1、第五章第五章 房地產評估房地產評估第二節第二節 房地產價格房地產價格及其影響因素及其影響因素第三節第三節 成本法在房地產評估成本法在房地產評估中的應用中的應用第四節第四節 收益法在房地產評估中的收益法在房地產評估中的應用應用第五節第五節 市場法在房地產評估中的市場法在房地產評估中的應用應用第六節第六節 其他方法在房地產評估中的應用其他方法在房地產評估中的應用第七節第七節 在建工程評估在建工程評估第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述1 1、了解房地產評估的基本內容和特點、了解房地產評估的基本內容和特點2 2、掌握影響房地產價格的各種因素、掌握影響房地產價格的各種因素3 3、了解房地產評估中

2、的一般程序、了解房地產評估中的一般程序4 4、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法及基準地價修正系數法在房地產評估中的及基準地價修正系數法在房地產評估中的應用應用本章學習目的和要求：本章學習目的和要求：第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述一、房地產及其特性一、房地產及其特性（一）房地產的概念（一）房地產的概念 房地產房地產是土地和房屋財產的合稱，通常是土地和房屋財產的合稱，通常又稱不動產。一般房地產的定義有廣義和又稱不動產。一般房地產的定義有廣義和狹義兩種狹義兩種狹義的房地產狹義的房地產是指土地、建筑物及其他地上是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質

3、實體和依托于物質實體定著物，包括物質實體和依托于物質實體的權益。的權益。土地土地是指地球陸地表面上下一定范圍內的空間是指地球陸地表面上下一定范圍內的空間建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。物兩大類。其他土地定著物其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，

4、或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。受到損害的物。房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝修，土地例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝修，土地的形狀、地勢、地質條件、基礎設施完備程度、的形狀、地勢、地質條件、基礎設施完備程度、平整程度等。平整程度等。房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益分，包括

5、權利、利益和收益廣義的房地產是指除上述內容外，還包括諸如水、廣義的房地產是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。礦藏、森林等自然資源。 房地產的三種形態：土地、建筑物、房產房地產的三種形態：土地、建筑物、房產房地產的分類房地產的分類1 1）按房地產用途分類）按房地產用途分類（1 1）居住房地產；）居住房地產； （2 2）商業房地產；）商業房地產；（3 3）旅館房地產；）旅館房地產； （4 4）餐用房地產；）餐用房地產；（5 5）金融用房地產；（）金融用房地產；（6 6）信息用房地產；）信息用房地產；（7 7）辦公房地產；）辦公房地產； （8 8）娛樂房地產；）娛樂房地產；（9 9

6、）工業和倉儲房地產；（）工業和倉儲房地產；（1010）農業房地）農業房地（1111）特殊用地房地產；（）特殊用地房地產；（1212）軍用房地產）軍用房地產（1313）綜合房地產）綜合房地產 （3 3）熟地：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能）熟地：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建造的土地；直接在其上進行房屋建造的土地；（4 4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到交付使用條件的房地產。交付使用條件的房地產。（5 5）現房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使）現房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可

7、直接使用的房地產。它可能是新的，也可能是舊的或經過裝修改用的房地產。它可能是新的，也可能是舊的或經過裝修改造的。造的。（二）房地產的特性（二）房地產的特性土地的特性土地的特性 房地產的特性房地產的特性 房地房地產價格特征、市場的特征及房地產評估的特殊性。產價格特征、市場的特征及房地產評估的特殊性。 1.1.土地的自然特性土地的自然特性 （1 1）數量的有限性（不可再生性）數量的有限性（不可再生性） （2 2）位置的不可移動性）位置的不可移動性 （3 3）效用的持久性）效用的持久性 （4 4）效用的差異性）效用的差異性決定決定 2.2.土地的經濟特性土地的經濟特性 （1 1）用途的廣泛性）用途的

8、廣泛性 （2 2）供給的稀缺性）供給的稀缺性 （3 3）經濟地理位置的可變性）經濟地理位置的可變性 （4 4）土地產權的可壟斷性）土地產權的可壟斷性 3.3.建筑物的特點建筑物的特點 （1 1）建筑物不能脫離土地而獨立存在）建筑物不能脫離土地而獨立存在 （2 2）建筑物的使用壽命是有限的）建筑物的使用壽命是有限的 （3 3）建筑物屬可再生性社會資源）建筑物屬可再生性社會資源 4.4.房地產（不動產）的特性房地產（不動產）的特性（1 1）位置固定性）位置固定性（2 2）供求區域性）供求區域性（3 3）使用長期性）使用長期性（4 4）投資大量性）投資大量性（5 5）影響因素多樣性和復雜性）影響因素

