1、會(huì)計(jì)學(xué)1無錫馬山項(xiàng)目整體定位無錫馬山項(xiàng)目整體定位(dngwi)與發(fā)展與發(fā)展戰(zhàn)略研究頁(yè)戰(zhàn)略研究頁(yè)第一頁(yè)，共152頁(yè)。2p項(xiàng)目所在馬山鎮(zhèn)現(xiàn)階段除一獨(dú)棟別墅項(xiàng)目（金色水岸）外，無其他商品房項(xiàng)目推出項(xiàng)目所在馬山鎮(zhèn)現(xiàn)階段除一獨(dú)棟別墅項(xiàng)目（金色水岸）外，無其他商品房項(xiàng)目推出p總占地面積總占地面積:35.3:35.3萬平米（約萬平米（約530530畝）畝）p 規(guī)劃容積率：規(guī)劃容積率：A A、B B地塊地塊1.21.2，p C C地塊地塊0.80.8，p 取地成本：取地成本： 63 63萬萬/ /畝畝p風(fēng)水隆資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目開發(fā)的啟動(dòng)資金不受限制風(fēng)水隆資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目開發(fā)的啟動(dòng)資金不受限制p總的開發(fā)完成時(shí)

2、間總的開發(fā)完成時(shí)間(shjin)(shjin)也不限。在第一年內(nèi)成功收回也不限。在第一年內(nèi)成功收回3.53.5億后，項(xiàng)目開發(fā)以市場(chǎng)和區(qū)域成熟為導(dǎo)向億后，項(xiàng)目開發(fā)以市場(chǎng)和區(qū)域成熟為導(dǎo)向, ,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化三塊方正土地構(gòu)成無啟動(dòng)資金約束總開發(fā)周期不限第2頁(yè)/共152頁(yè)第二頁(yè)，共152頁(yè)。3第一階段（中期）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第一階段（終期）提交終稿2004/08/122004/09/15第二階段啟動(dòng)區(qū)策略第三階段營(yíng)銷戰(zhàn)略工作工作(gngzu)(gngzu)最終最終(zu zhn)(zu zhn)成果成果區(qū)域（無錫及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究無錫市土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)政府官員、

3、專家及消費(fèi)者深度訪談目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和價(jià)值判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （中稿）提交整體報(bào)告（終稿） 根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告2004/09/21至今工作第3頁(yè)/共152頁(yè)第三頁(yè)，共152頁(yè)。4工作工作(gngzu)內(nèi)容內(nèi)容收集收集(shuj)的數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析進(jìn)行的分析項(xiàng)目和地區(qū)背景分析鎖定部分市場(chǎng)的集中分析假設(shè)和量化項(xiàng)目周邊及地塊勘察無錫市宏觀經(jīng)濟(jì)情況無錫城市發(fā)展現(xiàn)狀無錫城市總體規(guī)劃無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況5位政府官員具體分屬機(jī)構(gòu)： 市規(guī)劃局、國(guó)土局、房產(chǎn)交易中心及馬山鎮(zhèn)國(guó)土科、規(guī)劃科、 馬山工行地塊解析

4、和界定宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析各區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析消費(fèi)者支付能力分析消費(fèi)者投資趨勢(shì)分析44份目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查各區(qū)域住宅市場(chǎng)情況地產(chǎn)專業(yè)人士5位房產(chǎn)銷售主管4位目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談20位調(diào)查各區(qū)域重點(diǎn)樓盤30個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性供給分析終端消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析案例借鑒地塊價(jià)值分析的結(jié)果經(jīng)濟(jì)效益分析最優(yōu)容積率與物業(yè)配比定價(jià)的市場(chǎng)支撐條件發(fā)展戰(zhàn)略與定位第4頁(yè)/共152頁(yè)第四頁(yè)，共152頁(yè)。5第5頁(yè)/共152頁(yè)第五頁(yè)，共152頁(yè)。6京都市圈均在2小時(shí)車程范圍內(nèi)。n蘇錫常都市圈位于長(zhǎng)江三角洲北翼，是上海大都市圈的有機(jī)組成部分。n發(fā)達(dá)的高速公路及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，使得無錫與長(zhǎng)三角其

5、他城市(chngsh)圈緊密相連。南京都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈蘇錫常都市圈杭州都市區(qū)杭州都市區(qū)寧波都市區(qū)寧波都市區(qū)上海核心區(qū)上海核心區(qū)資料來源：無錫市城市(chngsh)總體規(guī)劃概要資料來源：無錫國(guó)土規(guī)劃局第6頁(yè)/共152頁(yè)第六頁(yè)，共152頁(yè)。7在以上海為中心的滬寧杭城市群中，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國(guó)際經(jīng)濟(jì)(jngj)貿(mào)易體系和世界城市體系，實(shí)現(xiàn)蘇錫常三市共同發(fā)展。南京南京(nn jn)都市圈都市圈徐州都市圈徐州都市圈蘇錫常都市圈蘇錫常都市圈資料來源：無錫國(guó)土規(guī)劃局第7頁(yè)/共152頁(yè)第七頁(yè)，共152頁(yè)。8馬山馬山太湖(ti h)資料來源：無錫市城市總體規(guī)劃概要、馬山鎮(zhèn)規(guī)劃科訪談十八灣公路

6、十八灣公路“一帶一帶”：指環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風(fēng)光帶太湖大橋太湖大橋環(huán)太湖公路環(huán)太湖公路陸馬快線陸馬快線資料來源：無錫國(guó)土規(guī)劃局第8頁(yè)/共152頁(yè)第八頁(yè)，共152頁(yè)。9務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)n蠡湖新城是近年來首先重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和配套齊全。n2004年3月底，萬科和順馳在濱湖新城分別拿到了規(guī)劃建筑面積均超過100萬的土地，并在9月底同時(shí)一期開盤。濱湖新城開發(fā)提速。馬山馬山“一帶一帶”：指環(huán)太湖、蠡湖的：指環(huán)太湖、蠡湖的自然自然(zrn)(zrn)山水風(fēng)光帶山水風(fēng)光帶資料來源：無錫國(guó)土規(guī)劃局第9頁(yè)/共152頁(yè)第九頁(yè)，共152頁(yè)。10自然環(huán)境較好的旅游度

