1、市場市場(shchng)比較法講解比較法講解第一頁，共39頁。1.市場比較法基本原理市場比較法基本原理2.市場比較法中的有關概念市場比較法中的有關概念3.市場比較法適用條件市場比較法適用條件(tiojin)4.市場比較法評估過程市場比較法評估過程5.市場比較法評估案例市場比較法評估案例主要主要(zhyo)內容內容第1頁/共39頁第二頁，共39頁。 1. 市場市場(shchng)比較法基本原理比較法基本原理(Direct Value Comparison) 又叫買賣實例法（又叫買賣實例法（Market Data Approach） 理論依據是替代原理，即房地產價格的形成中有替代原理的作用，所以在

2、進行房地理論依據是替代原理，即房地產價格的形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。產估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。 談到比較：前提是具有價格一致性，此外還要有差異，差異又是由于影響價格的諸談到比較：前提是具有價格一致性，此外還要有差異，差異又是由于影響價格的諸因素有所差異引起的。如：交易情況、交易時間（日期）、區域因素、個別因素等。因素有所差異引起的。如：交易情況、交易時間（日期）、區域因素、個別因素等。 市場比較法：實際上就是從影響房地產價格的因素入手市場比較法：實際上就是從影響房地產價格的

3、因素入手(rshu)，分析比較評估對，分析比較評估對象和交易案例的有關影響因素的相同性和差異性，對交易案例的價格作相應的增減修正，象和交易案例的有關影響因素的相同性和差異性，對交易案例的價格作相應的增減修正，從而得出待估房地產的價格。從而得出待估房地產的價格。 第2頁/共39頁第三頁，共39頁。 1. 市場市場(shchng)比較法基本原理比較法基本原理(Direct Value Comparison)因而，利用市場比較法估價要解決兩個問題：因而，利用市場比較法估價要解決兩個問題： 1）找出影響價格的因素）找出影響價格的因素 2）如何將待估房地產與比較房地產之間的價格差異定量化，并對比較房地產

4、價格進行修正得到待估房地產客觀）如何將待估房地產與比較房地產之間的價格差異定量化，并對比較房地產價格進行修正得到待估房地產客觀(kgun)合理價格。合理價格。第3頁/共39頁第四頁，共39頁。 類似房地產：是指其所在的地區的區域特性以及其影響房價的因素和條件相同或類似房地產：是指其所在的地區的區域特性以及其影響房價的因素和條件相同或相近的房地產。相近的房地產。 比較房地產（比準房地產）：是指選定的與待估宗地具有替代關系的比較交易案比較房地產（比準房地產）：是指選定的與待估宗地具有替代關系的比較交易案例的房地產。例的房地產。 比準價格：通過分析比準價格：通過分析“比較房地產比較房地產”與與“待估

5、房地產待估房地產”之間的價格差異，將比較房地之間的價格差異，將比較房地產價格作相應增減修正后得到的價格。產價格作相應增減修正后得到的價格。 標準房地產：是指一定區域內設定的，具備的條件在一定范圍內有相應的代表性標準房地產：是指一定區域內設定的，具備的條件在一定范圍內有相應的代表性，可起示范及比較標準作用的若干房地產。，可起示范及比較標準作用的若干房地產。 交易情況修正：是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。交易情況修正：是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。 區域因素：是指房地產在區域的自然區域因素：是指房地產在區域的自然(zrn)條件與社會、經濟、行政、文化等

6、因條件與社會、經濟、行政、文化等因素相結合所產生的地區特性對房地產價格水平產生的影響的因素。素相結合所產生的地區特性對房地產價格水平產生的影響的因素。 個別因素：是指房地產的個別特性對其價格的影響因素。個別因素：是指房地產的個別特性對其價格的影響因素。2、市場、市場(shchng)比較法中的有關概念比較法中的有關概念第4頁/共39頁第五頁，共39頁。地價指數：指運用一定的統計方法將特定區域一定時期內的地價地價指數：指運用一定的統計方法將特定區域一定時期內的地價水平換算水平換算(hun sun)成相對某一基準日期地價水相對百分比的指數。成相對某一基準日期地價水相對百分比的指數。區域分析：指分析判

7、定待估房地產所處區域的類型、特性，以及區域分析：指分析判定待估房地產所處區域的類型、特性，以及這些特性對待估房地產價格所產生的影響等。這些特性對待估房地產價格所產生的影響等。同一供需圈：指與待估房地產能形成替代關系，對待估房地產價同一供需圈：指與待估房地產能形成替代關系，對待估房地產價格產生顯著影響的其他房地產所在的區域。格產生顯著影響的其他房地產所在的區域。相鄰區域：針對房地產而言，相鄰區域指待估房地產所處的、以相鄰區域：針對房地產而言，相鄰區域指待估房地產所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區域；針對區域而言，相鄰區域指緊鄰某一特定用途為主的一定范圍區域；針對區域而言，相鄰區域指緊鄰區域周

