1、房地產開發的建設過程管理第一節第一節 住宅建設項目的建管管理住宅建設項目的建管管理 住宅建設項目的建管管理是指在住宅建設項目施工前，由政府建筑業管理部門對住宅建設項目報建開始到施工許可證發放為止的全過程管理。第1頁/共63頁一、住宅建設項目建管管理工作的基本流程（二）住宅建設項目建管管理的工作流程圖 在圖5-1的各個工作流程中，政府部門采用“電子身份證”的形式來進行管理，即采用工程項目IC卡來對整個住宅建設項目建管管理的工作流程中關鍵的節點進行管理。 第2頁/共63頁工程報建*勘察發包*施工許可證申辦*設計合同簽證設計審圖登記施工合同登記*質量安全監督申報*施工合同登記初步設計審批*一般項目初

2、步設計審批*住宅工程項目施工圖設計審查勘察合同簽證施工監理合同登記設計審圖登記施工監理招標發包*住宅項目發包資格審查*設計發包*施工發包*初步設計審批*施工監理招標發包*市政公用事業項目項目分類第3頁/共63頁二、住宅建設項目建管管理中的主要工作（一） 住宅建設項目工程報建2、住宅建設項目工程報建的范圍 凡在上海市進行建設的住宅建設項目，總投資在50萬元以上（不含50萬元）的，住宅建設項目的建設單位應當在住宅建設項目工程立項文件批準后30天內，且在住宅建設項目工程勘察、設計發包前向政府報建部門辦理報建手續。 第4頁/共63頁3、住宅建設項目工程報建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實施和管理

3、。 區（縣）建設主管，分中心實施。4、住宅建設項目工程報建的管理權限 市建設工程交易管理中心負責全市建設工程總投資在1500萬元以上的住宅建設項目和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程項目的報建管理。 各區（縣），總投資在1500萬元以下（含1500萬元）的住宅建設項目和總投資在500萬美元以下（含500萬美元）的非限制性中外合資的工程項目的報建管理；第5頁/共63頁5、住宅建設項目工程報建的內容 工程名稱；建設地點；總投資、總面積；當年投資額；資金來源；工程規模；預計開、竣工日期。 第6頁/共63頁6、住宅建設項目工程報建的程序 住宅建設項目的建設單位向報建管理部門領取上海市建設

4、工程報建表和上海市建設工程報建信息卡。 住宅建設項目的建設單位填妥上述表格后隨帶建設工程立項批準文件原件和復印件、企業營業執照及有關證明文件的原件和復印件，報送市建設工程交易中心或各區（縣）建設工程交易分中心審核。凡符合要求的住宅建設項目，市交易中心或分中心將當場予以辦理手續，并發給項目IC卡。 第7頁/共63頁（二） 住宅建設項目工程發包資格審查 1、住宅建設項目工程發包資格審查的內容住宅建設項目工程發包單位應具備下列條件：（1）是否有法人資格或系依法成立的組織；（2）是否有與建設工程相適應的資金；（3）是否有與建設工程相適應的人員。第8頁/共63頁 （三） 勘察招標發包 凡屬本市設計招標范

5、圍的建設工程項目（總投資額在500萬元以上的居住小區、高層住宅、公共建筑及其他民用建設工程和新建、擴建、技術改造的工業、市政工程等項目），其工程勘察任務必須進行勘察招標。 （四） 設計招標發包 總投資額在500萬元以上（含500萬元）的居住小區、高層住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬元（含100萬元）以上的市區廣場、主要道路兩旁和重要風景區的新建、改建、擴建的建筑物；總投資額在1000萬元以上（含1000萬元）的新建、擴建、技術改造的工業、市政工程等項目。第9頁/共63頁（六） 住宅建設項目初步設計審批 1、建設項目初步設計的審批機關實行分級管理，建委（局）是建設項目初步設計

