1、消費支出規劃.制定住房消費方案學習目的： 1、可以分析客戶的住房消費需求； 2、可以選擇適當的支付方式； 3、可以根據要素變化調整支付方案； 4、可以向客戶提供相關的效力。住房方案.一、住房支出的分類 1住房消費租金價錢衡量 購房； 租房。 2住房投資 將住房看成投資工具。住房方案.二、購房的目的時間、面積、房價 1購房面積需求 不用盲目求大面積閑置問題； 無需一次到位時髦、人口調整問題 在一套房子里住一輩子的能夠性越來越小； 量力而行思索首付款金額。 2購房環境需求 房價取決于區位和面積。住房方案.三、購房的財務決策 1、購房財務規劃的根本方法 1以儲蓄及交費才干估算負擔得起的房屋總價。 可

2、負擔首付款=目前凈資產在未來買房時的終值+以目前年收入為年金在未來購房時的年金終值年收入中可負擔首付比例的上限； 可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現值年收入中可負擔貸款的比率上限； 可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸； 可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求平方米數。住房方案.三、購房的財務決策 例2-1 王先生年收入10萬元，估計收入每年添加3%，每年的二元期權比例為40%。目前有存款2萬元，計劃5年后買房，假設王先生的投資報酬率為10%，預備房貸20年，假設房貸利率6%。 首付部分=27.66萬元 貸款部分=53.2萬元 可負擔房屋總價=80.9萬元 房屋貸款占總價的成數=5

3、3.2/80.9=65.8% 假設王先生方案購買100平方米的房子，那么 可負擔房屋單價=809000/100=8090元/平方米住房方案.三、購房的財務決策 1、購房財務規劃的根本方法 2按想購買的房屋價錢來計算每月需求負擔的費用。 欲購買的房屋總價=房屋單價需求面積； 需求支付的首期費用=欲購買的房屋總價 1-按揭貸款成數比例； 需求支付的貸款部分=欲購買的房屋總價 按揭貸款成數比例； 每月攤還的貸款本息費用=以月為單位的準年金值。住房方案.三、購房的財務決策 例2-2 ，張先生要購買100平方米的房子，目前市面上普通價錢是30006000元/平方米。假設按7成按揭，貸款期限20年。貸款利

4、率6%，等額本息還款。 30萬的房屋首付及貸款情況： 需求支付的首期款=3030%=9 萬元 需求支付的貸款數額=3070%=21 萬元 每月需求攤還的貸款本息費用=1505元 60萬的房屋首付及貸款情況： 每月需求攤還的貸款本息費用=3009元)住房方案.三、購房的財務決策 2、其它需求思索的要素相關費用、裝修費、家具電器購置費 契稅：普通住宅按成交價的1.5%交納，非普通按成交價的3%交納。 評價費：各商業銀行有不同的規定。 律師費：商貸時按每單懇求貸款額3支付，每單最低額度為100元，二手房貸款需求辦理公證，每件200元。 保險費：商貸時需求加購房綜合險。 抵押登記費：按每 平方米0.3

5、元計算。 印花稅：按購銷額3。-5。貼花。住房方案.三、購房的財務決策 3、購房財務規劃的主要目的 房屋月供款與稅前月總收入的比率。普通不應超越25%30% 一切貸款月供款與稅前月總收入的比率。普通應控制在33%38%住房方案.四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 1個人住房公積金貸款 住房公積金貸款的特點 貸款期限短，最長15年； 利率較低，3.96%4.41%； 貸款對象有特殊要求，公積金繳存人； 根本上沒有年齡上限制； 貸款額度大于商業銀行個人住房額度； 貸款額度不超越購房合同金額的70%。但還有最高限額。如北京40萬，上海20萬。住房方案.四、購房消費信貸 例題2-3，一位公積金制

6、度的客戶，計劃購買一套50萬元的自住普通住房，擬懇求貸款。假定目前客房本人名下的住房公積金本息余額為6000元，上個月公積金匯儲額是150元，本人離退休還有30年。 客戶可繳存公積金總額 =6000+1501230=6萬元； 假定該客戶還有其他3名家庭成員，可繳存公積金總額為12萬元。該客戶的可懇求的住房公積金貸款額度為三個條件可貸額度、房價70%、貸款額度中最低者，即10萬元。住房方案.四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 2個人住房商業性貸款“按揭 個人住房商業貸款的條件： 有穩定的經濟收入； 有合法有效的購房合同； 自籌20%以上的房款； 能向銀行提供有效的 抵押、質押或保證擔保；

7、普通最高不超越100萬元； 貸款期限普通不超越20年。住房方案.四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 2個人住房商業性貸款“按揭 個人住房商業貸款的方式： 抵押貸款：用購房契約向銀行作抵押； 質押貸款：用動產或權益做質押； 保證貸款：器具有代為清償才干的法人、其它經濟組織或自然人作為保證人； 抵押質押加保證貸款。住房方案.四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 3住房組合貸款 凡符合個人住房商業性貸款條件的借款人同時繳存個人住房公積金，在懇求個人住房商業貸款的同時還可向銀行懇求個人住房公積金貸款。分別按各自的利率計算利息。 住房方案.四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 1等額本息還