8、圍的其他區域。區域周圍的其他區域。類似區域：指與待估房地產所隸屬的相鄰區域類似的、同一供應類似區域：指與待估房地產所隸屬的相鄰區域類似的、同一供應圈的其他區域。圈的其他區域。第5頁/共39頁第六頁，共39頁。比較法適用的對象：是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、商品住宅、寫字比較法適用的對象：是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、商品住宅、寫字樓等，而對于很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、樓等，而對于很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以用比較法進行估價。紀念館等，則難以用比較法進行估價。（1）要有與待估房地產具有相

9、關性和替代性的、足夠數量的比較案例）要有與待估房地產具有相關性和替代性的、足夠數量的比較案例在同一供應圈內存在著較多的類似房地產的交易。如在一些房地產市場尚發育不夠在同一供應圈內存在著較多的類似房地產的交易。如在一些房地產市場尚發育不夠的地區，就很難采用。的地區，就很難采用。在國外不動產發達的國家如德國，一般至少要求選擇在國外不動產發達的國家如德國，一般至少要求選擇10個可比較的交易案例，我國個可比較的交易案例，我國在利用市場比較法計算時，要求至少三個比較房地產。在利用市場比較法計算時，要求至少三個比較房地產。（2）這些修正有的很難采用比較法估價中需要進行交易情況）這些修正有的很難采用比較法估

10、價中需要進行交易情況(qngkung)、交易日、交易日期、房地產狀況（包括區位狀況、權益狀況、實物狀況等）的修正，量化的計算公式，期、房地產狀況（包括區位狀況、權益狀況、實物狀況等）的修正，量化的計算公式，需要估價人員依靠其廣博的知識和豐富的經驗才能作出。需要估價人員依靠其廣博的知識和豐富的經驗才能作出。（3）比較法的原理和技術，也可以用于其他估價方法中的有關參數的求取，如經營）比較法的原理和技術，也可以用于其他估價方法中的有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、資本化率、開發經營期。收入、成本費用、空置率、資本化率、開發經營期。3.市場市場(shchng)比較法適用條件比較法適用條件第

11、6頁/共39頁第七頁，共39頁。4、評估、評估(pn )過程過程收集交易實例收集交易實例整理和選擇比準實例整理和選擇比準實例分析與調整分析與調整綜合計算比準價格綜合計算比準價格建立價格比較修正的基礎建立價格比較修正的基礎交易情況的修正交易情況的修正交易日期的修正交易日期的修正房地產狀況修正房地產狀況修正利用修正公式計算利用修正公式計算第7頁/共39頁第八頁，共39頁。 市場比較法立足于市場比較法立足于“比較比較”，擁有充裕的可供比較的已知房地產價格是前提。，擁有充裕的可供比較的已知房地產價格是前提。 對于市場比較法而言，主要是要收集市場交易實例，途徑有：對于市場比較法而言，主要是要收集市場交易

12、實例，途徑有： 1)查閱政府有關部門查閱政府有關部門(bmn)的關于房地產交易的資料的關于房地產交易的資料 土地管理，房產產權管理土地管理，房產產權管理(交易所交易所)等對房地產交易做的原始記錄等對房地產交易做的原始記錄 2)從報刊，雜志上獲取有關房地產出售、出租的信息從報刊，雜志上獲取有關房地產出售、出租的信息 3)同開發商、代理商直接接觸了解房地產用途、結構、布局、價格等。同開發商、代理商直接接觸了解房地產用途、結構、布局、價格等。4.1收集收集(shuj)交易實例交易實例第8頁/共39頁第九頁，共39頁。 4)參加年度房地產交易會，索取房地產的各種行情方面的資料參加年度房地產交易會，索取

13、房地產的各種行情方面的資料 5)同行同行(tnghng)之間的信息共享之間的信息共享 6)向當事人、潛在購買者、經紀人、房地產登記代理人、金融機向當事人、潛在購買者、經紀人、房地產登記代理人、金融機構、司法機關等調查了解構、司法機關等調查了解 7)道聽途說的行情也要收集道聽途說的行情也要收集 對于以上渠道收集來的資料，價格的種類是多種多樣的，其中如對于以上渠道收集來的資料，價格的種類是多種多樣的，其中如:地價稅、土地稅、土地征用、抵押等估價額，法院公證登記估價額，標地價稅、土地稅、土地征用、抵押等估價額，法院公證登記估價額，標售拍賣價格，房地產銷售說明書的價目，廣告刊登的價格等，都不是正售拍賣

