1、Lifestyle Shopping Center商業模式解析 2008年07月02日 在國外，購物中心的發展可分為四個階段。首先出現的是第一代社區型購物中心CSC(Community Shopping Center)，接下來出現了更大規模的SCSC，即CSC超級版。這些購物中心基本上采用室內封閉形式，以購物為主要目的。當購物中心發展到第三代時，便有了更大規模的超級CSC以及廣域型購物中心RSC(Regional Shopping Center)，也就是MALL型購物中心進入大發展的時期。然后，第四代購物中心Lifestyle Shopping Center生活方式購物中心出現了。S

2、OLANA藍色港灣從第三、第四代開始，購物中心的購物目的退居其次，而是強調休閑娛樂功能，給消費者創造一個新的生活空間。第四代生活方式購物中心Lifestyle Shopping Center之所以成為近幾年來令人矚目的一種新形態，原因在于其最有可能吸引"具有生活提案能力的商戶"，并以此突出個性，締造強勢，這是以往各種形態購物中心未能實現的。Lifestyle Shopping Center，在美國最早出現于1983年，在最初的13年間，其發展緩慢，截止到1995年，只有39家商業項目陸續以這種形式出現。而從1996年至2004年，是Lifestyle Center的發展階段

3、。此期間，全球有90個Lifestyle Shopping Center陸續出現。有關專家稱，美國現有的Lifestyle Shopping Center保持年8的增長率，據估計，這種增長趨勢可能會一直延續到2008年，此后4年 Lifestyle Shopping Center的增長將到達20。近年，Lifestyle Shopping Center也被逐步引入國內。比方北京的大鐘寺國際廣場、U-TOWN優唐以及SOLANA藍色港灣等項目都是以Lifestyle Shopping Center這種全新的商業模式為理念打造。與此同時，在上海、廣州等地也相繼出現了類似的商業項目。“Lifesty

4、le Shopping Center”概念成為繼“Shopping Mall”之后，又一個攪熱市場的商業模式。何謂Lifestyle Shopping Center國際購物中心協會對Lifestyle Shopping Center有著嚴格的定義：“位于密度較高的住宅區域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業態集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所。”典型的Lifestyle Shopping Center通常有一條步行休閑

5、購物街、假設干條副街及休閑廣場組合而成。而國際購物中心委員會定義中所指的開放空間，并不是室內大型開放空間或者中庭，而是室外的自然空間。盡管通過一流的商業建筑設計，Shopping Mall可以營造出舒適的購物環境，但是室內和室外的不同感受卻不是可以設計出來的。直觀上看，Lifestyle Shopping Center與 Shopping Mall最根本的區別是建筑形態的不同，Lifestyle Shopping Center的建筑形態是開放的商業街區，而Shopping Mall則是在一個巨無霸的盒子里。而不同建筑形態的背后是商業理念的不同，業態組合的不同，消費體驗的不同。簡單地說，沒有開放

6、的購物空間，就不能稱其為Lifestyle Shopping Center，而只是披著Lifestyle外衣的Shopping Mall。Lifestyle Mall相對于傳統商業，所有的Lifestyle Mall都是開放式的，建筑形態人性化；Lifestyle Mall的面積相對來說不大，商戶是由比較高檔的專賣店、餐飲和娛樂等多種元素構成，其中購物功能與傳統購物中心相比，被明顯弱化，它具有以下特點：第一，休閑第一。所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務功能。該服務功能是用來滿足消費者在精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是Lifestyle購物中心的靈魂所在。如果說Lifestyle購物中心

7、是一種全新的商業地產模式，那其最創新的地方就在于將傳統的消費模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側重。第二，環境第一。與Shopping mall和傳統的商業步行街相比，Lifestyle Shopping Center更加注重環境和建筑設計，突出合理的布局、特色的風格和舒適、優雅的環境，追求與消費者階層生活品位、消費習慣相匹配。據統計，美國129家Lifestyle購物中心的開發成本中，用于環境、景觀設計及施工方面的成本占到510左右，甚至更高。第三，規模適中。美國的Lifestyle Shopping Center規模平均在5萬6萬平方米左右。如今國內的Shopping mall從規模上一

8、般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規模上更貼近于傳統的商業步行街。第四，業態專精。與Shopping mall和商業步行街相比，Lifestyle Shopping Center從業態上更接近于集百貨店、大型超市、專業店、專賣店等有店鋪零售業態與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。但從業態、業種的比例分配上，一些明顯的差異形成了Lifestyle Shopping Center與Shopping mall之間的本質區別，Lifestyle Shopping Center將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shoppi

9、ng mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也造成了消費階層的顯著區分。世界上著名的Lifestyle Shopping Center以美國佛羅里達州的CocoWalk、BenchPlace和俄亥俄州哥倫布的Eastern Town Center為代表。ocoWalk獨特的土地和建筑是為了與椰子林搭配為一體而精心設計的，旁邊的村莊以折衷主義著稱，但有時會給人以新奇的發現。ocoWalk有成行的商店和專賣店，是購物者的天堂，在16屏幕的AMC電影中心和藝術畫廊可以體會到高雅的娛樂內容，在餐館和咖啡廳的各個角落可以體會到世界上不同的文化風情，每個夜晚各種酒吧和夜總會燈火輝煌

