1、保密資料，請勿外傳 宸啟投資0 宸啟投資銷售型項目全景流程圖介紹宸啟投資銷售型項目全景流程圖介紹戰略及運營管理部戰略及運營管理部保密資料，請勿外傳 宸啟投資1目錄目錄 現狀及背景現狀及背景一一 目的與原則二 全景流程圖說明三 后續措施四保密資料，請勿外傳 宸啟投資2營銷現狀及背景現狀及背景成本設計工作流程不明確，只能跟著經驗走專業標準不明確，溝通=扯皮？定義及表述不統一，理解出現歧義專業經驗無積累，新人學什么？決策信息不全面，領導難決策溝通溝通煩，怎么老是說不清楚？新人每個項目的流程怎么都各不一樣？信息不全面且參差不齊，無法有效支持決策決策者決策者同樣的項目同樣的工作，為什么么不同的人做的方式

2、完全不同？保密資料，請勿外傳 宸啟投資3目錄目錄 現狀及背景一 目的與原則目的與原則二二 全景流程圖說明三 后續措施四保密資料，請勿外傳 宸啟投資4目的目的支持公司有質量地快速發展支持公司有質量地快速發展 （1）全面展示核心工作步驟及其搭接關系，建立有宸啟特色的地產項目開發流程 （2）規范公司關于經營管理的語言；避免交接面工作出現理解偏差，避免扯皮問題 （3）搭建標準化工作骨架，為其他標準化工作奠定基礎 （4）為新人學習提供材料，使其快速掌握宸啟地產項目開發流程 （4）總結行業內先進做法及內部經驗，定期更新流程圖，使其作為沉淀先進做法的推廣平臺 （5）總結行業內先進做法及內部經驗，定期更新流程

3、圖，使全景流程圖作為沉淀先進經驗的推廣平臺保密資料，請勿外傳 宸啟投資5原則原則 溝通溝通前置、前置、專業專業并行、并行、團隊團隊協同、協同、 客戶客戶導向導向、業務流程業務流程標準化標準化流程標準流程標準游刃有余游刃有余保密資料，請勿外傳 宸啟投資6目錄目錄 現狀及背景一 目的與原則二 全景流程圖說明全景流程圖說明三三 后續措施四保密資料，請勿外傳 宸啟投資7流程圖流程圖-結構結構項目開發過程項目開發過程專業并行專業并行時間先后時間先后拓展拓展營銷營銷設計設計報建報建成本成本/采購采購工程工程運營運營客服客服/物業物業拓展拓展階段階段概念概念設計設計方案方案設計設計擴初擴初施工圖施工圖工程工

4、程施工施工入伙入伙階段階段說明：說明：1 1、流程圖水平為專業維度，豎直是按照銷售型項目開發時間先后順序來排列；、流程圖水平為專業維度，豎直是按照銷售型項目開發時間先后順序來排列； 2 2、本流程圖只考慮了專業分工，沒有體現管控的劃分；、本流程圖只考慮了專業分工，沒有體現管控的劃分； 3 3、本流程圖只針對銷售型項目，持有型物業的開發流程后續再行編制；、本流程圖只針對銷售型項目，持有型物業的開發流程后續再行編制； 4 4、本流程圖需和、本流程圖需和 表示的專業標準成果配合使用，各專業標準成果在后續執行過程中不斷完善。表示的專業標準成果配合使用，各專業標準成果在后續執行過程中不斷完善。項目立項項

5、目立項產品定位產品定位概念設計概念設計方案設計方案設計擴初設計擴初設計土方、土方、樁基樁基設計設計土方、樁基土方、樁基施工招標施工招標土方、樁土方、樁基施工基施工項目啟動會項目啟動會項目開發綱要項目開發綱要評審評審入伙及售入伙及售后后服務服務開盤銷售開盤銷售展示區展示區施工施工主體施主體施工工竣工驗收竣工驗收拓展交底拓展交底施工圖施工圖設計設計總包總包招標招標客戶及市場客戶及市場研究研究營銷交底營銷交底匯報匯報營銷策略營銷策略決策決策概規深入研究概規深入研究建設用地規劃許可建設用地規劃許可證證預售許可證預售許可證成本分析及成本分析及總結總結實施實施結算管理結算管理體系體系四證齊全辦四證齊全辦理

6、開發貸款理開發貸款拓展階段拓展階段成本估算成本估算概念階段成概念階段成本規劃本規劃目標成本目標成本國有土地使用權證國有土地使用權證建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設工程施工許可證 Xx保密資料，請勿外傳 宸啟投資8流程圖流程圖圖例說明圖例說明說明： 流程的箭頭強調了節點工作的主要邏輯關系，為了流程圖的簡潔和清晰，部分連接線條做了簡化處理。 Xx表示重大會議表示關鍵線路表示非關鍵線路表示專業標準成果表示周報月報辦理土地出讓合同建設用地規劃許可證國有土地使用權證整合編制可行性研究報告參加項目競買，簽訂成交確認書簽訂合作意向書提交項目盡職調查報告簽訂項目收購框架協議簽訂合作合

7、同書收購競標T2T3T4T5保密資料，請勿外傳 宸啟投資9拓展階段拓展階段區域項目發展區域項目發展/儲備計劃儲備計劃土地信息收集與篩選土地信息收集與篩選成立工作小組，成立工作小組，確定拓展計劃確定拓展計劃項目拓展項目拓展綜合研究綜合研究提出項目獲取方提出項目獲取方式及商務要點式及商務要點符合公司發展規劃符合公司發展規劃拓展專業拓展專業市場及產市場及產品研究品研究客戶研究客戶研究市場研究及項市場研究及項目綜合研判目綜合研判概念階段概念階段產品建議書產品建議書項目踏項目踏勘調研勘調研技術指標分析技術指標分析委托設計單位及委托設計單位及提供設計輸入條件提供設計輸入條件產品產品/總平面總平面/體量效果

