1、第五章 房地產市場“寧可無人居住寧可無人居住,也不降房價也不降房價” “我沒有責任替窮人蓋房子，房地我沒有責任替窮人蓋房子，房地產開發商只替富人建房產開發商只替富人建房” “買賣有理、炒房無罪，禁止炒房買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲就是違憲” 著名房地產商任志強語錄。著名房地產商任志強語錄。在“2005宏觀經濟引導力”論壇上聲稱：“我是一個商人，我不應該考慮窮人。如果考慮窮人，我作為一個企業的管理者就是錯誤的。因為投資者是讓我拿這個錢去賺錢，而不是去救濟窮人”。 在“2005首屆中國地產品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上，任志強再次語驚四座：“沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房產品

2、牌就應該具有暴利。” 補充知識補充知識土地土地“831”大限2004年3月30日，國土資源部、監察部聯合下發關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知規定2004年8月31日后，不得再以協議方式出讓經營性土地使不得再以協議方式出讓經營性土地使用權用權，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。 09“地王年”09年“地王”頻現樓市 杭州4月29日，樓面地價4.6284萬元萬元/平方米平方米上海廈門廣州6月10日，珠江新城，樓面地價高達樓面地價高達15324元元/平平方米方米深圳6月25日，關內居住用地，樓面地價為樓面地價為15550元元/平方米平方米北京蘇州武

3、漢綠地集團綠地集團以12億元的底價競得上海徐匯區斜土街道107街坊（船廠路地塊），合樓面地價約為每平方每平方米米1.2萬元萬元。這是上海今年以來位置最好的出讓地塊之一，也是今年以來上海出讓的最貴的地塊。上海朗華置業有限公司上海朗華置業有限公司用近2.2萬元萬元/平方米平方米的樓面地價拿下上海長寧區周家橋街道91街坊地塊，單樓面地價就高出周邊房價2000元，創出當時2009年單價最高。富力、合生、華遠、中信、中國電子產業開發公司等在內的18家開發商，經過89輪激烈角逐競價，富力富力以10.22億元將廣渠門外10號地攬入囊中。以掛牌起始價的3.42倍，樓面地價樓面地價15141元元/平方米平方米，

4、成為北京實施招拍掛制度以來，成交單價最貴的土地。2009年6月30日，中化方興中化方興又以40.6億元億元拍得廣渠路15號地，折算樓面地價高達樓面地價高達1.62萬元萬元/平方米平方米，一舉成為全國總價地王和北京樓面價地王。保利保利置業有限公司以19.9億元億元的總價，競得“蘇地2009-B-14”號地塊，一舉刷新今年蘇州市土地成交價格紀錄，成為蘇州新“地王”。綠城集團綠城集團以36億元、25億元一口氣在園區摘得蘇園土掛（2009）06號、07號兩宗地塊，成功進入蘇州市場。其中，成交價36億元的06號地塊容積率為0.4-0.6，按照中間值0.5計算成交樓面單價高達樓面單價高達33668元元/平

5、平方米方米，即使以0.6容積率計算，其最終28057元/平方米的樓面單價也刷新了全國住宅土地公開出讓歷史上的最高紀錄。回首2007年2007年7月24日，國內最大金額單宗土地湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業股份有限公司和北京城市開發集團有限責任公司以92億億元元聯合拍得。2007年8月24日，南京蘇寧房地產開發有限公司以44.04億元競得上海南京路步行街商辦寶地黃浦區163號街坊地塊，折合樓面地價樓面地價66930元元/平方平方米米，成為了內地單價地王。2007年8月15日，漢口京漢大道旁義和巷地塊，拍出6879元元/平方米的樓面地價平方米的樓面地價，成為顯赫一時的“武漢地王”。 第二

6、天，周邊樓盤應聲漲價，有的上漲3000元/平方米。這一天，后來有人稱之為武漢房地產歷史上“最瘋狂的一天”。 老地王多“晚景凄涼” 選擇一選擇一退地風潮退地風潮2007年8月，上海南京東路163號地塊以66930元/平方米的樓面地價站上內地單價地王的寶座。2008年8月，蘇寧集團經協商，與黃浦區房地局簽署協議解除土地出讓合同，退掉了總價達44.04億元的上海南京路163號地塊。選擇二選擇二跳樓甩賣跳樓甩賣2008年6月，中海地產在深圳市打出“4988元/平方米起”的廣告，低價大甩賣。業內人士為中海地產算了筆賬，以此價格甩賣，中海地產每平方米至少蝕本3253元，收不回建筑成本、營銷成本、利息等。選