10、，音樂與歡笑聲會持續到凌晨4點；BenchPlace則建在黃金海岸，提供的熱點是購物和餐飲。Eastern Town Center里鵝卵石鋪就的街道，按規定安裝的照明系統和 亭結合成了一些建筑學上細微的創作，“感覺每個地點”這是一個獨特的，難忘的環境。一個混合的生活中心和購物中心。國內Lifestyle Shopping Center的典型代表則是今年6月份開始試營業的SOLANA藍色港灣，該項目位于北京朝陽公園西北湖岸，其業態涵蓋中心主力店、品牌名店、創意精品、中西特色餐飲、主題酒吧、咖啡廳、DISCO、SPA、KTV娛樂場、上流社交舞會及精品酒店等。體驗式消費的商業前景客觀地說，Lifes

11、tyle Shopping Center是由商業步行街和Shopping Mall在市場的作用下演變而來的，也是消費群細分、業態細分的必然結果。Lifestyle Shopping Center目的不是為了讓消費者坐下來休息，而是為了給消費者提供一個社交的場所，鼓勵消費者在這里進行社交生活。其所吸引的消費人群比Shopping Mall要高，消費能力也更強，駐留的時間也遠遠要長，銷售利潤也相對更高。相關統計顯示，消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而真正的體驗購物中心的消費者逗留時間約為2.5到3小時。隨著經濟的發展，單純的購物顯然和消費者越來越追求休閑愉悅的消費方式背道而馳。與Shoppi

12、ng Mall相比而言，Lifestyle Shopping Center更符合現代人休閑的生活方式，這也就是為什么Lifestyle Shopping Center在世界各地都取得了很好發展的原因之一。根據國際購物中心協會的調查數據顯示，1825歲的人們更喜歡在Regional Center區域購物中心里購物；2560歲的人們更喜歡在Lifestyle Center里購物。無論是出于何種原因，人們似乎都更愿意去Lifestyle Center逛街、購物或者吃飯。新的商業模式，強調消費者在購物過程中感官的立體享受，成功的體驗購物中心對消費者購物心情的控制設計通常非常巧妙和體貼，色彩和建筑形體的

13、設計能夠使消費者產生愉悅心情，盡量讓消費者在不知不覺中把每個樓層都逛一遍。國際上目前有很多體驗式購物中心的成功案例，紐約第五大道、柏林庫達姆大街、東京都新宿大街、倫敦牛津街、巴黎香榭麗舍大街等都是世界超一流的體驗式商業中心，香港則有著名的郎豪坊。體驗商業的核心就是增加人們購物過程中的愉悅感，這實際上是人們生活水平提高后引起的消費模式，是消費需求變化帶來的產物。人們最基本的生活需求滿足了，就開始關注情感價值，需要感情上的愉悅享受，這就是體驗。Lifestyle Shopping Center在國內的發展有業內人士表示，雖然到目前為止Lifestyle Shopping Center在國內的發展歷

14、程都還很短，也不是很成熟，但它的出現和發展，是市場發展規律的一種必然。隨著我國居民人均收入的不斷提升，北京、上海等城市已經開始向中等發達城市經濟邁進。這一歷程中，居民消費的變化不僅僅表達在規模的擴大，更表達在消費形態的改變。如同發達國家走過的歷程：從過去的農業經濟、工業經濟、服務經濟逐步步入“體驗式經濟”時代。如果說工業經濟時代的消費行為強調功能性與效率，服務經濟時代的消費行為以服務為導向，那么體驗經濟時代的消費行為則是追求感性與情境的訴求，創造值得消費者回憶的活動。也就是說，消費的觀念不再僅僅停留于獲得產品本身，而更加注重通過消費獲得個性的滿足。隨著體驗經濟時代的來臨，都市商業中心的模式乃至

15、企業贏利模式都在發生新的變化。有專家表示，按照發展趨勢，傳統的以購物為主的購物中心將向以生活體驗、休閑享受為主的生活方式中心Lifestyle Shopping Center轉型：零售業比重下降，餐飲、文化、休閑、娛樂的比重上升，消費者逛街目的從購買有形商品為主，轉為體驗生活享受為主。事實上，作為國內Lifestyle Shopping Center商業模式的典范SOLANA也被眾多品牌看好，目前簽約的客戶中包華影天映8廳影院、高級度假酒店悅椿Banyan Tree酒店、美國著名的高端夜總會Crobar、風行美國主要都市購物中心的大型自助餐Todai，以及ZARA、Sephora、Guess、

16、Promod、Stefanel、Adidas、Fridays、Nike、李寧、一千零一夜等品牌。中國人民大學教授黃國雄認為，自2007年以來，商業地產進入發展高潮期，伴隨奧運會的日益臨近，商業發展形勢好于以往。像藍色港灣這樣將購物、餐飲、娛樂、旅游觀光結合在一起的新業態，有望成為北京商業的新亮點。白領服飾董事長苗鴻冰則表示：“SOLANA藍色港灣國際商區不僅會改變零售業的格局，更會引領新的消費觀念。”作為一種全新的商業模式，Lifestyle Shopping Center在國內的發展空間被眾多業內人士看好。但與此同時，也有專家指出：新的業態并不僅僅意味著新的收益，它同樣伴隨著風險。與國外強調市場的長期培養和經營不同，國內大多開發商急于變現。國外是需求引導供給，國內則是供給引導需求。對持有型開發商而言，則需要尋求其他方面的利潤來培育市場，而這需要巨大的資金，這本身就是國內商業地產最大的難題之一。而且目前市場上大多數的項目可能都在或多或少地借鑒Lifestyle Shopping Center模式。但其中一些并不是真正的Lifestyle Shopping Center，如幾乎沒有主力店，以餐飲、酒吧、影院等體驗式消費為主的所謂的Lifestyle Shopping Center。反觀國外大型商業中心的一些成功案例，其鮮明