8、圖分析體量效果圖分析拓展階段設計成果拓展階段設計成果成本調研成本調研拓展階段拓展階段成本估算成本估算營銷專業營銷專業設計專業設計專業報建專業報建專業成本成本/采購專業采購專業組織考察并編組織考察并編制制項目簡報項目簡報預立項C1Y1Y2成立工作小組，成立工作小組，確定拓展計劃確定拓展計劃項目拓展項目拓展綜合研究綜合研究提出項目獲取方提出項目獲取方式及商務要點式及商務要點市場及產市場及產品研究品研究客戶研究客戶研究市場研究及項市場研究及項目綜合研判目綜合研判概念階段概念階段產品建議書產品建議書項目踏項目踏勘調研勘調研技術指標分析技術指標分析委托設計單位及委托設計單位及提供設計輸入條件提供設計輸入

9、條件產品產品/總平面總平面/體量效果圖分析體量效果圖分析拓展階段設計成果拓展階段設計成果成本調研成本調研拓展階段拓展階段成本估算成本估算Y1Y2C1若確定為重點項目，應給拓展工作小組分配較多的資源。拓展、營銷、設計、成本四個專業要密切配合識別報批報建難點和風險，便于提前采取應對措施，確保開發進度； 為編制總體開發計劃提供輸入條件。辦理辦理土地出讓合同土地出讓合同建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證國有土地使用權證國有土地使用權證整合編制整合編制可可行性研究報告行性研究報告參加項目競買，參加項目競買，簽訂成交確認書簽訂成交確認書簽訂簽訂合作合作意向書意向書提交提交項目盡項目盡職調查報告職調查報告

10、簽訂簽訂項目收項目收購框架協議購框架協議簽訂簽訂合作合作合同書合同書收購競標T2T3T4T5拓展階段作業交底準備拓展階段作業交底準備交底作業指引交底作業指引T6立項決策項目收購決策辦理辦理土地出讓合同土地出讓合同建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證國有土地使用權證國有土地使用權證參加項目競買，參加項目競買，簽訂成交確認書簽訂成交確認書競標拓展階段作業交底準備拓展階段作業交底準備交底作業指引交底作業指引T6整合編制整合編制可可行性研究報告行性研究報告立項決策T2簽訂簽訂合作合作意向書意向書提交提交項目盡項目盡職調查報告職調查報告簽訂簽訂項目收項目收購框架協議購框架協議簽訂簽訂合作合作合同書合同書

11、收購項目收購決策T3T4T5市場研究持續深化概規深入研究若確定為重點項目，產品建議書及概念設計工作均提前到拓展階段市場研究持續深化概規深入研究若確定為重點項目，產品建議書及概念設計工作均提前到拓展階段報批報建報批報建調研報告調研報告B1啟動概念設計概念階段成本規劃運營：組織確定項目初步開發計劃產品建議書報批報建報批報建調研報告調研報告B1T1區域項目發展區域項目發展/儲備計劃儲備計劃土地信息收集與篩選土地信息收集與篩選符合公司發展規劃符合公司發展規劃組織考察并編組織考察并編制制項目簡報項目簡報預立項T1啟動概念設計概念階段成本規劃產品建議書運營：組織確定項目初步開發計劃區域項目發展區域項目發展

12、/儲備計劃儲備計劃土地信息收集與篩選土地信息收集與篩選成立工作小組，成立工作小組，確定拓展計劃確定拓展計劃項目拓展項目拓展綜合研究綜合研究提出項目獲取方提出項目獲取方式及商務要點式及商務要點符合公司發展規劃符合公司發展規劃市場及產市場及產品研究品研究客戶研究客戶研究市場研究及項市場研究及項目綜合研判目綜合研判概念階段概念階段產品建議書產品建議書項目踏項目踏勘調研勘調研技術指標分析技術指標分析委托設計單位及委托設計單位及提供設計輸入條件提供設計輸入條件產品產品/總平面總平面/體量效果圖分析體量效果圖分析拓展階段設計成果拓展階段設計成果成本調研成本調研拓展階段拓展階段成本估算成本估算預立項辦理辦理

13、土地出讓合同土地出讓合同建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證國有土地使用權證國有土地使用權證整合編制整合編制可可行性研究報告行性研究報告參加項目競買，參加項目競買，簽訂成交確認書簽訂成交確認書簽訂簽訂合作合作意向書意向書提交提交項目盡項目盡職調查報告職調查報告簽訂簽訂項目收項目收購框架協議購框架協議簽訂簽訂合作合作合同書合同書收購報批報建報批報建調研報告調研報告市場研究持續深化概規深入研究若確定為重點項目，產品建議書及概念設計工作均提前到拓展階段競標T2T3T4T5B1拓展階段作業交底準備拓展階段作業交底準備交底作業指引交底作業指引T6立項決策項目收購決策C1Y1Y2T1市場研究持續深化概規深

14、入研究若確定為重點項目，產品建議書及概念設計工作均提前到拓展階段辦理辦理土地出讓合同土地出讓合同建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證國有土地使用權證國有土地使用權證整合編制整合編制可可行性研究報告行性研究報告參加項目競買，參加項目競買，簽訂成交確認書簽訂成交確認書簽訂簽訂合作合作意向書意向書提交提交項目盡項目盡職調查報告職調查報告簽訂簽訂項目收項目收購框架協議購框架協議簽訂簽訂合作合作合同書合同書收購競標T2T3T4T5拓展階段作業交底準備拓展階段作業交底準備交底作業指引交底作業指引T6立項決策項目收購決策組織考察并編組織考察并編制制項目簡報項目簡報T1決定是否參加公開競買或收購。保密資料，請