14、價格，房地產銷售說明書的價目，廣告刊登的價格等，都不是正常價格。常價格。(不是實際交易價格，含有特殊因素不是實際交易價格，含有特殊因素)。如利用這些資料進行參。如利用這些資料進行參考，而慎重分析其內容，及其與市場價格相差的比率，判斷他們與正常考，而慎重分析其內容，及其與市場價格相差的比率，判斷他們與正常價格的區別。價格的區別。第9頁/共39頁第十頁，共39頁。名稱名稱 坐落坐落 賣方賣方 買方買方 成交價格成交價格 成交日期成交日期年年 月月 日日付款方式付款方式 房地產狀房地產狀況說明況說明區位狀況說明 權益狀況說明 實物狀況說明 交易情況說明交易情況說明 位置圖位置圖 形象圖形象圖 交易交

15、易(jioy)實例調查表實例調查表調查調查(dio ch)人員：人員：調查調查(dio ch)日期：日期： 年年 月月 日日 第10頁/共39頁第十一頁，共39頁。 資料收集是估價機構的一項十分重要的基礎工作，要實現估價資料收集是估價機構的一項十分重要的基礎工作，要實現估價機構的可持續發展，機構的可持續發展， 要求估價人員自身不斷學習、進步。要求估價人員自身不斷學習、進步。 要求機構將一手的，基礎的市場資料及時，準確的收集和積累，要求機構將一手的，基礎的市場資料及時，準確的收集和積累，建立房地產交易實例庫、資料庫，形成良好的運行機制。建立房地產交易實例庫、資料庫，形成良好的運行機制。這是從事房

16、地產估價的一項基礎性工作。交易實例庫的建這是從事房地產估價的一項基礎性工作。交易實例庫的建立，可通過制作成交易實例卡片，分門別類存放立，可通過制作成交易實例卡片，分門別類存放(cnfng)，或將收，或將收集到的交易實例分門別類的存入計算機中，這樣有利于保存和在需要集到的交易實例分門別類的存入計算機中，這樣有利于保存和在需要是查找、利用。是查找、利用。 留自學思考題：給出留自學思考題：給出“一個估價機構正常運行情況下應具備的基一個估價機構正常運行情況下應具備的基礎資料清單及名目礎資料清單及名目”第11頁/共39頁第十二頁，共39頁。 經選取出的可供比較的交易實例具有下列性質經選取出的可供比較的交

17、易實例具有下列性質: （1）物質的同一性或類似性）物質的同一性或類似性 體現體現: 與估價與估價(gji)對象房地產的用途相同對象房地產的用途相同 不同用途的房地產價格相差很大，所以首要的是應選取用途相同的實例不同用途的房地產價格相差很大，所以首要的是應選取用途相同的實例 與估價與估價(gji)對象房地產的價格類型相同對象房地產的價格類型相同 即比準實例的權利性質與估價即比準實例的權利性質與估價(gji)對象權利性質相同，如對象權利性質相同，如: 估價估價(gji)對象房地產需評估其買賣價格，就不能選取抵押價格的房地產交易實例對象房地產需評估其買賣價格，就不能選取抵押價格的房地產交易實例做比較

18、。做比較。 比準實例的交易類型與估價比準實例的交易類型與估價(gji)目的相吻合，交易類型主要有土地目的相吻合，交易類型主要有土地使用權協議出讓、一般買賣、租賃、征用等，應選取相對應的交易類型的交易使用權協議出讓、一般買賣、租賃、征用等，應選取相對應的交易類型的交易實例作為比準實例。實例作為比準實例。 與估價與估價(gji)對象房地產的建筑結構應相同對象房地產的建筑結構應相同4.2整理整理(zhngl)和選取比準實例（可比實例）和選取比準實例（可比實例）第12頁/共39頁第十三頁，共39頁。 （2）地點的同一性和類似性）地點的同一性和類似性 消除區位因素對房地產效用及價格的影響。消除區位因素對

19、房地產效用及價格的影響。 最好能在同一地區最好能在同一地區(dq)，越近越好，如果同一地區，越近越好，如果同一地區(dq)內沒有可選內沒有可選取的，可以在同一供應圈內的類似地區取的，可以在同一供應圈內的類似地區(dq)選取。如選取。如:要評估北京王府井地要評估北京王府井地區區(dq)的商業店鋪，最好選擇的交易實例也在王府井，但若無，可選擇東的商業店鋪，最好選擇的交易實例也在王府井，但若無，可選擇東單、西單、前門等臨近的地區單、西單、前門等臨近的地區(dq)或同等級別的商業區的實例。或同等級別的商業區的實例。 （3）時間的接近性）時間的接近性 時間的接近是相對而言的，相對于房地產市場的變動情況而

