1、成都市劃撥土地補辦出讓和土地用途改變出讓金收取政策調(diào)整政策部分補差到市場化全額補差劃撥土地補辦出讓、土地用途改變是不動產(chǎn)投資者經(jīng)常采用的投資方式。在不良資產(chǎn)投資中，由于四大資產(chǎn)管理公司接收的銀行債權(quán)資產(chǎn)貸款期一般較早，存在大量劃撥土地、工業(yè)用地抵押的情況。投資者受讓不良資產(chǎn)包以后，在處置過程中往往面臨劃撥地轉(zhuǎn)出讓、工業(yè)地變住宅商業(yè)用地的問題。2007年8月22日，成都市國土資源局出臺關(guān)于劃撥土地補辦出讓和土地用途改變出讓金收取有關(guān)問題的通知（成國土資發(fā)2007338號）（下稱338號文），該通知的規(guī)定自2007年9月1日起執(zhí)行。該文件的出臺，使成都市劃撥土地補辦出讓和土地用途改變出讓金收取政策

2、發(fā)生重大變化，對從事不良資產(chǎn)投資的投資人產(chǎn)生重要影響。一、338號文出臺之前的政策在338號文出臺之前，成都市劃撥土地補辦出讓和土地用途改變出讓金收取政策比較復(fù)雜。主要內(nèi)容有：（一）在成府發(fā)（2002）52號文出臺以前辦理的出讓合同，出讓金收取政策按照成府發(fā)（1992）185號文執(zhí)行。成府發(fā)（2002）52號文出臺以后辦理的出讓合同，出讓金收取政策按照成府發(fā)（2002）52號文執(zhí)行。對于不良資產(chǎn)投資而言，上述兩個文件適用的情況很少。（二）對于成都市東郊搬遷改造企業(yè)，適用成府發(fā)（2002）4號文。企業(yè)在2003年底以前實施搬遷改造的，市政府按成交價或重新評估價的5%攵取土地出讓金差價；企業(yè)在20

3、03年底實施搬遷改造的，市政府按成交價或重新評估價的10%攵取土地出讓金差價。此種情況也比較少。（三）對于不屬于東郊搬遷的國有改制企業(yè)，適用成辦發(fā)（2002）52號文。國有企業(yè)改制后，改變土地用途的，以掛牌交易成交價或新的土地用途的評估價減去企業(yè)改制時該土地處置價的差額作為計算土地收益的基數(shù)，其中65%g給企業(yè)用于發(fā)展生產(chǎn)，35烷政府。此種情況在不良資產(chǎn)投資中不具有普遍性。（四）真正具有普遍性的情況是，非改制企業(yè)劃撥土地補辦出讓和土地用途改變1、劃撥土地補辦出讓：按照成府發(fā)（2002）52號文，協(xié)議出讓土地的價格最低不得低于基準(zhǔn)地價的70%政府收取的國有土地使用權(quán)出讓金最低不得低于基準(zhǔn)地價的2

4、0%按照成國土資發(fā)2005115號文，劃撥土地使用權(quán)改變原規(guī)定土地用途的，新用途不符合劃撥供地條件的，必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按同級別、同用途市場成交價的20%t納土地使用權(quán)出讓金。成都市政府政務(wù)中心國土資源分中心一般按照同級別、同用途基準(zhǔn)地價的20%攵取土地使用權(quán)出讓金。2、土地用途改變：按照成委發(fā)（2003）19號文，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，經(jīng)市政府批準(zhǔn)土地使用性質(zhì)由生產(chǎn)性改變?yōu)榻?jīng)營性的，必須在土地有形市場掛牌交易，其增值收益的60%三政府，否則由政府按出讓價收購儲備。按照成府發(fā)200542號文，為實施城市規(guī)劃需要改變土地用途的，對劃撥土地應(yīng)依法收回，對出讓土地可評估協(xié)議收購，納入

5、政府土地儲備。不納入政府儲備，經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，必須收取土地增值收益。此類土地轉(zhuǎn)讓必須在土地市場公開交易，其成交價與該宗地獲取時的工業(yè)基準(zhǔn)地價差額的60%h繳政府。用途改變后不更改權(quán)利人的，按改變后用途的基準(zhǔn)地價與出讓土地時的工業(yè)基準(zhǔn)地價差額的60%h繳政府。2005年1月1日以后取得使用權(quán)的工業(yè)用地，不得改變用途。成都市政府政務(wù)中心國土資源分中心按此操作。338號文出臺前，基本上是一個按照政策部分比例補差的原則。二、338號文出臺之后的政策2007年8月22日，成都市國土資源局出臺成國土資發(fā)2007338號文，該通知的規(guī)定自2007年9月1日起執(zhí)行。劃撥土地補辦出讓和土地用途改變出讓金收取政