7、擇三選擇三退求其次退求其次萬科、碧桂園、新鴻基紛紛股權轉讓。2008年5月14日，萬科將旗下東莞地王50%的股權低價轉讓給粵宏遠，此后，新鴻基向九龍倉和恒基地產原價轉讓旗下成都地王40%的股權。碧桂園則引進恒基地產。開發商囤地囤地明星囤地明星恒大地產恒大地產2007年末，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。而在2006年末，這個數字尚不足600萬平方米。也就是說，2007年一年，恒大土地儲備膨脹近7倍。2009年5100萬平方米恒大地產集團董事局主席許家印許家印1997年創立的恒大地產集團，現已躋身于中國房地產企業10強、中國民營企業20強、中國企業500強。 2009中國房地產百強企

8、業綜合實力TOP101.萬科企業股份有限公司 2.中國海外發展有限公司 3.保利房地產（集團）股份有限公司 3.合生創展集團有限公司 5.廣州富力地產股份有限公司 6.恒大地產集團有限公司 7.大連萬達集團股份有限公司 8.綠城房地產集團有限公司杭州 9.北京首都開發控股（集團）有限公司 10.大華（集團）有限公司上海 第一節 房地產市場概述 一、房地產市場的涵義 （一）房地產市場的涵義 p102 涵義：房地產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域，是房地產商品交易各方經濟關系的總和，它包括土地、房屋等的交易、開發、物業管理等經濟關系。 狹義的房地產市場是指房地產作

9、為交易對象進行交易的場所。 廣義房地產市場是指房地產作為一種商品交易對象進行交易所發生經濟關系的總合。 （二）房地產市場的構成1房地產市場主體房地產房地產市場主市場主體體房地房地產商產商政政府府投資投資公司公司居居民民企事企事業單業單位位2房地產市場的客體。 主要指交易對象即房地產商品。 3中介機構。4管理者、監督者。 中介機中介機構構咨詢機構咨詢機構評估機構經紀機構經紀機構二、房地產市場的分類 1按組成要素分：P1031）土地使用市場：是按國家對城市土地使用權的有償出讓和獲得土地使用權者將開發的土地使用權有償轉讓的場所。 2）房產市場：是指房產的轉讓、租賃、抵押等權益轉讓而形成的交易場所，包

10、括房屋現貨和期貨的交易場所。 3）房地產金融市場：是指通過銀行等金融機構，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發行股票、債券、期票，以及開發企業運用商品房預售方式融資等而形成的市場。 4）房地產勞務市場：是指物業管理，室內外裝飾、維修、設計等活動的市場。 5）房地產技術信息市場：是指為各類房地產業務提供中介、技術咨詢、房地產交易、行業情況預測分析及有關資料的市場。 2按流通順序分：P104 一級房地產市場：又稱土地出讓市場，這是國家壟斷的市場。 (國家土地部門生產者或經營者) 一級市場又分為三種類型： 1）以協議協議方式出讓土地使用權的市場； 2）以招標招標方式出讓土地使用權的市場； 3）以拍賣拍賣方

11、式出讓地使用權的市場。從房地產買賣關系中，政府（一級土地市場、作為土地所有者代表出現。而不是社會管理者、宏觀經濟調控者）、土地和房產開發商、各種企事業單位和個人。（房地產買賣方） 二級房地產市場：又稱增量房地產市場。 (生產者或經營者消費者) 土地租賃市場 地產使用權抵押市場 二級市場主要包括 房屋開發市場 土地使用權互換市場三級房地產市場：又稱存量房地產市場。（使用者、經營者之間的交易） 房屋買賣市場 房屋租賃市場 三級市場包括 房屋抵押市場 地產轉讓市場 地產轉租市場 三、房地產市場的特點、功能與作用（一）房地產市場的特點 P104-105房地產市場的供給和需求的層次性和差別性。房地產市場

