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文檔簡介

1、房地產產品創新全解程及案例解析目錄1234住宅產品創新的目的產品創新的與形式住宅產品創新的階段與流程項目主題與產品創新5住宅產品創新的實現與案例分析四、 項目主題與產品創新1.主題在產品創新中的主導作用2.項目主題的分類3. 項目主題在產品創新中的重要作用4. 項目主題覆蓋產品創新的范疇5. 項目主題與產品線(形態)五、 住宅產品創新的實現與案例分析1.在產品設計的各階段如何把握客戶價值要素2. 概念設計階段的創新3. 產品設計研發階段的創新4. 產品標準化與多樣化5. 產品的展示設計6. 其它一、住宅產品創新的目的:1.實現客戶價值、改善生活硬件環境、激發社區潛能2.是企業核心競爭力的體現3

2、.口號一流企業制造標準二流企業制造品牌三流企業制造產品二、 產品創新的與形式:1.改善型創新 住宅發展階段:居住生存型、寬裕型、舒適享受型、發展型四個階段。階段變化需求產生的創新2.組合型創新 多類型的組合、小區規劃中住宅不同外立面的組合。3. 移植型創新 不同物業類型生活方式、空間的移植,別墅空間、生活方式向聯排、疊拼移植,聯排、疊拼向多層住宅移植等。三、住宅產品創新的階段與流程階段:1、項目決策(論證策劃階段)概念設計階段2、產品研發(方案實施階段)方案設計、擴初設計3、產品實施(工程管理階段)施工圖繪制、實施建造階段 產品創新研發貫穿概念規劃方案、建筑規劃方案、擴初設計三個階段。四、項目

3、主題與產品創新1. 主題在產品創新中的主導作用2. 項目主題的分類3. 項目主題在產品創新中的重要作用4. 項目主題覆蓋產品創新的范疇5. 項目主題與產品線(形態)1.主題在產品創新中的主導作用: 項目主題是產品創新的主線,貫穿整個產品從客觀規劃到微觀細節的全過程,體現了項目的人文品質、調性與生活形態的線索。2.項目主題的分類: 對項目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市規劃、民族風情等)的挖掘提煉,可以形成既符合市場特點又有自身特異性的主題概念。2.1地域人文類主題:天津格林世界-海河印象主題2.2自然地貌類主題:香密山-城市山林主題2.3民族風情類主題:北京格林小鎮-北歐風情 北京格林

4、小鎮6-法國風情 萬科紅群-英國風情 萬城華府-中國地王,城市別墅2.4城市規劃類主題:金地名津-一個城市,兩個世界2.5人文時尚類主題:梅隆鎮-城市的T型舞臺 億城新天地-新蘇州人,新天地3. 項目主題在產品創新中的重要作用案例1:香密山概念規劃的演變(原規劃概念)日清方案模型日清方案總圖王董方案一王董方案二新加坡DP方案總圖新加坡DP方案模型案例1:香密山概念規劃的演變(最終規劃概念)最終規劃概念草圖 天津市中心蜿蜒的海河和變化的城市街坊是規劃概念的起源,一條意寓海河的“綠河”從北向南蜿蜒穿過用地中心,形成了住宅區的中心綠化帶。并創造了一個南北向的強有力的視覺和功能聯系。案例2:天津格林世

5、界規劃概念4. 項目主題覆蓋產品創新的范疇4.1 規劃-概念-方案-擴初設計、部品設計4.2 景觀-概念-小品細節、材料4.3 室內-概念主題-配飾設計主題5. 項目主題與產品線(形態)1.在產品設計的各階段如何把握客戶價值要素2. 概念設計階段的創新3. 產品設計研發階段的創新4. 產品標準化與多樣化5. 產品的展示設計6. 其它五、住宅產品創新的實現與案例分析1. 在產品設計的各階段如何把握客戶價值要素,是實 現創新的關鍵。 根據創新的流程,分為以下幾個創新層次,各階段解決 的創新問題各自不同: 1.1 概念設計階段。 1.2 產品研發階段。 1.3 標準化與多樣化階段。 目錄2.1 概念