15、勿外傳 宸啟投資10概念設計階段概念設計階段營銷專業營銷專業設計專業設計專業報建專業報建專業工程專業工程專業成本成本/采購專業采購專業運營專業運營專業概念階段概念階段成本規劃成本規劃 地質初地質初勘報告勘報告（地質情（地質情況、地形況、地形地貌、紅地貌、紅線、標高線、標高等）等）運營：概念設計運營：概念設計完成后完成后項目經項目經營分析表營分析表初始初始化及有關說明化及有關說明專業互動專業互動動動態態成成本本測測算算 C2 Z 2全過程成本分析獲得概規報建批文啟動方案設計完成景觀概念設計/啟動景觀方案設計 編制室內方案（概念）設計任務書啟動室內設計組織設計、成本、工程專業細化項目展示安排 S3

16、組織設計、成本、組織設計、成本、工程專業初步確工程專業初步確定項目展示安排定項目展示安排產品深化建議書產品深化建議書 編制編制景觀景觀方案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動景觀概啟動景觀概念設計念設計概規報建溝通概規報建溝通概規總圖概規總圖確定確定專業互動專業互動 S2 Y4拓展階段交底拓展階段交底作業準備作業準備交交底作業指引底作業指引組建項目管組建項目管理團隊理團隊運營：組織確運營：組織確定定項目初步項目初步開發計劃開發計劃T6 Z 1項目啟動會項目運營月報拓展專業拓展專業概念設概念設計文本計文本產品建議書產品建議書 編制編制建筑概念、建筑概念、方案設計任務書方案設計任務書確定設

17、計單位、確定設計單位、啟動概念設計啟動概念設計完成建筑概念設計完成建筑概念設計 Y3 S1產品定位決策會概念設計評審會確定項目法確定項目法定名稱定名稱拓展階段交底拓展階段交底作業準備作業準備交交底作業指引底作業指引組建項目管組建項目管理團隊理團隊運營：組織確運營：組織確定定項目初步項目初步開發計劃開發計劃T6 Z 1項目啟動會項目運營月報概念設概念設計文本計文本產品建議書產品建議書 編制編制建筑概念、建筑概念、方案設計任務書方案設計任務書確定設計單位、確定設計單位、啟動概念設計啟動概念設計完成建筑概念設計完成建筑概念設計 Y3 S1產品定位決策會概念設計評審會概念階段概念階段成本規劃成本規劃

18、地質初地質初勘報告勘報告（地質情（地質情況、地形況、地形地貌、紅地貌、紅線、標高線、標高等）等）運營：概念設計運營：概念設計完成后完成后項目經項目經營分析表營分析表初始初始化及有關說明化及有關說明專業互動專業互動動動態態成成本本測測算算 C2 Z 2概規報建溝通概規報建溝通確定項目法確定項目法定名稱定名稱專業互動專業互動組織設計、成本、組織設計、成本、工程專業初步確工程專業初步確定項目展示安排定項目展示安排產品深化建議書產品深化建議書 編制編制景觀景觀方案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動景觀概啟動景觀概念設計念設計概規總圖概規總圖確定確定 S2 Y4 建筑概念設計完成后，應立即啟動

19、景觀概念設計工作。 概念設計評審內容：規劃總圖、產品分布圖、日照、交通、戶型、立面等。為概念設計提供支持； 當項目為收購項目時，初勘工作還應提前到拓展階段進行，以保證項目實際紅線、和收購項目地塊的實際情況相符。 如果后續各階段都用統一的名稱去報建，能大大提高規劃驗收的工作效率。 確定項目的實施目標；為概念設計提供輸入條件 完成拓展階段資料交底明確項目團隊設置，清晰項目開發思路和總體安排；落實從項目啟動會到開發綱要期間的工作要求 保證項目展示安排能滿足盡早開盤要求；避免展示區安排延遲所面臨的施工組織和成本增加問題。確定環評單位確定環評單位 參參與設計過程溝通與設計過程溝通確定環評單位確定環評單位

20、 參參與設計過程溝通與設計過程溝通保密資料，請勿外傳 宸啟投資11概念設計階段概念設計階段營銷專業營銷專業設計專業設計專業報建專業報建專業工程專業工程專業成本成本/采購專業采購專業運營專業運營專業確定環評單位確定環評單位 參參與設計過程溝通與設計過程溝通概念階段概念階段成本規劃成本規劃 地質初地質初勘報告勘報告（地質情（地質情況、地形況、地形地貌、紅地貌、紅線、標高線、標高等）等）運營：概念設計運營：概念設計完成后完成后項目經項目經營分析表營分析表初始初始化及有關說明化及有關說明專業互動專業互動動動態態成成本本測測算算 C2 Z 2全過程成本分析獲得概規報建批文啟動方案設計完成景觀概念設計/啟

21、動景觀方案設計 編制室內方案（概念）設計任務書啟動室內設計組織設計、成本、工程專業細化項目展示安排 S3組織設計、成本、組織設計、成本、工程專業初步確工程專業初步確定項目展示安排定項目展示安排產品深化建議書產品深化建議書 編制編制景觀景觀方案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動景觀概啟動景觀概念設計念設計概規報建溝通概規報建溝通概規總圖概規總圖確定確定專業互動專業互動 S2 Y4拓展階段交底拓展階段交底作業準備作業準備交交底作業指引底作業指引組建項目管組建項目管理團隊理團隊運營：組織確運營：組織確定定項目初步項目初步開發計劃開發計劃T6 Z 1項目啟動會項目運營月報拓展專業拓展專業概念