7、假區(qū)”（尤指靈山大佛），其次才是一個(gè)落后郊區(qū)n無錫太湖國(guó)家旅游度假區(qū),是1992年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)之一，年接待游客300萬人n馬山未來規(guī)劃形成旅游度假區(qū)、旅游配套及城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū)三大功能區(qū)陸馬公路陸馬公路(gngl)十八灣公路十八灣公路(gngl)梅梁路梅梁路靈山大佛靈山大佛旅游度假區(qū)旅游度假區(qū)生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)旅游配套及旅游配套及城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)市區(qū)市區(qū)錫宜高速錫宜高速 十十 里里 明明 珠珠 堤堤 無論是從地理資源稟賦、政府規(guī)劃還是無錫人心無論是從地理資源稟賦、政府規(guī)劃還是無錫人心目中目中, ,馬山都是無錫最主要的旅游度假區(qū)馬山都是無錫最主要

8、的旅游度假區(qū)資料來源：無錫市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心本項(xiàng)目資料來源：無錫國(guó)土規(guī)劃局第10頁(yè)/共152頁(yè)第十頁(yè)，共152頁(yè)。11梅梅 梁梁 路（主干道）路（主干道） 樂 山 路 思 源 路峰 影 路A地塊地塊(d kui)B地塊地塊(d kui)C地塊地塊D地塊公共綠地國(guó)際垂釣中心 十 里 明 珠 堤 500M太湖鎮(zhèn)城鎮(zhèn)中心，緊臨鎮(zhèn)政府（暨太湖國(guó)家旅游度假區(qū)政府）和鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)區(qū)，配套檔次較低n項(xiàng)目緊鄰馬山鎮(zhèn)東西向主干道梅梁路，連接十里明珠堤及十八灣公路通往市區(qū)。nA地塊內(nèi)有一處泉眼，可開發(fā)為溫泉及直飲水，水質(zhì)優(yōu)良。峰 影 河泉眼商業(yè)及生活配套區(qū)拆遷還建房鎮(zhèn)政府梅梁中學(xué)太湖水啤酒廠峰影小學(xué)普通居住區(qū)正南向正

9、南向銀行醫(yī)院第11頁(yè)/共152頁(yè)第十一頁(yè)，共152頁(yè)。12東至東至北北至至鎮(zhèn)政府梅梁路樂山(l shn)路峰影河西至西至返建房南至南至思源路地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀第12頁(yè)/共152頁(yè)第十二頁(yè)，共152頁(yè)。13A、B、C三塊均為商住用地，可建筑面積(jin zh min j)35.3萬平；n容積率：A、B塊1.2；C塊0.8；n建筑密度：A、B塊25；C塊20；n綠地率：35n出入口：峰影路、樂山路、思源路梅梅 梁梁 路路 樂 山 路 思 源 路峰 影 路A地塊地塊(d kui)16.86萬平米萬平米D地塊公共綠地5.78萬平米C地塊地塊13.46萬平米萬平米B地塊地塊4.98萬平米萬平米鎮(zhèn)政府峰 影

10、 河第13頁(yè)/共152頁(yè)第十三頁(yè)，共152頁(yè)。14屬性屬性詮釋詮釋區(qū)位區(qū)位屬性屬性p位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)p蘇錫常都市圈中心蘇錫常都市圈中心q鄰近上海長(zhǎng)三角核心q蘇州無錫常州的中心p無錫城郊旅游度假區(qū)無錫城郊旅游度假區(qū)p距離城中區(qū)較遠(yuǎn)距離城中區(qū)較遠(yuǎn)q太湖國(guó)家旅游度假區(qū)，環(huán)境好、空氣好、水質(zhì)好q距離市中心35公里、現(xiàn)時(shí)40分鐘車程p經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的城鎮(zhèn)中心區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的城鎮(zhèn)中心區(qū)q無錫馬山鎮(zhèn)，項(xiàng)目緊鄰馬山鎮(zhèn)政府項(xiàng)目項(xiàng)目屬性屬性p當(dāng)?shù)爻墙家欢ㄒ?guī)模的開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)?shù)爻墙家欢ㄒ?guī)模的開發(fā)項(xiàng)目q占地約530畝，建面近37萬平米，容積率0.81.2p可達(dá)性好、交通便捷可達(dá)性好、交通便捷p周

11、邊生活配套檔次較低周邊生活配套檔次較低q緊鄰城鎮(zhèn)主干道梅梁路及即將通車的十八灣公路、陸馬快線公路等q城鎮(zhèn)中心區(qū)、配套較完善p地塊周邊一般性資源條件較多地塊周邊一般性資源條件較多p但缺少稀缺性自然景觀資源但缺少稀缺性自然景觀資源q公共綠地廣場(chǎng)、垂釣中心、泉眼、峰影河等q鄰太湖卻不親湖、不看湖q在馬山卻不親山、不靠山q峰影河只能隔路而望第14頁(yè)/共152頁(yè)第十四頁(yè)，共152頁(yè)。15問題問題(wnt)界定和結(jié)構(gòu)化分析界定和結(jié)構(gòu)化分析制定制定(zhdng)戰(zhàn)略發(fā)展方向戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒案例借鑒(jijin)和模式選擇和模式選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析客戶定位和需求分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

12、分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算第15頁(yè)/共152頁(yè)第十五頁(yè)，共152頁(yè)。16資料來源(liyun)：世聯(lián)模型？R1R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何從如何從R1到到R2第16頁(yè)/共152頁(yè)第十六頁(yè)，共152頁(yè)。17低低3.處于處于偏遠(yuǎn)偏遠(yuǎn)的旅的旅游度游度假區(qū)假區(qū)4.處于處于郊外郊外城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)中心中心區(qū)區(qū)5.資源資源條件條件一般一般6.區(qū)域區(qū)域尚待尚待開發(fā)開發(fā)項(xiàng)目總占地為530畝，規(guī)劃建筑面積近37萬平方米，規(guī)劃容積率分別為0.8、1.2、1.2的三塊地塊組成取地成本

13、為每畝63萬元，樓面地價(jià)9001100，在無錫處于最低水平，但在馬山處于市場(chǎng)水平項(xiàng)目處于無錫市自然資源相對(duì)優(yōu)越地區(qū)馬山鎮(zhèn)，但距離城區(qū)較遠(yuǎn)蠡湖新城和濱湖新城是城市未來發(fā)展(fzhn)熱點(diǎn)和主導(dǎo)方向地塊處于城鎮(zhèn)中心區(qū)、交通便捷，生活配套檔次較低項(xiàng)目周邊一般性資源條件較多，但缺少稀缺性的自然景觀資源本項(xiàng)目所在馬山區(qū)域現(xiàn)階段除金色水岸一期（獨(dú)棟別墅）外無其他商品房項(xiàng)目推出第17頁(yè)/共152頁(yè)第十七頁(yè)，共152頁(yè)。18p本項(xiàng)目處于市郊偏遠(yuǎn)地區(qū)，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，不是無錫人置業(yè)首選p項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、區(qū)域價(jià)值(jizh)未被挖掘的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格只能從屬于本區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值(jizh)體