6、的審批機關。2、建設單位送審初步設計時，應提交的文件資料（1）工程建設項目可行性研究報告的批準文件（復印件）；（2）規劃部門簽發的規劃設計要求及設計方案審核意見；（3）設計單位提供的全套初步設計文件（應加蓋市建委統一頒發的出圖專用章）；（4）批租地塊的土地使用權有償出讓合同復印件；（5）相關土地批準文件。第10頁/共63頁 審批機關應組織住宅、環保、綠化等相關部門評審，并以住宅（房地產）部門為主。 有關部門可能根據整個小區周圍環境及國家的有關規定進行調整。 初步設計審批合格，將由相應負責部門批復，其一經批準，不得任意修改。如需作較大修改，則須重新報原審批機關批準。第11頁/共63頁（七） 住宅

7、工程項目施工圖設計審查1、住宅工程項目施工圖設計審查、送審、內容審查單位是具有設計審圖資質的審圖公司。送審單位是承擔住宅工程項目施工圖設計的設計單位。內容：（1）是否符合有關的法律、法規和現行的技術、標準規定的要求；（2）提供審查的設計文件是否齊全和符合程序；（3）是否按照經批準的初步設計文件進行施工圖設計，施工圖設計文件是否達到規定的設計深度標準要求；（4）基礎處理是否妥當，基礎最終沉降計算值、偏心距計算值、傾斜率計算值是否符合本市有關規定； （5）上部結構設計是否安全等。 第12頁/共63頁（八）施工監理招標發包1、施工監理招標的范圍 根據國家的有關規定，實施施工監理招標的范圍為：國家和本

8、市重大建設工程；大、中型公益事業工程；住宅工程；利用外國政府或者國際金融組織贈款、貸款的工程等。2、施工監理招標的管理部門 上海市建設工程交易管理中心監理分中心負責本市范圍內上述工程的施工監理交易活動的管理。 第13頁/共63頁（九）施工監理合同登記1、施工監理合同登記的范圍：凡監理公司所承接的所有施工監理項目。2、施工監理合同登記的管理部門：上海市建設工程交易管理中心監理分中心負責承辦施工監理合同的登記手續。3、施工監理合同登記需提交的材料：建設項目IC卡（僅限應當通過招標方式選擇監理單位的項目）；監理企業IC卡、交易席位證；建筑總平面圖一張（復印件）；標準施工監理合同本及復印件等。4、進行

9、施工監理合同登記的單位。施工監理合同登記應由住宅建設單位和施工單位共同前往辦理。第14頁/共63頁（十）住宅建設項目施工招標發包1、住宅建設項目施工招標投標的管理部門 上海市建設工程招標投標管理辦公室及各區（縣）的建設工程招標投標管理辦公室。2、住宅建設項目施工招標投標的范圍 總投資額在50萬元（含50萬元）的住宅建設項目。3、住宅建設項目施工招標投標的管理權限 市建設工程招標投標管理辦公室負責全市建設工程總投資在3000萬元及以上的生產性建設工程項目，總投資在1500萬元及以上的非生產性建設工程項目的施工招標投標管理； 區（縣）招標投標管理辦公室負責本區域內總投資在3000萬元以下的生產性建

10、設工程項目，總投資在1500萬元以下的非生產性建設工程項目的施工招標投標管理。4、專業分包管理 凡本市地域內建設工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結構等專業承包或分包的交易都必須進入相應的交易市場公開交易。 第15頁/共63頁（十一）住宅建設項目質量、安全監督申報1、住宅建設項目質量、安全監督的范圍 本市范圍內除個人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程設備安裝、管道敷設等新建、改建、擴建的建設工程。2、住宅建設項目質量、安全監督的管理部門 由市建設工程質量監督總站及各區（縣）質監站負責。 申報的工程中含有人防工程的，建設單位應將其中人防工程部分向上海市民防建設工程質量監督站辦理民防工程

11、質量核驗監督的申報。 第16頁/共63頁 （十三）施工許可申辦1、施工許可申辦的管理部門 市建設工程交易中心或市建設工程交易中心派出分中心或區（縣）分中心為施工許可申辦的管理部門。2、施工許可申辦的管理范圍 凡在本市行政區域內新建、改建和擴建的建設工程施工前，建設單位應當辦理建設工程施工許可證手續。施工許可證應放在施工現場，隨時備查。 第17頁/共63頁帶下列資料申領建設工程施工許可證：（1）建設工程規劃許可證；（2）資金入賬憑證；（3）通水、通電、通路以及場地平整等有關證明；（4）建設工程承發包合同副本和廉潔協議；（5）監理合同（應當實行監理的工程）；（6）建設工程質量和安全監督申報材料；（