22、設概念設計文本計文本產品建議書產品建議書 編制編制建筑概念、建筑概念、方案設計任務書方案設計任務書確定設計單位、確定設計單位、啟動概念設計啟動概念設計完成建筑概念設計完成建筑概念設計 Y3 S1產品定位決策會概念設計評審會確定項目法確定項目法定名稱定名稱拓展階段交底拓展階段交底作業準備作業準備交交底作業指引底作業指引組建項目管組建項目管理團隊理團隊運營：組織確運營：組織確定定項目初步項目初步開發計劃開發計劃T6 Z 1項目啟動會項目運營月報概念設概念設計文本計文本產品建議書產品建議書 編制編制建筑概念、建筑概念、方案設計任務書方案設計任務書確定設計單位、確定設計單位、啟動概念設計啟動概念設計完

23、成建筑概念設計完成建筑概念設計 Y3 S1產品定位決策會概念設計評審會確定環評單位確定環評單位 參參與設計過程溝通與設計過程溝通概念階段概念階段成本規劃成本規劃 地質初地質初勘報告勘報告（地質情（地質情況、地形況、地形地貌、紅地貌、紅線、標高線、標高等）等）運營：概念設計運營：概念設計完成后完成后項目經項目經營分析表營分析表初始初始化及有關說明化及有關說明專業互動專業互動動動態態成成本本測測算算 C2 Z 2概規報建溝通概規報建溝通確定項目法確定項目法定名稱定名稱專業互動專業互動組織設計、成本、組織設計、成本、工程專業初步確工程專業初步確定項目展示安排定項目展示安排產品深化建議書產品深化建議書

24、 編制編制景觀景觀方案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動景觀概啟動景觀概念設計念設計概規總圖概規總圖確定確定 S2 Y4確定環評單位確定環評單位 參參與設計過程溝通與設計過程溝通概念階段概念階段成本規劃成本規劃 地質初地質初勘報告勘報告（地質情（地質情況、地形況、地形地貌、紅地貌、紅線、標高線、標高等）等）運營：概念設計運營：概念設計完成后完成后項目經項目經營分析表營分析表初始初始化及有關說明化及有關說明專業互動專業互動動動態態成成本本測測算算 C2 Z 2組織設計、成本、組織設計、成本、工程專業確定項工程專業確定項目展示安排目展示安排產品深化建議書產品深化建議書 編制編制景觀景觀方

25、案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動景觀概啟動景觀概念設計念設計概規報建溝通概規報建溝通概規總圖概規總圖確定確定專業互動專業互動 S2 Y4拓展階段交底拓展階段交底作業準備作業準備交交底作業指引底作業指引確定項目法確定項目法定名稱定名稱組建項目管組建項目管理團隊理團隊運營：組織確運營：組織確定定項目初步項目初步開發計劃開發計劃T6 Z 1項目啟動會項目運營月報概念設概念設計文本計文本產品建議書產品建議書 編制編制建筑概念、建筑概念、方案設計任務書方案設計任務書確定設計單位、確定設計單位、啟動概念設計啟動概念設計完成建筑概念設計完成建筑概念設計 Y3 S1產品定位決策會概念設計評審會保

26、密資料，請勿外傳 宸啟投資12方案設計階段方案設計階段營銷專業營銷專業設計專業設計專業報建專業報建專業運營專業運營專業成本成本/采購專業采購專業運營：方案設計運營：方案設計完成后組織評審完成后組織評審項目開發綱要項目開發綱要確定確定項目運營項目運營目標書目標書總平面圖確定總平面圖確定專業互動專業互動運營：完成方案運營：完成方案階段階段項目經營項目經營分析表分析表 Z 3完成景觀完成景觀概念設計概念設計/啟動景啟動景觀方案設觀方案設計計 編制編制室內室內方案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動室內設啟動室內設計計 S3全過程成本分析全過程成本分析目標成本目標成本組織設計、成本、工組織設計

27、、成本、工程專業細化項目展示程專業細化項目展示安排安排項目項目展示專展示專項建議項建議書書精裝精裝修建議修建議書書銷售銷售大廳專大廳專項建議項建議書書 Y5 Y6 Y7 C3項目營銷交底匯報會啟動方案設計啟動方案設計完成建筑方案設計完成建筑方案設計提交方案設計模型提交方案設計模型方案設方案設計文本計文本方案設計評審會限額設計指標組織相關專業編制合約規劃 編制建筑擴初、施工圖設計任務書啟動擴初設計完成室內方案設計完成基坑支護設計獲取民防意見書確定面積項目整體營銷策略項目形象定位系統 Y9 Y8 S4 C4 C5獲取消防批文（超限批文）獲取水土保持意見書環評及排水許可證景觀方案設計評審會項目開發綱

28、要評審會項目經營測算表按季度更新修建性詳細規劃修建性詳細規劃方案階段報批報方案階段報批報建溝通建溝通專業互動專業互動總平面圖確定總平面圖確定啟動方案設計啟動方案設計完成建筑方案設計完成建筑方案設計提交方案設計模型提交方案設計模型方案設方案設計文本計文本運營：完成方案運營：完成方案階段階段項目經營項目經營分析表分析表專業互動專業互動完成景觀完成景觀概念設計概念設計/啟動景啟動景觀方案設觀方案設計計 編制編制室內室內方案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動室內設啟動室內設計計 S3修建性詳細規劃修建性詳細規劃方案階段報批報方案階段報批報建溝通建溝通專業互動專業互動總平面圖確定總平面圖確定組