6、設計要點2.2 項目的規模分類2.3 不同項目規模下概念設計的特點2.4 不同項目自然資源下概念設計的特點2.5 概念設計的標準化思考2. 概念設計階段的創新2.1 概念設計要素 策劃報告中的項目概念設計內容主要涉及項目主題特征的挖掘與描述,以及 針對此主題概念展開的規劃、建筑、景觀等一系列設計概念等。 良好的項目概念設計,使項目的市場價值能夠充分展示及挖掘出來,形成有力的產品支撐點,使得它在項目策劃報告書成為不可或缺的重要內容,它也使得項目的市場定位免于空泛而具有可操作性和現實性。 2.2 項目的規模分類:超大盤:100萬平方米以上大盤:50萬平方米以上中盤:1530萬平方米以上小盤:15萬

7、平方米以下2.3 不同項目規模下概念設計的特點:目錄2.3.1 規劃概念2.3.2 景觀概念2.3.1 規劃概念大盤案例1:荔湖城大盤案例1:荔湖城大盤案例2:北京格林小城大盤案例2:北京格林小城大盤案例2:北京格林小城 自始至終,本項目都被作為城市的一部分進行設計,如何延續城市文脈,如何提升區域品質,是我們一直關注的話題。 基于對城市、對歷史文脈的關注與尊重,我們找到了來源于海河的設計構思。 大盤案例3: 天津金地格林世界天津金地格林世界在規劃設計理念上吸納了干百年來的海河文化沉淀下來的文化精髓,以豐富和延伸海河精神為規劃線索,以營造天津“五大道”的生活氛圍為目的。在總平面上大膽采用了一條寬

8、闊的綠化曲線來象征海河,以條形街區來模擬五大道的布局。 設計過程道路系統停車比例:0.7輛/戶;其中:地面停車比例:0.4輛/戶;半地下室、架空層、地下人防停車比例:0.3輛/戶項目設計主題以法國浪漫小鎮為主題。在建筑規劃及景觀的層面都能體現到法國小鎮之藝術及浪漫情懷。小區分為南片區及北片區兩部份,南北片區定位有差別。南片區以精致、細膩為主;北片區以自然開闊空間為依歸。中盤案例1:北京格林小鎮6規劃概念中盤案例2:北京格林小鎮6(北歐風情)小盤案例1:億城新天地7#地小盤案例2:四惠項目規劃概念概念設計回顧承孝相小盤案例2:四惠項目規劃概念2.3.2 景觀概念大盤案例中盤案例小盤案例樣板房院落

9、景觀概念案例主題:中央公園以一條寓意海河的“綠河”從北到南蜿蜒穿過用地中心,形成了住宅區的中心綠化帶,四個住宅小區則分別以英國、法國、意大利、北歐等風格的設計手法,宜人的尺度來營造具異國懷舊氣息的居住環境。 大盤案例:天津格林世界景觀規劃概念概念設計階段案例天津格林世界景觀結構概念分析天津金地格林世界中盤案例:北京格林小鎮6中盤案例:北京格林小鎮6小盤案例:億城新天地7#地小盤案例: 億城新天地7#地小盤案例: 億城新天地7#地樣板房院落景觀概念案例樣板房院落景觀概念案例2.4 不同項目自然資源下概念設計特點: 案例1 香密山案例1 香密山2.5 概念設計的標準化思考(留作業)產品設計研發階段

10、的創新3.1 規劃中各物業形態在布局中的價值特點3.2 戶型創新3.3 立面創新3.4 部品系列與創新3.1 規劃中各物業形態在布局中的價值分布特點 11.5F4.5F高端4.5F主力8.5F5.5F9F18F混合社區:各種檔次和種類的產品均勻分布于整個居住區,它有助于豐富造型和擴大交往。3.2 戶型創新3.2.1 小戶型研究與創新3.2.2 特色戶型創新3.2.1 小戶型研究與創新小戶型研究案例:天津山水頤園公建小戶型研究案例:天津山水頤園公建小戶型研究案例:蘇州億城新天地7#地戶型設計特點一、節地型:窄面寬大進深日本戶型設計特點國家戶均人數主流戶型(m2)人均面積(m2/人)戶進深(不含陽