8、款法 它是指在貸款期限內每月以相等的還款額足額歸還貸款本金和利息。適用于收入處于穩定的家庭，如公務員，教師等。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中， P0=貸款本金； r=月利息； n=還款期數住房方案.四、購房消費信貸 例25，李先生向銀行懇求了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065元 住房方案.四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 2等額本金還款法 它是指在貸款期限

9、內按月歸還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但未來收入會減少的人群。如面臨退休的人員等。 每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=貸款本金； P1 =累計已還本金； r=月利息； n=還款期數住房方案.四、購房消費信貸 例26，李先生向銀行懇求了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 第一個月還款額=300000/240+3000000 5.508%/12=2627元 第二個月還款額=2621元 。住房方案.四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 3等額遞增還款法 即把還款期限劃分為假

10、設干時間段，每個時間段內還款額一樣，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。 適用于目前收入普通，但未來收入會逐漸添加的人群。如畢業不久的學生等。 住房方案.四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 4等額遞減還款法 即把還款期限劃分為假設干時間段，每個時間段內月還款額一樣，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。 適用于目前還款才干強，但未來收入將減少的人群。如中年人或未婚的白領人士。 住房方案.四、購房消費信貸 3、提早還貸的選擇權 1提早還貸發生的三種情況 借款人在貸款時對本身的歸還才干估計缺乏； 借款人調整投資組合后而提早歸還貸款； 借款人在貸款一段時間后收入添加，有才干提早還貸。 無

11、論出于何種還貸目的，動用提早還款選擇權的決策原那么依然是本錢效益原那么。住房方案.四、購房消費信貸 3、提早還貸的選擇權 2提早還貸的方法 全部提早還款，剩余的貸款一次性還清； 部分提早還款，堅持每月還款額不變，將還款期限縮短，節省利息較多； 部分提早還款，每月還款額減少，堅持還款期限不變，但節省程度低于第二種； 。 部分提早還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短，節省利息較多。住房方案.四、購房消費信貸 3、提早還貸的選擇權 3如何還貸更經濟 假設客戶選擇的是組合貸款，提早還貸時可思索先還商貸會“優惠很多。 假設客戶如今資金較為雄厚，又不計劃提早還款，建議采用“等額本金還款法較為有利。 兩

12、種還款法相比較，“等額本息還款法支付的利息高于“等額本金還款法支付的利息。住房方案.四、購房消費信貸 3、提早還貸的選擇權 4提早還貸需留意的問題 原那么上必需是1年以后，銀行允許； 銀行對提早還貸起點金額有要求；提早還貸的前提是以前貸款不拖欠；借款人普通須提早15天或1個月提出書面懇求；貸款期限在1年以內的，不能部分提早還本；貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償；借款人提早歸還全部貸款后可到保險公司退還提早期內的保費。組合貸款不用先還公積金貸款；辦理抵押注銷。住房方案期探網，二元期權：option007二元期權論壇：option007/forum.php二元期權投資理財視頻：option

13、007/forum.php?gid=1二元期權學習：option007/forum-40-1.html二元期權平臺引薦：option007/forum-46-1.html二元期權交流：option007/forum-50-1.html二元期權資訊網：option007/forum-48-1.html二元期權買賣技巧：option007/forum-47-1.html二元期權高手：option007/forum-51-1.html二元期權視頻教程：option007/forum-36-1.html二元期權綜合學習資料? option007/forum-41-2.html期探網，二元期權：opti

14、on007二元期權論壇：option007/forum.php二元期權投資理財視頻：option007/forum.php?gid=1二元期權學習：option007/forum-40-1.html二元期權平臺引薦：option007/forum-46-1.html二元期權交流：option007/forum-50-1.html二元期權資訊網：option007/forum-48-1.html二元期權買賣技巧：option007/forum-47-1.html二元期權高手：option007/forum-51-1.html二元期權視頻教程：option007/forum-36-1.html二元

15、期權綜合學習資料? option007/forum-41-2.html.四、購房消費信貸 4、延伸貸款 1借款人應提早20個任務日向銀行提交懇求和相關證明； 2延伸貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應付的本息及違約金； 3借款人懇求延期只限一次； 4原借款期限與延伸期限之和最長不得超越30年。 住房方案.四、購房消費信貸 5、利率調整對還款總額的影響 1貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。1 年之內不調整；1年以上的在下一年1月1日調整。 2如遇法定貸款利率調整時，貸款賬戶開立時執行最新貸款利率。住房方案.五、租房的選擇 1、適宜租房的人群 1剛剛踏入社會的年輕人。 2任務地點與生活