20、言，如果時間的接近是相對而言的，相對于房地產市場的變動情況而言，如果幾年來房地產市場都比較穩定，價格變化幅度不大，那么幾年前的交易實例幾年來房地產市場都比較穩定，價格變化幅度不大，那么幾年前的交易實例用于現在比較修正也是有效的。通常，要求交易實例的交易日期在用于現在比較修正也是有效的。通常，要求交易實例的交易日期在5年內。年內。 （4）交易情況正常性）交易情況正常性 收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。 所謂正常交易，是指交易應當是公開、平等、自愿的，即在公開市場、所謂正常交易，是指交易應當是公開、平等、自愿的，即在公開市場、

21、完全競爭、信息暢通，交易雙方平等自愿，沒有私自利益關系的情況下的交完全競爭、信息暢通，交易雙方平等自愿，沒有私自利益關系的情況下的交易。易。第13頁/共39頁第十四頁，共39頁。 選取了比準實例后，應先對這些比準實例的成交價格進行換算處選取了比準實例后，應先對這些比準實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進行后繼的比較修正理，使其成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進行后繼的比較修正建立共同的基礎。建立共同的基礎。 建立價格可比基礎具體包括下列建立價格可比基礎具體包括下列4個方面：個方面： （1）統一的付款方法）統一的付款方法 由于房地產價值量大，通常付款有分期付

22、款的方式，在估價中為由于房地產價值量大，通常付款有分期付款的方式，在估價中為了了(wi le)便于比較，價格應以一次性付清所需支付的金額為基準，所便于比較，價格應以一次性付清所需支付的金額為基準，所以，需要將分期付款比準實例的成交價格折算為在其成交日期時一次性以，需要將分期付款比準實例的成交價格折算為在其成交日期時一次性付清。具體方法是貨幣的時間價值中的折現計算。付清。具體方法是貨幣的時間價值中的折現計算。 例子：某房地產交易總價款為例子：某房地產交易總價款為30萬元，其中首付款萬元，其中首付款10萬元，余款萬元，余款20萬元于半年后一次性付清。假設月利率為萬元于半年后一次性付清。假設月利率為

23、1%，則在其成交日期時一，則在其成交日期時一次性付清的價格為：次性付清的價格為： 10+20/（1+1%）6=28.84萬元萬元4.3建立價格比較修正建立價格比較修正(xizhng)的基礎的基礎第14頁/共39頁第十五頁，共39頁。（2）統一采用單價）統一采用單價土地的單價有用樓面價表示的。土地的單價有用樓面價表示的。有些房地產如：車庫按車位個數為單位。有些房地產如：車庫按車位個數為單位。（3）統一貨幣種類和貨幣單位）統一貨幣種類和貨幣單位不同貨幣種類的價格不同貨幣種類的價格(jig)之間的換算，應采用該價格之間的換算，應采用該價格(jig)成交時對應的日期（不一定是估價期日）時的市場匯價。成

24、交時對應的日期（不一定是估價期日）時的市場匯價。第15頁/共39頁第十六頁，共39頁。（4）統一面積內涵與單位）統一面積內涵與單位 有些實例的土地有些實例的土地(td)單價是用樓面價表示的，有些房地產如車庫按車單價是用樓面價表示的，有些房地產如車庫按車位個數為單位，都需要統一內涵再進行比較。位個數為單位，都需要統一內涵再進行比較。第16頁/共39頁第十七頁，共39頁。 交易情況交易情況(qngkung)修正是排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交修正是排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。易價格偏差。 （1）造成成交價格偏差的原因）造成成交價格偏差的原因 1)有利害關系的人們互

25、相之間的交易有利害關系的人們互相之間的交易 2)急于脫售或購買的、及不了解市場行情的急于脫售或購買的、及不了解市場行情的 3)交易雙方或一方有特別動機或偏好的交易雙方或一方有特別動機或偏好的 4)受債權債務關系影響的受債權債務關系影響的(以資抵債以資抵債) 5)相鄰地塊的合并交易相鄰地塊的合并交易(合并后效用會增加合并后效用會增加) 6)交易稅費非正常負擔等交易稅費非正常負擔等 如：契稅本由買方負擔，卻轉嫁給了賣方；交易手續費本應由雙方各負擔一如：契稅本由買方負擔，卻轉嫁給了賣方；交易手續費本應由雙方各負擔一部分，卻轉嫁給了其中的一方。部分，卻轉嫁給了其中的一方。4.4交易情況交易情況(qng

26、kung)修正修正第17頁/共39頁第十八頁，共39頁。7）特殊交易方式的交易）特殊交易方式的交易如拍賣、招標、哄抬或拋售等。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。通常來講，正常的成交價格是買賣雙方經過充分討價還價的協議方式。拍賣、招標等通常來講，正常的成交價格是買賣雙方經過充分討價還價的協議方式。拍賣、招標等方式容易受現場氣氛、情緒的影響而使價格失常。但在我國大陸目前的土地使用權出方式容易受現場氣氛、情緒的影響而使價格失常。但在我國大陸目前的土地使用權出讓是例外，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協議價格往往偏低。讓是例外，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協議價格往往偏低。（這是由于土地使用權出