9、多樣性和復雜性（6 6）保值增值性）保值增值性二、房地產評估的原則二、房地產評估的原則 1.1.合法原則合法原則：合法取得、合法使用、合：合法取得、合法使用、合法交易、合法處分法交易、合法處分 2.2.最高最佳使用原則最高最佳使用原則：給估價對象帶來：給估價對象帶來最高價值最高價值 3.3.房地綜合考慮原則房地綜合考慮原則：房依地建，房蔭：房依地建，房蔭地價，二者相互依存地價，二者相互依存 4.4.區域及地段原則區域及地段原則：地段差異：地段差異單項選擇題 1 1、某一宗土地用于住宅開發時的價值為、某一宗土地用于住宅開發時的價值為300300萬元，萬元，用于商業大樓開發時的價值為用于商業大樓開

10、發時的價值為500500萬元，用于工業萬元，用于工業廠房開發時的價值為廠房開發時的價值為280280萬元。城市規劃確認該土萬元。城市規劃確認該土地可用于住宅或工業。該宗土地的價值應評估為地可用于住宅或工業。該宗土地的價值應評估為300300萬元。這體現了房地產評估的（萬元。這體現了房地產評估的（ ）。）。 A. A. 供求原則供求原則 B. B. 替代原則替代原則 C. C. 最佳使用原則最佳使用原則 D. D. 貢獻原則貢獻原則三、房地產評估的目的和價值類型三、房地產評估的目的和價值類型1.單純的房地產交易 市場價值或非市場價值2.企業價值評估采用成本法涉及到企業中的房地產 在用價值（按房地

11、產對企業作貢獻的方式評估其價值）3.財務報告目的涉及的房地產 按會計準則要求的價值類型評估評估四、房地產評估的程序四、房地產評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項（一）接受委托，明確評估的基本事項 1.1.明確評估對象明確評估對象 2.2.明確評估目的明確評估目的 3.3.明確評估基準日明確評估基準日 4.4.明確評估報告提交日期明確評估報告提交日期（二）制定評估作業計劃和技術方案（二）制定評估作業計劃和技術方案（三）現場勘察及收集數據資料（三）現場勘察及收集數據資料（四）評定估算，給出評估結果并撰寫評估報告（四）評定估算，給出評估結果并撰寫評估報告第二節第二節 房地產價格及其影響因素房

12、地產價格及其影響因素一、房地產價格的特性一、房地產價格的特性（一）土地價格的特殊性（一）土地價格的特殊性1.1.價格構成的特殊性價格構成的特殊性2.2.價格決定機制的特殊性價格決定機制的特殊性3.3.市場供求關系的特殊性市場供求關系的特殊性4.4.價格呈不斷增長趨勢價格呈不斷增長趨勢（二）房地產價格的特性（二）房地產價格的特性1.1.房地產價格構成具有復雜性房地產價格構成具有復雜性2.2.房地產價格具有明顯的區域性、個別性房地產價格具有明顯的區域性、個別性3.3.房地產價格具有較強的政策性房地產價格具有較強的政策性 http:/ （一）土地價格、建筑物價格和房地產價格（一）土地價格、建筑物價格

13、和房地產價格1.1.土地價格土地價格（1 1）基準地價）基準地價：基本標準價格，政府定期公布：基本標準價格，政府定期公布（2 2）標定地價）標定地價：以基本地價為依據，具體地塊某一時期：以基本地價為依據，具體地塊某一時期的價格的價格（3 3）出讓底價）出讓底價：政府拍賣土地使用權的起叫價格：政府拍賣土地使用權的起叫價格（4 4）轉讓價格）轉讓價格：土地使用權再轉讓價格：土地使用權再轉讓價格（5 5）其他價格）其他價格：抵押價格、課稅價格、征用價格：抵押價格、課稅價格、征用價格上述（上述（1 1）（）（3 3）屬土地一級市場價格，由政府壟斷定）屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。價。4 45 5

14、屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。2. 2. 建筑物價格建筑物價格 不包含其占用土地的價格，現實中不多見3. 3. 房地產價格房地產價格 土地價格和房產價格的統稱獵德村：從古村落到城中村再到獵德村：從古村落到城中村再到CBD豪宅區豪宅區蝶變紀之一蝶變紀之一“那些過去或未來的唯一那些過去或未來的唯一”（獵德）（獵德）http:/ （二）總價格、單位價格、樓面地價（二）總價格、單位價格、樓面地價 樓面地價土地總價樓面地價土地總價建筑總面積建筑總面積 由：容積率建筑總面積容積率建筑總面積土地面積土地面積 得：樓面地價土地單價樓面地價土地單價容積率容積率

