1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算一、概念及執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營圍中地位的不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。二、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置1、資產(chǎn)類級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算11001現(xiàn)金11002銀行存款11009其他貨幣資金11101短期投資11102短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備11111應(yīng)收票據(jù)11121應(yīng)收股利11122應(yīng)收利息11131應(yīng)收賬款2113101房款（工程款）項(xiàng)目核算2113102其他客戶往來11132部往來11

2、133其他應(yīng)收款2113301備用金2113302保證金2113303公司部往來2113304公司外部往來2113309其他11141壞賬準(zhǔn)備11151預(yù)付賬款客戶往來、項(xiàng)目核算11161應(yīng)收補(bǔ)貼款11201物資采購11211原材料11221包裝物11231低值易耗品11232材料成本差異11233周轉(zhuǎn)材料11241自制半成品11243開發(fā)廠品（庫存商品）項(xiàng)目核算（房產(chǎn)企業(yè)）11244商品進(jìn)銷差價(jià)11245出租開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目核算（房產(chǎn)企業(yè)）2124501出租開發(fā)產(chǎn)品原值項(xiàng)目核算2124502出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷項(xiàng)目核算11251委托加工物資11261委托代銷商品11271受托代銷商品11281存貨跌

3、價(jià)準(zhǔn)備11291分期收款發(fā)出商品11301待攤費(fèi)用11401長期股權(quán)投資11402長期債權(quán)投資11421長期投資減值準(zhǔn)備11431委托貸款11501固定資產(chǎn)2150101運(yùn)輸設(shè)備2150102辦公設(shè)備2150103電器設(shè)備2150104生產(chǎn)設(shè)備2150105房屋2150109其他11502累計(jì)折舊2150201運(yùn)輸設(shè)備2150202辦公設(shè)備2150203電器設(shè)備2150204生產(chǎn)設(shè)備2150205房屋2150209其他11505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備11506臨時(shí)設(shè)施11507臨時(shí)設(shè)施攤銷11601工程物資2160101專用材料2160102專用設(shè)備2160103預(yù)付大型設(shè)備款2160104為生產(chǎn)準(zhǔn)

4、備的工具及器具11603在建工程11605在建工程減值準(zhǔn)備11701固定資產(chǎn)清理11702臨時(shí)設(shè)施攤銷清理11801無形資產(chǎn)11805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備11815未確認(rèn)融資費(fèi)用11901長期待攤費(fèi)用2190101開辦費(fèi)2190102其他11911待處理財(cái)產(chǎn)損溢2191101待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢2191102待處理固定資產(chǎn)損溢2、負(fù)債類級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算12101短期借款12111應(yīng)付票據(jù)12121應(yīng)付賬款客戶往來、項(xiàng)目核算12123工程結(jié)算12131預(yù)收賬款2213101房款（工程款）項(xiàng)目核算2213102其他客戶往來12141代銷商品款12151應(yīng)付工資12153應(yīng)付福利費(fèi)12161應(yīng)

5、付股利12171應(yīng)交稅金2217101應(yīng)交增值稅2217102未交增值稅2217103應(yīng)交營業(yè)稅2217104應(yīng)交消費(fèi)稅2217105應(yīng)交資源稅2217106應(yīng)交所得稅2217107應(yīng)交土地增值稅2217108應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅2217109應(yīng)交房產(chǎn)稅2217110應(yīng)交土地使用稅2217111應(yīng)交車船使用稅2217112應(yīng)交個(gè)人所得稅12176其他應(yīng)交款2217601應(yīng)交教育費(fèi)附加2217602應(yīng)交河道管理費(fèi)2217609其他12181其他應(yīng)付款2218101保證金2218102應(yīng)交住房公積金2218103應(yīng)交工會(huì)經(jīng)費(fèi)2218104應(yīng)交職工教育經(jīng)費(fèi)2218105公司外部往來2218109其他1

6、2191預(yù)提費(fèi)用12201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值12211預(yù)計(jì)負(fù)債12301長期借款12311應(yīng)付債券12321長期應(yīng)付款12331專項(xiàng)應(yīng)付款12341遞延稅款3、所有者權(quán)益類級(jí)次科目代碼科目名稱13101實(shí)收資本13103已歸還投資13111資本公積13121盈余公積13131本年利潤13141利潤分配4、成本類（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算14101開發(fā)成本項(xiàng)目核算2410101土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目核算341010101政府地價(jià)項(xiàng)目核算341010102土地有關(guān)的稅費(fèi)項(xiàng)目核算341010103拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目核算2410102前期工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010201勘察丈量費(fèi)項(xiàng)目核算34

