資產(chǎn)評估

第七章房地產(chǎn)評估

目錄第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的其他方法第七節(jié)在建工程房的評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。日本民法第86條規(guī)定：房地產(chǎn)是指土地及其定著物。土地的定著物，是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體。日本將種植的樹木稱之為動產(chǎn)，因分離時所花費用較少。

相關(guān)鏈接：單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)房地產(chǎn)由于其位置固定不可移動又稱之為不動產(chǎn)。

美國不動產(chǎn)概念包含兩個遞進層次：A、把土地和房屋、構(gòu)筑物等附著物當作一個整體來看待；B、把土地及房屋、構(gòu)筑物附帶的各種權(quán)利合在一起廣義的視為一個整體。羅馬法對動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是：凡是能用外力推動或自行能夠移動，且又不改變其性質(zhì)和價值的物體，例如：牲畜、家禽和家具、器皿之類，稱之為動產(chǎn)；反之，如土地房屋等物，稱之為不動產(chǎn)。香港通常將不動產(chǎn)、房地產(chǎn)稱為“物業(yè)”。香港李宗鍔先生對物業(yè)的解釋：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)。

房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。二、房地產(chǎn)的特性（一）位置固定性（又稱不可移動性）有時為了保護文物或節(jié)省費用對個別建筑物進行移動是一種特例。如廣西一級保護文物“英國領(lǐng)事館舊址“，因城市道路擴建整體平移了35米。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費。所以，房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，而是一個地區(qū)性市場。

這個特性還表明，沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，因此在評估時必須實地觀察，不能采取樣品交易方式簡單確定評估值。（二）耐用性（壽命長久性）對于土地而言稱為不可毀滅性。它在地球表面所表明的場所，作為空間位置是永存的。建筑物壽命可達數(shù)十年，甚至上百年，有的達幾百年、上千年（文物建筑）（三）影響因素多樣性（相互影響性）相互影響性也就是經(jīng)濟學中的外部性:生產(chǎn)中的負外部性\生產(chǎn)中的正外部性消費中的負外部性\消費中的正外部性一棟樓旁邊要興建一個公園，則房地產(chǎn)價格會上升（中山公園拆除圍墻后，萬松園邊的房地產(chǎn)價格明顯上升）。如果修一座垃圾轉(zhuǎn)運站或化工廠，則價格會下跌很多。影響因素多樣性還包含社會因素、政策因素等。（四）大量投資性除了高層（超高層）建筑每平方米可達數(shù)千元外，主要是地價和裝飾費用較高。例：高420.5米，浦東金茂大廈，每平方米造價為2萬元，建設總投資50億元，其中24億元為貸款，還貸壓力沉重。而管理費比建設費大得多。如果大廈以65年計，管理費用大約是建設投資的3倍。目前，金茂大廈日常的管理維護費用每天就需100萬元，兩架擦窗機一天到晚不停的擦，擦完一遍窗需要一年。（五）易受限制性

政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過以下權(quán)力來實現(xiàn)

第一、行政司法權(quán);通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。第二、征用權(quán)第三、征稅權(quán)第四、充公權(quán)（六）保值性與增值性與房屋結(jié)構(gòu)和土地區(qū)位關(guān)系很大。磚木結(jié)構(gòu)保值性小。三、房地產(chǎn)的評估程序一）明確評估基本事項（P100-101）二）擬定評估工作方案三）實地勘查收集資料（P101）四）評定估算五）撰寫評估說明出具評估報告第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點(一)土地資產(chǎn)的分類及其特性對土地的各種定義（最典型的有下列三種定義）1、土地即田地、地面。（一般人通常最直觀的認識）2、土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。”（《經(jīng)濟大詞典·國土經(jīng)濟·經(jīng)濟地理卷》1988年）3、土地是自然物、自然力或自然資源。A、馬克思指出：經(jīng)濟學上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動對象。B、英國經(jīng)濟學家馬歇爾：土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質(zhì)和力量。（《經(jīng)濟學原理》馬著·朱志泰譯）C、美國經(jīng)濟學家伊利和莫爾豪：經(jīng)濟學家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因為它還包括地面上下的東西.資產(chǎn)評估及房地產(chǎn)估價中的土地定義1、基本概念：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間，即土地不只是平面，而是三維立體。2、具體范圍：從“橫”和“豎”兩個方面認識。在橫的方面，土地本為連綿無垠之物，似無范圍可言。但在現(xiàn)實中用人為方法劃野分疆，使土地有了一塊一塊或一宗一宗，也使土地有了面積大小、形狀和四至。（四至：東至、南至、西至、北至）一宗土地的橫向范圍即為該宗土地的邊界所圍繞的面積。例如：政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其面積通常是根據(jù)坐標點的用地紅線圖。由城市規(guī)劃管理部門等，在地塊各轉(zhuǎn)點釘樁，埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。在豎的方面，土地可分為下列三層：①地面；②地面以上一定范圍內(nèi)的空間（簡稱地上空間）；（理論為無限高度）③地面以下一定范圍內(nèi)的空間（簡稱地下空間）；（理論上至地球中心）土地的分類(P103)1、按社會經(jīng)濟用途分：工、商、交、公用、科教文衛(wèi)、行政、生活、軍事、公墓等。2、按經(jīng)濟地理位置分：市中心近郊、遠郊、邊遠區(qū)、特區(qū)、開發(fā)區(qū)等。3、按所有權(quán)歸屬，分為：國有、集體。4、按利用程度分：高度集約使用、正常使用、閑置未用、空地和使用不當土地。5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢：已開發(fā)、未開發(fā)、規(guī)劃用地。（二）土地資產(chǎn)的特性自然特性和經(jīng)濟特性：也有人稱人文特性。自然特性：指土地本身所具有的特殊性質(zhì)，表現(xiàn)在：1、數(shù)量固定性：土地是自然產(chǎn)物，難以再生產(chǎn)，具有原始性。2、不可移動性：指土地位置固定，自然環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境相對穩(wěn)定，使土地有優(yōu)劣之分，土地價格有明顯地域性特征。3、生產(chǎn)力永續(xù)性：土地只要以普遍的注意加以利用，則其生產(chǎn)力或利用價值永不會消失，給占有人帶來永續(xù)不斷的收益。4、個別性（不可替代性）：個別土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價值有很大的差異。因此，土地不能實現(xiàn)完全的替代，致使土地市場不能實現(xiàn)完全的競爭，所形成的價格也受個別情況所左右。5、承載力：又稱支持力或承受力。不同的地塊，其承載能力并不相同，不同的建筑物，對土地的承載力的要求也不相同。評估中要搞清楚。6、養(yǎng)力：就是供給植物生產(chǎn)、繁殖所需養(yǎng)分的能力，土地補償費與此有關(guān)。例如：99年12月，京珠公路江夏區(qū)土地補償費水田4200元/畝、旱地3100元/畝、菜地3-6元/畝。土地的經(jīng)濟特性1、用途的多樣性：工、農(nóng)、商、建平房、建高樓均可2、社會經(jīng)濟位置的可變性：如深圳，過去是一偏僻小鎮(zhèn)，改革一夜之間身價暴漲。3、可壟斷性：通過產(chǎn)權(quán)實施壟斷，獲取經(jīng)濟上的利益。4、供給的稀缺性：土地相對人類的無限需求它總是一種稀缺資源。因此，土地的價格總體上是向上的，但在某一時期受經(jīng)濟環(huán)境的影響可能會向下。三、土地資產(chǎn)價格體系地租與地價廣義地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。“一切由于體力和腦力方面的卓越才能而獲得的特殊利益”（西尼耳《政治經(jīng)濟學》1836年）。狹義地租僅指利用土地所獲得的超額報酬地價理論地價是地租的資本化土地價格綜述由于理論界對土地是不是商品、有無價值這一問題在認識上很不統(tǒng)一。因此出現(xiàn)多種土地價格概念，綜述如下：1.均衡價格論指：當土地的效用、稀缺性與有效需求通過市場達成統(tǒng)一時交換價值的貨幣表現(xiàn)。這一觀點實質(zhì)上是熔“生產(chǎn)要素費用價值論（效用論）”、“邊際效用論”與“供求論”三者為一爐的“均衡價格論”。均衡價格論提出：商品價格就由像一把剪刀的兩刃——供與求決定。當供求平衡時，價格形成，供過于求時價格下降，否則反之。據(jù)此，土地價格應由人們對土地效用的認識，土地的稀缺性與對土地有效需求三因素得到統(tǒng)一時，或者說結(jié)合時點的價格決定。其中尤其強調(diào)，土地價格應取其供求數(shù)量達到平衡時價格。均衡價格的形成，其前提條件是：土地市場完善、發(fā)達、規(guī)范、競爭充分而公平。由此形成了均衡價格能較恰當?shù)胤从惩恋氐南∪背潭扰c級差狀態(tài)。異議：土地市場不適用“供求均衡法則”，雖然土地價格也隨供求關(guān)系而變動，但土地是不能再生的，它不會因為需求增大、價格提高而增加供給量。2.雙重決定論土地價格是指土地價值與地租資本化的貨幣表現(xiàn)。這一觀點實質(zhì)上用馬克思的“勞動價值論”與“地租資本化理論”來定義土地價格。要點是：（1）土地開發(fā)過程中所凝結(jié)的社會必要勞動（含活勞動與物化勞動的價值的貨幣表現(xiàn)）；（2）土地地租資本化的貨幣表現(xiàn)。前者在量上相當于開發(fā)建造總投資及其利息與稅利；后者則相當于受讓土地的全部代價。土地價格由此雙因素決定，故稱“雙重決定論”。3.土地再生產(chǎn)論