15、例題例題 天河北路一商業辦公用地，凈地，容積率等于天河北路一商業辦公用地，凈地，容積率等于2.02.0，面，面積約積約2 2萬平米，成交價萬平米，成交價2540025400萬。萬。 則樓面地價為土地單價則樓面地價為土地單價/ /容積率容積率 （土地總價格（土地總價格/ /土地面積）土地面積）/ /容積率容積率 （2540025400萬元萬元/2/2萬平米）萬平米）/2/2 63506350元元/ /平米。平米。小練習 1、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經濟？

16、（三）所有權價格、使用權價格和其他權益價格 1.所有權價格 2.使用權價格 3.其他權益價格 如：租賃權價格、抵押權價格等（四）市場交易價格和評估價格 1.市場交易價格 2.評估價格三、房地產價格的構成三、房地產價格的構成（一）土地取得成本（一）土地取得成本土地取得成本土地取得成本= =購置土地應支付的價款購置土地應支付的價款+ +稅費稅費 （1 1）通過征用農地取得土地）通過征用農地取得土地 土地取得成本包括：農地征用費和土地使用權出讓金。土地取得成本包括：農地征用費和土地使用權出讓金。土地取得成本應按國家和當地政府規定征地補償標準和土地出土地取得成本應按國家和當地政府規定征地補償標準和土地

17、出讓金標準計算。讓金標準計算。（2 2）通過城市房屋拆遷取得土地）通過城市房屋拆遷取得土地 土地取得成本包括：房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金。土地取得成本包括：房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金。土地取得成本應按國家和當地政府規定拆遷安置補償費標準和土地取得成本應按國家和當地政府規定拆遷安置補償費標準和土地出讓金標準計算。土地出讓金標準計算。（3 3）通過市場交易取得土地）通過市場交易取得土地 土地取得成本包括：土地價款和買地繳納的稅費（手續費、契土地取得成本包括：土地價款和買地繳納的稅費（手續費、契稅等）。稅等）。土地取得成本可按實際支出額或通過與類似土地進行比較分析土地取得成本可按

18、實際支出額或通過與類似土地進行比較分析后確定。后確定。（二）開發成本（二）開發成本開發成本可分為開發成本可分為土地開發成本和房屋建造成本土地開發成本和房屋建造成本兩部分，是在兩部分，是在取得土地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅取得土地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等。具體包括：金等。具體包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他工程費和稅費公共配套設施建設費、其他工程費和稅費（三）管理費用（三）管理費用管理費用包括開發商管理人員的工資、辦公費、差旅費等。管理費用包括開發商管理

19、人員的工資、辦公費、差旅費等。可按土地取得成本與開發成本之和乘以一定的比率計算。可按土地取得成本與開發成本之和乘以一定的比率計算。（四）資金成本（四）資金成本以土地取得成本、開發成本和管理費用之和為基數計算投資以土地取得成本、開發成本和管理費用之和為基數計算投資利息。利息。（五）銷售稅費（五）銷售稅費包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（六）開發利潤（六）開發利潤四、影響房地產價格的因素四、影響房地產價格的因素（一）一般因素（一）一般因素 1.1.社會因素社會因素 2.2.經濟因素經濟因素 3.3.政策因素政策因素（二）區域因素（二）區域因素

20、 1.1.商業繁華度商業繁華度 2.2.道路通達度道路通達度 3.3.交通便捷度交通便捷度 4.4.設施完善度設施完善度 5.5.環境質量狀況環境質量狀況 6.6.規劃限制規劃限制對于不同用途的區域，以上因素的影響程對于不同用途的區域，以上因素的影響程度、影響方向等會有區別。度、影響方向等會有區別。（三）個別因素三）個別因素 指房地產價格的個別性對房地產價格的影指房地產價格的個別性對房地產價格的影響因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。響建筑物的個別因素。 1.1.影響土地價格的個別因素影響土地價格的個別因素 2.2.影響建筑物價格的

21、個別因素影響建筑物價格的個別因素 舉例：政策對房地產的影響舉例：政策對房地產的影響土地政策土地政策利率利率利率上升將引起房地產供給和需求下降，引起價利率上升將引起房地產供給和需求下降，引起價格下降格下降提高貸款購房者成本，提高房產開發成本提高貸款購房者成本，提高房產開發成本首付首付稅收稅收http:/ 舉例：交通便捷因素對房地產的影響舉例：交通便捷因素對房地產的影響例：地鐵例：地鐵例：番禺石壁廣州南火車站例：番禺石壁廣州南火車站第三節第三節 成本法在房地產評估中的應用成本法在房地產評估中的應用一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 評估價值重新購建價格建筑物貶值評估價值重新購建價格建筑物