16、范圍不固定者。 3儲蓄不多的家庭。 4不急需買房且不清楚房價走勢者。 2、租房和購房的比較分析 1年本錢法； 2凈現值法。住房方案.制定住房消費支出規劃方案 任務程序： 1、跟客戶進展交流，確定客戶希望購房； 2、搜集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等； 3、分析客戶的信息，對其現狀進展分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。 4、協助客戶制定購房目的，包括購房的時間、希望的居住面積和屆時的房價，確定明確的風購房目的； 住房方案.制定住房消費支出規劃方案 任務程序： 5、協助客戶進展貸款規劃，選擇適當貸款方式、還款方式及還款期限等，并運用相關稅收和法律知識，為客戶提供必要的支

17、持。 6、購房方案的實施。 7、根據客戶未來情況的變動，對方案做出及時的調整。住房方案.制定汽車消費支出規劃方案 學習目的： 1、可以分析客戶的汽車消費需求； 2、可以選擇適當的支付方式和貸款機構； 3、可以根據要素變化調整支付方案。汽車方案.一，汽車消費概述 汽車行業是中國經濟開展的一大支柱，在住房需求得到根本滿足后，消費熱點必然轉移到汽車上。在20002005年，中國轎車的需求將堅持20%-25%的年增長，其中私家車將堅持33%的開展程度。 普通而言，購車交納費用如下以10萬元車為例1期探網保險費30004000元，甚至6000元以上；養路費約為1320元；車船運用費200元；養護費800

18、元；2變動費用包括汽油費、停車費、路橋費等。一切這些費用總計可以到達1500020000元以上，幾乎占到購車款的15%20%。并且這些費用中的大部分都是要每年必交的。 汽車方案.二、自籌經費購車與貸款購車決策 銀行大都規定，貸款買車人必需購買指定經銷商的汽車，并提供銀行認可的財富抵押、質押或第三方保證。個人汽車消費貸款的年限是35年，汽車消費用貸款的首期付款不得低于所購車輛價錢的20%。 如貸款12萬，期限5年，按年利5.85%計算，月還貸2311.58元，5年支付利息18694.8元。假設投資年收益率3.49%國債，5年后收益20940元。汽車方案.三、汽車消費信貸 1、貸款對象和條件 1必

19、需具備完全民事行為才干 ； 2具有穩定的職業和歸還本息的才干，信譽良好 ； 3能提供有效抵押物或質物，或有足夠代償才干的個人或單位作保證人； 4能支付購車首期款項。 汽車方案.三、汽車消費信貸 2、貸款期限、利率和金額 1貸款期限：普通為3年，最長不超越5年； 2貸款利率：1年，5.58%；3年，5.76%；5年，5.85%； 3貸款金額：以質押方式首付不少于車款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保證方式首付不少于40%。汽車方案.三、汽車消費信貸 3、還款方式及案例分析 1等額本息和等額本金。 2按月還款和按季還款。 3遞增法和遞減法。 4智慧型還款。汽車方案.三、汽車消費信貸 例題2

20、-11，購買一輛10萬元的汽車，計算貸款購車費用。 汽車方案 貸款購車費用計算公式選項金額購車車價100000首付款現款購車價格*30%30000貸款額現款購車價格首付款70000月付款還款期限2年3094.三、汽車消費信貸汽車方案 貸款購車費用計算公式選項金額車輛保險費240+車價*1.2%車損保費1440限額5萬三者責任險第三者責任險1040車價*1.1%全車盜搶險1100（賠償限額+車損險）*20%不計免賠496擔保費欠車款*2%2年1400購置附加費購車款*10%10000公證費100300100停車泊位費小區內每年1500元租車位1500.三、汽車消費信貸汽車方案 貸款購車費用計算公

21、式選項金額車船使用稅每年200元200養路費轎車110*12月1320上牌費154驗車費63費用總計貸款車款=首付款+月付款*貸款年限貸款購車款104277首期付款總額=首付款+保險費用+牌證費用首期付款總額50196.三、汽車消費信貸 4、銀行與汽車金融公司貸款比較 1貸款比例及年限 銀行：首付40%，35年； 金融公司：首付20%，35年。 2懇求汽車貸款資歷 銀行：只限本省； 金融公司：外省也可以。 3利率及其它費用 銀行：按銀行利率確定； 金融公司：比銀行利率高，但無雜費。 汽車方案.四、制定汽車消費支出規劃程序 1、跟客戶進展交流，確定客戶購車需求； 2、搜集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等； 3、分析客戶的信息，對其現狀進展分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。 4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。 5、購車方案的實施。 6、根據客戶未來情況的變動及時調整方案。汽車方案.制定消費信貸方案 學習目的： 1、可以掌握信譽卡及大額耐用品消費信貸的根本知識； 2、可以分析客戶的消費信貸需求； 3、可以協助客戶有效運用信譽卡及其他消費信貸方式。信貸方案.一、信譽卡信貸