14、系，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不會(huì)有較大突破；p若陷入來自蠡湖新區(qū)和濱湖新區(qū)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)給本項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售和土地成本回收帶來較大壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)有難度；從置業(yè)選擇從置業(yè)選擇(xunz)上上從區(qū)域價(jià)值上從區(qū)域價(jià)值上從競(jìng)爭(zhēng)上從競(jìng)爭(zhēng)上第18頁(yè)/共152頁(yè)第十八頁(yè)，共152頁(yè)。19p從銷售力上：使本項(xiàng)目成為無錫有創(chuàng)新亮點(diǎn)(lin din)的熱銷樓盤p從價(jià)格體系上：突破馬山現(xiàn)有價(jià)格體系，在一年內(nèi)土地成本回收3.5億p從競(jìng)爭(zhēng)上：避免陷入與蠡湖新城、濱湖新城的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化從銷售從銷售(xioshu)力上力上從價(jià)格體系上從價(jià)格體系上從競(jìng)爭(zhēng)上從競(jìng)爭(zhēng)上第19頁(yè)/共152頁(yè)第十九頁(yè)，共152頁(yè)。20期望期望(qwng)

15、突破原有價(jià)格體系突破原有價(jià)格體系R1R2塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)與熱點(diǎn)塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)與熱點(diǎn)(r din)區(qū)域項(xiàng)目的差異化區(qū)域項(xiàng)目的差異化處于市郊偏遠(yuǎn)地區(qū)，不是無錫人置業(yè)首選處于市郊偏遠(yuǎn)地區(qū)，不是無錫人置業(yè)首選從屬于馬山區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格體系從屬于馬山區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格體系面臨來自蠡湖、濱湖新城的競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大面臨來自蠡湖、濱湖新城的競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大成為無錫有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷樓盤成為無錫有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷樓盤第20頁(yè)/共152頁(yè)第二十頁(yè)，共152頁(yè)。211.本項(xiàng)目需要怎樣的定位(dngwi)，才能吸引人氣，突破無錫人心理界限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷？3. 本項(xiàng)目資源應(yīng)以怎樣的次序整合(zh

16、n h)，才能形成與蠡湖新城、濱湖新城等城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域的差異化競(jìng)爭(zhēng)？2. 本項(xiàng)目如何逼近價(jià)格上限，實(shí)現(xiàn)馬山現(xiàn)有價(jià)格體系的突破？第21頁(yè)/共152頁(yè)第二十一頁(yè)，共152頁(yè)。22問題問題(wnt)界定和結(jié)構(gòu)化分析界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略(zhnl)發(fā)展方向發(fā)展方向案例案例(n l)借鑒和模式選擇借鑒和模式選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析客戶定位和需求分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算第22頁(yè)/共152頁(yè)第二十二頁(yè)，共152頁(yè)。23自然自然資源資源稟賦稟賦人文：人文：需要需要長(zhǎng)時(shí)長(zhǎng)時(shí)間積間積累，累，為領(lǐng)為領(lǐng)導(dǎo)者導(dǎo)者品牌品牌的標(biāo)的標(biāo)志

17、志(biozh)服務(wù)：服務(wù)：品牌品牌的力的力量，量，屬于屬于真正真正主流主流品牌品牌開發(fā)開發(fā)商的商的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)力要力要素素產(chǎn)品：產(chǎn)品：典型典型的單的單一項(xiàng)一項(xiàng)目成目成功要功要素和素和高價(jià)高價(jià)樓盤樓盤的充的充分條分條件件客觀性客觀性主動(dòng)式主動(dòng)式被動(dòng)式被動(dòng)式主觀性主觀性 1 4 1 4 2 3 2 3產(chǎn)品產(chǎn)品(ch(chnpnpn)n)服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境新進(jìn)者品牌和影響力社會(huì)資源和氛圍區(qū)域價(jià)值自然資源CASE蠡湖新城：環(huán)境華僑城：人文萬科:人文服務(wù)水榭花都，清華坊：產(chǎn)品 ？第23頁(yè)/共152頁(yè)第二十三頁(yè)，共152頁(yè)。24p官方的城市規(guī)劃中是否已明確本區(qū)域的價(jià)值官方的城市規(guī)劃中是否已明確本區(qū)域的

18、價(jià)值(jizh)定位？定位？p政府的城鎮(zhèn)配套建設(shè)是否已促成了區(qū)域價(jià)值政府的城鎮(zhèn)配套建設(shè)是否已促成了區(qū)域價(jià)值(jizh)的提升？的提升？p民間的投資建設(shè)事實(shí)上是否已確認(rèn)了本區(qū)域的價(jià)值民間的投資建設(shè)事實(shí)上是否已確認(rèn)了本區(qū)域的價(jià)值(jizh)定位？定位？p在消費(fèi)者的心目中對(duì)本區(qū)域的價(jià)值在消費(fèi)者的心目中對(duì)本區(qū)域的價(jià)值(jizh)認(rèn)同感又是怎樣？認(rèn)同感又是怎樣？第24頁(yè)/共152頁(yè)第二十四頁(yè)，共152頁(yè)。25517.70平方公里，下轄江陰、宜興兩個(gè)市(縣)和崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、濱湖區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)和新區(qū)七個(gè)區(qū)。n“兩軸”：沿長(zhǎng)江(chnjin)城鎮(zhèn)發(fā)展軸和沿滬寧交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸。n“一縱”：即沿

19、澄錫宜交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸n以上述三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為主干，各級(jí)城鎮(zhèn)間形成縱橫交織的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，最終形成網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系。資料(zlio)來源：無錫國(guó)土規(guī)劃局第25頁(yè)/共152頁(yè)第二十五頁(yè)，共152頁(yè)。26務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)n新區(qū)：以工業(yè)、居住、物流為主的綜合區(qū)，其工業(yè)以外向型經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，是無錫最主要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)n城中區(qū):居住+商業(yè)商務(wù)中心n蠡溪區(qū)：居住新區(qū)+旅游商貿(mào)n東亭區(qū)：工業(yè)+居住+商貿(mào)n山北區(qū)：居住+傳統(tǒng)工業(yè)n錫北區(qū)：居住+物流+生命科技園區(qū)馬山馬山“一帶一帶”：指環(huán)太湖、蠡湖的：指環(huán)太湖、蠡湖的自然自然(zrn)(zrn)山水風(fēng)光帶山水風(fēng)光