11、臺,m)戶面寬(m)中國3.290120241113811日本2.7608530111368日本小戶型研究日本戶型設計特點特點二、外廊式交通特殊處理的入口玄關 節約用地;減少樓電梯的用量,節約造價;保證發生地震、火災時住戶能快速到達室外。日本小戶型研究特點三、內部采用靈活隔斷墻 住宅采用框架結構,戶間分隔墻占用空間少; 戶內分隔墻采用輕質材料,并與推拉門、壁柜等結合設置,靈活、充分利用空間。 日本小戶型研究特點四、設備與結構同壽命將室內地面抬高,在地板下面布置戶內的各種管線及儲藏空間,便于更新與翻新日本小戶型研究借鑒一、過渡空間人性化門廳空間設置完整,形成過渡空間;門廳實用性和裝飾性并重,設置

12、相應的儲藏空間,滿足生活需求。日本戶型可借鑒處日本小戶型研究借鑒二、主臥功能擴大化 主臥除基本五件套外,主衛、衣帽間、陽光間、小書房等功能空間已逐步進入主臥室的設計范圍日本中小戶型設計借鑒三、儲藏空間細分化日本儲藏空間一般達到住宅使用面積的1/10左右,且分類細致,是我國住宅戶型深化設計及精裝修的發展方向之一日本中小戶型設計借鑒四、衛浴空間三件分離日本中小戶型設計借鑒五、管井設備可替代化設備水平管線走管置于地板下;可以隨意更換管線而不影響住宅的主體結構;真正實現“全壽命住宅”。日本中小戶型設計小戶型專題研究3.2.2 特色戶型創新案例:北京格林小鎮6戶型設計創新類型以移植型為主 1、容積率:1

13、.4規劃條件1、高單價,接近TOWNHOUSE單價。2、低總價,低于TOWNHOUSE、疊拼住宅總價營銷要求 1、2030%的小高層2、住宅進深12米左右1、100%多層2、住宅平均進深 13-14米(小面寬)1、低密度的室內室外空間感覺2、高的產品附加值、高實用率3、差異化的產品小高層無法支撐高單價方案不可行第一步確定產品定位第二步確定產品物業類型1、住宅平均進深 13-14米(小面寬)2、戶均面積150-160平方米3、部分復式戶型,(支撐高單價)住宅設計輸入條件1、40%的4.5層,60%的6層2、高的復式戶型比例3、每戶都需要有賣點,并非部分戶型有賣點初步結論1、4.5層設計為疊拼2、

14、6層的為帶觀景電梯1、傳統疊拼住宅戶型總面積大,3-4層的住宅容積率低2、樓上的復式戶型得房率低,兩戶公攤3-4層的樓梯面積4.5層住宅問題 1、一梯多戶、2、小面寬 3、5層住宅解決方案確定移植的類型1、首二層連排別墅2、樓棟疊拼住宅形式反反樓梯3 反454 反單元戶型分布圖(北向)第三步確定移植的類型和形式金地格林小鎮64。5層戶型下層花園贈送地下影音室每戶贈送庫房底層戶型地下室平面室內直接上二層3.3 立面創新 3.3.1 傳統文脈類 3.3.2 地域文化類 3.3.3 風情類 3.3.4 組合創新3.3.1 傳統文脈類案例:億城新天地7#地立面設計億城新天地7#地立面設計3.3.2 地

15、域文化類案例:天津格林世界一二期4.5主力產品(中建)主力系列產品是社區中比例最多的,在設計手法上,通過調整磚與白色涂料之間的比例來形成不同的感受。采用水平板片加垂直構件的手法,墻面利用磚墻與涂料墻面穿插,加入雙坡屋頂、轉角窗,使其風格在現代中透出古典的氣息。案例:天津格林世界三期4.5主力產品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力產品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力產品(墨臣)3.3.3 風情類-北京格林小鎮6(馬駒橋項目)特點:純粹、雕塑感、個性鮮明立面來源市場定位法式風情、法國住宅北立面改善發展型創新: 從4.5層到6層到9層住宅立面風格沿著由典雅向現代簡約路線逐步演化發展,使