7、1010202規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目核算341010203報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目核算341010204招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)項(xiàng)目核算341010205三通一平費(fèi)項(xiàng)目核算341010206建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算2410103建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010301土建工程費(fèi)項(xiàng)目核算44101030101基礎(chǔ)工程項(xiàng)目核算44101030102地下室工程項(xiàng)目核算44101030103主體結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目核算44101030104門工程項(xiàng)目核算44101030105窗工程項(xiàng)目核算44101030106幕墻項(xiàng)目核算44101030107戶精裝修項(xiàng)目核算44101030108公共部位精裝修項(xiàng)目核算44101030109鋼結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目

8、核算44101030110施工用水項(xiàng)目核算44101030111施工用電項(xiàng)目核算341010302安裝工程費(fèi)項(xiàng)目核算44101030201室水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)項(xiàng)目核算44101030202室設(shè)備及其安裝費(fèi)項(xiàng)目核算44101030203外立面泛光照明工程項(xiàng)目核算2410104基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341010401市政配套費(fèi)項(xiàng)目核算341010402給水系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010403雨污水系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010404供電系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010405燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010406有線電視工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010407通訊工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010408寬帶工程費(fèi)項(xiàng)目核算3410104

9、09智能化系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010410采暖系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010411園林環(huán)境工程費(fèi)項(xiàng)目核算2410105公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341010501會(huì)所項(xiàng)目核算341010502幼兒園項(xiàng)目核算341010503學(xué)校項(xiàng)目核算341010504游泳池項(xiàng)目核算341010505球場項(xiàng)目核算341010506車站項(xiàng)目核算2410106開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目核算341010601轉(zhuǎn)入項(xiàng)目核算2410198成本預(yù)提項(xiàng)目核算2410199結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目核算14106開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目核算2410601工程管理費(fèi)項(xiàng)目核算341060101監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目核算341060102預(yù)結(jié)算編審費(fèi)項(xiàng)目核算341060103工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

10、項(xiàng)目核算341060104安全監(jiān)督費(fèi)項(xiàng)目核算341060105工程保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目核算341060106其他項(xiàng)目核算2410602資本化借款費(fèi)用項(xiàng)目核算2410603營銷設(shè)施建造費(fèi)項(xiàng)目核算341060301廣告設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341060302銷售環(huán)境改造費(fèi)項(xiàng)目核算341060303售樓處裝修裝飾費(fèi)項(xiàng)目核算341060304樣板間費(fèi)用項(xiàng)目核算341060305其他項(xiàng)目核算2410604物業(yè)管理完善費(fèi)項(xiàng)目核算2410605行政管理費(fèi)項(xiàng)目核算341060501工資項(xiàng)目核算341060502職工福利費(fèi)項(xiàng)目核算341060503職工社會(huì)保險(xiǎn)項(xiàng)目核算341060504住房公積金及房貼項(xiàng)目核算341060505工

11、會(huì)經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目核算341060506職工教育經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目核算341060507勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060508辦公費(fèi)項(xiàng)目核算341060509業(yè)務(wù)招待費(fèi)項(xiàng)目核算341060510差旅費(fèi)項(xiàng)目核算341060511出國費(fèi)用項(xiàng)目核算341060512租賃費(fèi)項(xiàng)目核算341060513運(yùn)輸費(fèi)項(xiàng)目核算341060514折舊費(fèi)項(xiàng)目核算341060515修理費(fèi)項(xiàng)目核算341060516低值易耗品攤銷項(xiàng)目核算341060517無形資產(chǎn)攤銷項(xiàng)目核算341060518咨詢費(fèi)項(xiàng)目核算341060519勞務(wù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060520手續(xù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060521其他項(xiàng)目核算2410699結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目核算5、損益類級(jí)次科目代

12、碼科目名稱15101主營業(yè)務(wù)收入15102其他業(yè)務(wù)收入15201投資收益15203補(bǔ)貼收入15301營業(yè)外收入15401主營業(yè)務(wù)成本15402主營業(yè)務(wù)稅金及附加15405其他業(yè)務(wù)支出15501營業(yè)費(fèi)用15502管理費(fèi)用15601營業(yè)外支出15701所得稅15801以前年度損益調(diào)整三、開發(fā)成本核算容開發(fā)成本：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償2、前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、公共配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償土地征用及拆遷補(bǔ)償指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下容：1、政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等；2、

