1、此文檔收集于網絡，如有侵權請聯系網站刪除房地產銷售必備專業知識一、房地產的基本概念1、房地產房地產是房產和地產的總稱。房地產也稱不動產。房地產在物質上有三種存在形態：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房產是房屋及其權利的總稱。 地產是土地及其權利的總稱。 房地產是由土地、 附著在土 地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。所以房產總是與地產連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產按照不同的標準可以劃分為不同的類型，房地產大體上可以分為：居住用房地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產、其他專用房地產等。2、房地產特性位置固定性-位置不可移動性地域差

2、別性-每一宗房地產價值都不相同高值耐久性-價值昂貴的消費品保值增值性-土地稀缺性,致使房地產具有保值和增值的性質3、房地產開發房地產開發是通過土地、建筑材料、市政設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變人類生存的物質環境的一種勞動。4、房地產市場一級市場：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，既國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或農村集體土地征用為國有土地后出讓給房地產經營者與 使用者的市場，出讓的土地可以使生地也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地產 一級市場是國家壟斷的市場。生地（沒有實現三通一平）和熟

3、地（已實現三通一平）三通一平：通水、通電、通道路 ，土地平整七通一平：通上水（自來水）、下水（防水、雨水排放）、電、煤、道路、電訊、熱、土 地平整。二級市場：是房地產開發市場，其經營主體為各房地產開發公司，其經營內容是按照城市 總體規劃和小區建設規劃，對土地進行初級開發和再次開發。然后將開發出來的房地產出售 給用地、用房單位或個人。三級市場：是指在二級市場的基礎上再次將房地產轉讓或轉租的市場，也就是房地產進入流通領域進行交易而形成的市場。5、商品房是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通 的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房

4、地產。6、發展商/開發商專門從事房地產開發和經營的企業。7、代理商經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及為物業咨詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務。8、房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權，具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。 簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人 進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能

5、將房屋與土地分割開來處分。9、如何辦理產權每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才 能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購買發票、身份證明、企業相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續后，辦理過戶手續。可以委托中介機構或由開發商代辦。10、商品房預售許可證按規定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批準 后方可預售樓花(現樓不需此證)。11、房地產買賣合同是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。12、房屋所有權房屋的所有權為房屋

6、的占有權、管理權、享有權、排他權、處置權(包括出售、出租、 抵押、贈與、繼承)的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權 利。13、房屋使用權是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。14、商品房取得預售許可證應當具備的條件(1)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；(2)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書：(3)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全 監督手續：(4)已確定施工進度和竣工交付使用時間；(5)七層以下(含本數

7、)的商品房項目，已完成結構工程封頂；七層以上(不含本數) 的商品房預售項目，已完成2/3結構工程，并且發展商開發建設資金占工程總投資30%的比例；(6)已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶；(7)預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；(8)法律、法規規定的其他條件。二、地產類型1.居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用低的總稱。2、住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總 稱。3、其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。4、公

8、共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。5、道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。6、公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。7、道路紅線是指城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線。8、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。9、房屋用地是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規劃要求的配套設施占用的

9、土地。10、住宅用地是指供居住的各類房屋用地。11、工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等 用地。12、倉儲用地是指國家、省（自治區、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。13、商業服務業用地是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。14、旅游業用的是指主要為旅游業服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。15、綠化用地是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用 地

10、。16、公共建筑用地是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫衛等用地。17、文、體、娛用地是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。三、房產術語1、商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。2、經濟適用住房是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃， 用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收， 出售價格實行 政府指導價，按保本微利的原則確定。3、存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。4、再上市房是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用住房首次上市出

11、售的房屋。5、住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍 （包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病 房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。6、準現房準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、 樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內、外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。7、共有房產共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。8、尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。 一般情況下，當商品住宅的銷售量達到85%以后，一般就進入房地產項目的

12、清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足、或是樓層不佳、位處兩極。9、爛尾房爛尾房是指那些由于開發商資金不足，盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢， 開發總量供大于求。導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進，一 步步顯現。10、單位產權房單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。11、廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者

13、。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。12、私房私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。13、二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的， 可以 賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。14、期房期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港

14、澳地區稱作為“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。15、現房所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。四、商品房取得“五證”過程房地產商在銷售商品房時應具備 “五證”即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、 建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、和商品房銷售許可證。1、國有土地使用政本證是證明土地使用已向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地的使用權的法律憑

15、證。2、建設用地規劃許可證本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。核發建設用地規劃許可證 的目的在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規劃區內行使權屬管理職能提供必要的法律依據。3、建設工程規劃許可證本證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，國家核發建設工程規劃許可證 的目的，是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。4、建設工程施工許可證本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工