12、7）項目施工登記卡（中標單位）；（8）勘察、設計、施工中標（交易成交）通知書；（9）住宅新開工審核通知單；（10）住宅建設項目配套建設條件審核申請表審核意見通知單等。 根據規定，未領取建設工程施工許可證的住宅建設項目，不得進行施工。 第18頁/共63頁 第二節 住宅建設項目招標投標管理 一、住宅建設項目招投標 住宅建設項目招投標是住宅建設項目發包的一項重要方式，它可分為勘察招標、設計招標、監理招標和施工招標。 第19頁/共63頁 （一）住宅建設項目勘察、設計、監理招標 住宅建設項目勘察、設計、監理招標有一個共同的特點，就是其費用在一般情況下，各投標者的報價基本相似，因為國家對勘察、設計、監理的

13、收費都有明確的指導價。因此，招標單位在評標時，不應將商務標作為主要的評分標準，而應以技術標作為評標時的依據。 第20頁/共63頁進入市場參與投標YesNoNoOrYes委托代理機構發包方補充條件滿足發包條件滿足承發包條件簽訂承包合同進入建筑市場直接發包議標發包承包方選擇發包方式補充條件招標發包滿足發包條件第21頁/共63頁3 3、施工發包方式 根據現行的做法，施工發包的方式，主要可分為： 招標發包（又可分為：公開招標、邀請招標）； 議標發包； 直接發包三種。 第22頁/共63頁4 4、施工承包（1）施工承包的基本概念 施工承包是指具有資質證書或者承接業務許可證的建筑施工單位在規定的業務范圍內承

14、包建設工程施工的過程。 第23頁/共63頁二、施工招投標程序（一）施工招標程序 第24頁/共63頁政府招標管理部門職責審核合同草稿鑒證中標通知書監督、見證開標核準招標補充文件審核投標申請者審核招標文件審核招標項目登記表簽訂承包合同簽發中標通知書評標、定標開標接受投標文件編制招標補充文件組織現場踏勘、答疑分發招標文件接受投標報名進行資格預審編制招標文件發布招標信息招標登記成立評標小組成立招標工作小組監督、見證評標、定標評標階段準備階段招標階段第25頁/共63頁（二）“無標底招標，有標底評標”的實施方法 上海市在施工評標中試行“無標底招標，有標底評標”的評標辦法，其做法如下：1、公開擇優選擇施工投

15、標單位 假設擇優選擇了6家符合其各方面要求的施工投標單位，分別設定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建設工程項目的參考工程造價 編制該項目的參考工程造價，向各個參加競爭的施工招標單位公布（一般公布在招標文件里）。設定該項目編制的參考工程造價為b。 第26頁/共63頁3 3、施工投標單位自主報價設定：a3（最高）a4a6a1a2a5（最低）去掉一個最高的報價a3和去掉一個最低的報價a5。設定為： 規定：有效區間的系數在+2%-6%間。那么不舍去的有效區間在（1+2%）（1-6%）范圍里。如果a3（1+2%），那么，決定a3舍去；如果a5（1-6%），決定a5不舍去。 42164aaa

16、aa試第27頁/共63頁4、計算正式確定后的算術平均值計算5家報價的算術平均值，設定為，則：5、隨機抽取報價算術平均值的權數規定報價算術平均值的權數范圍在0.600.70這八個數之間。由評標小組的組長在這八個數碼簽中當場抽取。假如抽取的數碼簽為0.65，那么報價算術平均值的權數是0.65，而參考工程造價的權數就是0.35了。552164aaaaaa試第28頁/共63頁 6、計算加權平均工程造價，c=0.65+0.35b。7、隨機抽取加權平均工程造價的下浮率 假定規定的下浮率范圍在1%3%之間。由評標小組的組長在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的數碼簽中當場抽取。假如抽取的數碼簽為2.3%