27、讓市場的政府壟斷造成的，存在大量的以土地作為優惠政策（這是由于土地使用權出讓市場的政府壟斷造成的，存在大量的以土地作為優惠政策吸引投資，及不珍惜國有土地資產吸引投資，及不珍惜國有土地資產(zchn)的不良現象，因而也形成了出讓價格和轉的不良現象，因而也形成了出讓價格和轉讓價格的之間的不合理的剪刀差，使得國有土地的一級市場存在嚴重的不公平競爭現讓價格的之間的不合理的剪刀差，使得國有土地的一級市場存在嚴重的不公平競爭現象）象）第18頁/共39頁第十九頁，共39頁。 需估價的人員有豐富的經驗，對市場行情有充分了解需估價的人員有豐富的經驗，對市場行情有充分了解修正程序修正程序: 1)剔除非正常的交易案

28、例剔除非正常的交易案例 2)測定各種特殊因素對正常價格的影響程度測定各種特殊因素對正常價格的影響程度 測定方法可以利用已掌握的交易資料分析計算，確定修正系數。測定方法可以利用已掌握的交易資料分析計算，確定修正系數。 由于缺乏客觀、統一的尺度，這種測算有時非常困難，因此在哪種情況下應當修正由于缺乏客觀、統一的尺度，這種測算有時非常困難，因此在哪種情況下應當修正多少，只有由估價人員憑經驗判斷多少，只有由估價人員憑經驗判斷(pndun)。作為估價人員平常就應收集征集交易實例。作為估價人員平常就應收集征集交易實例，并加以分析，在積累了豐富經驗的基礎上，努力把握適當的修正系數。，并加以分析，在積累了豐富

29、經驗的基礎上，努力把握適當的修正系數。 3)利用修正系數修正利用修正系數修正 公式公式:比準實例成交價格比準實例成交價格*交易情況修正系數交易情況修正系數=正常價格正常價格交易情況修正系數交易情況修正系數=待估宗地情況指數待估宗地情況指數/比較案例情況指數比較案例情況指數（2）修正）修正(xizhng)方法方法第19頁/共39頁第二十頁，共39頁。 比準實例的成交比準實例的成交(chng jio)價格是其成交價格是其成交(chng jio)日期時的價格，是日期時的價格，是在其成交在其成交(chng jio)日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的日期時的房地產市場狀況下形成的。要求

30、評估的估價對象的價格是估價時點的價格，是指在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。價格是估價時點的價格，是指在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。 如果成交如果成交(chng jio)日期與估價時點不同，房地產市場狀況可能發生了變日期與估價時點不同，房地產市場狀況可能發生了變化，價格就有可能不同，因此應將可比實例在其成交化，價格就有可能不同，因此應將可比實例在其成交(chng jio)日期時的價格修日期時的價格修正為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交正為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易日期修正。易日期修正。 日期差異表現為日期差

31、異表現為:待估案例發生在后，比準案例發生在前待估案例發生在后，比準案例發生在前 待估案例發生在前，待估案例發生在前， 比準案例發生在后比準案例發生在后 （1）修正方法）修正方法 在比準實例的成交在比準實例的成交(chng jio)日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發生的變化有地產價格可能發生的變化有3種情況：種情況：1）平穩；）平穩；2）上漲；）上漲；3）下跌）下跌 在判定房地產價格水平為穩定發展時，可不進行交易日期修正。上漲和下在判定房地產價格水平為穩定發展時，可不進行交易日期修正。上漲和下跌都必須進行修正。跌都必須進行修正。 采用采用(

32、地價指數或房屋價格指數地價指數或房屋價格指數)房地產價格指數的變動率來分析計算，公式房地產價格指數的變動率來分析計算，公式如下如下: 比準實例在成交比準實例在成交(chng jio)日期時的價格日期時的價格*交易日期修正系數交易日期修正系數=在估價時點在估價時點時的價格時的價格4.5交易交易(jioy)日期修正日期修正第20頁/共39頁第二十一頁，共39頁。房地產價格指數按基期不同房地產價格指數按基期不同(b tn)又分為又分為: 定基指數定基指數 環比指環比指數數定基指數是以某一時點為基期建立。定基指數是以某一時點為基期建立。環比指數基期是不固定的。環比指數基期是不固定的。(通常以上一個統計