22、貶值 二、適用對象和條件二、適用對象和條件 主要適用于既不產生現金流（收益），又很少主要適用于既不產生現金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產；有交易案例的公益性房地產； 無需計算損耗的新建房地產。無需計算損耗的新建房地產。三、新開發土地評估中成本法的操作步驟三、新開發土地評估中成本法的操作步驟 新開發土地價格取得待開發土地的成本新開發土地價格取得待開發土地的成本+ +土土地開發費地開發費+ +管理費用管理費用+ +資金成本資金成本+ +稅費稅費+ +開發利潤開發利潤（一）估算取得待開發土地的成本（一）估算取得待開發土地的成本 取決于土地使用權是如何取得的。取決于土地使用權是如何取得的。

23、1.1.從農村征地取得土地從農村征地取得土地1 1）國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包）國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。2 2）支付給政府的土地使用權出讓金。）支付給政府的土地使用權出讓金。2.2.從城鎮出讓取得土地從城鎮出讓取得土地1 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。2 2）支付給政府的土地使用權出讓金。）支付給政府的土地使用權出讓金。（二）估算土地開發成本（二）估算土地開發成本

24、 1.1.基礎設施建設費基礎設施建設費 2.2.公共配套設施建設費公共配套設施建設費 （三）估算管理費用（三）估算管理費用（四）估算資金成本（四）估算資金成本注意：（注意：（1 1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息； （2 2）計息基礎土地取得成本）計息基礎土地取得成本+ +土地開發成本土地開發成本+ +管理費用管理費用 （3 3）根據開發時間分別計算土地取得費與開發費的利息。）根據開發時間分別計算土地取得費與開發費的利息。若開發費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。若開發費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（五）估算

25、稅費（六）估算投資利潤（六）估算投資利潤利潤率的基數可以是土地取得費、土地開發費、管理費用之和，利潤率的基數可以是土地取得費、土地開發費、管理費用之和， 也可以是開發后土地的地價。也可以是開發后土地的地價。 例題例題 某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過城鎮土地出讓而取得的，平方米，是通過城鎮土地出讓而取得的，出讓金為出讓金為2020萬元萬元/ /畝，拆遷費畝，拆遷費3030萬元萬元/ /畝，開發費畝，開發費3 3億元億元/ /平平方公里，其他費用（包括稅費）方公里，其他費用（包括稅費）5 5萬元萬元/ /畝，土地開發周期畝，土地開發周期為兩年，第一年投入開發費占總開

26、發費的為兩年，第一年投入開發費占總開發費的40%40%，目前市場上，目前市場上地產開發的投資報酬率為地產開發的投資報酬率為10%10%，年銀行貸款利率為，年銀行貸款利率為6%6%，試評，試評估該土地經開發后的價格。估該土地經開發后的價格。1.1.估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費土地取得成本出讓金拆遷費 202030305050萬元萬元/ /畝畝750750元元/ /平方米平方米2.2.估算土地開發成本估算土地開發成本 土地開發成本開發費其他費用土地開發成本開發費其他費用 3 3億元億元/ /平方公里平方公里5 5萬元萬元/ /畝畝 300300元元/ /平方米平方米7

27、575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米1畝=666.67平方米3.3.估算資金成本估算資金成本 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發成本分階段均勻投入，則：發成本分階段均勻投入，則： 資金成本資金成本750750 （1 16%6%）2 21137537540%40% （1 16%6%）1.5 1.5 1137537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65113.05113.05元元/ /平方米平方米4.4.估算開發利潤估算開發利潤 開發

28、利潤（開發利潤（750750375375）10%10% 112.5112.5元元/ /平方米平方米5.5.計算土地價格計算土地價格 土地單價土地單價750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,350.55元元/ /平方米平方米 土地總價土地總價1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即該地塊經開發后的價格為即該地塊經開發后的價格為108,044,000108,044,000元。元。 四、新建房地產評估的操作步驟四、新建房地產評估的操作步驟 新建房地產價格土地取得成本新建房地產價格土地取

29、得成本+ +土地開發成本土地開發成本+ +建筑物建建筑物建造成本造成本+ + 管理費用管理費用+ +資金成本資金成本+ +銷售稅費銷售稅費+ +正常利潤正常利潤 新建建筑物價格建筑物建造成本新建建筑物價格建筑物建造成本+ +管理費用管理費用+ +資金成本資金成本+ +銷銷售稅費售稅費+ +開發利潤開發利潤（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發成本與建筑物建造成本（開發成本）（二）估算土地開發成本與建筑物建造成本（開發成本） 1.1.勘察設計和前期工程費勘察設計和前期工程費 2.2.基礎設施建設費基礎設施建設費 3.3.建安工程費建安工程費 4.4.公共設施建設費公共設施

