1、習(xí)習(xí) 題題 1.某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬(wàn)元，年總費(fèi)萬(wàn)元，年總費(fèi)用用40萬(wàn)元，還原利率為萬(wàn)元，還原利率為12%，出讓時(shí)土地使用權(quán)年限，出讓時(shí)土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)已使用了年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（ ）萬(wàn)元。）萬(wàn)元。 A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64 C 100*(1-1/(1+0.12)*45)/0.12 2.甲房地產(chǎn)尚可使用年限為甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為年，單價(jià)為1050元元/，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價(jià)為年，單價(jià)為1100元

2、元/，還原利率均為還原利率均為8%，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格（，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格（ ）乙）乙房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格。 A、高于、高于 B、低于、低于 C、等于、等于 D、B或或C B V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062 3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近（）萬(wàn)元。 A276 B283 C284 D291 A 4.某宗房地產(chǎn)，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、19萬(wàn)

3、元、25萬(wàn)元、22萬(wàn)元、28萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到無(wú)窮遠(yuǎn)，每年凈收益均為25萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為6%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A40648 B41667 C42516 D68617 A 5.有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)還原利率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A400 B450 C500 D540 A 6.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）年。 A13 B15 C16 D17 C 該宗房地產(chǎn)的合理

4、經(jīng)營(yíng)期限為：A-（n-1）b0，n30/2116年。 7.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A8686 B8047 C5650 D26140 D 8.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為9萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，則該類(lèi)房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限應(yīng)為（）年。 A34 B35 C36 D37 C 有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)=0，189（12%）n10，n36年。 9.某寫(xiě)字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫(xiě)字樓價(jià)

5、格為現(xiàn)在寫(xiě)字樓價(jià)格的1.2倍，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為10%，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A4580 B5580 C6580 D7580 D 10.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A923 B1111 C1353 D1872 C 11.某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可獲得凈收益180萬(wàn)元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為2000萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為150萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為6%。則該舊辦公樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。 A1

6、553 B1679 C1850 D2034 12.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10000，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資還原利率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。 A548.19 B558.15 C567.39 D675.40該寫(xiě)字樓空置率為該寫(xiě)字樓空置率為25%時(shí)的價(jià)值時(shí)的價(jià)值V2為：為：BCD 14.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上

7、類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25；該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為10。該商鋪的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.521B.533C.695D.711 A. 15.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為（）。A.3B.3.5C.7D.4 D 16.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以

8、樓面地價(jià)來(lái)判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地還原利率為6），（判斷題） 錯(cuò)17.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元和94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬(wàn)元。該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為10，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值均為886萬(wàn)元。（判斷題）錯(cuò) 18承租人甲與出租人乙于承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為，租賃期限為8年，年，年租金固定不變?yōu)槟曜饨鸸潭ú蛔優(yōu)?/p>

9、480元元/m2現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的年租金為年租金為600元元/m2若折現(xiàn)率為若折現(xiàn)率為8，則承租人甲當(dāng)，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（前的權(quán)益價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。）萬(wàn)元。A6.19B6.42 C7.20D9.58 A 19.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為用率為40，安全利率假定為，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。）萬(wàn)元。A368B552

10、C561D 920 B 20.某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬(wàn)元，受影響后的年租金為2.5萬(wàn)元。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，還原利率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為（ ）萬(wàn)元A0.50B5.63C6.25D28.14 B 21.某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國(guó)家無(wú)償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，還原利率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A95.40B97.87 C98.55D99.33 A

11、 22.6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，還原利率為10%. （1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值 辦公樓整體年凈收益=80300085%（135%）12=159.12萬(wàn)元 收益年限=406=34年 辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y11/（1+Y）n=159.12/10%11/（1+10%）34=1528.92