33、時點為基期通常以上一個統計時點為基期)基期基期(價格指數通常定義為價格指數通常定義為1)估價時間估價時間969798992000價格指數價格指數10.981.021.051.06環比指數環比指數(zhsh)估價時間估價時間969798992000價格指數價格指數10.98/1=0.981.02/0.98=1.041.05/1.02=1.031.06/1.05=1.01 若已知環比指數，需換算成定基指數，進行地價指數修正。若已知環比指數，需換算成定基指數，進行地價指數修正。 除用價格指數修正方法外，還可以通過大量除用價格指數修正方法外，還可以通過大量(dling)交易案例，分析地價隨時間交易案例

34、，分析地價隨時間的變動規律，并用以修正。的變動規律，并用以修正。 定基指數定基指數第21頁/共39頁第二十二頁，共39頁。【例4-3】某宗房地產2002年的價格為1600元/m2，現需要(xyo)將其調整到2005年，已知該區域類似房地產的定基價格指數和環比價格指數如下表所示（以2001年為1），試求該宗房地產2005年的價格。 解：解：該宗房地產該宗房地產2005年的價格計算如下年的價格計算如下(rxi)：利用定基價格指數計算：利用定基價格指數計算：利用環比價格指數計算：利用環比價格指數計算：01. 103. 104. 1160005. 106. 102. 105. 198. 002. 11

35、6001731（元/m2） 98. 006. 116001731（元/m2） 第22頁/共39頁第二十三頁，共39頁。 房地產狀況修正包括區位狀況、權益狀況、實物狀況三個方面。房地產狀況修正包括區位狀況、權益狀況、實物狀況三個方面。每一個方面還可以進一步細分為若干因素的修正。每一個方面還可以進一步細分為若干因素的修正。 （1）區位狀況修正）區位狀況修正 區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。將比區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。將比準實例準實例(shl)房地產在其區位狀況下的價格調整為在估價對象房地產區房地產在其區位狀況下的價格調整為在估價對象房地產區位狀況下的

36、價格。位狀況下的價格。 區位狀況比較修正的內容主要包括：區位狀況比較修正的內容主要包括： 繁華程度、交通便捷度、環境景觀、公共設施完備程度、臨路狀繁華程度、交通便捷度、環境景觀、公共設施完備程度、臨路狀況、樓層、朝向等。況、樓層、朝向等。4.6房地產狀況房地產狀況(zhungkung)修正修正第23頁/共39頁第二十四頁，共39頁。 （2）權益狀況修正）權益狀況修正 是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。將比準實例在其權益是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。將比準實例在其權益狀況下的價格調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。狀況下的價格調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。

37、主要內同有：土地使用年限，城市規劃限制條件（容積率）等主要內同有：土地使用年限，城市規劃限制條件（容積率）等 1）土地使用權年期修正）土地使用權年期修正 土地使用權年限長短，直接影響土地可獲收益，年限越長，土地總收益土地使用權年限長短，直接影響土地可獲收益，年限越長，土地總收益越多，地價越高。越多，地價越高。修正公式修正公式: 比準實例進行土地使用權年期修正后的價格比準實例進行土地使用權年期修正后的價格 比準實例價格比準實例價格*K 其中其中(qzhng)： r-土地還原利率土地還原利率;n-比準案例使用權年期比準案例使用權年期;m-待估房地產使用權年待估房地產使用權年期期 2）容積率修正）容

38、積率修正 容積率大小影響土地利用程度高低，容積率大小影響土地利用程度高低，r越大，土地利用效益越好越大，土地利用效益越好(在邊際在邊際收益收益邊際成本之前邊際成本之前) 修正公式修正公式:容積率修正后比準實例地價容積率修正后比準實例地價=比準實例價格比準實例價格*(待估宗地待估宗地容積率修正系數容積率修正系數/比準實例容積率修正系數比準實例容積率修正系數)nmrrK111111第24頁/共39頁第二十五頁，共39頁。（3）實物狀況修正）實物狀況修正 是對房地產價格有影響房地產實物因素的狀況，進行實物狀況修正，將比準實是對房地產價格有影響房地產實物因素的狀況，進行實物狀況修正，將比準實例房地產在

39、其實物狀況下的價格調整為估價對象房地產實物狀況下的價格。例房地產在其實物狀況下的價格調整為估價對象房地產實物狀況下的價格。 對于土地有：面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質對于土地有：面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等。水文狀況等。 對于建筑物有：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工對于建筑物有：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等影響房地產價格的因素。程質量等影響房地產價格的因素。 （4）房地產狀況修正方法）房地產狀況修正方法 1） 首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的

40、因素。首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素。 2） 判定估價對象房地產和比準實例房地產在這些判定估價對象房地產和比準實例房地產在這些(zhxi)因素方面的狀況因素方面的狀況 3） 將比準實例房地產與估價對象房地產在這些將比準實例房地產與估價對象房地產在這些(zhxi)因素方面的狀況進行逐因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度。項比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度。 4） 根據差異程度對比準實例的價格進行修正。根據差異程度對比準實例的價格進行修正。 第25頁/共39頁第二十六頁，共39頁。（3）實物狀況修正）實物狀況修正 總的來說，如