16、的批準證件。 未取得施工許可證地不得擅自開工。5、商品房銷售許可證和商品房預售許可證本證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性證件。商品房預售可以加快房地產融資、搞活房地產市場。三、房屋建筑面積1、建筑的含義一是建筑物和構筑物的通稱；二是建造活動；三是工程技術和建筑藝術的綜合創作。構成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術、建筑形象，通常稱為建筑的三要素。2、建筑物的分類(1)按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業建筑和農業建筑。(2)按建筑物的層數或高度分類：a、低層建筑：13層；b、多層建筑：46層；c、中高層建筑：79層；d、高層建筑：10層以上；e、小高層建筑

17、：一般是 1018層；f、超高層：100m以上。3、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率(1)容積率：是控制地塊建筑強度的重要指標，等于地塊總建筑面積/地塊面積。(2)建筑密度：是控制地塊空地(綠化、道路、廣場等)數量的重要指標，等于地塊 總建筑基底面積/地塊面積。(3)建筑高度(建筑限高)：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池、機房、樓梯屋不計入建筑高度。(4)綠地率：等于地塊所有綠化用地面積/該地塊總面積。4、建筑物額構造組成一棟建筑物，一般由基礎、墻或柱、樓地板或地坪、樓梯、屋頂和門六部分組成。5、基礎和地下室(1)基礎：基礎是建筑物最下部的承重構件，它承受著建筑物的全部荷載，并將

18、這些 荷載傳給地基。(2)地下室：是指在建筑物底層以下的房間，用作設備房、車庫、人防。常用的基礎形式：a、天然基礎：條形基礎、獨立基礎等；b、樁基礎：預制樁、灌注樁。6、墻墻是建筑物的承重構件和圍護構件。 作為承重構件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的 荷載，并將這些荷載再傳給基礎； 作為圍護構件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內的侵 襲；內墻起著分隔空間、組成空間、隔聲、保溫隔熱、防火以及保證舒適環境的作用。7、柱柱是框架或排架結構的主要承重構件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的荷載。它必須具有足夠的剛度和強度。8、樓板層及地坪(1)樓板層是房屋建筑中水平方向的重置構件。它承受家具、設備、人體荷

19、重以及自重，并將這些荷載傳給墻或柱。它具有足夠的強度、剛度和隔聲、防水、防潮能力。(2)地坪是底層房間與土層相接的構件。它要求具有耐磨、防潮、防水和保溫的能力。a、層高：指該層樓地面到上一層樓面之間的垂直距離，樓層層高n2.8m。目前設計公寓、小高層的層高：2.9m；花園洋房的層高：客廳3.0m、臥室3.0m。b、凈高：指地面(樓板)至吊頂或樓板底面之間的垂直高度。臥室凈高R 2.4m；廚房凈高R 2.2m (舉手觸摸)；衛生間、廁所、儲藏間凈 >2m=四、住宅的結構形式知識1、鋼結構是指承重的主要構件，是用鋼材料建造的，包括懸索結構。2、鋼筋混凝土結構是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板

20、、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布 材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開 間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝 比較復雜，建筑造價較高。高層建筑的結構形式：(1)框架結構：由梁、板、柱組成。1012層以下采用；(2)框架一剪力墻結構：由梁、板、柱、鋼筋混凝土墻(剪力墻)組成。1012層以上采用；(3)剪力墻結構：1640層采用；(4)框支剪力墻結構：底層為框架，上層為剪力墻(設轉換層)。3、混合結構是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成的，以磚墻為承重墻，或者梁

21、是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。4、磚木結構是指承重的主要構件是用磚。木材建造的。如一空房屋是木制房架、磚墻、木樁建造的。5、其他結構是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。五、其他規劃設計知識1、城市居住區城市居住區一般稱居住區， 泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合， 并與居住人口規模 3000050000人相對應，配建有一整套較完善的、 能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。2、居住小區居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍和，并與居住人口規模700015000人相對應，配建有一套能滿足

22、該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務 設施的居住生活聚居地。3、居住組團居住組團一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模10003000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。4、居住區級道路一般用以劃分小區的道路。在大城市中通常與城市支路同級。5、小區級路一般用以劃分組團的道路。6、組團級路上接小區路，下連宅間小路的道路。7、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。8、公共綠地滿足規定的日照要求， 適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地， 應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。9、配建設施與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公

23、共服務設施、道路和公共綠地總稱。10、公共活動中心配件公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。11、道路紅線城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。12、住宅組團我們所熟悉的居住區，從布局上看多是外向開方型的，小區與主要街道沒有界線，小區內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍和成較為封閉的空間，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間， 空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心里需要。13、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線