土地的“再生產(chǎn)論”認為，土地價值由土地的再生產(chǎn)價值確定。土地再生產(chǎn)價值由恢復、整治、改造、重建、再造土地功能及新造土地的社會必要勞動量確定。對土地歷史人類勞動的投入，難以直接衡量，故應用“重置法”即間接地以現(xiàn)時重建再造與墾復該地所耗費地社會必要勞動投入量取代之。土地價格是土地再生產(chǎn)價值地貨幣表現(xiàn)。在市場競爭條件下，它受供求關(guān)系調(diào)節(jié)。異議：但土地再生產(chǎn)畢竟受到許多限制，與工業(yè)產(chǎn)品的再生產(chǎn)有很大不同4.土地全商品論認為，土地具有重要的不可替代的使用價值與巨大的價值，當它用來交換時就是商品。土地如同原煤、原油等諸種礦物質(zhì)資源一樣，使用價值極高。對此，古今中外，從未有人懷疑過。問題在于土地是否具有難以估量的巨大價值。對此，人們卻持有截然不同的看法。論證如下：1)土地凝結(jié)了人類的長期勞動，就其整體而言，都是有價值的。土地作為整體，人類作為整體，那么，自從地球上有了人類以來，就對土地進行了長期的各種不同的改造與開發(fā)。億萬年來，土地凝結(jié)了人類巨大的各種不同性質(zhì)的勞動。例如圍海造地、開荒山造地、治理沙化與鹽堿化，以及圍繞上述活動所進行的科研活動。2)按照馬克思關(guān)于價值量的定義，推斷出“沒有經(jīng)過人類開發(fā)的土地仍然是有價值的”。這個推斷是：兩物使用價值相同，不論其個別價值多少，它們的社會價值應是相等的。某物的價值是生產(chǎn)該物的社會平均必要勞動量。據(jù)此，從未凝結(jié)過人類勞動的土地，只要他們的使用價值相同，其社會價值也應是相同的。同理，露天原煤與井下開采出的原煤一樣，其社會價值相同。3)從土地價值積累的長期效應中可揭示出地租地價的真正源泉。

自從地球上有人類以來，就不停地把勞動投入土地，從而使土地價值逐漸積累起來。土地價值積累按投入的時間遠近不同可分為各具特點的兩類。其一、遠期土地價值積累，亦稱隱性土地價值積累。它是指遠期、歷史上許多少代人投入土地勞動所形成的價值積累。一個古老的城市如北京，其土地上就凝結(jié)了多少個朝代的勞動投入。這種積累量的大小一般與地租地價高低成正比。這種價值積累由現(xiàn)政府代表國家以地租的形式向用地者收取，其時政府并未參與歷史上的投資。人們也早就不與歷史投資發(fā)生聯(lián)想。從而造成一種假像：貌似政府不投資只向用地者索取“貢賦”。其特點是“隱性”，難于被人們認識，原因在于它是遠期的、歷史的人類勞動投入。其二、近現(xiàn)期土地價值積累，亦稱顯性價值積累。它是指由城市政府或其授權(quán)的土地開發(fā)部門，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及城鄉(xiāng)個人近期投入土地的勞動（資本）所形成的價值積累。它一般包括農(nóng)地青苗補償、農(nóng)田水利設施補償、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設施與公益性公共建筑補償及一切近期開發(fā)投資等。近現(xiàn)期土地價值積累的特點是“顯性”，易被人們所認識。當事人雙方都有一個“共識”：購地（使用）者應給土地投資者的投資給予補償，即支付相應的代價（含利潤）。根據(jù)上面分析，可得出如下結(jié)論：（1）兩者本質(zhì)屬性相同，即均源于人類勞動，其不同之處僅在于，一個遠期隱性，一個近期顯性。（2）顯性價值積累隨著時間的推移，漸轉(zhuǎn)化為隱性價值積累，亦即近期土地開發(fā)投資的凝聚，在多少年后就成為后人的遠期土地價值積累。（3）人類投入土地的勞動所形成的價值積累，具有長期效應或歷史效應。（4）人類投入土地的勞動所形成的價值積累，是地租與地價中非地租因素的價值源泉與實體。其中，遠期隱性土地價值積累是地租的價值源泉與實體。因其“遠期與隱性”而不易被人們認識，常存諸多爭議。近現(xiàn)期顯性土地價值積累，則是地價中非地租因素，即“土地投資補償”性回收部分的價值源泉與實體。(一)土地資產(chǎn)價格類型1、基準地價。基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。基準地價（1）是一個區(qū)域性的平均地價。（2）是各類用地的平均地價。（3）是政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的地價。（4）是單位土地面積的地價。基準地價是公開的.2、標定地價根據(jù)我國土地行政主管部門的文件,標定地價是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地,在正常土地市場和正常經(jīng)營管理作用:是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù);是清產(chǎn)核資中核定單位占用的土地資產(chǎn)和股份制試點企業(yè)土地作價入股的標準;是否行使土地優(yōu)先購買權(quán)的衡量標準;是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準;是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時,確定補交出讓金的標準。由此可以看出,標定地價實際上就是由評估機構(gòu)評估、政府確認的宗地地價。但這又與我國《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定有相符合。按照該法,標定地價應該是各城鎮(zhèn)標準(或標定)地塊的價格。這種價格可以是評估的,也可以是實際形成的。只有這個意義上的標定地價才能用于定期公布。標定地價是公開的.3.土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應達到的地價水平和相應的產(chǎn)業(yè)政策，確定的某一地塊出讓時的最低控制價格標準。出讓底價一般不予公開在我國，政府壟斷了土地供應，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響。確定出讓底價時，首先應當由市縣人民政府土地行政主管部門組織有關(guān)人員或委托土地估價機構(gòu)，采用市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基準地價修訂法等宗地估價方法，根據(jù)基準地價、標定地價、當?shù)氐耐恋厥袌龉┣笄闆r、土地市場地價水平和擬出讓宗地設定的土地條件，對擬出讓的宗地進行評估，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設定的土地條件下的正常價格，并提交估價報告；市縣人民政府土地行政主管部門收到估價報告后，應在仔細審查的基礎(chǔ)上，依據(jù)擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮擬出讓宗地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、政府產(chǎn)業(yè)政策、地價政策、土地市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當前利益和長遠利益，綜合確定擬出讓宗地的出讓底價。4.轉(zhuǎn)讓價格評估后由買賣雙方討價還價確定.但轉(zhuǎn)讓價格不能低于土地使用權(quán)出讓底價,否則政府可優(yōu)先購買.5.出租價格1)土地使用者之間的租金價格;2)國家與土地使用者之間的租金價格.以年土地使用費的形勢上交基準地價.標定地價.土地使用權(quán)出讓底價的聯(lián)系與區(qū)別注意基準地價.標定地價.土地使用權(quán)出讓底價的聯(lián)系與區(qū)別.(解讀P107)基準地價.標定地價是公開的;出讓底價一般不予公開土地一級市場.土地二級市場土地一級市場又稱政府批租市場.其價格對應基準地價.標定地價.土地使用權(quán)出讓底價.含有劃撥土地功能.是一個政府壟斷市場;土地二級市場是一個競爭市場,資產(chǎn)評估主要在這一市場發(fā)揮作用.主要評估土地的市場價格.(二)土地資產(chǎn)價格的特點1.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn),其價格不由土地的開發(fā)成本決定，開發(fā)成本只是土地價格的一部分.2.土地的價格主要由土地的需求決定.3.土地價格具有明顯的區(qū)域性.(理論基礎(chǔ)是級差地租).4.土地價格的上漲性.→趨勢是上漲的(經(jīng)濟發(fā)展是一種必然)資本邊際收益率(企業(yè)投資每增加一塊錢,能夠產(chǎn)生的預期收益)與土地價格的關(guān)系.四.影響土地價格的因素