41、果估價對象房地產優于比準實例房地產，則應對價格做總的來說，如果估價對象房地產優于比準實例房地產，則應對價格做增價修正，反之，則應做減價修正。增價修正，反之，則應做減價修正。 一般一般(ybn)公式為：公式為： 比準實例在待估房地產狀況下的價格比準實例在其自身房地產狀況比準實例在待估房地產狀況下的價格比準實例在其自身房地產狀況下的價格房地產狀況修正系數下的價格房地產狀況修正系數房地產狀況修正系數待估房地產狀況指數房地產狀況修正系數待估房地產狀況指數/比準實例房地產狀況指數比準實例房地產狀況指數在百分率法中，房地產狀況調整系數以估價對象房地產狀況為基準來確在百分率法中，房地產狀況調整系數以估價對象

42、房地產狀況為基準來確定。假設比準實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的定。假設比準實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分率為價格高低的百分率為R%（當可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價（當可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高，則為對象房地產狀況下的價格高，則為R%；當可比實例在其房地產狀況下的；當可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格低，則為價格比在估價對象房地產狀況下的價格低，則為R%）。據此房地產狀況）。據此房地產狀況修正系數計算公式為：修正系數計算公式為： 第26頁/共39頁第二十七頁，共39頁

43、。 總結：前面共講了三大方面的修正，經過了交易情況修正后，將比準總結：前面共講了三大方面的修正，經過了交易情況修正后，將比準實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經過了交易日期修正后，實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經過了交易日期修正后，就將比準實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點的價格；經過了房地就將比準實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點的價格；經過了房地產狀況修正后，就將比準實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象的產狀況修正后，就將比準實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象的房地產狀況下的價格。經過這三大方面的修正，就把比準實例房地產的實際房地產狀況

44、下的價格。經過這三大方面的修正，就把比準實例房地產的實際成交價格變成了估價對象房地產在估價時點的客觀成交價格變成了估價對象房地產在估價時點的客觀(kgun)合理價格。合理價格。 4.7綜合計算綜合計算(j sun)比準價格比準價格第27頁/共39頁第二十八頁，共39頁。 將三大方面的修正綜合起來，計算公式為：將三大方面的修正綜合起來，計算公式為： 修正系數連乘形式修正系數連乘形式 估價對象價格估價對象價格=比準實例價格比準實例價格*交易情況修正系數交易情況修正系數*交易日期修正系數交易日期修正系數*房房地產狀況地產狀況(zhungkung)修正系數修正系數 修正系數累加形式修正系數累加形式 估

45、價對象價格估價對象價格=比準實例價格比準實例價格*（1+交易情況修正系數交易情況修正系數+交易日期修正系交易日期修正系數數+房地產狀況房地產狀況(zhungkung)修正系數）修正系數） 在市場比較法計算中，連乘形式與累加形式相比，連乘形式更加科學在市場比較法計算中，連乘形式與累加形式相比，連乘形式更加科學和簡便，另外交易情況、交易日期、房地產狀況和簡便，另外交易情況、交易日期、房地產狀況(zhungkung)的修正，通的修正，通常采用百分率法來計算。常采用百分率法來計算。4.7綜合計算綜合計算(j sun)比準價格比準價格第28頁/共39頁第二十九頁，共39頁。 （1）綜合修正計算分類）綜合

46、修正計算分類 直接比較修正公式直接比較修正公式1求取某個可比實例對應比準價格的方法求取某個可比實例對應比準價格的方法將以上三大方面的修正綜合起來，綜合計算公式有兩種：將以上三大方面的修正綜合起來，綜合計算公式有兩種：百分率法修正系數連乘公式百分率法修正系數連乘公式估價對象估價對象(duxing)價格價格=比準實例價格交易情況修正系數交易日期修正系比準實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數房地產狀況修正系數數房地產狀況修正系數百分率法修正系數累加公式百分率法修正系數累加公式估價對象估價對象(duxing)價格價格=比準實例價格（比準實例價格（1+交易情況修正系數交易情況修正系數+交易日期修交易

47、日期修正系數正系數+房地產狀況修正系數）房地產狀況修正系數）差額法公式差額法公式估價對象估價對象(duxing)價格比準實例價格交易情況修正數額交易日期修正價格比準實例價格交易情況修正數額交易日期修正數額房地產狀況修正數額數額房地產狀況修正數額第29頁/共39頁第三十頁，共39頁。 （1）綜合修正計算分類）綜合修正計算分類 間接比較修正公式間接比較修正公式 間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設想一個標準的房間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設想一個標準的房地產狀況，以此標準的房地產狀況為基準，將比準實例及估價對象的房地產狀況，以此標準的房地產狀況為基準，將比準實例及估價對象的房