17、，那么下浮率就是2.3%。設定期望工程造價為d，則d=（1-2.3%）c=0.977c，即為在“無標底招標，有標底評標”中的評標標底。 第29頁/共63頁8、給各個施工投標單位的報價打分 根據招標文件中評標辦法的規定，假如規定的商務標的滿分為60分，報價偏離標底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據此給各投標單位打分。即： 若為正值，選用 公式計算；若為負值，選用 公式計算。 )1(dan2160dan1160dan第30頁/共63頁（三）施工投標 獲取招標信息授標、簽約詢標參加開標會、確認有效標遞交投標文件準備投標保函編制投標標書參加答疑會研究招標文件、踏勘等取得招標文件投標申請參加資格審

18、查成立投標小組、進行投標決策第31頁/共63頁（四）投標應注意的幾個問題 投標活動是一個系統工程，每一個環節都要認真對待，要做到：加強信息管理，把握投標機會；研究投標決策，化解市場風險；解讀投標須知，防止廢標產生；編好投標文件，造價技術并重。 同時要注意防止導致廢標原因的產生，因為投標標書列為廢標，一切努力將前功盡棄。通常廢標產生的原因有：投標文件沒密封、標書無印鑒、格式不對、超時送達等。 第32頁/共63頁 第三節第三節 房地產開發工程的監理房地產開發工程的監理 通過恰當的方式和途徑，對工程質量、工程進度、工程造價、工程設計、竣工驗收等重要環節實施必要的管理和監督。 第33頁/共63頁一、工

19、程監理概述（一）工程監理的基本含義 建筑工程監理，是指由具有法定資質條件的工程監理單位，根據建設單位的委托，依照法律、行政法規及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位對工程施工實施專門的監督活動，以求用最少的人力、物力、財力和時間獲得符合質量要求的產品。 第34頁/共63頁（二）監理工作的主體及其職能1、政府監理 政府監理是指各級人民政府建設行政主管部門和國務院工業交通部門對工程建設實施階段建設行為實施的監理，以及對社會監理單位監督管理。 政府監理的主要內容包括：制定并監督實施監理法規以及相關的建設法規；審批建設監理單位資質；歸口管理

20、所轄區域的建設監理工作；對工程建設項目實施直接監理，如建設項目是否符合國家經濟發展總體要求，是否符合環境保護要求等。 第35頁/共63頁2、社會監理 社會監理是指社會監理單位受建設單位的委托，對工程建設實施階段建設行為實施的監理。 社會監理單位可以是專門從事監理業務的工程建設監理公司或事務所，也可以是兼承建設監理業務的工程設計、科學研究、工程建設咨詢單位等。 社會監理的內容非常廣泛，從投資決策咨詢的建設項目前期準備階段，到工程保修階段，貫穿整個工程的全過程。 第36頁/共63頁（四）工程監理的總任務 工程監理有四項主要任務，即建設項目的三大目標控制與合同管理。 三大目標是費用控制目標、總工期目

21、標和質量目標。通過對這三大目標在項目實施過程 中的動態控制，及時跟蹤糾偏，有利于達到預期目的。 第37頁/共63頁三、監理工作的內容與方法（一）工程投資監理 工程投資監理是對工程的投資可能性、投資量、投資分配形式和方案等作具體的研究、考證和管理。1、投資監理的內容（1）投資決策階段的投資監理（2）設計階段的投資監理（3）施工招標階段的投資監理（4）施工階段的投資監理3、投資監理的方法投資監理的主要技術經濟分析方法有：（1）方案比較法（2）盈虧分析法（3）回歸分析法（4）決策樹法（5）價值分析法第38頁/共63頁（二）建設工程進度監理 工程建設進度監理是指對工程建設項目的各建設階段的工作順序和持

22、續時間進行規劃、實施、檢查、協調及信息反饋等一系列活動的總稱。建設項目進度監理的總目標是建設工期，通過監理單位的咨詢和監督活動，確保如期完成工程。 第39頁/共63頁 1、工程進度監理的方法（1）橫道圖法工序ABCABC周實際進度計劃進度第40頁/共63頁（三）建設工程質量監理 工程質量監理是指建設工程在準備和實施過程中，監理單位通過對市場調查、設計、采購物資、加工訂貨、施工、試驗和檢驗、安裝和試運轉、竣工驗收、用后服務等一系列環節中的作業技術活動的檢查和督促，使建設工程在性能、壽命、安全性、可靠性、經濟性等方面都達到一定的標準的活動。質量監理貫穿工程建設的始終，是整個建設工程的重要組織部分。