29、織設計、成本、工組織設計、成本、工程專業細化項目展示程專業細化項目展示安排安排項目項目展示專展示專項建議項建議書書精裝精裝修建議修建議書書銷售銷售大廳專大廳專項建議項建議書書 Y5 Y6 Y7項目營銷交底匯報會總平面圖確定總平面圖確定全過程成本分析全過程成本分析目標成本目標成本運營：方案設計運營：方案設計完成后組織評審完成后組織評審項目開發綱要項目開發綱要確定確定項目運營項目運營目標書目標書 Z 3項目開發綱要評審會項目經營測算表按季度更新 C3運營：方案設計運營：方案設計完成后組織評審完成后組織評審項目開發綱要項目開發綱要確定確定項目運營項目運營目標書目標書總平面圖確定總平面圖確定專業互動專

30、業互動運營：完成方案運營：完成方案階段階段項目經營項目經營分析表分析表 Z 3完成景觀完成景觀概念設計概念設計/啟動景啟動景觀方案設觀方案設計計 編制編制室內室內方案（概念）方案（概念）設計任務書設計任務書啟動室內設啟動室內設計計 S3全過程成本分析全過程成本分析目標成本目標成本組織設計、成本、工組織設計、成本、工程專業細化項目展示程專業細化項目展示安排安排項目項目展示專展示專項建議項建議書書精裝精裝修建議修建議書書銷售銷售大廳專大廳專項建議項建議書書 Y5 Y6 Y7 C3項目營銷交底匯報會啟動方案設計啟動方案設計完成建筑方案設計完成建筑方案設計提交方案設計模型提交方案設計模型方案設方案設計

31、文本計文本方案設計評審會項目開發綱要評審會項目經營測算表按季度更新修建性詳細規劃修建性詳細規劃方案階段報批報方案階段報批報建溝通建溝通專業互動專業互動總平面圖確定總平面圖確定 由前期的營銷策劃團隊向后期的項目推廣團隊交底。 修建性詳規在宸啟投資的項目中尤其普遍，且往往報建中遇到的問題較多。 報建專業應結合設計的過程成果，保持和政府相關部門的溝通，并根據溝通結果及時調整設計. 報建工作的時間應當消化在設計工作時間里面，一旦方案評審確定，設計工作能持續向下進行，方案報建文本遞交政府窗口后不會產生顛覆性的修改。 項目開發綱要應在方案設計完成后一個月內評審；開發綱要階段確定的相關指標是以后制定項目年度

32、經營計劃和其他績效目標的基礎。 建筑方案設計完成后，應及時啟動室內概念設計。保密資料，請勿外傳 宸啟投資1313確定確定監理監理單位單位項目工項目工程管理策程管理策劃書劃書開工準備開工準備開工準開工準備作業指備作業指引引 G1 G2項目工程管理策劃會地質地質詳勘詳勘報告報告營銷專業營銷專業設計專業設計專業報建專業報建專業 編制編制室內擴室內擴初、施工初、施工圖設計任圖設計任務書務書啟啟動室內擴動室內擴初和施工初和施工圖設計圖設計啟動啟動景觀景觀施工施工圖設圖設計計內部評內部評審及第審及第三方施三方施工圖審工圖審查查完成設計選完成設計選型定版型定版獲取預獲取預售測繪售測繪報告報告獲取施工許可獲取

33、施工許可證證制定推廣決策項目營銷執行案項目廣告推廣案完成室內擴初及施工圖設計精裝修及其他專項設計完成景觀施工圖設計 Y11 Y10 S6完成完成基坑基坑支護支護設計設計 編制編制建建筑擴初、筑擴初、施工圖設施工圖設計任務書計任務書啟動擴初啟動擴初設計設計 完成擴完成擴初設計初設計完成施完成施工圖設工圖設計文本計文本擴初擴初設計設計文本文本 啟動啟動施工圖施工圖設計設計獲取樁基審批意見書獲取樁基審批意見書完成完成樁基樁基設計設計獲取基礎提前開工許可證獲取基礎提前開工許可證 編制編制景景觀擴初、施觀擴初、施工圖設計任工圖設計任務書務書啟動啟動景觀擴初設景觀擴初設計計內內部部審審圖圖啟動設計選型定板

34、啟動設計選型定板獲取獲取民防民防批文批文獲取獲取消防消防批文批文（超（超限批限批文）文）獲取獲取初設初設規劃規劃審批審批意見意見書書預查預查丈報丈報告告獲取建設工程獲取建設工程規劃許可證規劃許可證消防圖紙需細化滿足報建要求 S5項項目整目整體營體營銷策銷策略略項項目形目形象定象定位系位系統統 Y9 Y8完成完成室內室內方案方案設計設計獲取獲取民防民防意見意見書確書確定面定面積積獲取獲取建筑建筑設計設計方案方案審批審批意見意見景觀方案設計評審會室內方案設計評審會營銷策略決策會施工施工圖交圖交底底獲取獲取水土水土保持保持意見意見書書環評環評及排及排水許水許可證可證工程專業工程專業成本成本/采購專業

35、采購專業客服客服/物業專業物業專業實施實施動態成動態成本管理體系本管理體系宸啟會共同參宸啟會共同參與品牌、宣傳與品牌、宣傳等事宜等事宜物業管理要求物業管理要求確定確定物物業管理方業管理方案案限額設限額設計指標計指標組織相關專組織相關專業編制業編制合合約規劃約規劃 C4 C5 C6 K1總包進場樁基驗收認籌前簽訂物業服務合同 K2成本月報總包單總包單位招標位招標內容交內容交底底確定總確定總包單位包單位確定土方基確定土方基坑支護施工坑支護施工單位單位確定樁基施工確定樁基施工單位單位土方、基坑支土方、基坑支護施工護施工基坑支護驗收基坑支護驗收驗收作業指引驗收作業指引樁基施工樁基施工G3工程月報確定確