24、。14、日照間距系數根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。15、塔樓塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。16、板樓樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、 電梯。但從其外觀上看不一定都呈 “一” 字型，也可以是拐角、圍合等形狀。17、開間住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0m3.9m,磚混結構住宅開間一般部超過 3.3m。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體 性

25、、穩定性和抗震性。開間5m以上，進深7m以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050m2甚至更大的居住 空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%,便于靈活 隔斷、裝修該造。18、進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條 件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5m左右，不能任意擴大。19、層tWj層高是指住宅高度以 “層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度 就叫層高。它通常包括下層地

26、板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。20、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。21、標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。22、陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。23、平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。24、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。25、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。26、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1/3 ,且不超過1/2者。27、玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄

27、關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相 連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨 衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。28、隔斷隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。29、過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間。30、假層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度小于1.7m,面積不足底層的1/2的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。31、閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。關于幾種概念住宅的知識1、躍層、復式和錯層住宅（1）躍層住宅：通常情況，躍層住宅

28、是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生 間等。(2)復式住宅：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅(通常是2.7m)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增 加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產 生的。復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一 部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式(夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退， 在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也

29、可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”)，在底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔， 只通過樓梯聯系，和復式住宅的空間是兩種不同 的類型。躍層和復式的面積計算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計算標準：(3)錯層住宅：錯層是指一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區， 但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區分不同功能的房間，比如起居室比較高， 臥室比

30、較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、 面積大的高檔住宅。2、生態住宅生態住宅是運用生態學原理和遵循生態平衡及可持續發展的原則，即綜合系統效率最優原則，設計、組織建筑內、外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統內有秩序地 循環轉換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染的生態平衡的建筑環境。這里的環境不僅涉 及住宅區的自然環境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源物等，也涉及住

31、宅區的人文環境、經濟系統和社會環境。培育生態住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設與發展中始終以生態問題為中心，在環保、綠化、安居、道路管網等方面進行系統規劃與管 理，使住宅區生態環境處于良性循環狀態之中。3、綠色住宅綠色住宅不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是 “綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環保工程。它是既適應地方生態又不破壞地方生態的建筑。具有節地、節水、節能、改善生態環境，減少環境污染、延長建 筑物壽命等優點。節約土地資源。新型建材，新型墻體的采用是“綠色住宅”的構成內容。住宅的墻體提倡使用高科技環保建材。 如現在有一種新型的建

32、材環保用醇，該磚采用發電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在 8MPa以上，在防水，隔熱，隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制醇，該醇的重量只有普通科的一半，但強度卻是普通科的兩倍。充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳，明衛，明廚等，能節約大量的電能，盡可能采用太陽能熱水系統，采用小區共用供熱系統， 都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環保，與住宅環境息息相關。因此，專 家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內容。4、花園式住宅花園式住宅也叫西

33、式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二，三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅 水，電，暖供給一應俱全，戶外道路，通信，購物，綠化也有較高的標準，一般為高收入者 購買。5、聯排別墅（TOWNHOUSETownhouse是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯組成聯排式住宅，又稱聯排別墅，建筑面積一般是每戶150250mz每戶獨門獨院，擁有一個“有天有地”屬于自己的約50m2院落。關于面積計算與技術指標的專業知識1、住宅的建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積， 它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標

34、。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積， 墻體及 柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積 （包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計 算建筑面積：樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。根據新的國家級標準房產測量規范，9種情況下建筑面積不計算：(1) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和地下層、半地下室；(2) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的

35、玻璃幕墻、垛、勒腳，臺階、 無柱雨棚；(3) 房屋之間無上蓋的架空通廊；(4) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、游泳；(5) 建筑物內的操作平臺、 上料平臺及建筑物的空間平臺以及建筑物的空間安置箱、 罐的平臺；(6) 騎樓、過街樓的底層用作道路、街巷通行的部分；(7) 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；(8) 活動簡易房屋；(9) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。2、套內建筑面積也稱實用面積，對應著實用率，不包括分攤面積，套內建筑面積=套內使用面積十套內 墻體面積。3、套內使用面積在商品房銷售中簡稱為使用面積。住宅按住宅建筑設計規范(GBJ96-1986)規定的方法計算：其他建

36、筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照住宅建筑設計規范計算， 套內建筑面積套內使用面積。4、凈面積凈面積也稱套內面積、 居住面積、地磚面積，是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活 使用的居室凈面積之和，也就是要除去墻，柱等建筑構件所占有的水平面積(即結構面積)一般作為衡量居住水平的面積指標。套內建筑面積 套內使用面積凈面積。5、住宅使用面積住宅使用面積指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽 臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻線計 算。計算使用面積時有一些特殊規定： 躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和和計 入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚 度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。6、套內墻體面積商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體， 有共用墻及非共用墻兩種。 共用墻包括各 套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔以及外