23、第41頁/共63頁 3、設工程質量監理的內容工程質量監理從內容上看主要包括以下三個方面： （1）對原材料的監理（2）對混凝土澆灌的試驗監理（3）對施工程序的監理第42頁/共63頁（四）建設工程成本（造價）監理 是防止預算超概算，決算超預算的重要手段。 1、建設工程成本（造價）監理的任務和控制方法 在項目建設實施過程中，工程成本（造價）監理的任務是按預算成本階段、分部位地進行成本控制，不使其一個部位或一個項目超出預算規定，否則就要進行比較分析，找出原因。 工程成本（造價）監理與傳統管理方法的重要區別是：傳統管理是一次撥款，竣工后決算，對工程的預控工作難以落實，往往是虧盈既成事實；而工程成本（造價

24、）監理則正好彌補了傳統管理的缺陷，實行工程建設過程的預先控制，發現問題及時分析處理，并采取補救措施。 第43頁/共63頁 1、招標承包工程的成本（造價）監理 （1）詳細分析中標者的標書和報價，并根據合同預算，組織雙方簽訂合同，并以此作為工程結算的依據。（2）工程開工后，要逐月進行成本分析，具體核算實際成本與計劃價格、投標報價、合同預算、施工預算之間的各分部分期工程及各階段差別，進行比較和盈虧分析。如果發現問題，應及時采取有力措施，確保施工過程中的實際成本始終在計劃價格幅度之內，直至工程竣工結算。（3）逐步建立檢查制度和程序，進行定量工作，制定切實可行的措施（負責人、執行人等），從而保證計劃的實

25、施和目標的實現。（4）根據工期計算工程造價的監理程序，應先根據建設單位提出的工期計算造價，編制二或三個不同工期的進度計劃方案，詳細計算每個方案的造價，然后求得最低造價的工期即為最優工期。第44頁/共63頁第四節第四節 住宅配套建設管理住宅配套建設管理一、住宅區市政、公用配套設施（一）住宅區市政、公用配套設施的內容和設置要求1、住宅區市政、公用配套設施分類第45頁/共63頁住宅市政、公用配套設施地上設施地下設施環境建設市政公用設施市政設施公用設施綠化環境設施市政公用設施雨水管網污水管網市政道路上水管網電力線網燃氣管網通訊線網有線電視網垃圾收集設施第46頁/共63頁二、住宅區公共建筑配套建設內容和

26、設置要求（二）住宅區公建配套建設的內容和設置 1、住宅區公建配套建設的內容 主要包括：教育系統的中、小學，幼兒園、托兒所；交通系統的公交站點、郵政所等；建設系統的物業用房、管養段、煤氣營業所、環衛分所（道班房）、公共廁所及小區公園前期征地；地區系統的街道辦事處、派出所以及居委會；社區服務的托老所、活動中心等；商委系統的街坊級部分商業網點；小區及居住區級的商業用房、體育場（館）、圖書館、敬老院、民政福利用房、文化娛樂中心等。第47頁/共63頁2、住宅區公建配套建設的設置 居住區公建配套費用基本上都納入住宅成本，但投資方式具體有兩種：一種是開發商按規定交配套費，除經營性項目由開發商按規劃要求直接投

27、資建設外，其他公建項目由主管部門立項統一安排建造。二是開發商經批準不交配套費，所有公建項目都由開發商直接投資，包干建設。 居委會雖然是群眾性組織，但是它和居民的日常生活密切相關，因此，目前其用房仍實行開發商無償轉交的方式進行，居委會擁有使用權。第48頁/共63頁三、居住區綠化環境建設 居住區綠化能充分發揮植物在防塵、遮陽、隔音、降溫、防災等方面的綜合功能，達到改善住區小氣候的目的，創造人與自然和諧共存，貼近自然的自然環境。第49頁/共63頁 （二） 總體要求 居住區是人居環境最直接的空間，應充分體現“以人為本”，以創造舒適、安全、健康、寧靜、平衡的生態環境為目標。總體要求是：1、力求自然活潑的