36、定監理監理單位單位項目工項目工程管理策程管理策劃書劃書開工準備開工準備開工準開工準備作業指備作業指引引 G1 G2項目工程管理策劃會地質地質詳勘詳勘報告報告 編制編制建建筑擴初、筑擴初、施工圖設施工圖設計任務書計任務書啟動擴初啟動擴初設計設計 完成擴完成擴初設計初設計完成施完成施工圖設工圖設計文本計文本 啟動啟動施工圖施工圖設計設計總包單總包單位招標位招標內容交內容交底底確定總確定總包單位包單位完成完成基坑基坑支護支護設計設計擴初擴初設計設計文本文本獲取樁基審批意見書獲取樁基審批意見書完成完成樁基樁基設計設計內內部部審審圖圖確定土方基確定土方基坑支護施工坑支護施工單位單位確定樁基施工確定樁基施

37、工單位單位土方、基坑支土方、基坑支護施工護施工基坑支護驗收基坑支護驗收驗收作業指引驗收作業指引樁基施工樁基施工G3內部評內部評審及第審及第三方施三方施工圖審工圖審查查完成設計選完成設計選型定版型定版啟動設計選型定板啟動設計選型定板獲取獲取民防民防意見意見書確書確定面定面積積獲取獲取建筑建筑設計設計方案方案審批審批意見意見獲取獲取水土水土保持保持意見意見書書環評環評及排及排水許水許可證可證獲取獲取民防民防批文批文獲取獲取消防消防批文批文（超（超限批限批文）文）獲取獲取初設初設規劃規劃審批審批意見意見書書預查預查丈報丈報告告消防圖紙需細化滿足報建要求獲取預獲取預售測繪售測繪報告報告獲取施工許可獲取

38、施工許可證證獲取基礎提前開工許可證獲取基礎提前開工許可證獲取建設工程獲取建設工程規劃許可證規劃許可證實施實施動態成動態成本管理體系本管理體系限額設限額設計指標計指標組織相關專組織相關專業編制業編制合合約規劃約規劃 C4 C5 C6成本月報工程月報啟動啟動景觀景觀施工施工圖設圖設計計 編制編制景景觀擴初、施觀擴初、施工圖設計任工圖設計任務書務書啟動啟動景觀擴初設景觀擴初設計計 S5景觀方案設計評審會 編制編制室內擴室內擴初、施工初、施工圖設計任圖設計任務書務書啟啟動室內擴動室內擴初和施工初和施工圖設計圖設計 S6完成完成室內室內方案方案設計設計室內方案設計評審會項項目整目整體營體營銷策銷策略略項

39、項目形目形象定象定位系位系統統 Y9 Y8營銷策略決策會宸啟會共同參宸啟會共同參與品牌、宣傳與品牌、宣傳等事宜等事宜物業管理要求物業管理要求確定確定物物業管理方業管理方案案 K1 以進度主線明確工程與其他專業的協同配合內容與要求；并為項目后續工作指明方向。 在控制風險的前提下，公司鼓勵提前開工，以縮短開發周期。在方案設計完成后應及時啟動基坑支護設計，以保證土方開挖和基坑支護施工能盡早進行。在擴初設計完成后，應及時啟動樁基設計工作，并辦理基礎提前開工許可證，實現基礎的提前開工。 通過預查丈工作能有效避免后續實際面積和規劃面積存在差異導致的預售許可證辦理問題。在本階段即使發現差異，也可以在工程施工

40、過程中通過報建解決問題，該工作將不占用關鍵線路。 當出現需消防性能化報建和超高超限報建時，應盡早邀請相關專家參與設計討論，提出技術調整意見，以便以后能順利通過報建。獲取施工許可證，是辦理開發貸款的必要條件推廣渠道、推廣節奏、營銷費用安排 總包合同簽署前，總包招標的負責部門應向項目管理團隊交底，說明總包合同的主要內容、核心條款等。 限額設計指標用以在擴初和施工圖設計時控制成本總額不超目標成本。 合約規劃用以明確總包和分包項目，以指導后續招標工作，并為后續的動態成本管理奠定基礎。項目工項目工程管理策程管理策劃書劃書開工準備開工準備開工準開工準備作業指備作業指引引 G1 G2項目工程管理策劃會地質地

41、質詳勘詳勘報告報告確定確定監理監理單位單位 編制編制室內擴室內擴初、施工初、施工圖設計任圖設計任務書務書啟啟動室內擴動室內擴初和施工初和施工圖設計圖設計啟動啟動景觀景觀施工施工圖設圖設計計內部評內部評審及第審及第三方施三方施工圖審工圖審查查完成設計選完成設計選型定版型定版獲取預獲取預售測繪售測繪報告報告獲取施工許可獲取施工許可證證 S6完成完成基坑基坑支護支護設計設計 編制編制建建筑擴初、筑擴初、施工圖設施工圖設計任務書計任務書啟動擴初啟動擴初設計設計 完成擴完成擴初設計初設計完成施完成施工圖設工圖設計文本計文本擴初擴初設計設計文本文本 啟動啟動施工圖施工圖設計設計獲取樁基審批意見書獲取樁基審