（一）一般因素，是指對土地價格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素。行政因素:土地使用制度與住房制度、地價政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資制度、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更、交通管制;經(jīng)濟因素:經(jīng)濟發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素;社會因素:人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素;心理因素:急切心理、風水與迷信、時尚風氣等。

（二）區(qū)域因素區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況和行政條件相結(jié)合所形成的地區(qū)性特點或區(qū)域性特點。不論是何種用途的房地產(chǎn)，規(guī)劃限制（包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等）的影響都是不容忽視的。包括：商業(yè)的繁華程度、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環(huán)境因素。1.商業(yè)用房地產(chǎn)應重視的區(qū)域因素商業(yè)用房地產(chǎn)應重視的區(qū)域因素有：區(qū)域業(yè)態(tài)類別及競爭狀況，經(jīng)營者的經(jīng)濟實力與經(jīng)營才能，商業(yè)人流量、繁華程度，顧客質(zhì)量，交通狀況等。2.住宅用房地產(chǎn)應重視的區(qū)域因素

住宅用房地產(chǎn)應重視的區(qū)域因素有：日照、溫度、濕度等氣候條件、噪音、空氣污染狀況；當?shù)鼐用衤殬I(yè)、文化程度，離市中心的距離，交通狀況，學校、公園、醫(yī)院配置狀況；

商店、購物中心布局，，政府對土地利用程度的管理等。3工業(yè)用房地產(chǎn)應重視的區(qū)域因素

工業(yè)用房地產(chǎn)應重視的區(qū)域因素有：與產(chǎn)品及原料集散中心的距離，產(chǎn)業(yè)集聚度，交通運輸狀況，勞動力市場供求狀況，對水質(zhì)、空氣產(chǎn)生污染的程度，與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的距離，行政干預及管理程度等。

案例：長興國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（三）個別因素1．土地個別因素坐落：分為國家、地區(qū)、城市、鄰里、地點5個層次來認識。面積：依法確認的面積-規(guī)模經(jīng)濟效益。形狀：通常用宗地圖來說明。

地勢：包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性。

周圍環(huán)境和景觀

利用狀況：現(xiàn)狀用途、有無建筑物等。8、產(chǎn)權(quán)狀況：是國家所有還是農(nóng)民集體所有；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)；土地剩余年限及可否續(xù)期；土地是否手續(xù)完備，是否抵押、典當，或為他人提供擔保；是否涉案；以上不同情況對土地價值會產(chǎn)生重大影響。9、地質(zhì)和水文狀況：地基的承載力、地下水位的深度等。10、土地平整程度及基礎(chǔ)配套：“三通一平”或“七通一平”等。11、土地使用管制：城市用地：①土地用途；②建筑高度；③建筑容積率；④建筑密度；⑤建筑后退紅線距離；⑥建筑間距；⑦綠地率（紅線范圍內(nèi)）；⑧交通出入口方位。12、其他：如臨街商業(yè)用地還需了解臨街高度和深度。2．房屋建筑物個別因素：（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等（2）設計、設備等（3）施工質(zhì)量（4）產(chǎn)權(quán)狀況、已使用年限、物業(yè)管理情況（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)五、土地使用權(quán)評估的原則（一）相關(guān)替代原則類似于其他的商品市場，在同一個商品市場中，商品所提供的效用相同或相似，價格最低者最能吸引需求，因此商品服務的價格是通過相互影響和比較之后決定的，評估人員可對相同或相似類型的房地產(chǎn)市場價格進行比較，不過需要根據(jù)被評估的房地產(chǎn)與參照物之間的地域、時間等差異因素，對價格進行調(diào)整。因此，房地產(chǎn)估價中的相關(guān)替代原則可概括如下：１）房地產(chǎn)價格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定的；２）房地產(chǎn)價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定的；３）房地產(chǎn)價格可通過比較地塊的條件及使用價格來確定。(二)最有效性使用原則在評估過程中，要按照最高、最佳、最優(yōu)使用的途徑來測定房地產(chǎn)的價格。按這一原則，房地產(chǎn)價格并非必然受房地產(chǎn)先行用途的約束，只要改變用途具有現(xiàn)實可行性，并且更有效，那么就應按房地產(chǎn)可能的最有效使用途徑來評估其價格。但應用這一原則時，應當注意：１）應根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定；２）房地產(chǎn)評估一般選擇地塊的最有效使用強度；３）必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。(三)變動原則

因影響土地價格的因素較多,土地價格經(jīng)常發(fā)生變化,評估中要時時刻刻關(guān)注這些變化,合理確定評估值。(四)供求原則無論是地價還是房價，都符合供求原則：地價受供求市場變化影響，供給與地價成負相關(guān)關(guān)系，需求與地價成正相關(guān)關(guān)系。但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使它不完全遵循供需均衡法則，表現(xiàn)為價格獨立性較強和替代性有限；