16、小區外觀富含歷史生長感。法國設計公司設計草圖北京馬駒橋項目4.5層住宅北立面法國設計公司設計草圖北京馬駒橋項目4.5層住宅南立面概念效果圖工作模型照片北京馬駒橋項目4.5層住宅法國設計公司設計草圖北京馬駒橋項目4.5層住宅概念效果圖北京馬駒橋項目4.5層住宅北京馬駒橋項目9層立面概念效果圖北京馬駒橋項目現場實景北京馬駒橋項目現場實景3.3.4 組合創新-天津格林世界天津金地格林世界立面設計背景 “五大道”地區是天津名居名宅最為集中的地區,這里被譽為“萬國建筑博覽會”,因小洋樓多、保存完整、建筑風格多樣以及體現出的中西文化的沖突、交融而著名,匯聚著英、法、意、德、西班牙等國各式風貌建筑230多幢

17、,名人名宅50余座,這些風貌建筑從建筑形式上豐富多彩,有文藝復興式、希臘式、哥特式、浪漫主義、折衷主義以及中西合璧式等,構成了一種凝固的藝術。 天津金地格林世界住宅單體立面設計特點:典雅、溫馨、懷舊、文化性在立面設計中,強調小區既體現現代感,又富有家居溫馨的氛圍,在不同的產品上,我們運用了風格近似但不盡相同的設計手法,以營造天津“五大道”豐富而統一的建筑環境。外墻材料以暖色面磚墻及涂料為主,輔以金屬構架和玻璃雨蓬,局部墻體采用玻璃磚透光設計;坡屋頂采用青灰色水泥品硯瓦屋面。(1)高端系列4.5F高端產品是社區中品質最高的,它位于全區的最佳地段,采用的是簡潔的體塊穿插手法,全磚的外墻面上點綴以鋼

18、與玻璃的纖細與純粹,加上局部的涂料線腳,利用窗和空調百葉布置的變化,取得了豐富的立面形態,略有角度的斜切屋頂處理把居住建筑的特質表現的含蓄而生動。整個建筑充滿體量感,具有雍容穩重的高貴姿態。(1)主力系列主力系列產品是社區中比例最多的,包括4.5F、5.5F兩種類型,在設計手法上,通過調整磚與白色涂料之間的比例來形成不同的感受。我們采用了水平板片加垂直構件的手法,墻面利用磚墻與涂料墻面穿插,加入雙坡屋頂、轉角窗,使其風格在現代中透出古典的氣息。 8.5層主要和其他多層住宅進行拼接形成高低錯落的社區形態,它以獨有的體量點綴在街坊ZONE中,在視線上形成一個個錯動的小高潮。11.5層是點綴在PAR

19、K ZONE中央景觀帶中的。它們的建筑風格均以純現代為主,利用住宅立面的陽臺、露臺做出豐富的變化,實現了點線面的多重組合。通高的觀光電梯讓回家的路充滿了情趣,即使住在頂層也可以讓住戶將自然景觀帶到家門口。(3)8.5層、11.5層小高層9層薄板住宅以清新的姿態少量出現在基地中,它面寬大,建筑面積小,非常適合青年消費群體。建筑立面以白色抹灰為主,在墻面凹凸有限的條件下做出了豐富的層次。白色抹灰框架為最外側的層次,配上局部深色空調百葉,以豎向樓梯間為焦點,其上開著左右錯動的豎條窗,極富現代感。磚的質感與色彩形成了第二個層次,點綴在白色框架之后,它們共同構成了立面上的實體部分。(4)9層薄板3.4

20、部品系列與創新 3.4.1 部品定義 3.4.2 部品設計創新3.4.1 部品定義:材料、設備、構配 件的統稱。3.4.2 部品設計創新欄桿欄桿鋁合金窗外墻磚部品設計創新:單元入口裝置 單元入口門廳包含的部件:單元入口門、門牌、雨蓬等。強化入口概念,美化建筑形體。 3.5 景觀方案體系與創新-案例格林小鎮6G:講稿資料景觀方案格林小鎮6060927南區深化文本成果ddsheet4 標準化與多樣性產品標準化:以在市場已成功的項目作為 標準之一, 在新項目設計中進行組合,實現多樣化。部品標準化標準化與多樣性北京金地格林小鎮標準化與多樣性天津金地格林世界標準化與多樣性天津金地格林世界實景照片天津金地格林世界三期立面效果圖天津金地格林世界二期立面效果圖標準化與多樣性5. 產品展示設計 1. 樣板示范區設計 2. 樣板間概念 3. 包裝展示設計 案例:

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