20、帶資料來源：無錫市規(guī)劃局無錫市城市規(guī)劃綱要第26頁(yè)/共152頁(yè)第二十六頁(yè)，共152頁(yè)。27n遠(yuǎn)景規(guī)劃具有方向性的指導(dǎo)意義，表明了政府的意愿(yyun)和對(duì)城市發(fā)展的理解n在2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃中，馬山的規(guī)劃人口只有5.4萬人，人口缺口僅有2.5萬人，表明該區(qū)域并非無錫市政府未來大力發(fā)展區(qū)域資料來源(liyun)：無錫市規(guī)劃局無錫市城市規(guī)劃綱要第27頁(yè)/共152頁(yè)第二十七頁(yè)，共152頁(yè)。28未定義區(qū)域未定義區(qū)域未定義區(qū)域未定義區(qū)域資料(zlio)來源：馬山地區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2003-2020）規(guī)劃文本u馬山地區(qū)分為馬跡山和馬圩兩部分，馬跡山主要作為旅游度假區(qū)，而馬圩成為旅游度假區(qū)的配套服務(wù)區(qū)u本項(xiàng)目所

21、在的馬圩地區(qū)尚存在大量未定義區(qū)域，區(qū)域價(jià)值定位不明晰(mngx)，表明鎮(zhèn)政府對(duì)本區(qū)域規(guī)劃尚有思考空間資料來源：馬山鎮(zhèn)國(guó)土規(guī)劃科第28頁(yè)/共152頁(yè)第二十八頁(yè)，共152頁(yè)。29p官方的城市規(guī)劃中是否已明確本區(qū)域的價(jià)值定位？p政府的城鎮(zhèn)配套建設(shè)(jinsh)是否已促成了區(qū)域價(jià)值的提升？p民間的投資建設(shè)(jinsh)事實(shí)上是否已形成本區(qū)域的價(jià)值定位？p在消費(fèi)者的心目中對(duì)本區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同感又是怎樣？既既 成成 事事 實(shí)實(shí)第29頁(yè)/共152頁(yè)第二十九頁(yè)，共152頁(yè)。30配套配套(pi to)建設(shè)建設(shè)消費(fèi)者態(tài)度消費(fèi)者態(tài)度(ti du)投資建設(shè)投資建設(shè)馬山鎮(zhèn)除北部工業(yè)區(qū)部分工業(yè)項(xiàng)目投資發(fā)展較快外，其他領(lǐng)域的

22、投資建設(shè)相對(duì)貧乏。現(xiàn)階段除金色水岸（一期）已建成銷售外，馬山地區(qū)尚無其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)取得土地的開發(fā)商也尚在觀望和項(xiàng)目論證階段，對(duì)區(qū)域定位認(rèn)識(shí)不清。馬山鎮(zhèn)因遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)域發(fā)展受到限制，片區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后，城鎮(zhèn)配套建設(shè)檔次低，與國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的地位不相稱。由于本區(qū)域不在無錫城區(qū)發(fā)展主方向上，與濱湖新城、蠡湖新城的城市基礎(chǔ)配套建設(shè)相比，區(qū)域價(jià)值明顯遜色。無錫人對(duì)馬山的第一印象是“旅游度假區(qū)”，去馬山最主要的原因是“靈山大佛”；無錫人去馬山的頻率很低，而且由于距離市區(qū)遠(yuǎn)、生活配套不完善，大部分暫不考慮在馬山置業(yè)，對(duì)于馬山區(qū)域價(jià)值的認(rèn)知感很低；第30頁(yè)/共152頁(yè)第三十頁(yè)，共152頁(yè)。31

23、馬山鎮(zhèn)馬山鎮(zhèn)(shn zhn)和蠡湖新城配套建設(shè)對(duì)比和蠡湖新城配套建設(shè)對(duì)比第31頁(yè)/共152頁(yè)第三十一頁(yè)，共152頁(yè)。32檀溪灣地塊項(xiàng)目檀溪灣地塊項(xiàng)目灣區(qū)物業(yè)灣區(qū)物業(yè)(w y)：綠色、空氣、：綠色、空氣、 山、水、湖景，真正的湖光山色山、水、湖景，真正的湖光山色威尼斯花園威尼斯花園(huyun)（二期）（二期）臨湖物業(yè)：內(nèi)湖私有化（蠡湖）、湖堤、碼頭、棧道臨湖物業(yè)：內(nèi)湖私有化（蠡湖）、湖堤、碼頭、棧道本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地塊鄰太湖卻不親湖、不看湖在馬山卻不親山、不靠山峰影河也只能隔路而望第32頁(yè)/共152頁(yè)第三十二頁(yè)，共152頁(yè)。33本項(xiàng)目本項(xiàng)目(xingm)的發(fā)展方向：產(chǎn)品的發(fā)展方向：產(chǎn)品自身資

24、源自身資源資料(zlio)來源：世聯(lián)模型客觀性客觀性主動(dòng)式主動(dòng)式被動(dòng)式被動(dòng)式主觀性主觀性 3 1 3 1 4 2 4 2產(chǎn)品產(chǎn)品(chnpn)(chnpn)服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境新進(jìn)者品牌社會(huì)資源自然資源區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目的選擇：本項(xiàng)目的選擇：“1+1+3”（產(chǎn)品（產(chǎn)品+ +自身資源）自身資源）“新進(jìn)者新進(jìn)者”客觀性客觀性/ /主動(dòng)式主動(dòng)式體現(xiàn)體現(xiàn)“產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值”第33頁(yè)/共152頁(yè)第三十三頁(yè)，共152頁(yè)。34有效利用有效利用(lyng)項(xiàng)目資源，充分發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值，打項(xiàng)目資源，充分發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力第34頁(yè)/共152頁(yè)第三十四頁(yè)，共152頁(yè)。35問題問題(w

25、nt)界定和結(jié)構(gòu)化分析界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展制定戰(zhàn)略發(fā)展(fzhn)方向方向案例借鑒和模式案例借鑒和模式(msh)選擇選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析客戶定位和需求分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算第35頁(yè)/共152頁(yè)第三十五頁(yè)，共152頁(yè)。361.本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？2.目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求(xqi)是怎樣的？是怎樣的？3.本項(xiàng)目面向需求本項(xiàng)目面向需求(xqi)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？第36頁(yè)/共152頁(yè)第三十六頁(yè)，共152頁(yè)。37p馬山鎮(zhèn)現(xiàn)狀人口2.9萬,其中農(nóng)業(yè)人口0.9