房屋建筑物作為一種商品，自然也要受市場經(jīng)濟規(guī)律的作用，市場供需狀況將影響建筑物的價格，但由于建筑物的不可移動性，其價格又具有相對獨立性。(五)合法原則A.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)土地權(quán)屬證書：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權(quán)證。房屋權(quán)屬證是：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證。集體土地不能當作國有土地來評估；劃撥土地不能當作出讓土地來評估；臨時用地不能當作長久用地來評估；違法占地不能當作合法占地來評估；違章建筑不能當作合法建筑來評估；產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當作無爭議的房地產(chǎn)來評估。B.在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)如土地容積率規(guī)定為4，則評估價值應以容積率不超過4為限。超出部分的建筑物的價值將得不到法律承認。C.在合法處分方面如“房地產(chǎn)管理法”規(guī)定：設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。“因此，在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應包含使用權(quán)出讓金。D.在其他方面如經(jīng)濟房要符合有關(guān)政策，利潤率不超過3％；城鎮(zhèn)拆遷房要按政策確定拆遷費等；國家征用土地也要按規(guī)定確定補償費。(六)最高最佳使用原則例如，評估一宗臨街面的房地產(chǎn)，盡管該房地產(chǎn)是辦公用房或居民住宅，但應考慮該宗房地產(chǎn)用于商業(yè)經(jīng)營時存在的價值。(七)公平原則為了保證房地產(chǎn)估價的公正性，要求房地產(chǎn)估價人員必須做到以下幾點：（1）必須公正清廉，認真地、客觀地評估，決不受任何私念地影響；（2）估價人員不許遵守國家和地方政府地有關(guān)法令、法規(guī)、政策，依法辦事，保證房地產(chǎn)估價工作地順利進行；（3）估價人員要由嚴謹?shù)目茖W態(tài)度、完整的知識結(jié)構(gòu)和豐富的實際操作經(jīng)驗以及科學的分析方法；（4）估價人員必須熟悉房地產(chǎn)市場供求情況，收集影響房地產(chǎn)估價的各項資料，并從當前的市場狀況分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，進行切合實際的評定與估算。第三節(jié)、土地權(quán)屬及其處置一.土地權(quán)屬的類型歷史的回顧1、無償無期使用國有土地2、從無償轉(zhuǎn)為有償使用土地使用權(quán)的幾個相關(guān)概念（1）劃撥土地使用權(quán)是一種行政行為。即以非出讓方式取得的土地使用權(quán)。土地法規(guī)定：“通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在未補辦出讓合同、補交出讓金前，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”

問題：①通過市場運作，劃撥土地可否進行抵押貸款？②國有企業(yè)劃撥土地能否與外商進行合資？（航天汽車工業(yè)公司案例）（2）出讓土地使用權(quán)是土地所有者（國家）將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。以前稱“土地批租”，“批”含有兩種意思，一是批準，二是一次成批量的出租，與零租相對應。零租指按年、季、月支付租金，批租指幾十年的租金一次性支付。土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。

出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即"地租

"，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。如批租５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。要符合以下規(guī)定：a、未依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。b、轉(zhuǎn)讓時要同時轉(zhuǎn)讓出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務，同時地上建筑物必須隨之轉(zhuǎn)讓。c、轉(zhuǎn)讓時需辦理變更登記。對過高、過低的轉(zhuǎn)讓價格必要時政府可以出面干預，防止地價暴漲劇滑。（4）出租土地使用權(quán)

租賃給他人使用，辦理租賃合同。同時出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。(四)集體土地所有權(quán)土地所有權(quán)屬于財產(chǎn)所有權(quán)的范疇，具有所有權(quán)的一般屬性，是全部土地問題的核心，它往往包括兩層涵義：一是土地所有權(quán)法律制度，二是土地所有權(quán)權(quán)利。農(nóng)村集體土地所有權(quán)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)，是指勞動群眾集體經(jīng)濟組織在法律規(guī)定范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有的土地的權(quán)利。現(xiàn)行農(nóng)村集體土地制度存在的弊端(略)所有權(quán)主體虛位集體所有權(quán)按基本來含義講，應當是全體集體成員共同所有，也就是說“既不是個人所有權(quán)基礎(chǔ)上的共有，也不是股份制基礎(chǔ)上的法人所有”[1]（P94），那么，農(nóng)村集體土地所有權(quán)應當是歸某一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的全體農(nóng)民集體共同共有。從我國立法上看，關(guān)于集體土地所有權(quán)的主體，我國《民法通則》第74條規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有的，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村委會經(jīng)營、管理，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。新《土地管理法》第十條規(guī)定(略)新《土地管理法》第十條規(guī)定：“……；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村經(jīng)濟集體組織或者村民小組經(jīng)營、管理；……”。按這些規(guī)定，現(xiàn)階段集體土地所有權(quán)主體有以下幾種：（1）村農(nóng)民集體；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體；（3）村內(nèi)多個農(nóng)民集體如村民小組等。由于農(nóng)民缺乏行使集體所有權(quán)的組織形式或程序，這樣，就導致農(nóng)民集體無法行使所有權(quán)，甚至缺乏行使所有權(quán)的動力。現(xiàn)實的情況是，大多數(shù)地區(qū)的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織已經(jīng)解體或名存實亡“所謂土地集體所有，實際上成了鄉(xiāng)村干部的小團體所有”“所謂土地集體所有，實際上成了鄉(xiāng)村干部的小團體所有，有的甚至成為個別鄉(xiāng)村干部的個人所有”。于是，鄉(xiāng)村干部利用土地牟取私利和利用對土地的支配權(quán)欺壓農(nóng)民的現(xiàn)象屢見不鮮。例如，少數(shù)鄉(xiāng)村干部憑借集體土地所有權(quán)征收各種名義的費用，加重農(nóng)民負擔，或以權(quán)謀私，造成土地使用的分配不公。難怪有人說，有些地方的鄉(xiāng)村干部已經(jīng)蛻變成為新時代的地主惡霸，土豪劣紳。這樣，集體土地所有權(quán)也就成了一塊“虛牌”。第四節(jié)、土地使用權(quán)評估的方法市場法(含基準地價修正系數(shù)法)成本法收益法假設開發(fā)法(剩余法)一.市場法一)市場法在房地產(chǎn)評估中的對象及適用范圍市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，用條件相類似的已成交（包括買賣、租賃等）的房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)相比較，以此推出待估房地產(chǎn)評估價值的方法。市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理。若經(jīng)濟主體是以追求經(jīng)濟效益最大化為目的，即以一定費用獲取最大利潤或以最小成本獲取同等利潤。市場法在房地產(chǎn)評估中對象一般為土地和房地合一的房地產(chǎn)。市場比較法是以市場上相同或類似的房地產(chǎn)成交實例，通過比較來確定房地產(chǎn)評估價格的一種方法。但很多情況下，房地產(chǎn)成交價格是在特殊背景下進行的，是一種偏差價格特殊背景主要有以下幾項：（1）有特殊原因或特殊利害關(guān)系的相互間的交易（2）招標、拍賣、公開買賣（3）交易時有特別動機的情況（4）權(quán)力背后隱性操作形成的價格二、市場法的步驟1．收集充足的市場交易資料。2．對收集的交易資料進行對比分析，選擇可作為評估參照的比較實例。3．對所選擇的參照交易實例進行差異修正。4．計算比準價格，確定被估房地產(chǎn)評估值。三、差異修正的方法1．交易情況修正2．期日修正3．區(qū)域情況修正4．個別因素修正例6-2:若選擇的參照案例每平方米100元，剩余使用年期為30年，容積率2.1。待估宗地出讓年限為20年，容積率1．7。假定土地還原率8%，所在城市土地容積率修正系數(shù)見表6-2。表6-2.某城市容積率修正系數(shù)表容積率0．10．40．71．01．11．31．72．02．12．5修正系數(shù)0．50．60．81．01．11．21．61．81．92．1土地使用年期修正系數(shù):容積率修正系數(shù):