42、批意見書完成完成樁基樁基設計設計獲取基礎提前開工許可證獲取基礎提前開工許可證 編制編制景景觀擴初、施觀擴初、施工圖設計任工圖設計任務書務書啟動啟動景觀擴初設景觀擴初設計計內內部部審審圖圖啟動設計選型定板啟動設計選型定板獲取獲取民防民防批文批文獲取獲取消防消防批文批文（超（超限批限批文）文）獲取獲取初設初設規劃規劃審批審批意見意見書書預查預查丈報丈報告告獲取建設工程獲取建設工程規劃許可證規劃許可證消防圖紙需細化滿足報建要求 S5項項目整目整體營體營銷策銷策略略項項目形目形象定象定位系位系統統 Y9 Y8完成完成室內室內方案方案設計設計獲取獲取民防民防意見意見書確書確定面定面積積獲取獲取建筑建筑設

43、計設計方案方案審批審批意見意見景觀方案設計評審會室內方案設計評審會營銷策略決策會獲取獲取水土水土保持保持意見意見書書環評環評及排及排水許水許可證可證實施實施動態成動態成本管理體系本管理體系宸啟會共同參宸啟會共同參與品牌、宣傳與品牌、宣傳等事宜等事宜物業管理要求物業管理要求確定確定物物業管理方業管理方案案限額設限額設計指標計指標組織相關專組織相關專業編制業編制合合約規劃約規劃 C4 C5 C6 K1成本月報總包單總包單位招標位招標內容交內容交底底確定總確定總包單位包單位確定土方基確定土方基坑支護施工坑支護施工單位單位確定樁基施工確定樁基施工單位單位土方、基坑支土方、基坑支護施工護施工基坑支護驗收

44、基坑支護驗收驗收作業指引驗收作業指引樁基施工樁基施工G3工程月報確定確定監理監理單位單位項目工項目工程管理策程管理策劃書劃書開工準備開工準備開工準開工準備作業指備作業指引引 G1 G2項目工程管理策劃會地質地質詳勘詳勘報告報告工程月報 本階段需和物業公司討論確定物業管理方案，該方案也是后續確定物業服務收費標準的主要依據擴初和施工圖設計階段擴初和施工圖設計階段施工圖交底施工施工圖交圖交底底保密資料，請勿外傳 宸啟投資1414工程施工階段工程施工階段營銷專業營銷專業設計專業設計專業工程專業工程專業客服客服/物業專業物業專業成本專業成本專業制定推制定推廣決策廣決策項目項目營銷執營銷執行案行案項目項目

45、廣告推廣告推廣案廣案制定認籌方案、節點制定認籌方案、節點計劃及人員安排計劃及人員安排項項目認籌執行方案目認籌執行方案開盤總開盤總結報告結報告持續銷售并按月編持續銷售并按月編制制月度營銷報告月度營銷報告及推廣計劃及推廣計劃根據工程進度根據工程進度及政府要求申及政府要求申請預售許可證請預售許可證認籌前簽訂認籌前簽訂物物業服務合同業服務合同組織組織分戶分戶驗收驗收入伙入伙方案及方案及應急預應急預案案 Y11 Y10 Y12項目開盤項目開盤項目認籌項目認籌確定確定項目價格項目價格方案方案確定確定項目開盤項目開盤執行方案執行方案樣樣板板房房售售樓樓處處大堂大堂及公及公共部共部分分展示區施工展示區施工展展

46、示示區區景景觀觀項目開盤執行方案會 Y13 Y14 Y15 Y16 K2 K3營銷周報和月報展示區施工展示區施工圖完成圖完成分包招標及材料分包招標及材料采購采購實施實施結算管理結算管理體系體系 C7成本分析及總結工程整改發入伙通知報建專業報建專業完成室完成室內擴初內擴初及施工及施工圖設計圖設計精裝修精裝修及其他及其他專項設專項設計計完成景完成景觀施工觀施工圖設計圖設計樣樣板板房房售售樓樓處處大堂大堂及公及公共部共部分分展示區施工展示區施工展展示示區區景景觀觀展示區施工展示區施工圖完成圖完成完成室完成室內擴初內擴初及施工及施工圖設計圖設計精裝修精裝修及其他及其他專項設專項設計計完成景完成景觀施工

47、觀施工圖設計圖設計根據工程進度根據工程進度及政府要求申及政府要求申請預售許可證請預售許可證制定推制定推廣決策廣決策項目項目營銷執營銷執行案行案項目項目廣告推廣告推廣案廣案制定認籌方案、節點制定認籌方案、節點計劃及人員安排計劃及人員安排項項目認籌執行方案目認籌執行方案開盤總開盤總結報告結報告持續銷售并按月編持續銷售并按月編制制月度營銷報告月度營銷報告及推廣計劃及推廣計劃 Y11 Y10 Y12項目開盤項目開盤項目認籌項目認籌確定確定項目價格項目價格方案方案確定確定項目開盤項目開盤執行方案執行方案項目開盤執行方案會 Y13 Y14 Y15 Y16營銷周報和月報認籌前簽訂認籌前簽訂物物業服務合同業服

48、務合同組織組織分戶分戶驗收驗收入伙入伙方案及方案及應急預應急預案案 K2 K3分包招標及材料分包招標及材料采購采購實施實施結算管理結算管理體系體系 C7 應在開盤后的規定時間內，出具開盤總結報告，總結客戶情況和開盤銷售情況，以調整后續的營銷安排。注意：各地申請預售許可證的條件是不同的，尤其體現在形象進度上，深圳地區要求形象進度達到地面以上三分之二。若正負零為預售條件（如成都），則提倡異地建設樣板房。以爭取獲得預售許可證的時候展示區可以開放。在開盤前將實體效果呈現給客戶，打動客戶；盡早現金回流 ，提高 項目IRR水平。既對展示質量提出要求 ，也對時間提出要求。制定推制定推廣決策廣決策項目項目營銷