13、土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用金、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)等；3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等；(二)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下容：1、勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、交通影響分析、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：(1)規(guī)劃費(fèi)：

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。(2)設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。(3)其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢、質(zhì)檢等檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向

15、政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、辦證費(fèi)(如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等)。4、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。5、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。6、建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指建設(shè)方承擔(dān)的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，包括：(1)臨時(shí)圍墻：包括

16、圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(三)建筑安裝工程費(fèi)1、土建工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體列入土建預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：(1)基礎(chǔ)工程，包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、土石方、基礎(chǔ)圍護(hù)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水等；(2)地下室工程：地下室工程(含人防工程)，含半地下、地下車庫；(3)主體結(jié)構(gòu)工程，主要包括硅框架(含獨(dú)立柱基和條基等基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、墻保溫

17、、外墻保溫、屋面保溫、陽臺(tái)欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面(涂料、面磚、石材、線條)、公共部位(樓梯間、大堂、電梯間)的簡裝修(如防滑磚和涂料等)、集中避雷系統(tǒng)、地上獨(dú)立車庫；(4)門工程：包括單元門、進(jìn)戶門、防火門等(不含陽臺(tái)門)；(5)窗工程：包括窗及陽臺(tái)門工程；(6)幕墻；(7)戶精裝修：以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房所發(fā)生的裝修費(fèi)，主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用等；(8)公共部位精裝修：公共部位(樓梯間、大堂、電梯間)的精裝修；(9)鋼結(jié)構(gòu)工程：整體為鋼結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目不在此科目核算，應(yīng)在“主體結(jié)構(gòu)工程”核算；(10)施工用水；(11)施工用電。2、安裝工程費(fèi)(1)室水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)，包括：

18、室給排水系統(tǒng)費(fèi)：包括自來水、排水、直飲水、熱水;室采暖系統(tǒng)費(fèi)：包括地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片；室燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室電氣系統(tǒng)費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；寬帶網(wǎng):主體外布線及終端插座費(fèi)用；有線電視費(fèi)用：有線電視、衛(wèi)星電視主體外布線及終端插座費(fèi)用；系統(tǒng)費(fèi)用：主體外布線及終端插座費(fèi)用。(2)室設(shè)備及其安裝費(fèi)，包括：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)：空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；人防設(shè)備及其安裝費(fèi)：密閉門、氣體過濾裝置等；消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：水消防、電消防、氣體

19、滅火、防排煙工程費(fèi)；鍋爐系統(tǒng)及其安裝費(fèi)；廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等；(3)外立面泛光照明工程：建筑物外立面的燈光照明工程；(四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；2、給水系統(tǒng)費(fèi)：(1)管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)用水增容3、雨污水系統(tǒng)費(fèi)(1)管道系統(tǒng)(2)雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等4、供電系統(tǒng)費(fèi)：(1)管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)

20、備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)；(2)配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)用電增容5、燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：(1)室外管道系統(tǒng)；(2)調(diào)壓站；(3)煤氣增容費(fèi)6、有線電視工程費(fèi)：室外有線電視的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；7、通訊工程費(fèi)：室外的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；8、寬帶工程費(fèi)：室外寬帶網(wǎng)的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；9、智能化系統(tǒng)費(fèi)：(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi);(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)電子巡更系

21、統(tǒng)費(fèi)用；(6)電子公告屏費(fèi)用；(7)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(8)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(9)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用。10、米暖系統(tǒng)費(fèi)：(1)管道系統(tǒng)；(2)熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等(3)鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費(fèi)等11、園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：(1)綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2)建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3)道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；(4)圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、

22、圍欄及大門；(5)室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6)室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運(yùn)動(dòng)器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等；(7)集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)。(五)公共配套設(shè)施費(fèi)：指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池

23、、球場等設(shè)施的支出；3、開發(fā)小區(qū)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；4、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：(1)會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；(2)幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(3)學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(4)游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；(5)球場；(6)車站：土建、設(shè)備、

24、各項(xiàng)設(shè)施。(六)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。1、工程管理費(fèi)(1)監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(4)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(5)工程保險(xiǎn)費(fèi)：(6)其他：門牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。2、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手

25、續(xù)費(fèi)等。3、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1)廣告設(shè)施費(fèi)；(2、銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)樣板間費(fèi)用：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用;（5）其他。4、物業(yè)管理完善費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。5、行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開