30、建設費 5.5.其他工程費其他工程費 6.6.開發過程的稅費開發過程的稅費（三）估算管理費（三）估算管理費（四）估算資金成本（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費（五）估算銷售稅費 1.1.銷售費用銷售費用 2.2.銷售稅金及附加銷售稅金及附加 3.3.其他銷售稅費其他銷售稅費（六）估算開發利潤（六）估算開發利潤 五、舊房地產運用成本法評估的操作步驟五、舊房地產運用成本法評估的操作步驟注意注意: :土地的重新取得價格需考慮由于土地使用權年限縮短所造成的土地價土地的重新取得價格需考慮由于土地使用權年限縮短所造成的土地價值減損值減損 舊建筑物價格建筑物的重新構建價格建筑物貶值舊建筑物價格建筑物的重新

31、構建價格建筑物貶值 與新建房地產不同，舊房地產評估首先需與新建房地產不同，舊房地產評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產估算在評估基準日重新購建與被估房地產功能相同的、處于全新狀態下的房地產的功能相同的、處于全新狀態下的房地產的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產的貶值。有房地產的貶值。建筑物貶值購建價建筑物重新或重新開發價土地重新取得價舊有房地產價格（一）估算重新構建價格（一）估算重新構建價格 1.1.估算重新構建價格的思路估算重新構建價格的思路 可采用可采用房地分估房地分估的方式。的方式。 土地的重新構建價格可采用市場法，收益法基準地價修

32、土地的重新構建價格可采用市場法，收益法基準地價修正法等方法。正法等方法。 注意建筑物重新構建價格（重置成本）有兩種：注意建筑物重新構建價格（重置成本）有兩種： (1) (1) 復原重置成本（復原重置成本（Reproduction costReproduction cost） (2) (2) 更新重置成本（更新重置成本（Replacement costReplacement cost）復原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估，更新復原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估，更新重置成本適用于一般建筑物。重置成本適用于一般建筑物。 2.2.建筑物重新構建價格的估算建筑物重新構建價格的估算 （

33、1 1）單位比較法）單位比較法 （2 2）分部分項法）分部分項法 （3 3）工料測量法（工料估算法）工料測量法（工料估算法） 該種方法評估中一般較少用。該種方法評估中一般較少用。 （4 4）指數調整法）指數調整法 單項選擇題單項選擇題1 1、待估建筑物帳面原值、待估建筑物帳面原值100100萬元，竣工于萬元，竣工于20002000年底，年底，假定假定20002000年的價格指數為年的價格指數為100%100%，從，從20012001年到年到20052005年的價格指數每年增長幅度分別是年的價格指數每年增長幅度分別是11.7%11.7%、17%17%、30.5%30.5%、6.9%6.9%、4.

34、8%4.8%，則，則20052005年底該建筑年底該建筑物的重置成本最有可能是（物的重置成本最有可能是（ ）元。）元。 A. 1048000 B. 1910000 A. 1048000 B. 1910000 C. 1480000 D. 19100000 C. 1480000 D. 19100000（二）估算建筑物貶值（二）估算建筑物貶值 1.1.建筑物貶值的概念和原因建筑物貶值的概念和原因 實體性、功能性、經濟性三種貶值實體性、功能性、經濟性三種貶值 2.2.建筑物貶值的估算方法建筑物貶值的估算方法 （1 1）年限法（直線法）年限法（直線法） 建筑物貶值率建筑物貶值率= =建筑物已使用年限建筑

35、物已使用年限/ /建筑物總經濟壽命建筑物總經濟壽命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物總經濟壽命建筑物總經濟壽命100% 已使用年限應采用已使用年限應采用“有效年限有效年限”， 缺陷：建筑物經濟壽命難以預計缺陷：建筑物經濟壽命難以預計 注意：土地使用權年限的影響注意：土地使用權年限的影響 （2 2）觀察法（評分法）觀察法（評分法）成新率結構部分合計得分成新率結構部分合計得分G+G+裝修部分合計得分裝修部分合計得分S+S+設備部分合計得分設備部分合計得分B B （3 3）成新率折扣法）成新率折扣法 （4 4）銷售資料法（市場法）銷售資料法（市場

36、法) ) （5 5）資本化收益法（租金損失法）資本化收益法（租金損失法）課堂練習1： 某專用倉庫，總建筑面積某專用倉庫，總建筑面積65006500平方米，建成于平方米，建成于19901990年年1010月底，壽命月底，壽命6060年，為鋼筋混凝土結構。年，為鋼筋混凝土結構。經調查了解，目前類似建筑物建造價格為經調查了解，目前類似建筑物建造價格為12001200元元/ /平方米，而層高比評估對象高平方米，而層高比評估對象高1010厘米，估計影厘米，估計影響造價響造價5%5%。類似試評估該倉庫于。類似試評估該倉庫于20082008年年1010月月3131日日的價格。的價格。 建筑物的評估價格重新構