26、萬。未來(wili)官方規(guī)劃人口5.4萬人，年人口增長(zhǎng)不超過3000人。p馬山醫(yī)藥工業(yè)園和科技工業(yè)園主要功能是生產(chǎn)加工，且處于起步期，依靠產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的住宅市場(chǎng)在短期內(nèi)不會(huì)形成規(guī)模p太湖金色水岸一期銷售情況較好,但客戶中無馬山本地人金色水岸一期金色水岸一期(y q)客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成資料來源：馬山工業(yè)園資料第37頁(yè)/共152頁(yè)第三十七頁(yè)，共152頁(yè)。38低密度豪宅社區(qū)低密度豪宅社區(qū)(sh q)（純別墅）（純別墅）總價(jià)大于總價(jià)大于200萬萬中高檔復(fù)合型社區(qū)中高檔復(fù)合型社區(qū)多層聯(lián)排疊拼60萬總價(jià)10公公里里(nl)自然資源自然資源型型:與山與山水、自水、自然保護(hù)然保護(hù)區(qū)、高區(qū)、高爾夫等爾夫等稀缺資稀缺資

27、源緊密源緊密融合，融合，對(duì)資源對(duì)資源的獨(dú)享的獨(dú)享人文資源人文資源型：歷型：歷史文化史文化遺產(chǎn)、遺產(chǎn)、使領(lǐng)館使領(lǐng)館區(qū)區(qū) 、主、主題公園題公園 、建筑風(fēng)建筑風(fēng)格等獨(dú)格等獨(dú)特資源特資源郊區(qū)(jioq)資源型城市資源型郊區(qū)人文型城市人文型 本項(xiàng)目？第39頁(yè)/共152頁(yè)第三十九頁(yè)，共152頁(yè)。40地塊名稱1.1.檀溪村地檀溪村地塊塊2.2.唐城北唐城北地塊地塊3.3.太湖威尼太湖威尼斯斯4.4.南泉南泉南園南園 用地面積/畝12001170540388容積率0.20.30.20.2資源優(yōu)勢(shì)面臨太湖，背靠黃家山、梅梁小隱緊靠蠡湖環(huán)抱蠡湖位于濱湖區(qū)，城市發(fā)展主導(dǎo)方向原因一：原因一：無錫低密度別墅類產(chǎn)品未來市

28、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈，項(xiàng)目無錫低密度別墅類產(chǎn)品未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈，項(xiàng)目(xingm)在景觀、人文資源和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上無明顯優(yōu)勢(shì)或處于劣勢(shì)在景觀、人文資源和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上無明顯優(yōu)勢(shì)或處于劣勢(shì) 1 23 4第40頁(yè)/共152頁(yè)第四十頁(yè)，共152頁(yè)。413米寬n盡管項(xiàng)目地塊位于太湖國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)，但地塊位于馬山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)配套中心區(qū)域原因二：原因二：項(xiàng)目所涵蓋景觀資源均為外圍型項(xiàng)目所涵蓋景觀資源均為外圍型“弱弱”資源，缺乏稀缺性自然景資源，缺乏稀缺性自然景觀資源，難以體現(xiàn)豪宅觀資源，難以體現(xiàn)豪宅(ho zhi)型別墅相對(duì)孤立的型別墅相對(duì)孤立的“隱隱”和絕對(duì)自然的和絕對(duì)自然的“美美”的特征的特征 地塊太

29、湖溫泉峰影河市民廣場(chǎng)垂釣中心核心景觀資源?太湖國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)第41頁(yè)/共152頁(yè)第四十一頁(yè)，共152頁(yè)。42太湖(ti h)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)消費(fèi)者訪談(fn tn)和調(diào)查問卷顯示，促使無錫市民前往靈山大佛的因素：商務(wù)或社交陪朋友前往、應(yīng)酬大約每年一次的習(xí)俗自身觀光需求游覽或請(qǐng)香尚未形成n馬山人文古跡距地塊較遠(yuǎn)，且無知名度及影響力原因三：原因三：缺乏有影響力的人文缺乏有影響力的人文資源資源靈山大佛價(jià)值性人文資源? 伍子胥試劍石、清代“名醫(yī)進(jìn)士”許叔微之梅梁小隱 等第42頁(yè)/共152頁(yè)第四十二頁(yè)，共152頁(yè)。43低密度豪宅低密度豪宅(ho zhi)社區(qū)社區(qū)（純別墅）（純別墅）總價(jià)大于總價(jià)大于20

30、0萬萬中高檔復(fù)合型社區(qū)中高檔復(fù)合型社區(qū)(sh q)多層聯(lián)排疊拼多層聯(lián)排疊拼60萬萬總價(jià)總價(jià)200萬萬普通住宅區(qū)普通住宅區(qū)多層高層；總價(jià)小于60萬財(cái)富階層財(cái)富階層財(cái)富階層財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層 上層中產(chǎn)上層中產(chǎn)白領(lǐng)白領(lǐng)工薪階層工薪階層第43頁(yè)/共152頁(yè)第四十三頁(yè)，共152頁(yè)。44 原因(yunyn)一本地市場(chǎng)需求乏力本地市場(chǎng)需求乏力項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，馬山本地市場(chǎng)無法消化 原因二區(qū)域陌生區(qū)域陌生馬山距市中心30多公里，公共交通不便，較難形成中心城第一居所 原因三生活圈生活圈無錫人購(gòu)買一居住房具有區(qū)域性，不愿離開原有生活圈 原因四經(jīng)濟(jì)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)按4500的普通住宅均價(jià)，經(jīng)過測(cè)算，普通多層住宅

31、物業(yè)無法實(shí)現(xiàn)客戶回收土地成本3.5億的目標(biāo)，并且市場(chǎng)較難迅速吸納第44頁(yè)/共152頁(yè)第四十四頁(yè)，共152頁(yè)。45低密度豪宅低密度豪宅(ho zhi)社區(qū)社區(qū)（純別墅）（純別墅）總價(jià)大于總價(jià)大于200萬萬中高檔復(fù)合型社區(qū)中高檔復(fù)合型社區(qū)(sh q)多層聯(lián)排疊拼多層聯(lián)排疊拼60萬萬總價(jià)總價(jià)10公里v新發(fā)展片區(qū)v地塊位于當(dāng)?shù)劓?zhèn)中心生活區(qū)v二線自然資源/人文資源v周邊配套一般案例適用性條件：案例適用性條件：我們通過無錫現(xiàn)有類似本項(xiàng)目成功案例的分析，發(fā)現(xiàn)無錫中高我們通過無錫現(xiàn)有類似本項(xiàng)目成功案例的分析，發(fā)現(xiàn)無錫中高端消費(fèi)者面向度假和投資的置業(yè)需求旺盛，市場(chǎng)機(jī)會(huì)很大端消費(fèi)者面向度假和投資的置業(yè)需求旺盛，市