6、策出現(xiàn)重大變化，總的方向是按照市場化的原則補足差價。具體情況是：（一）劃撥土地補辦出讓劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理協(xié)議出讓，按以下方式核定繳納的土地出讓收入。不改變（改變）用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓收入=擬出讓時的（新土地使用條件下）出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格（二）出讓土地改變用途1、東調(diào)搬遷企業(yè)成都市東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整搬遷企業(yè)老廠土地處置應(yīng)收取的土地出讓收入另行規(guī)定。2、非東調(diào)搬遷企業(yè)出讓等有償使用國有土地使用權(quán)用途變更，經(jīng)國土資源行政監(jiān)管部門同意后，按以下規(guī)定核定應(yīng)繳納的土地出讓收入。不通過（通過）土地市場交易，出讓土地改變土地用途的，

7、按以下方式核定應(yīng)繳納的土地出讓收入：應(yīng)補繳納的土地出讓收入=批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格（成交價格）-批準(zhǔn)改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格劃撥土地擬補辦出讓和出讓土地擬改變用途的宗地，中心城區(qū)由市國土資源局委托成都市國土規(guī)劃地籍事務(wù)中心對劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格和土地使用權(quán)市場價格進(jìn)行評估，評估結(jié)果報市國土資源局集體研究確定。經(jīng)咨詢成都市政府政務(wù)中心國土資源分中心，現(xiàn)在已經(jīng)按照338號文執(zhí)行，出讓金繳納適用市場化全額補差的原則。三、模擬測算對比為了更清晰的反映338號文出臺前后劃撥土地擬補辦出讓和出讓土地擬改變用途出讓金收取政策的變化，我們進(jìn)行了模擬測算對比。測

8、算條件：按照2007年6月1日實施新的成都市中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價，選取一類工業(yè)用地，三類住宅用地作為計算標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，一類工業(yè)用地基準(zhǔn)地價每畝50萬元，三類住宅用地基準(zhǔn)地價每畝387萬元。現(xiàn)在未見成都市國土規(guī)劃地籍事務(wù)中心對劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格和土地使用權(quán)市場價格的評估結(jié)果，假設(shè)劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格和一類工業(yè)用地基準(zhǔn)地價每畝50萬元相同，土地使用權(quán)市場價格和三類住宅用地基準(zhǔn)地價每畝387萬元相同（現(xiàn)在成都市土地使用權(quán)的市場價格幾乎相當(dāng)于同類、同用途基準(zhǔn)地價的2.5倍，如果按照市場價格計算補繳的出讓金大大增加）。不考慮土地使用權(quán)剩余年限對土地使用權(quán)價值的影響。（一）劃撥土地補辦出讓

9、1、338號文執(zhí)行前：劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)為出讓住宅用地，每畝應(yīng)繳納的土地出讓金=同級別、同用途基準(zhǔn)地價*20%=387*20%=77.4萬元。2、338號文執(zhí)行后：劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)為出讓住宅用地，應(yīng)繳納的土地出讓收入=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格=387-50=337萬元。劃撥土地補辦出讓手續(xù)，每畝出讓金繳納增加335%（二）出讓土地改變用途1、338號文執(zhí)行前：出讓工業(yè)用地改變?yōu)槌鲎屪≌玫兀桓淖儥?quán)利人的，按改變后用途的基準(zhǔn)地價與出讓土地時的工業(yè)基準(zhǔn)地價差額的60%k繳政府=（387-50）*60%=202萬元。2、338號文

10、執(zhí)行后：出讓工業(yè)用地改變?yōu)槌鲎屪≌玫兀瑧?yīng)補繳納的土地出讓收入=批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格（成交價格）-批準(zhǔn)改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格二387-50=337萬元。出讓土地改變用途手續(xù)，每畝出讓金繳納增加66%如果是通過土地市場交易，出讓土地改變用途的將按成交價格計算繳納土地出讓收入，金額會成倍增加。四、對不良資產(chǎn)投資的綜合影響338號文出臺實施，使原來劃撥土地補辦出讓、土地用途改變政策部分補差走向市場化全額補差，一定程度上壓縮了不良資產(chǎn)投資人的利潤空間。投資人在評估債權(quán)資產(chǎn)的價值時，往往立足于抵押房地產(chǎn)的價值。原來，除了原土地使用條件下的價值外，由于劃撥土地補辦出讓、土地用途改變僅僅是部分補差，尚留有新土地使用條件的取得成本和市場價格之間的利潤空間，這可以作為原土地使用條件下的土地附加價值。現(xiàn)在，投資人必須按照市場化原則全額補差，前述的附加價值被大大壓縮，除非國土局按照新的評估價格操作，而新評估價格和市場價格有較大空間，否則投資人不如從公開土地市場交易獲得土地