37、建價格損耗額建筑物的評估價格重新構建價格損耗額 采用市場比較法計算重新構建價格采用市場比較法計算重新構建價格1200120095956500650074100007410000 采用年限法計算損耗率采用年限法計算損耗率18/60=0.318/60=0.3 則評估值則評估值=7410000 =7410000 （1-0.31-0.3）=5187000=5187000 例題例題 某鋼筋混凝土某鋼筋混凝土5 5層框架樓房，經評估人員現場勘察評分，結構部分層框架樓房，經評估人員現場勘察評分，結構部分8080分，裝分，裝修部分修部分7070分，設備部分分，設備部分6060分。再經查得出修正系數分。再經查得

38、出修正系數C C0.750.75，S S0.120.12， B B0.130.13，成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）10010010010076.276.2在實踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結論加權平均，得出成新率。在實踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結論加權平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎作適當減價修正。能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎作適當減價修正。 例題例題 某

39、套住宅重新建造價為某套住宅重新建造價為300000300000元，經對其結構、裝修和設備三大部分的各具元，經對其結構、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為體項目觀察，確定其成新率為8080，但該住宅廳小且暗，廚房和衛生間均，但該住宅廳小且暗，廚房和衛生間均小，光線亦不足。經分析和估測，決定在成新率的基礎作小，光線亦不足。經分析和估測，決定在成新率的基礎作1010的減價修正。的減價修正。 V V3000003000008080（1 11010）3000003000007272216000216000（元）（元） 第四節第四節 收益法在房地產評估中的應用收益法在房地產評估中的應用一、

40、基本思路及步驟一、基本思路及步驟 常用計算公式常用計算公式（復習第三章）（復習第三章）： a a年凈收益年凈收益 r r折現率折現率二、適用對象和條件二、適用對象和條件適用對象適用對象：有收益或有潛在收益的房地產評估，如：商場、餐：有收益或有潛在收益的房地產評估，如：商場、餐館、商務樓、住宅等；館、商務樓、住宅等；前提條件前提條件：房地產收益和風險都可以預期和量化。：房地產收益和風險都可以預期和量化。nrraP)1 (11三、各參數的估算三、各參數的估算（一）凈收益的估算凈收益的估算 凈收益是指除去各種費用后的收益。凈收益是指除去各種費用后的收益。 必須是必須是客觀凈收益客觀凈收益，而非實際凈

41、收益。因此需通，而非實際凈收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 潛在毛收入：充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。潛在毛收入：充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。具體估算可以分為具體估算可以分為出租型、直接經營型出租型、直接經營型、自用型自用型進行。進行。凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用空置爛尾樓 （二）資本化率的估算（二）資本化率的估算實質：房地產投資的報酬率（收益率）。實質：房地產投資的報酬率（收益率）。 求取方法：求取方法： 1.1.市場提取法（市場法）市場提取法（市場法） 尋找相類似房地產的交易案例，對類似房

42、地產的凈收益、價格等尋找相類似房地產的交易案例，對類似房地產的凈收益、價格等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率（表資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率（表7-17-1） 2.2.累加法累加法 資本化率資本化率 無風險報酬率無風險報酬率+ +風險報酬率風險報酬率 3.3.排序插入法排序插入法 該方法是通過收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投該方法是通過收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資收益率的大小排隊，制成圖表，根據經驗判斷待估房地產的資資收益率的大小排隊，制成圖表，根據經驗判斷待估房地產的資本化率應落的位置。本化率應落的位置。（三）收益期的確定 單獨評建筑

43、物單獨評建筑物建筑物的經濟壽命建筑物的經濟壽命單獨評土地單獨評土地土地使用權年限土地使用權年限（1 1）先據建筑物的經濟壽命確定收益期，然后計算土地超出）先據建筑物的經濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經濟壽命部分的價值。建筑物經濟壽命部分的價值。（2 2）假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑）假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。物的折舊費和土地費用的攤銷。用以下兩種方法之一：土地使用權年限，可采建筑物經濟壽命期。地使用權年限確定收益土地使用權年限，據土建筑物經濟壽命房地合一單項選擇題 1、某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為2

44、0年，假定折現率為10%，其評估價值最有可能為（ ）元。 A. 8500 B. 12631 C. 72369 D. 12369 2、待估地產年總收入18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現率為10%，則其評估價值最接近于（ ）萬元。 A. 110 B. 61 C. 80 D. 49四、收益法的派生方法四、收益法的派生方法（一）土地殘余法（一）土地殘余法在房地合一產生凈收益中，在房地合一產生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地的資本化率進行資本化，從歸屬于土地的凈收益，再用土地的資本化率進行資本化，從而確定土地價值的方法。