32、場(chǎng)機(jī)會(huì)很大第68頁(yè)/共152頁(yè)第六十八頁(yè)，共152頁(yè)。69首層客廳(ktng) 內(nèi)院街坊 后院(hu yun)清華坊雖然地處無錫周邊地區(qū)，且無稀缺自然資源，單憑借特有的產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新和對(duì)目標(biāo)客戶的深入理解，實(shí)現(xiàn)了一個(gè)月銷售90的吸納速度。第69頁(yè)/共152頁(yè)第六十九頁(yè)，共152頁(yè)。70位置u查橋鎮(zhèn)查橋東路規(guī)模u占地2.92公頃u總建2.63萬平米u(yù)共64套聯(lián)排別墅，27套多層洋房容積率u0.9主力面積u370-430平米(含車庫(kù)層)主力總價(jià)u150180萬均價(jià)(元/m2)u3900-4000物業(yè)管理u上海陸家嘴銷售速度u6月3日參加房展成交約20套，開盤一個(gè)月銷售90客戶構(gòu)成u市區(qū)內(nèi)政府官員、私

33、企老板占80u查橋鎮(zhèn)私企業(yè)主占10u上海投資客10總平面圖主力(zhl)戶型主力(zhl)戶型剖面第70頁(yè)/共152頁(yè)第七十頁(yè)，共152頁(yè)。71目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確 瞄準(zhǔn)市內(nèi)中高端客戶 投資需求、置業(yè)升值 居住舒適的進(jìn)一步需求 休閑度假、放松身心需求戰(zhàn)略定位(dngwi)準(zhǔn)確 用產(chǎn)品來打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，中式風(fēng)格，產(chǎn)品獨(dú)特 機(jī)遇與價(jià)格優(yōu)勢(shì) 新發(fā)展片區(qū)，該區(qū)域無別墅(bish)類產(chǎn)品 聯(lián)排別墅(bish)總價(jià)低 地下車庫(kù)層做休閑娛樂層，計(jì)入總面積，有效降低單價(jià)宣傳、推廣、展示到位 參加房展 精心打造樣板房的視覺效果，實(shí)景體驗(yàn)式銷售 優(yōu)惠活動(dòng)：贈(zèng)送前院和露臺(tái) 第71頁(yè)/共152頁(yè)第七十一頁(yè)，共152頁(yè)。7

34、2同區(qū)域，遠(yuǎn)離市中心，偏離城市主導(dǎo)發(fā)展方向?yàn)I湖物業(yè)，二線湖景周邊(zhu bin)配套較差地塊所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)滯后于市區(qū)，無市場(chǎng)消化能力案例案例(n l)與項(xiàng)目相似點(diǎn)：與項(xiàng)目相似點(diǎn)：太湖金色水岸不同點(diǎn)：不同點(diǎn)：v取地成本低，產(chǎn)品價(jià)格低v容積率0.3v一期推盤別墅市場(chǎng)空白期，機(jī)遇好案例的適用性分析：案例的適用性分析：第72頁(yè)/共152頁(yè)第七十二頁(yè)，共152頁(yè)。73升值升值度假養(yǎng)老升值升值(shngzh)升值升值灰色收入合法化養(yǎng)老升值升值提升身份居住、度假、養(yǎng)老一期開盤獨(dú)棟4500元/平米，雙拼3800/平米二期開盤獨(dú)棟預(yù)期價(jià)格7000元/平米購(gòu)買群主要為市區(qū)高端客戶，主要購(gòu)買動(dòng)因投資升值，其次

35、為度假休閑或養(yǎng)老金色水岸產(chǎn)品極其一般，較高的吸納(x n)力反映了投資需求旺盛第73頁(yè)/共152頁(yè)第七十三頁(yè)，共152頁(yè)。74總結(jié)總結(jié)致力于滿足無錫中高端置業(yè)者投資和度假需致力于滿足無錫中高端置業(yè)者投資和度假需求求(xqi)，是本項(xiàng)目目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)所在，是本項(xiàng)目目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)所在第74頁(yè)/共152頁(yè)第七十四頁(yè)，共152頁(yè)。75問題問題(wnt)界定和結(jié)構(gòu)化分析界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展制定戰(zhàn)略發(fā)展(fzhn)方向方向案例借鑒和模式案例借鑒和模式(msh)選擇選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析客戶定位和需求分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算一期經(jīng)濟(jì)測(cè)

36、算第75頁(yè)/共152頁(yè)第七十五頁(yè)，共152頁(yè)。761。馬山鎮(zhèn)。馬山鎮(zhèn)(shn zhn)的競(jìng)爭(zhēng)分析的競(jìng)爭(zhēng)分析2。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析3。市區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析。市區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析第76頁(yè)/共152頁(yè)第七十六頁(yè)，共152頁(yè)。77n常青路常青路南側(cè)地南側(cè)地塊塊(d kui)（規(guī)劃（規(guī)劃中）中）n金色水金色水岸二期岸二期（已開（已開盤）盤）n檀溪村檀溪村項(xiàng)目項(xiàng)目（規(guī)劃（規(guī)劃中）中） 常青路南側(cè)占地(zhn d)36萬，容積率0.25 常青路北側(cè)占地78萬，容積率0.25 碧波路金色水岸項(xiàng)目建筑面積19萬，容積率0.3，一期結(jié)束，二期年底開盤檀溪村地塊占

37、地1000畝，容積率0.2第77頁(yè)/共152頁(yè)第七十七頁(yè)，共152頁(yè)。78二期二期為為200棟獨(dú)棟獨(dú)棟別棟別墅墅(bish)，戶，戶型型280380平，平，預(yù)期預(yù)期均價(jià)均價(jià)7000，典型典型的豪的豪宅路宅路線線n其他其他未啟未啟動(dòng)地動(dòng)地塊容塊容積率積率均低均低于于0.25，樓面樓面地價(jià)地價(jià)接近接近3000，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)以獨(dú)以獨(dú)棟別棟別墅墅(bish)為主為主馬山其他項(xiàng)目本項(xiàng)目樓面地價(jià)2940900-1100容積率小于0.250.81.2可選的物業(yè)類型獨(dú)棟多種物業(yè)類型面對(duì)客戶群高端中高端1。0.81.2的容積率，降低了樓面地價(jià)和單套總價(jià)，價(jià)格更有競(jìng)爭(zhēng)力2。較高的規(guī)劃容積率增加了不同物業(yè)類型的選擇空間