49、執營銷執行案行案項目項目廣告推廣告推廣案廣案制定認籌方案、節點制定認籌方案、節點計劃及人員安排計劃及人員安排項項目認籌執行方案目認籌執行方案開盤總開盤總結報告結報告持續銷售并按月編持續銷售并按月編制制月度營銷報告月度營銷報告及推廣計劃及推廣計劃根據工程進度根據工程進度及政府要求申及政府要求申請預售許可證請預售許可證認籌前簽訂認籌前簽訂物物業服務合同業服務合同組織組織分戶分戶驗收驗收入伙入伙方案及方案及應急預應急預案案 Y11 Y10 Y12項目開盤項目開盤項目認籌項目認籌確定確定項目價格項目價格方案方案確定確定項目開盤項目開盤執行方案執行方案樣樣板板房房售售樓樓處處大堂大堂及公及公共部共部分分

50、展示區施工展示區施工展展示示區區景景觀觀 Y13 Y14 Y15 Y16 K2 K3營銷周報和月報展示區施工展示區施工圖完成圖完成分包招標及材料分包招標及材料采購采購實施實施結算管理結算管理體系體系 C7完成室完成室內擴初內擴初及施工及施工圖設計圖設計精裝修精裝修及其他及其他專項設專項設計計完成景完成景觀施工觀施工圖設計圖設計樣樣板板房房售售樓樓處處大堂大堂及公及公共部共部分分展示區施工展示區施工展展示示區區景景觀觀展示區施工展示區施工圖完成圖完成完成室完成室內擴初內擴初及施工及施工圖設計圖設計精裝修精裝修及其他及其他專項設專項設計計完成景完成景觀施工觀施工圖設計圖設計根據工程進度根據工程進度

51、及政府要求申及政府要求申請預售許可證請預售許可證認籌前簽訂認籌前簽訂物物業服務合同業服務合同組織組織分戶分戶驗收驗收入伙入伙方案及方案及應急預應急預案案 K2 K3分包招標及材料分包招標及材料采購采購實施實施結算管理結算管理體系體系 C7房地產不等于施工，房地產不容易！目前這個會將分兩個階段召開，第一個階段在項目認籌之前。主主體體施施工工主體驗收主體驗收竣工驗收竣工驗收獲取竣工備案證獲取竣工備案證明明樁基驗收樁基驗收總包進場總包進場主主體體施施工工主體驗收主體驗收竣工驗收竣工驗收獲取竣工備案證獲取竣工備案證明明樁基驗收樁基驗收總包進場總包進場制定推制定推廣決策廣決策項目項目營銷執營銷執行案行案

52、項目項目廣告推廣告推廣案廣案制定認籌方案、節點制定認籌方案、節點計劃及人員安排計劃及人員安排項項目認籌執行方案目認籌執行方案開盤總開盤總結報告結報告持續銷售并按月編持續銷售并按月編制制月度營銷報告月度營銷報告及推廣計劃及推廣計劃根據工程進度根據工程進度及政府要求申及政府要求申請預售許可證請預售許可證認籌前簽訂認籌前簽訂物物業服務合同業服務合同組織組織分戶分戶驗收驗收入伙入伙方案及方案及應急預應急預案案 Y11 Y10 Y12項目開盤項目開盤項目認籌項目認籌確定確定項目價格項目價格方案方案確定確定項目開盤項目開盤執行方案執行方案樣樣板板房房售售樓樓處處大堂大堂及公及公共部共部分分展示區施工展示區

53、施工展展示示區區景景觀觀主主體體施施工工主體驗收主體驗收竣工驗收竣工驗收獲取竣工備案證獲取竣工備案證明明樁基驗收樁基驗收總包進場總包進場項目開盤執行方案會 Y13 Y14 Y15 Y16 K2 K3營銷周報和月報展示區施工展示區施工圖完成圖完成分包招標及材料分包招標及材料采購采購實施實施結算管理結算管理體系體系 C7完成室完成室內擴初內擴初及施工及施工圖設計圖設計精裝修精裝修及其他及其他專項設專項設計計完成景完成景觀施工觀施工圖設計圖設計 客服專業應根據現場交付條件，代表客戶組織分戶驗收工作，并同時編制入伙方案及應急預案，若分戶驗收不能滿足公司要求，應實施整改。認籌之前，展示區開放之后，需要有

54、物業公司提供專業的物業服務；簽訂商品房銷售合同時，要對物業收費標準進行確定；保密資料，請勿外傳 宸啟投資15項目移交項目移交入伙階段入伙階段成本專業成本專業工程專業工程專業客服客服/物業專業物業專業工程檔案歸檔工程檔案歸檔組織入伙組織入伙產權辦理產權辦理投訴處理投訴處理成本分析及總結成本分析及總結規劃驗收規劃驗收工程整改工程整改發入伙通知發入伙通知設備設施及設備設施及主體移交主體移交 本節點是結轉收入的重要條件，是公司關注的重要節點。 產權辦理時限在各地均有嚴格規定，而工程檔案歸檔是辦理初始登記的必要條件，因此特別強調在本階段要加快辦理包括工程三算單等在內的工程檔案移交工作。其他說明其他說明（1）本流程圖所述運營專業的各種運營決策會，如項目啟動會、開發綱要評審會等均不占關鍵線路，不影響項目專業工作的推進，這意味著相關專業應在各個關鍵節點上控制專業成果的質量達到公司基本要求，否則顛覆性的決策將造成關鍵線路的重大延誤。（2）各專業進入持續工作階段后，應出具相應的月報、周報，向公司匯報項目各專業的動態情況。如：營銷開盤后應編制營銷月報和周報、目標成本及合約規劃確定后應實施動態成本管理，出具成本月