45、而確定土地價值的方法。其中，其中，L L為土地價值；為土地價值；a a為房地合一產生的凈收益；為房地合一產生的凈收益；B B為建筑物為建筑物價值（是采用收益法以外的方法求得）；價值（是采用收益法以外的方法求得）； r rB B為建筑物資本為建筑物資本化率；化率；r rL L土地資本化率；土地資本化率；d d為建筑物折舊率。為建筑物折舊率。即：即：土地凈收益土地凈收益L Lr rL L房地合一凈收益建筑物凈收益房地合一凈收益建筑物凈收益房地合一收益（建筑物收益折舊）房地合一收益（建筑物收益折舊） a-B a-B (r(rB B+d)+d)LBrdrBaL)( 例題例題 在一幅在一幅3000m30

46、00m2 2的土地上建有建筑面積為的土地上建有建筑面積為2000m2000m2 2的房屋，的房屋，根據成本法，建筑物的現行價格為根據成本法，建筑物的現行價格為2000200012001200240240（萬（萬元），該建筑物尚可使用元），該建筑物尚可使用2020年，還原利率年，還原利率1212，土地的還，土地的還原利率為原利率為1010。假定該房地產以每月每平方米。假定該房地產以每月每平方米100100元的租金元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的標準出租，使用面積為建筑面積的6060，不含折舊費的年，不含折舊費的年租賃費用為租賃費用為7272萬元。根據土地殘余法確定土地的價格。萬元。根據土地

47、殘余法確定土地的價格。（1 1）計算房地合一純收益）計算房地合一純收益 1001002000200060601212720000720000720000720000（元）（元）（2 2）計算建筑物的純收益）計算建筑物的純收益 240240（1212+1/20+1/20）40.8040.80（萬元）（萬元）（3 3）計算屬于土地的純收益，由（）計算屬于土地的純收益，由（1 1）- -（2 2）得）得 727240.8040.8031.2031.20（萬元）（萬元）（4 4）土地的價格為：）土地的價格為：31.231.21010312312（萬元）（萬元） 單方土地價格為：單方土地價格為：3123

48、123000300010401040（元（元/m/m2 2）（二）建筑物殘余法（二）建筑物殘余法 在房地合一產生凈收益中，在房地合一產生凈收益中，扣除歸屬于土地的凈收益扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再用建筑物的資本化率進行資得到歸屬于建筑物的凈收益，再用建筑物的資本化率進行資本化，從而確定建筑物價值的方法本化，從而確定建筑物價值的方法)()(drrLaBBL若純收益若純收益a a不含折舊，則：不含折舊，則：注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態等與注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態等與土地的最佳使用不能嚴重背離。土地的最佳使用不能嚴重背離。BLrrLaB

49、)(（三）收益倍數法（三）收益倍數法 以評估對象房地產一年的某種收益的一定倍數來估算以評估對象房地產一年的某種收益的一定倍數來估算房地產價值的方法房地產價值的方法 例例 某磚混結構二層住宅，宅基地面積某磚混結構二層住宅，宅基地面積200200平方米，房屋建筑平方米，房屋建筑面積面積240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元，土地還原利率為元，土地還原利率為8 8，建筑，建筑物還原利率為物還原利率為1010，建筑物評估時的剩余使用年限為，建筑物評估時的剩余使用年限為2525年，年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入年房租總收入48004800

50、12125760057600（元）（元）年總費用：年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）房租損失準備費（以半月租金計）24002400（元）（元）房產稅（按年租金的房產稅（按年租金的1212計）計）5760057600121269126912（元）（元）土地使用稅（每年按每平方米土地使用稅（每年按每平方米2 2元計）元計）2002002 2400400（元）（元）管理費（按年租金管理費（按年租金3 3計）計）57600576003 317281728（元）（元）修繕費（按年租金修繕費（按年租金4 4計）計）57600576004 423042304（元）（元）保險費每年保險費每年576576

51、（元）（元）年總費用年總費用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年總純收益年總純收益576005760014320143204328043280（元）（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米另運用市場比較法求得土地價格為每平方米12001200元，則土地總價為：元，則土地總價為： 12001200200200240000240000（元）（元）歸屬于土地的年純收益為：歸屬于土地的年純收益為： 2400002400008 81920019200（元）（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：故歸屬