通過土地年期和容積率修正后的地價:1000×0．8722×0．8421=734.48（元/m2）還有如房屋成新率，層高等個別因素，都可以采用直接量化偏差程度的方法，因較簡單，不在此述。四)應用舉例例6-3:估價對象概況：待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估要求：評估該地塊2002年10月的公平市場交易價格。評估過程：（1）選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。（2）搜集有關(guān)的評估資料。①搜集待估土地資料。②搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表6-3。（3）進行交易情況修正經(jīng)分析，交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。則各交易實例的交易情況修正率為：交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%。表6-3交易實例情況表交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D估價對象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2002年4月2002年3月2001年10月2001年12月2002年10月價格總價19．6萬元31．2萬元27．4萬元37．8萬元單價870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2價格類型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓面積225m2380m2320m2450m2600m2形狀長方形長方形長方形略正方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65.8666剩余使用年限35年30年35年30年30年（4）進行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2001年10月以來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例的交易日期修正系數(shù)為：交易實例A期日修正系數(shù)=1+1%×6=1．06；交易實例B期日修正系數(shù)=1+1%×7=1．07；交易實例C期日修正系數(shù)=1+1%×12=1．12；交易實例D期日修正系數(shù)=1+1%×10=1．10。為計算方便，本例中對修正系數(shù)取整，即：交易實例A：6%；交易實例B：7%；交易實例C：12%；交易實例D：10%。（5）進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表6-4判斷。本次評估設定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表6-4各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為102。（6）進行個別因素修正。①經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，故判定比各交易實例土地價格高2%。表6-4區(qū)域因素比較分析表

類似地區(qū)區(qū)域因素參照對象B參照對象C參照對象D委估對象自然條件相同10相同10相同1010社會環(huán)境略差8相同10相同1010街道條件略差9稍好11相同1010交通便捷度較差7較好12相同1010離市中心距離稍遠9較近12相同1010基礎(chǔ)設施狀況稍差8稍好12稍好1210公共設施完備狀況略差9稍差8相同1010水、大氣、噪音污染狀況相同10稍好12相同1010周圍環(huán)境及景觀稍差8略好11相同1010規(guī)劃限制相同10相同10相同1010綜合打分88108102100②土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)=

11[1-]÷[1-](1+8%)30(1+8%)35=（1－0．0994）÷(1-0．0676)=0．9006÷0．9324=0．9659（7）計算待估土地的比準價格。交易實例A修正后的單價為，實際操作中可采用下述表格形式：表6-5參照對象單位面積修正計算表參照對象修正項目參照對象A參照對象B參照對象C參照對象D土地價格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2交易情況修正100/100100/98100/97100/100交易時間修正106/100107/100112/100110/100區(qū)域因素修正100/100100/88100/108100/102個別因素修正土地面積100/98100/98100/98100/98土地使用年限96．59/100100/10096．59/100100/100修正后單價909元/M21038元/M2901元/M2924元/M2（8）采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。土地評估單價為：（909+1038+901+924）÷4=943（元/M2）土地評估總價為：600×943=565800（元）第四節(jié)建筑物評估的市場法

一、市場法的原理及適用范圍

運用市場法評估房屋建筑物屬房地合一評估。若想單獨評估房屋建筑物的自身價格可采用成本法或用市場法評估出房地合一價格后，再運用合理的方法單獨評估土地價值，然后進行軋差得出建筑物的價值。

市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。對于交易實例少、房地產(chǎn)市場產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用，考慮的差異因素包括：如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標準、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。

二、收益法基本步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；②估算潛在毛收入③估算有效毛收入；④估算運營費用；⑤估算凈收益;⑥選用適當?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率⑦選用適宜的計算公式求出評估價格注：收益法適合于商場、寫字樓、旅館、公寓等具有收益的房地產(chǎn)，不適合于公益性資產(chǎn)。收益法在房地產(chǎn)評估中的基本模式假設年收益不變，收益年期為永續(xù)的條件下（一）評估房地合一的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)評估值=（房地產(chǎn)年總收入－房地產(chǎn)年總費用）/房地產(chǎn)還原率=房地產(chǎn)年純收入/房地產(chǎn)還原率（二）單獨評估土地價值

1．單純空地的評估土地評估值=（土地年總收入－土地年總費用）/土地還原率=土地年純收入/土地還原率

2．房地合一情況下，土地價值的評估土地評估價值=（房地產(chǎn)年純收益－建筑物年純收益）/土地還原率

其中：建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率或：建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×（建筑物還原率+建筑物年折舊率）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率或：建筑物評估值=（三）房地合一情況下，房屋建筑物價值評估建筑物評估值=（房地產(chǎn)年純收益－土地年純收益）/建筑物還原率其中：土地年純收益=土地現(xiàn)值×土地還原率，土地現(xiàn)值即為委托對象中土地在基準日的市價總值。一

、凈收益的確定凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取管理費維修費稅金保險費及其它純收益思考：房地產(chǎn)收益應該是稅前純收益還是稅后純收益？1)商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)房地產(chǎn)凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費用－銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－銷售費用－產(chǎn)品銷售稅及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤二、收益年限的確定1、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，首先，分別按其壽命年限確定收益年限，但是建筑物的收益期限不能超過土地的剩余年限。2、對房地產(chǎn)一旦收益期限為無限時，凈收益中應扣除建筑物折舊費和土地攤提費V＝（a-DB-DL）÷r式中：V：評估值；a：年凈收益；r:資本化率；DB:建筑物折舊費；DL:土地攤提費。三、資本化率的確定1、概念資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值（現(xiàn)值）的比率。2、資本化率的種類1）綜合資本化率r，2）建筑物資本化率r2，3）土地資本化率r1

r＝（r1L+r2B）/（L+B）或r＝r1·x＋r2·yr—綜合資本化率;r1—土地資本化率;r2—建筑物資本化率x——土地價格占房地產(chǎn)價格的比例；y——建筑物價格占房地產(chǎn)價格的比例；L——土地價格；B——建筑物價格

房地產(chǎn)還原利率時，一般采用以下三種方法：1、加總法。即對資本化過程中所考慮的各因素設置一系列相互獨立的比率，各比率相加之和即為還原利率。

2、采用市場上相似房地產(chǎn)的純收益與價格的比率，求取還原利率。比較實例純收益（元/年·m2）價格（元/m2）還原利率（%）1418．959007．12450．060007．53393．357006．94459．963007．35507．065007．8各實例還原利率的算術(shù)平均值為：（7．1%+7．5%+6．9%+7．3%+7．8%）÷5=7．32%，則7．32%作為待估房地產(chǎn)的還原利率。3、在安全利率基礎(chǔ)上加風險調(diào)整值。安全利率指無任何風險的投資收益率，一般可認為政府長期債券的利率為安全利率，風險調(diào)整值可考慮房地產(chǎn)經(jīng)營風險、通貨膨脹風險、變現(xiàn)風險等因素綜合確定。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方廣東省廣州市中級人民法院二、估價方機構(gòu)名稱：湖北添翼房地資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：公司地址：漢口建設大道861號聯(lián)系電話：85745477三、估價對象1、登記及勘察情況經(jīng)過多方努力，我們收集到委估對象的房屋所有權(quán)證為武房房自01字第01917號，房屋所有權(quán)人為湖北省國際信托投資公司，房屋坐落南京路2號即沿江大道139號：