38、，降低購(gòu)買門檻，拓寬客戶范圍3。從金色水岸二期產(chǎn)品品質(zhì)和其他開發(fā)(kif)商的開發(fā)(kif)實(shí)力實(shí)力看，本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)有更大的提高和創(chuàng)新空間本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第78頁(yè)/共152頁(yè)第七十八頁(yè)，共152頁(yè)。791。馬山鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)分析。馬山鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)分析2。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析3。市區(qū)大規(guī)模新興。市區(qū)大規(guī)模新興(xnxng)住宅社區(qū)分住宅社區(qū)分析析第79頁(yè)/共152頁(yè)第七十九頁(yè)，共152頁(yè)。80山水山水(shnshu)湖濱湖濱 太湖太湖(ti h)威尼斯二期威尼斯二期 吉祥國(guó)際花園吉祥國(guó)際花園南泉南園南泉南園唐城北項(xiàng)目唐城北項(xiàng)目香梅假日花園香梅假日花

39、園第80頁(yè)/共152頁(yè)第八十頁(yè)，共152頁(yè)。81自然景觀型豪宅自然景觀型豪宅投資性度假社區(qū)投資性度假社區(qū)太湖威尼斯南泉南園唐城北地塊本項(xiàng)目容積率容積率小于0.20.81.2樓面地價(jià)樓面地價(jià)南泉南園：5810唐城地塊：4251900-1100核心競(jìng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)要素要素更優(yōu)異自然景觀資源較低的樓面地價(jià)帶來的更高投資價(jià)值物業(yè)類型物業(yè)類型獨(dú)棟為主多種物業(yè)類型滿足的需滿足的需求求高端客戶日常居住或度假中高端客戶投資與度假競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓面地價(jià)超過樓面地價(jià)超過4000，獨(dú)棟預(yù)期價(jià)格不低于，獨(dú)棟預(yù)期價(jià)格不低于10000太湖威尼斯太湖威尼斯18000差異化點(diǎn)差異化點(diǎn)不同物業(yè)類型和需求不同物業(yè)類型和需求

40、(xqi)滿足點(diǎn)滿足點(diǎn)更寬的客戶范圍更寬的客戶范圍不同社區(qū)品質(zhì)不同社區(qū)品質(zhì)較低的單價(jià)和總價(jià)較低的單價(jià)和總價(jià)第81頁(yè)/共152頁(yè)第八十一頁(yè)，共152頁(yè)。82山水湖濱山水湖濱吉祥國(guó)際花園吉祥國(guó)際花園香梅假日花園香梅假日花園目前節(jié)點(diǎn)目前節(jié)點(diǎn)8月底開盤11月上旬開盤9月19日規(guī)模規(guī)模建面8.6萬占地26萬，總建面28萬建面20萬區(qū)位交通區(qū)位交通和配套和配套蠡湖新城蠡湖畔雙語(yǔ)學(xué)校蘇錫路美湖路無錫新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，碩放中心距離市區(qū)10公里，距蘇州20公里滬寧高速、京滬高速、312國(guó)道、環(huán)太湖快速碩放幼兒園，試驗(yàn)中心小學(xué)，中學(xué) 無錫新區(qū)梅村新鎮(zhèn) 滬寧高速公路，太湖大道星級(jí)酒店 大賣場(chǎng) 風(fēng)情商業(yè)街優(yōu)質(zhì)配套 容積

41、率容積率0.451.08戶型面積戶型面積TH200平左右TH190-200200套TH：180-190，48套，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄?層花園洋房均價(jià)均價(jià)7000-8000未定TH:4500；花園洋房：3500物業(yè)類型物業(yè)類型車位數(shù)1：1入戶花園、露臺(tái)、屋頂花園客戶群客戶群市區(qū)、宜興江陰市內(nèi)度假，新區(qū)上海、市內(nèi)度假、少量本地第82頁(yè)/共152頁(yè)第八十二頁(yè)，共152頁(yè)。831。馬山鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)分析。馬山鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)分析2。市區(qū)類別墅。市區(qū)類別墅(bish)高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析3。熱點(diǎn)地區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析。熱點(diǎn)地區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析第83頁(yè)/共152頁(yè)第八十三頁(yè)，共152頁(yè)。84順馳順馳

42、 天鵝湖天鵝湖 萬科萬科 魅力魅力(mil)之城之城第84頁(yè)/共152頁(yè)第八十四頁(yè)，共152頁(yè)。85n區(qū)位交通牌：濱湖新城將成為無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)。干道、6條輕規(guī)n復(fù)合社區(qū)牌：將居住、教育、就業(yè)、旅游等功能復(fù)合在一起n太湖山水城旅游區(qū)n醞釀中的市新行政中心n文化(wnhu)：保留 一兩所百年民居、建立歷史文化(wnhu)博物館n教育：太湖中學(xué)。在社區(qū)教育、遠(yuǎn)程教育、圖書館共建等方面與無錫大學(xué)城密切合作 n生活方式牌：開放式社區(qū)，新市鎮(zhèn)主意，倡導(dǎo)重建社區(qū)公共價(jià)值和鄰里關(guān)系 區(qū)位交通復(fù)合社區(qū)生活方式舒適居住，營(yíng)造城市氛圍項(xiàng)目原型來自日本幕張新城，借鑒其高度融合城市中心功能和舒適居住功

43、能、注重營(yíng)造城市氛圍的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn) VANKE 第85頁(yè)/共152頁(yè)第八十五頁(yè)，共152頁(yè)。86幕張新城處于成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)和東京(dn jn)的中間地帶，是東京(dn jn)地帶長(zhǎng)期宏偉發(fā)展的焦點(diǎn)。跨國(guó)公司總部所在地會(huì)展中心繁華的工商業(yè)區(qū)學(xué)習(xí)、娛樂和現(xiàn)代生活的理想之地會(huì)議(huy)中心和配套繁華的商業(yè)區(qū)居民普通住宅區(qū)迪斯尼主體樂園Shoppingmall第86頁(yè)/共152頁(yè)第八十六頁(yè)，共152頁(yè)。87天鵝湖天鵝湖啟動(dòng)期：?jiǎn)?dòng)期：9月月25日日啟動(dòng)物業(yè)類型啟動(dòng)物業(yè)類型(lixng)：5層層多層和花園洋房；多層和花園洋房；30層高層層高層，共，共300套，起價(jià)套，起價(jià)45005萬平米的湖面：湖邊步行道萬