48、地產狀況均與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉化為修正價格的比地產狀況均與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉化為修正價格的比率。（一般采用率。（一般采用(ciyng)這種方法的少）這種方法的少）100100100100（）（）（）（）比較實例成交價格標準狀況價格對象狀況價格實例狀況價格標準狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常成交價格比較實例成交價格估價對象價格 交易情況修正(xizhng) 交易日期修正(xizhng) 標準化修正(xizhng) 房地產狀況修正(xizhng)第30頁/共39頁第三十一頁，共39頁。下面僅以連乘形式下面僅以連乘形式(xngsh)(xngsh)、采用

49、百分率法來進一步說明比較法的、采用百分率法來進一步說明比較法的綜合修正計算。由于房地產狀況修中有直接比較修正和間接比較修正公綜合修正計算。由于房地產狀況修中有直接比較修正和間接比較修正公式，因此，較具體化的綜合修正計算公式有直接比較修正公式和間接比式，因此，較具體化的綜合修正計算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種：較修正公式兩種： 直接比較修正公式直接比較修正公式 交易情交易情 交易日交易日 房地產狀房地產狀 況修正況修正 期修正期修正 況修正況修正實例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格例價格可比實（）（）（）例價格估價對象價格可比實10010010

50、0 上式中，交易情況修正的分子為上式中，交易情況修正的分子為100100，表示以正常價格為基準，表示以正常價格為基準，交易日期修正的分母為交易日期修正的分母為100100，表示以成交，表示以成交(chng jio)(chng jio)日期時的價日期時的價格為基準，房地產狀況修正的分子為格為基準，房地產狀況修正的分子為100100，表示以估價對象的房地產，表示以估價對象的房地產狀況為基準。狀況為基準。 第31頁/共39頁第三十二頁，共39頁。間接比較修正公式間接比較修正公式 間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設想一個標準的房地產間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設想一個標準的房地

51、產狀況，以此標準的房地產狀況為基準，將比準實例及估價對象的房地產狀況均狀況，以此標準的房地產狀況為基準，將比準實例及估價對象的房地產狀況均與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉化為修正價格的比率。通常情況下，與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉化為修正價格的比率。通常情況下，這種方法這種方法(fngf)采用的少。采用的少。 交易情交易日標準化房地產狀交易情交易日標準化房地產狀 況修正期修正修正況修正況修正期修正修正況修正實例狀況價格對象狀況價格實例狀況價格標準狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格例價格可比實（）（）（）（）例價格估價對象價格可比實100100100100第32

52、頁/共39頁第三十三頁，共39頁。（2）將多個比準實例價格綜合成一個最終比準價格的方法）將多個比準實例價格綜合成一個最終比準價格的方法 每一個比準實例的成交價格經過上述各項修正后，都會相應地得出每一個比準實例的成交價格經過上述各項修正后，都會相應地得出(d ch)一一個比準價格，如有三個比準實例，經過各項修正后，會得到三個比準價格，但這些比個比準價格，如有三個比準實例，經過各項修正后，會得到三個比準價格，但這些比準價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的估準價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的估算結果。方法通常有下列算結果。方法通

53、常有下列4種：種：（1） 平均數（平均數（2）中位數（）中位數（3）眾數（）眾數（4）其他方法）其他方法 平均數又分為簡單算術平均和加權算術平均。（應用最多）平均數又分為簡單算術平均和加權算術平均。（應用最多） 中位數是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇中位數是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇數時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格，當項數為偶數時，位于正中數時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格，當項數為偶數時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均為綜合出的一個價格。間位置的那兩個價格的簡單算術平均為綜合出的一個價格。

54、第33頁/共39頁第三十四頁，共39頁。如：比準價格結果為：如：比準價格結果為：2600 2650 2800 2860 3950 中位數為：中位數為：2800 ； 若比準價格結果為：若比準價格結果為：2600 2650 2800 2860 中位數為：（中位數為：（2650+2800）/2=2725 眾數是一組數值中出現次數最多的數值。眾數是一組數值中出現次數最多的數值。 其他方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如去掉一個最低價和一個最高其他方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如去掉一個最低價和一個最高價，將余下的拿來簡單算術平均。或者估價人員根據自身經驗價，將余下的拿來簡單算術平均。或者估價人員根據自身經驗(jngyn)，以某一個比，以某一個比準價格為主，參考其他比準價格最終確定價格。準價格為主，參考其他比準價格最終確定價格。 第34頁/共39頁第三十五頁，共39頁。案例分析案例分析 :為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區為評估某住