迅速增加，10月1日，現場火車頭營銷中心開放，配合大型恐龍展，迅速聚客，進入十一月客戶上訪量逐漸趨于平穩。截止2014年11月19日，累計辦卡1875組，其中住宅1297組，商鋪575組。辦卡客戶分析第一部分 阜陽房地產市場概述供需關系2014年受整體市場影響，成交量受到一定影響，成交價格大幅度下滑，按照往年供應情況分析，預計2015年1-2月市場供應量將大幅度增加。2014年以來隨著萬達的入市，市場整體商業供應量有較大幅度的增長，受低價商鋪價格影響，整體市

2、場價格較為平穩。供需關系2014年住宅成交套數較2013年同比均出現不同程度的下滑，各樓盤成交量不同程度受整體市場影響數據對比截至2014年10月31日，市場總體可售面積205.3萬，住宅可售面積82.36萬，住宅去化周期6.9個月，商業存量較大，對后期入市商業價格有一定影響。市場存量第二部分 典型項目分析區域樓盤狀態樓盤名稱總建面（萬）單價（元/）主力戶型后期可售（萬）城南新區快速推盤萬達廣場70680087-11815海亮御府29530086-1068在售錦華第一郡35620085（2+1）、93-104（3+1）26天英寶鼎花苑10.7550080-87兩房、97-120三房5周期長天瑞

3、名城41610082-11112御景嘉苑23580080-140 5尾盤森活印象155800住宅尾盤銷售，部分商業在售，整體處于清盤狀態10正基首府266200置誠公館106300天筑香城106100海亮華府87000（精裝）易景國際706800即將入市項目恒拓項目3/3一涵溫莎公館70/30本項目75/55合計169目前阜陽城南新區在售及即將入市項目后期整體可售面積近200萬，加上即將入市土地，未來市場總體供應量較大。城南市場格局規模占地242畝，建筑面積約70萬，住宅約31萬 位置潁州南路與淮河路交口物業類型大型購物中心、室外步行街、公寓、酒店、高檔住宅目前在售93、124、132 銷售均

4、價在售優惠后6500元/平米剩余體量住宅3棟樓未推售，剩余約1000套，商鋪剩余約3萬15萬平米的大型購物中心、7.5萬平米的室外步行街和沿街商鋪，6萬平米的多功能高級商務公寓，約3萬平米的高級酒店以及約31萬平米的住宅群。典型項目（萬達廣場）未開盤在售住宅4#、8#的住宅，均價為6500元/。在售精裝公寓2#，均價為7200元/。9#正在認籌，11月22日開盤。目前萬達商業示范區已包裝完成。萬達華府住宅實際合同成交價樣本：8#1902 成交價 98.32 6933元/ 8#1601 成交價 132.04 6514元/8#2101 成交價 132.04 6604元/8#2303 成交價 122

5、.15 6905元/8#2303 成交價 122.15 6905元/7#502 成交價 98.40 6155元/7#1202 成交價 87.95 6492元/典型項目（萬達廣場）商業十字街：1+2F商鋪 成交價20000-25000元/ 1F商鋪 成交價25000-30000元/ 2F商鋪 成交價12000-18000元/商業金街（環購物中心） ： 1F商鋪 成交價31000-33000元/ 2F商鋪 成交價19000-27000元/ 典型項目（萬達廣場）典型項目（錦華第一郡）規模35.4萬平方，25棟高層建筑 位置阜陽市阜王路南新武警支隊東側 （距離本項目最近的項目）戶型85、93、94、1

6、01、105、127 銷售均價6200元/銷售情況該項目檔次較低，去化速度較慢，2013年11月開盤至今，銷售約550套在售二期典型項目（錦華第一郡）20#2201面積：126.73表價：6688元/總價：847570元每平米立減100元認購減15000元按揭99折折后單價：6404元/20#1502面積：85.35表價：6428元/總價：548629元每平米立減100元認購減15000元按揭99折折后單價：6090元/17#1603面積：94.08表價：6388元/總價：600983元每平米立減100元認購減15000元按揭99折折后單價：6067元/規模29萬（31棟，15層，容積率2.0

7、）位置潁州區南京路與卜子東路交叉口戶型78、87、97、101、107（2+2）、117（3+1） 銷售均價5300元/推售量目前剩余5棟樓未售，約6萬住宅、 約2萬商業屬性定位締造阜城美宅典范 推廣語帝景人生 府御天下城南稀缺低密度樓盤，品牌房企、創新產品（贈送面積多），高規格實景示范區未售未售未售未售未售典型項目（海亮御府）典型項目（海亮御府）現每天推出5套特價房，均價4888元/，目前在售23#、28#、29#，面積在87、117、127，均價在5300元/。 十一月啟動“全民經紀人”，成為海亮合伙人，500元購物卡。27#803面積：91.45單價：5468元/認購2萬抵3萬訂房交2萬

8、抵3萬，一次性付清或按揭均享受95.55%折實收均價：5120元/9層105四房特價4918元/典型項目（七彩世界歡樂城）規模27.9 萬位置西二環，阜南路與清河路交匯處物業類型購物中心、公寓、辦公、住宅戶型82-111 （2+1、3+1）開盤11月15日開盤，5980元/，蓄客6個月，推出1、2、3、5、6#棟樓600套房源，銷售約150套面積：93.15樓層：21層表價：6046元/總價：563184元折扣：交1000元抵10000元，2000元購房抵用券，一次性97，按揭98折 折后單價（按揭）：5808元/典型項目（七彩世界歡樂城）面積：112.85樓層：19層表價：6266元/總價：