26、發(fā)的部門的行政費(fèi)。四、成本費(fèi)用的歸集與分配1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽表?xiàng)目核算中進(jìn)行歸集，然后，至少每年度一次在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：（1）按占地面積計(jì)征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。方法二：也可先按期（區(qū)）的占地面積將土地成本分

27、配到各期（區(qū)）；再將分配到各期（區(qū)）的土地成本，按期（區(qū)）房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到期(區(qū))道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。計(jì)算出以上房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本后，再按該房屋等成本核算對(duì)象的可售面積來分?jǐn)偯科椒矫卓墒勖娣e應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?2)、直接按可售面積計(jì)征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)的分配方法:直接按成本核算對(duì)象的可售面積來分?jǐn)偼恋爻杀尽?、前期工程費(fèi)、建筑安裝工

28、程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝?xiàng)目核算進(jìn)行歸集，并至少每年度一次按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)前期工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)偅蝗裟軈^(qū)分可按占地面積分?jǐn)偣才涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?、開發(fā)間接費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象

29、負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝?xiàng)目核算進(jìn)行歸集，并至少每年度一次，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按各成本核算對(duì)象的可售面積分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。五、存貨核算房產(chǎn)企業(yè)存貨包括擬開發(fā)土地、在建項(xiàng)目、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品（出租開發(fā)產(chǎn)品原值、出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷）、低值易耗品等。通過“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“低值易耗品”、“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”等科目核算。如下表:存貨類別說明會(huì)計(jì)科目核算要求擬開發(fā)土地購入的、尚未動(dòng)工但已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)成本一（項(xiàng)目核算：擬開發(fā)土地）開發(fā)問存貨跌價(jià)準(zhǔn)備核目墻面售，每照況。目項(xiàng)中地可積少依倩性項(xiàng)的性占及!至度

30、際行在算屬加積W并季實(shí)出在建項(xiàng)目已開工但尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的的物業(yè)開發(fā)成本（除“擬開發(fā)土地”以外的項(xiàng)目核算）開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位等開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目核算出租開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、用于出租或自我經(jīng)營的物業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品一出租開發(fā)產(chǎn)品原值項(xiàng)目核算出租開發(fā)產(chǎn)品一出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷項(xiàng)目核算低值易耗品不能作為固定資產(chǎn)的各種用具物品，如工具等低值易耗品六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加,土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。1、營業(yè)稅：是對(duì)在我國境提供應(yīng)稅勞務(wù)

31、、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為5%包銷商承銷，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)一代理業(yè)”征稅。土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征稅。計(jì)算公式=營業(yè)額X適用稅率2、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%5%1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3冊(cè)征教育費(fèi)附加。3、土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算

32、征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額X適用稅率-速算扣除額X速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算扣除項(xiàng)目有：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(6)加計(jì)扣除。4、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)圍，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)

33、原值（評(píng)估值）X（1-30%）x1.2%。5、城鎮(zhèn)土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)圍，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=（各級(jí)土地面積X相應(yīng)稅額）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。6、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)：城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值X稅率X（1-30%）。三資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域使

34、用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。依外資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定。應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積X適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。7、印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額X稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量x單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05

35、%激納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。8、契稅：契稅是對(duì)在我國境轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換）、房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換。計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)X稅率9、耕地占用稅、固定資產(chǎn)

36、投資方向調(diào)節(jié)稅：大部分地區(qū)，目前已經(jīng)停止征收。10、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對(duì)我國境的企業(yè)或組織，在一定期間的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）X適用稅率。11、個(gè)人所得稅：是對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%勺超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額x適用稅率-速算扣除數(shù)。七、房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)務(wù)流程1、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開

37、工、建設(shè)、竣工階段(1)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作(2)工程建設(shè)招投標(biāo)(3)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理(4)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工(5)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊(cè)登記5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)2、企業(yè)法人變

38、更登記費(fèi)3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住

39、宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計(jì)13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、竣工檔案保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開

40、發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評(píng)估7、辦理核定地價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請(qǐng)18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21

41、、確定勞動(dòng)力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）2、資金占用費(fèi)3、滯納金4、土地使用費(fèi)5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11、出讓土地預(yù)訂金12、征地管理費(fèi)13、土地補(bǔ)償費(fèi)14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

42、16、勞動(dòng)力安置費(fèi)17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5、清理費(fèi)

43、6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管理費(fèi)10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10、出施工圖11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達(dá)25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場26、召