12、交易對象和交易方式的多樣性 。房地產市場消費和投資的雙重特性。房地產市場供給和需求的不平衡性 。房地產市場與資本市場的重要區別。房地產開發是地方經濟和城市發展規劃的一個有機部分 （二）房地產市場的功能 配置社會資源和調劑利益的功能。 調節和平衡供求關系的功能。 價值實現和價值評價功能。（三）房地產市場的作用 主要作用： 引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。 政府調控作用。第二節 房地產市場的供求分析一、房地產市場的供給1房地產市場供給的含義 從微觀微觀經濟角度來看，房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品量。 從宏觀宏觀經濟

13、角度來看，房地產供給是指房地產總供給，即在某一時期內全社會或某一地區內房地產供給的總量，包括實物總量和價值總量。 具備的條件：具備的條件： 一是一是供給能力供給能力； 二是二是出售或出租的愿望出售或出租的愿望。 在房地產價格持續上升的情況下，囤地和捂盤情況可能發生捂盤，隨房地產商而出現的詞。盤是指樓盤的盤。捂盤捂盤就是。一般這種的現象發生在開發商認為房價會漲，過段時間出售利潤會更大。關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知（建房201053號 ）加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向

14、買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。 2房地產供給的特點 p110 1）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性。 城市土地是指作為城市房地產基礎的土地，它的供給分自然供給和經濟供給兩類。 自然供給是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是剛性的。經濟供給是指在自然供給基礎上土地的開發利用和多種用途的互相轉換。土地的經濟供給，由于受自然供給剛性的制約，其彈性也是不足的。因此，從總體上說，城市土地的供給是有限的、剛性的。2房地產供

15、給的特點 1）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性。中國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權市場的惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場。房地產供給的這一特點，決定了其受土地供應量、供應方式和供應結構的制約特別明顯。國家把住土地供應的龍頭，便可以達到有效調節房地產供給總量和供給結構的目的，因而土地供應也就成為政府實施的重要手段。2房地產供給的特點2）房地產供給的層次性。房地產供給一般分為三個層次，現實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態變化的。 現實供給層次是指房地產產品已經進入流通領域，可以隨時出售和出租的房地產。通常也稱其為房地產上市量，其主要部分是

16、現房，也包括已經具備預售條件的期房。 儲備供給層次是指房地產生產者出于一定的考慮將一部分可以進入市場的房地產商品暫時儲備起來不上市?？罩梅恐饕侵干a者想出售而一時出售不了的房地產商品。潛在供給層次是指已經開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產產品，還包括一部分過去屬于非商品房地產，但在未來可能改變其屬性而進入房地產市場的房地產產品。 2房地產供給的特點3）房地產供給的滯后性。略2房地產供給的特點 4）房地產供給的時期性。 房地產供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種。其中：特短期就是市場期，房地產供給固定不變，房供不被影響 短期指可對房供產生較小影響的時期 長期指房地產所

17、有要素都可以發生變動，對房供產生較大影響的時期P：價格 價格短期曲線長期曲線：到一定程度以后，土地不能在增加，但房產通過改造可以適當增加房地房地產產供供給給短期、短期、長長期期彈彈性有不同的特征性有不同的特征原理：短期原理：短期內內由于土地的有限性和生由于土地的有限性和生產產的周期性的周期性決決定無定無彈彈性，性，長長期由于生期由于生產產（開發開發建建設設）的形成和（其他用途）土）的形成和（其他用途）土地地轉換轉換而具有而具有彈彈性。性。3影響和決定房地產供給的因素（7） 地產市場價格。地產市場價格。 土地價格和城市土地的數量。土地價格和城市土地的數量。 資金供應量和利率。資金供應量和利率。

18、稅收政策稅收政策：稅收作為成本，影響供給決策，同時作為宏觀調控的手段之一。 金融政策金融政策：貨幣供應量和利率 建筑材料供應能力和建筑能力建筑材料供應能力和建筑能力：建筑材料供應能力是制約房地產開發規模和水平的物質基礎 房地產開發商對未來的預期房地產開發商對未來的預期：包括對國家經濟發展形勢、通貨膨脹率的預期，對房地產價格、房地產需求的預期，對國家房地產稅收政策、產業政策的預期等。由于房地產生產周期長，對未來的預期就顯得十分必要。= 二、房地產市場的需求 （一）房地產市場需求的含義和類型 1房地產市場需求的含義： 從微觀微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。 這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。 2房地產市場需求的類型 生產性需求。 消費性需求。 投資性需求。 （二）房地產市場需求的特點 房地產需求的整體性。 房地產需求的區域性。 房地產需求的層次性。 （三）