28、風格，創造景觀各異、豐富多彩的人工植物群落。2、合理的地形設計。進行地形設計是為了豐富景觀，為植物生長創造條件。3、從居住的特定功能出發，做到因地制宜，綠化不影響居室的通風、采光。4、高層、小高層住區的綠化規劃設計還必須充分注意鳥瞰效果，滿足住在高樓上的居民俯視欣賞園林構圖的色彩美、藝術美，給人以賞心悅目的享受。5、充分運用我國傳統園林設計手法。第50頁/共63頁（三）配植建議1、居住區的綠化建設應堅持喬木為主的原則，同時考慮景觀及秋冬光照的需要，應布置相應數量的落葉木。常綠喬木與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例原則為1：31：6；3、居住區綠化設計和建設應注意植物多樣性7、綠化對于小

29、區環境品位提升具有重要作用，綠化設計和建設應遵循美觀、多彩的原則。 第51頁/共63頁四、住宅建設配套費的繳付與使用（一）住宅建設配電費的繳納1、征收標準征收標準各地不一，就上海市住宅建設配套費的征收標準到目前共有過四次修改。2、住宅建設配套費交繳對象征收配套費的范圍為進行住宅建設（包括新建、擴建、改建、翻建、加層、單人宿舍建設等）的單位，均應繳納住宅建設配套費。3、繳納住宅建設配套費的時限規定第52頁/共63頁五、住宅建設工程現場管理工作 委托測算工程成本、編制施工招標標底在項目完成規劃設計等前期工程后辦理新開工登記手續協調土建及各專業配套施工編制招標文件實施施工招投標發布招投標信息成立評標

30、小組和工作小組制定評標辦法報招標辦審批辦理施工許可證材料招標開標、評標、擇優選定施工隊伍工程配套階段申報質監安全手續通過招標或議標委托監理簽定施工合同辦理施工用水、用電申請和臨時便道修筑定界、放樣、驗灰線辦理建筑面積測估綠化施工辦理各專業配套單位竣工證明組織竣工驗收申請住宅交付許可證竣工交付入庫申請竣工規劃驗收辦理工程竣工驗收備案辦理房屋初始登記檔案資料驗收歸檔進入房產銷售階段物業管理委托前期套申請手續辦理上水配套申請手續辦理煤氣配套申請手續辦理供電配套申請手續辦理通訊配環衛有線電視雨污水接管郵政安保第53頁/共63頁復習思考題 1、試述住宅建設項目的建管管理的概念。 2、試述工程項目IC卡制

31、度的作用。 4、試述住宅建設工程發包應具備的條件。 5、試述住宅建設項目初步設計的評審部門及其要求。 6、試述施工招標的意義。 7、試比較公開招標和邀請招標的優缺點。 9、什么叫工程監理？11、工程進度監理的方法有哪些？12、工程質量監理包括哪幾方面的內容？13、施工階段的成本（造價）監理應做到哪幾點要求？14、合同執行中的監理方式有哪些？19、市住宅區公建配套建設的內容有哪些？第54頁/共63頁3、住宅建設項目工程報建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實施和管理。 區（縣）建設主管，分中心實施。4、住宅建設項目工程報建的管理權限 市建設工程交易管理中心負責全市建設工程總投資在1500萬元以

32、上的住宅建設項目和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程項目的報建管理。 各區（縣），總投資在1500萬元以下（含1500萬元）的住宅建設項目和總投資在500萬美元以下（含500萬美元）的非限制性中外合資的工程項目的報建管理；第55頁/共63頁帶下列資料申領建設工程施工許可證：（1）建設工程規劃許可證；（2）資金入賬憑證；（3）通水、通電、通路以及場地平整等有關證明；（4）建設工程承發包合同副本和廉潔協議；（5）監理合同（應當實行監理的工程）；（6）建設工程質量和安全監督申報材料；（7）項目施工登記卡（中標單位）；（8）勘察、設計、施工中標（交易成交）通知書；（9）住宅新開工審核通知單；（10）住宅建設項目配套建設條件審核申請表審核意見通知單等