52、于建筑物的年純收益為： 432804328019200192002408024080（元）（元）建筑物折舊率建筑物折舊率1/251/251001004 4建筑物價格建筑物價格2408024080（1010+4+4）1 11/1/（1+141+14）2525 =172000=1720000.96220.9622165498.4165498.4（元）（元）建筑物每平方米價格為：建筑物每平方米價格為： 165498.4165498.4240240689.58689.58（元）（元）參見教材例子參見教材例子 或或 例例 某房地產公司于某房地產公司于20062006年年5 5月以出讓方式取得一塊土地月以

53、出讓方式取得一塊土地5050年年使用權，并于使用權，并于20082008年年5 5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米字樓，當時造價為每平方米3,8003,800元，經濟耐用年限為元，經濟耐用年限為6060年。年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,8004,800元。該大樓元。該大樓總建筑面積為總建筑面積為12,00012,000平方米，全部用于出租。據調查，當地平方米，全部用于出租。據調查，當地同類型寫字樓的租金一般為每天每平方米同類型寫字樓的租金一般為每天每平方米2.52.5元，空置率在元，空置率

54、在10%10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%3.5%，維，維修費為建筑物重置價的修費為建筑物重置價的1.5%1.5%，房產稅為租金收入的，房產稅為租金收入的12%12%，其，其他稅為租金收入的他稅為租金收入的6%6%，保險費為建筑物重置價的，保險費為建筑物重置價的0.2%0.2%，資本，資本化率確定為化率確定為6%6%。試根據以上資料評估該寫字樓在。試根據以上資料評估該寫字樓在20112011年年5 5月月的價格。的價格。1.1.估算年有效毛收入估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（

55、1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2.2.估算年營運費用估算年營運費用（1 1）管理費：）管理費： 年管理費年管理費9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）維修費：）維修費： 年維修費年維修費4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）保險費：）保險費： 年保險費年保險費4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）稅金：）稅金： 年稅金年稅金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）

56、1,773,9001,773,900元元（5 5）年營運費用：）年營運費用： 年營運費用年營運費用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元3.3.估算凈收益估算凈收益年凈收益年有效毛收入年營運費用年凈收益年有效毛收入年營運費用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4.4.計算房地產價格計算房地產價格房地產的剩余收益期為房地產的剩余收益期為4545年，則：年，則：房地產價格房地產價格6,756,975

57、6,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地產單價房地產單價104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5.5.評估結果評估結果 經 評 估 ， 該 寫 字 樓 房 地 產 在經 評 估 ， 該 寫 字 樓 房 地 產 在 2 0 1 12 0 1 1 年年 5 5 月 的 價 格 為月 的 價 格 為104,434,671104,434,671元，單價為每平方米元，單價為每平方米8,7038,703元。元。作業第作業第1 1題題 1、房地產的總使用面積為、房地產的總使用

58、面積為1萬平方米，月萬平方米，月租金為租金為7元元/平方米。預計年房租損失費為年平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的預期租金總收入的5%，房產稅為年預期租，房產稅為年預期租金總收入的金總收入的12%，管理費、修繕費為年預，管理費、修繕費為年預期租金總收入的期租金總收入的6%，房屋財產保險費為，房屋財產保險費為0.3萬元萬元/年。預計該房地產尚可以使用年。預計該房地產尚可以使用10年。年。折現率為折現率為12%。計算該房地產的評估值。計算該房地產的評估值。作業第作業第2 2題題 2、某商業用房地產，按照國家的規定其土、某商業用房地產，按照國家的規定其土地使用權最高使用年限為地使用權最高使

59、用年限為40年，現該房屋年，現該房屋擬出租，出租期擬出租，出租期10年，按租賃雙方合同規年，按租賃雙方合同規定，前定，前5年租金是以第一年租金年租金是以第一年租金8萬元為基萬元為基礎，每年比上年遞增礎，每年比上年遞增2%，后，后5年按每年年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為萬元固定不變。假定資本化率為10%，該，該房地產房地產10年租期內的收益現值為多少？年租期內的收益現值為多少？ 例題例題 某房地產公司于某房地產公司于20052005年年3 3月以有償出讓方式取得一塊土地月以有償出讓方式取得一塊土地5050年使用權，并于年使用權，并于20072007年年3 3月在此地塊上建成一座磚混結構

60、的月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米寫字樓，當時造價為每平方米20002000元，經濟耐用年限為元，經濟耐用年限為5555年，年，殘值率為殘值率為2 2。目前，該類建筑重置價格為每平方米。目前，該類建筑重置價格為每平方米25002500元。元。該建筑物占地面積該建筑物占地面積500500平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為900900平方米，現用平方米，現用于出租，每月平均實收租金為于出租，每月平均實收租金為3 3萬元。另據調查，當地同類萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米5050元，空置率為元，空置率為1010