第一棟為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為4986.97m2第二棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積59.36m2，第三棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為43m2。三棟總建筑面積：5089.73m2。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告另收集到估價對象國有土地使用權(quán)證，證號為武房地籍地字第08656號，用地面積1710.16m2，房屋占地面積1267.71m2。現(xiàn)場勘察表明，該主樓原為漢口橫濱正金銀大樓，1921年建造，景明洋行設計，古典主義建筑，底層麻石臺階，中部是柱廊，上部為厚檐，外墻麻石到頂，樓高24米，4層（局部5層），1998年5月27日由武漢市人民政府公布為武漢市文物保護單位。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告該大樓樓頂有衛(wèi)星接收塔，臨江馬路邊大門口有一對臥式銅獅，原西北門口有一對石獅，大門前有六個圓型麻石石柱，東邊外墻外掛八個空調(diào)（二三層各四個），西邊墻外掛5個空調(diào)。臨江馬路大門兩邊種植有兩棵萬年青樹。大樓外圍有圍墻，木質(zhì)木窗，鋼條防護，外墻成色約七成新，但建筑質(zhì)量較好，無裂縫痕跡。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告2、權(quán)利狀況該大樓所有權(quán)人為湖北省國際信托投資公司，其土地使用權(quán)為1990年12月14日由武漢市房地產(chǎn)管理局頒布，使用單位為湖北省國際信托投資公司，依據(jù)廣東省廣州市中級人民法院委托，擬評估出該標的物拍賣價和使用權(quán)價，為執(zhí)行有關(guān)案件提供價值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告四、估價目的為廣東省廣州市中級人民法院執(zhí)行案件提供價值參考。五、估價時點二00四年十月十八日六、價值定義本估價報告所給出的評估價值為估價對象在公開市場條件下的客觀合理價值（此價值包含了土地使用權(quán)價值，也包含了土地使用權(quán)出讓金.土地出讓金按50年使用權(quán)計算,約為30萬元）。本估價報告所給出的拍賣價是以估價對象在公開市場條件下的客觀合理價值為基礎(chǔ)，依據(jù)清算價價值類型而確定的建議拍賣底價。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告七、估價依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；房屋所有權(quán)證：武房房自01字第01917號；土地使用權(quán)證：武房地籍地字第08656號；廣東省廣州市中級人民法院委托評估函，（2004）穗中法執(zhí)字第1263號；廣東省廣州市中級人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書（稿）（2004）穗中法執(zhí)字1263-1號；司法鑒定（拍賣）案件轉(zhuǎn)辦單，武中法鑒轉(zhuǎn)字（2004）第174號；江岸區(qū)房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科“說明”；本公司及估價人員掌握和收集的武漢市近期相關(guān)房地產(chǎn)資料（因本項目主要采用收益法，其收益水平主要依據(jù)周邊類似房地產(chǎn)的市場收益水平）；其他相關(guān)法律法規(guī)文件。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告八、估價原則1、合法原則遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為估價前提。2、最高最佳使用原則即應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3、替代原則即估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4、估價時點原則即估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。5、公平原則即要求房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告九、估價方法1、根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用（假設）收益法作為本次估價的基本方法。2、估價對象房地產(chǎn)一般情況下可采用市場比較法，但估價對象為一文物建筑，市場上并沒有公開的交易案例，故不能采用市場比較法；涉案資產(chǎn)正常情況理應采用重置成本法，但又不符合重置成本法的前提條件，因文物建筑隨著時間的推移其價值并不呈現(xiàn)貶值性特征；由于估價對象具有獨立創(chuàng)收能力，但又不能獲取現(xiàn)使用方的收益數(shù)據(jù)，故只有采用（假設）收益法。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告十、估價結(jié)果經(jīng)我公司房地產(chǎn)估價人員現(xiàn)場查勘和市場分析，依照國家有關(guān)政策和法規(guī)，按照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）選擇合適的評估方法，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，評估得出估價對象在基于估價原則，估價目的和估價時點2004年10月18日的拍賣價建議為RMB28,149,485.00元，大寫：人民幣貳仟捌佰壹拾肆萬玖仟肆佰捌拾伍元整。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告十一、估價人員估價人員：###中國注冊資產(chǎn)評估師證號：估價人員：##中國注冊房地產(chǎn)估價師證號：十二、估價作業(yè)日期二00四年九月三十日至十月二十六日十三、估價報告應用的有效期本報告有效期為壹年，即從二00四年十月十八日至二00五年十月十七日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告十四、其它說明1、本估價報告若出現(xiàn)文字或數(shù)字因打印、校對及其他原因發(fā)生誤差時，請委托方及時通知本估價機構(gòu)更正，否則，誤差部分無效。2、本報告須待估價機構(gòu)及估價人員簽字蓋章后方為有效，估價報告的全部或部分復印件均無效。十五、附件1、房屋所有權(quán)證：武房房自01字第01917號；2、土地使用權(quán)證：武房地籍地字第08656號；3、廣東省廣州市中級人民法院委托評估函，（2004）穗中法執(zhí)字第1263號；4、廣東省廣州市中級人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書（稿）（2004）穗中法執(zhí)字1263-1號；5、司法鑒定（拍賣）案件轉(zhuǎn)辦單，武中法鑒轉(zhuǎn)字（2004）第174號；6、江岸區(qū)房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科“說明”；7、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復印件）；8、估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復印件）。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析1、登記及勘察情況經(jīng)過多方努力，我們收集到委估對象的房屋所有權(quán)證為武房房自01字第01917號，房屋所有權(quán)人為湖北省國際信托投資公司，房屋坐落南京路2號即沿江大道139號，第一棟為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為4986.97m2，第二棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積59.36m2，第三棟為混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為43m2。三棟總建筑面積為5089.73m2。另收集到估價對象國有土地使用權(quán)證，證號為武房地籍地字第08656號，用地面積1710.16m2，房屋占地面積1267.71m2。現(xiàn)場勘察表明，該主樓原為漢口橫濱正金銀大樓，1921年建造，景明洋行設計，古典主義建筑，底層麻石臺階，中部是柱廊，上部為厚檐，外墻麻石到頂，樓高24米，4層（局部5層），1998年5月27日由武漢市人民政府公布為武漢市三級文物保護單位。該大樓樓頂有衛(wèi)星接收塔，臨江馬路邊大門口有一對臥式銅獅，原西北門口有一對石獅，大門前有六個圓型麻石石柱，東邊外墻外掛八個空調(diào)（二三層各四個），西邊墻外掛5個空調(diào)。臨江馬路大門兩邊種植有兩棵萬年青樹。大樓外圍有圍墻，木質(zhì)木窗，鋼條防護，外墻成色約七成新，但建筑質(zhì)量較好，無裂縫痕跡。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告2、權(quán)利狀況該大樓所有權(quán)人為湖北省國際信托投資公司，其土地使用權(quán)為1990年12月14日由武漢市房地產(chǎn)管理局頒布，使用單位為湖北省國際信托投資公司，依據(jù)廣東省廣州市中級人民法院委托，擬評估出該標的物拍賣價和使用權(quán)價，為執(zhí)行有關(guān)案件提供價值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告二、區(qū)域因素分析(一)自然條件⑴地理位置估價對象所在江岸區(qū)位于長江以北，武漢三鎮(zhèn)之漢口東部，西南與江漢區(qū)毗鄰，西北至張公堤與東西湖區(qū)為鄰，正北以朱家河及二道橋至漢北橋為界與黃陂縣接壤，土地總面積64.24平方公里，人口60.8萬。是武漢市委、武漢市人民政府所在地，是武漢市的政治、金融、文化中心。⑵地貌江岸區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主，地貌單元屬江漢平原長江一級階地東緣，地勢平坦。地基土屬于軟弱場地土類型。⑶氣候、水文江岸區(qū)氣候?qū)賮啛釒Т箨懶詽駶櫦撅L氣候,雨量充沛，熱量豐富，無霜期長，四季分明。長年主導風向為東北風,平均風力為2.3級。年平均降水量為1204.5毫米，年平均氣溫約為16.3°C,全年日照率46%。該區(qū)域江河溝渠交織，湖泊庫塘星布，水域面積達到21.76平方公里，占土地總面積的33.16%。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