9、707118元折扣：交1000元抵10000元，2000元購房抵用券，一次性97，按揭98折 折后單價（按揭）：6045元/典型項目（七彩世界歡樂城） 市場觀望情緒濃厚； 各主力項目銷售不力，去化緩慢，紛紛打出特價廣告，影響市場信心； 新進入市場項目開發速度加快，搶客手段層出不窮。競爭市場總結第三部分 下階段營銷思路拓客安排團購客戶：12月，出臺團購政策，最后一輪拓展，開始“收網行動”。市區：結合營銷中心及展示區開放和即將開盤兩個重要營銷節點，大力拓展潁州區。下轄縣城及鄉鎮：結合營銷中心及展示區開放和即將開盤兩個重要營銷節點，大力拓展阜南、臨泉以及南部、西部重點鄉鎮。價格釋放節奏安排11月15

10、日-12月15日，結合“老帶新、籌帶籌”活動，進行初步客戶心理價格和房源需求排摸；12月15日啟動認大籌（比原計劃提前15天），提前升級客戶，確保樣板房、營銷中心開放后順利接待客戶，并釋放初步價格區間，進行客戶疏導和價格測試；1月中上旬，根據第二輪價格測試和房源落位，釋放更為精確的價格信息，落定客戶。銷售節奏安排背景分析：擬定開盤的1月份正處于寒冬臘月時節，阜陽市區暫時缺乏可容納3000人以上可供暖的場所。首次開盤計劃按如下3個階段安排：住宅團購客戶先選房時間：1月5日-10日；地點：計劃于豪生酒店內；形式：在指定樓棟內（暫定2號樓和5號樓西單元共計約400套），搖號選房，參與選房客戶給予額外

11、2%-3%優惠。商鋪開盤時間：住宅開盤一周前；地點：計劃于豪生酒店內；形式：購買5套以上者最優先，購買2-4套者次之，購買單套者最末，計劃按順序選鋪。銷售節奏安排住宅公開開盤時間：暫定1月17日；地點：計劃于體育館內（消防未驗收，需協調；供暖設備未調試，能否供暖待定）；形式：搖號選房。推廣及活動安排 12月15日，客戶升級暨認籌活動； 12月18日-1月1日，緊緊圍繞示范區開放活動為主題展開推廣和活動； 1月1日-1月18日，為開盤預熱造勢，以即將開盤為核心主題； 1月18日后，以開盤熱銷為主題，為二次開盤蓄客。第四部分 價格體系構想1#樓棟差：0樓棟差：100樓棟差：400樓棟差：600樓棟

12、差：800樓棟差：200樓棟差：3002#6#7#5#10#11#樓棟差價結合臨路狀況、景觀配置、樓間距等因素綜合考慮得出。面積1期可售套數目前登記客戶量需求供應比A981911.95 B5282440.46 C331700.21 D3983560.89 E3005011.67 F32912.84 G34852.50 合計1721以上需求量含客戶多個選擇的數量，故登記客戶量總數大于辦卡數量。根據客戶需求與可售房源套數比例以及各戶型在平面中的位置，在不考慮樓棟位置及朝向的前提下，確定價格順序為：G F A E D B CA+B+C+D+D+C+B+AE+B+C+D+D+C+B+EE+B+C+D+

13、D+C+B+EE+B+C+D+D+C+B+EE+B+B+GF+B+B+D+D+B+B+AE+B+C+D+D+C+B+E樓棟差價8 7 6 5 4 3 2 1 1號樓0 ABCDDCBA戶型差價400 100 150 450 450 250 200 600 戶型+樓棟差價400 100 150 450 450 250 200 600 2號樓100 EBCDDCBE戶型差價200 200 250 450 450 350 300 500 戶型+樓棟差價300 300 350 550 550 450 400 600 5號樓700 EBCDDCBE戶型差價200 150 200 450 450 300

14、250 500 戶型+樓棟差價900 850 900 1150 1150 1000 950 1200 6號樓300 EBCDDCBE戶型差價200 150 200 450 450 250 200 400 戶型+樓棟差價500 450 500 750 750 550 500 700 7號樓400 EBBG戶型差價400 100 100 700 戶型+樓棟差價800 500 500 1100 10號樓200 FBBDDBBA戶型差價500 150 150 450 450 200 200 600 戶型+樓棟差價700 350 350 650 650 400 400 800 11號樓300 EBCDDCBE戶型差價200 150 200 450 450 200 150 400 戶型+樓棟差價500 450 500 750 750 500 450 700 階段時間繳納金額優惠金額入寶龍會10月4日-12月31日1000 10000 會員升級，正式認籌12月15日-開盤前10000 10000 “老帶新”前置優惠11月15日-12月31日2000 開盤優惠1%15日內按時簽約優惠0.5%按揭額外優惠0 一次性付款額外優惠1%團購額外優惠正式開盤前額外2%優惠合計按揭付款22000+A*1.5%一次性付款22000