(二)交通(1)公路江岸區(qū)現(xiàn)有道路189條，其中主次干道75公里，道路總面積1.75平方公里，人均用地3.4平方米。道路用地占城區(qū)建設用地不到7%，近幾年相繼落成的長江公路橋以及三陽路立架橋、黃浦路立交橋都位于江岸區(qū)內(nèi)。目前全區(qū)共有公交車線路21路，專線車線路近10條，車站60余處。(2)鐵路該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有江岸車站和江岸貨站，并修建了武漢鐵路樞紐內(nèi)丹水池至漢水橋復線。該鐵路樞紐北距鄭州鐵路樞紐514公里，南距株州鐵路樞紐420公里，東距南昌鐵路樞紐380公里。鐵路運輸是目前江岸區(qū)堤角工業(yè)區(qū)貨物運輸?shù)闹饕\輸途徑。(3)航空

武漢天河機場是目前武漢市唯一一家國際機場。該機場位于武漢市西北黃陂縣天河鎮(zhèn)境內(nèi)，距武漢市江岸區(qū)黃埔路約28公里，總體規(guī)模3400米長跑道兩條，總用地6000畝。是武漢對外經(jīng)濟貿(mào)易的空中走廊。(4)水運江岸區(qū)現(xiàn)有輪渡線4條，各類碼頭近20個。均設有始發(fā)站或中轉(zhuǎn)站，有10條公共汽車線路同輪渡碼頭相銜接，基本形成武漢三鎮(zhèn)公共交通車船聯(lián)運網(wǎng)絡。二、區(qū)域因素分析房地產(chǎn)估價技術(shù)報告(三)基礎(chǔ)設施情況(1)供水江岸區(qū)供水規(guī)模約39萬噸/日。由堤角水廠供水16萬噸/日。宗關(guān)水廠供水23萬噸/日。實際人均綜合耗水量673升/日，生活用水與工業(yè)用水大致各50%。隨著經(jīng)濟建設的發(fā)展和人民生活水平的提高，住房衛(wèi)生設施的普及，工業(yè)和民用耗水量均呈上升趨勢。(2)排水江岸區(qū)排水系統(tǒng)按出口位置分為天津路、六合路、黃埔路、黃孝河新燮和黃孝河明渠5個水系。江水面積42.59平方米。現(xiàn)有各類管道和明渠總長249公里，其中干管25公里，絕大部分是合流制。抽水泵站6座，總抽排能力174平方米/秒，另有6處活動泵，抽排能力1.74平方米/秒，供洪水期使用。(3)供電區(qū)域內(nèi)電源來自110千伏堤角變電站，人均年用電量達到2500千瓦時。目前電力負荷水平7萬千瓦，電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有供電設施能滿足生產(chǎn)、生活用電需要。(4)電訊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有電報營業(yè)點4處，電話容量25000門。通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率50%，通訊線路暢通。二、區(qū)域因素分析房地產(chǎn)估價技術(shù)報告(四)環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量屬武漢市中度污染區(qū)，江岸區(qū)有污染源的企業(yè)151家，工業(yè)廢水排放量為2658萬噸/年，9.9%直接排入長江。廢氣主要有二氧化員碳、氟氧化物、煙塵等，廢氣排放量為25.14億立方米/年。噪音污染主要是交通、建筑、施工噪音。二、區(qū)域因素分析房地產(chǎn)估價技術(shù)報告從具體區(qū)位條件看，估價對象位于武漢漢口江灘斜對面，其東臨長江武漢航道工程局、武漢世通物流；南臨沿江大道（武漢港）；西臨南京路，路口對面為楚老宋菜館、新東方帝豪酒店；北靠居民區(qū)，屬武漢市二級地段區(qū)域。從對外交通條件看，水陸交通極為方便，周邊環(huán)境經(jīng)過市政府近幾年整治，其江灘效應及歷史建筑效應十分明顯，是武漢市少有的，同時具有歷史文物建筑和現(xiàn)代景區(qū)的功能區(qū)，區(qū)域因素及地理位置極為優(yōu)越。當然，受歷史文物建筑眾多及法規(guī)政策的限制，該區(qū)域商業(yè)氣氛比不上江漢路、武廣一帶，但辦公環(huán)境及交通狀況十分良好，是理想的金融、證券辦公場所。三、市場背景分析我國市場經(jīng)濟已初步建成，國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。目前，隨著全國房地產(chǎn)的發(fā)展，金融證券業(yè)也發(fā)展較快。近年來，武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)急劇升溫。隨著武漢經(jīng)濟的進一步發(fā)展及投資環(huán)境的改善，武漢的金融證券業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也將不斷發(fā)展。但由于經(jīng)濟過熱，國家實行緊縮的經(jīng)濟政策，對金融證券業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多少有些影響。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告四、最高最佳分析經(jīng)過以上對房地產(chǎn)的個別因素、區(qū)域因素及市場背景的分析，本報告確定以評估項目的原設計用途為最高最佳使用。五、估價方法選用估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用（假設）收益法作為本次估價的基本方法，其技術(shù)路線如下：被評估對象在最高最佳利用原則下，假設在租給銀行或證券公司的情況下，將未來合理租金折算成現(xiàn)值，此現(xiàn)值則為估價對象使用權(quán)的評估價值。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告六、估價測算過程（一）關(guān)于估價對象面積及分層面積的確定經(jīng)過我公司多方努力，評估人員收集到原橫濱正金銀大樓，現(xiàn)為湖北省國際信托投資公司所有的南京路2號房屋所有權(quán)證等資料，該權(quán)證顯示南京路2號有3幢號，主樓為鋼結(jié)構(gòu)（應為鋼混）5層：建筑面積4986.97m2，另北面有2棟，一棟為混合結(jié)構(gòu)（值班房）：2層，59.36m2，一棟為混合結(jié)構(gòu)（車庫）：1層，43m2。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告估價過程中需對主樓總面積進行分層劃定，從房屋平面圖中得知主樓一層面積為1188.35m2，底層面積假定與一層相同為1188.35m2，假設第四層（從底層算起則為第5層分配50m2（局部小層間），二層三層相同，則二、三層面積共為4986.97-1188.35×2-50=2560.27m2。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（二）關(guān)于各層面積租金水平的確定

根據(jù)對沿江大道及漢口部分同類地段房屋租金的調(diào)查，南京路口附近一樓門面房租金100元/m2左右，距南京路2號約50米的新東方帝豪酒店（武漢港對面），四樓寫字樓租金為66元/m2·月，二樓多功能廳（能辦公）200m2月租金為8000元（水電費自理），武漢關(guān)附近一套3層樓27m2租金為350元/月，三陽路一間80m2月租金1000元，一元路一間70m2月租金1000元，稍遠一點的三陽路口森森木材公司3-7層租金為20-30元/m2·月。另外，評估中我們還調(diào)查了同類地段證券公司營業(yè)部的租金為110元/m2·月，最低也有40元/m2·月。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告由于評估對象房屋結(jié)構(gòu)較好，內(nèi)裝修為中檔，房屋空間較大，辦公或營業(yè)環(huán)境均優(yōu)于調(diào)查對象，因此，我們認為南京路一層租金至少可達120元/m2·月，底層如作改造，至少可收租金20元/m2·月，二三層租金至少可達80元/m2·月，最頂層小屋不計租金。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（三）估價對象年毛收入的確定根據(jù)上面分析，估價對象一層年收益為：120×12×1188.35=1,711,224.00元底層年收益：20×12×1188.35=285,204.00元二三層年收益：80×12×2560.27=2,457,859.00元總年毛收益為：1,711,224.00+285,204.00+2,457,859.00=4,454,287.00元房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（四）估價對象年支出的確定估價對象年支出主要包括年折舊費、土地使用稅、房產(chǎn)稅、房屋租賃收入、營業(yè)稅及附加、房屋租賃審核費等，由于水電費由假設承租方支付，故不考慮水電費。1、主樓重置造價及年折舊費因大樓為一早期鋼混結(jié)構(gòu)房，外墻為麻石，內(nèi)外臺階為花崗巖石或大理石，室內(nèi)地面或水磨石或中高級地板磚鋪設，另配置一三層電梯，建筑從設計到施工較為獨特，結(jié)合目前同類結(jié)構(gòu)工程造價，其重置單價大約2600元/m2（不含地價）。即主樓重置全價約為2600×4,986.97=12,966,122.00元，主樓平均折舊年限按30年（因?qū)傥錆h市文物建筑，事實上建筑物壽命年限可能更長，如類似“租界”建筑有的已超過百年仍完好無恙），則年折舊費為：12,966,122÷30=432,204.00元。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告2、土地使用稅因該建筑為市文物建筑，暫不考慮土地使用稅。3、房產(chǎn)稅因估價對象按出租房屋考慮價值，根據(jù)現(xiàn)行稅制，按房屋租金收入的12%計征，即房產(chǎn)稅4,454,287.00×12%=534,514.00元。4、房屋租金收入營業(yè)稅及附加，經(jīng)測算按5.7%計，則稅費為4,454,287.00×5.7%=253,894.00元.5、房屋租賃審核費，按2%支付，則此費為89,085.00元。6、其他支出，如綠化、治安、街道管理等估計1萬元。以上支出項目合計每年為1,319,697.00元房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（五）估價對象年凈收益=年毛收益-年支出=4,454,287.00-1,319,697.00=3,134,590.00元（六）還原利率及壽命年限的確定根據(jù)收益現(xiàn)值法原理，將每年凈收益按一定比率（折現(xiàn)率）折算成現(xiàn)值即為該估價對象的評估價值，在這里如何確定折現(xiàn)率（或還原利率）及估價對象壽命年限需根據(jù)具體情況考慮。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告還原利率本質(zhì)上是一種投資的收益率，一般可用安全利率加上風險調(diào)整值確定，安全利率可用銀行存款利率，國債利率或行業(yè)平均收益率來確定，為簡化起見，我們選用五年期定期存款利率2.79%為安全利率，風險調(diào)整值按武漢市房地產(chǎn)取值范圍的中等偏上水平取6%，即還原利率為2.79%+6%=8.79%，取整數(shù)為9%。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（七）還原利率及壽命年限的確定估價對象壽命年限按一般房地產(chǎn)項目本應有一個具體的耐用年限或土地使用權(quán)年限，但因該大樓的文物特性，我們假設為一個“永續(xù)期”。（七）主樓評估值的確定用收益現(xiàn)值法計算出估價對象（主樓）的評估價值為3,134,590.00÷9%=34,828,777.00元。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（八）其它房屋評估值測算根據(jù)原房屋所有權(quán)證，南京路2號還有另兩棟混合結(jié)構(gòu)的房屋，即一棟為59.36m2,一棟為43m2。現(xiàn)場勘查表明，59.36m2的房屋為一值班房，43m2的房屋為存放三輛小汽車的車庫房。這兩棟估計為后來擴建的房屋，故可用一般商品房市場價格估價。43m2的車庫按每輛車庫價格6萬元估算，其市場價值應為18萬元，值班房根據(jù)該地段一般類似房屋估價，單價至少在3000元/m2,則評估價值=59.36×3000=178,080.00元。（九）南京路2號三棟房屋評估價值經(jīng)以上評估計算，位于武漢市漢口南京路2號房產(chǎn)評估價值如下：1、主樓（即原漢口橫濱金銀大樓）評估價值為34,828,777.00元；2、第二棟（59.36m2）評估價值為178,080.00元；3、第三棟（43m2）評估價值為180,000.00元。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告七、估價結(jié)果確定武漢市漢口南京路2號總建筑面積為5089.73平方米的估價對象房地產(chǎn)使用權(quán)拍賣價建議為RMB28,149,485.00元，大寫：人民幣貳仟捌佰壹拾肆萬玖仟肆佰捌拾伍元整。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告房地產(chǎn)使用權(quán)總評估價值為35,186,857.00元。建議拍賣底價為使用權(quán)價值的80%，即35,186,857.00×80%=28,149,485.00元，因拍賣底價的價值類型為清算價，其折扣率根據(jù)估價對象內(nèi)涵的文物建筑及內(nèi)在質(zhì)量等條件，結(jié)合估價師經(jīng)驗及所掌握的一般市場行情而確定。八、附件1、房屋所有權(quán)證：武房房自01字第01917號；2、土地使用權(quán)證：武房地籍地字第08656號；3、廣東省廣州市中級人民法院委托評估函，（2004）穗中法執(zhí)字第1263號；4、廣東省廣州市中級人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書（稿）（2004）穗中法執(zhí)字1263-1號；5、司法鑒定（拍賣）案件轉(zhuǎn)辦單，武中法鑒轉(zhuǎn)字（2004）第174號；6、江岸區(qū)房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科“說明”；7、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復印件）；8、估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復印件）。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告五、收益法舉例(P158例6-1)例：某房地產(chǎn)公司于1996年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1998年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%，目前，該類建筑物重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米。目前用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3．5%，維修費為重置價的1．5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0．2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%，試根據(jù)以上資料評估該宗地2000年11月的土地使用權(quán)價格。計算：1）選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2）計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=50×12×900（1-10%）=486000（元）3）計算總費用：年管理費=486000×3．5%=17010（元）年維修費=2500×900×1．5%=33750（元）年稅金=20×900=18000（元）年保險費=2500×900×0．2%=4500（元）年總費用=①+②+③+④=17010+33750+18000