44、平米的湖面：湖邊步行道和社區(qū)景觀（和社區(qū)景觀（EDAW）綜合性會(huì)所綜合性會(huì)所圖書館和電影院圖書館和電影院500米商業(yè)街米商業(yè)街商業(yè)街中央(zhngyng)湖景綜合會(huì)所圖書館第87頁(yè)/共152頁(yè)第八十七頁(yè)，共152頁(yè)。88主力戶型：120平米(pn m)建筑面積p大面積轉(zhuǎn)角飄窗p落沉式會(huì)客廳p獨(dú)立(dl)曬衣房p廚房配套的獨(dú)立(dl)工作陽(yáng)臺(tái)159平米F戶型第88頁(yè)/共152頁(yè)第八十八頁(yè)，共152頁(yè)。89在城市里營(yíng)造一個(gè)開放、有凝聚力、充滿人文關(guān)懷(gunhui)、能夠提供各種便利設(shè)施的幸福社區(qū)，不同地區(qū)和收入階層的人們?cè)谀抢锇簿訕窐I(yè) VANKE面對(duì)蠡湖新城與濱湖新城所形成的一極，本項(xiàng)目將怎樣實(shí)

45、現(xiàn)創(chuàng)新性突破，顛覆馬山現(xiàn)有的價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)呢？第89頁(yè)/共152頁(yè)第八十九頁(yè)，共152頁(yè)。90問題問題(wnt)界定和結(jié)構(gòu)化分析界定和結(jié)構(gòu)化分析制定制定(zhdng)戰(zhàn)略發(fā)展方向戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式案例借鑒和模式(msh)選擇選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析客戶定位和需求分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算第90頁(yè)/共152頁(yè)第九十頁(yè)，共152頁(yè)。91進(jìn)入新世紀(jì)以來，深圳加速了向西發(fā)展福田中心區(qū)和南山區(qū)的步伐。以香蜜湖、華僑城為代表的高品質(zhì)都市(dsh)社區(qū)，成為深圳房地產(chǎn)的“重要一級(jí)”和價(jià)格標(biāo)桿，令無數(shù)深圳置業(yè)者心馳神往。

46、萬科東海岸，地處東部鹽田陌生區(qū)域，缺乏稀缺性資源，但依靠正確的戰(zhàn)略定位和社區(qū)營(yíng)造，成為打造深圳住宅市場(chǎng)的另一極的典范。第91頁(yè)/共152頁(yè)第九十一頁(yè)，共152頁(yè)。92v濱海或?yàn)I湖物業(yè)，缺乏稀缺資源，二線海景/湖景，距離海/湖泊 1.5公里v屬郊區(qū)&旅游區(qū)物業(yè)v距離城市中心較遠(yuǎn)，交通不便，區(qū)域(qy)內(nèi)配套一般或缺乏v項(xiàng)目所在區(qū)域(qy)交通在未來會(huì)得到改善v社區(qū)規(guī)模較大，目標(biāo)是以休閑度假、投資為主的高品質(zhì)社區(qū)v定位及目標(biāo)客戶群相似中高端客戶群東海岸與本項(xiàng)目東海岸與本項(xiàng)目(xingm)相似點(diǎn)：相似點(diǎn)：不同點(diǎn)：不同點(diǎn)：v開發(fā)商知名度與品牌效應(yīng)v深圳市政府對(duì)東部鹽田區(qū)的重視與宣傳，鹽田大梅沙的人氣v

47、深圳與無錫不同的人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)傾向性v東海岸自然資源和周邊配套要略優(yōu)于本項(xiàng)目第92頁(yè)/共152頁(yè)第九十二頁(yè)，共152頁(yè)。93v區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政 府約10多公里，距離羅湖30公里v交通：與市內(nèi)的聯(lián)系(linx)相對(duì)不便，但交通狀況處在改善之中v鹽壩高速于2002年通車v深鹽快速線等三條線路未來3年內(nèi)通車大梅沙海濱公園大梅沙海濱公園鹽壩高速(o s)80米v位置： 鹽壩高速路旁v資源： 二線海景，鄰菠蘿山v地塊資源： 坡地，高差60余米 內(nèi)有少量山泉溪流休閑、旅游、度假區(qū)大梅沙片區(qū)市級(jí)旅游度假區(qū)北第93頁(yè)/共152頁(yè)第九十三頁(yè)，共152頁(yè)。94 既能觸摸到海的氣息，又能保持一定的

48、距離既能觸摸到海的氣息，又能保持一定的距離 為深圳本地中高收入中高收入人群提供高質(zhì)量私人化的度假休閑場(chǎng)所度假休閑場(chǎng)所 第94頁(yè)/共152頁(yè)第九十四頁(yè)，共152頁(yè)。95蚌殼式對(duì)講海魚式對(duì)講海上小島海灘游泳池沙灘排球場(chǎng)海洋意象第95頁(yè)/共152頁(yè)第九十五頁(yè)，共152頁(yè)。96時(shí)間軸20032004第一期10個(gè)月第二期12個(gè)月第三期200420052005建面87003平米(pn m)容積率0.57總戶數(shù)759戶建面64000平米(pn m)容積率0.8總戶數(shù)436戶建面67400平米容積率1.12總戶數(shù)753戶分期規(guī)模產(chǎn)品11棟小高層和TH單套面積147平米60%多層，20%TH多層、小高層、公寓和

49、TH單套面積114平米小高層為主單套面積90平米均價(jià)6500元/平米7500元/平米配套社區(qū)中心、商業(yè)街兩大公園商業(yè)街、兩大公園8500元/平米第96頁(yè)/共152頁(yè)第九十六頁(yè)，共152頁(yè)。971.樹立濱海生活樹立濱海生活(shnghu)新形象，輔以生活新形象，輔以生活(shnghu)配套來弱化區(qū)域陌生感配套來弱化區(qū)域陌生感v以“真正的海岸生活”作為(zuwi)形象標(biāo)識(shí)，來引導(dǎo)濱海度假生活v通過商業(yè)街等配套設(shè)施來營(yíng)造生活氛圍，在建筑規(guī)劃中體現(xiàn)生活社區(qū)的意象v打造成熟海濱生活社區(qū)，注入社區(qū)投資價(jià)值2.在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上展示海岸社區(qū)主題在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上展示海岸社區(qū)主題v建筑錯(cuò)落排布，以最大可能的利用中央景

50、觀和海景v通過藍(lán)色人工湖、沙灘游泳池制造濱海的感覺，拉近與海的距離v通過林蔭道打通與海的聯(lián)系v海洋生物造型建筑小品來渲染海的氣氛第97頁(yè)/共152頁(yè)第九十七頁(yè)，共152頁(yè)。983. 針對(duì)度假客戶針對(duì)度假客戶(k h)，從度假氛圍上盡力營(yíng)造社區(qū)氛圍，從度假氛圍上盡力營(yíng)造社區(qū)氛圍v整體的簡(jiǎn)約熱帶風(fēng)情，演繹濱海度假意象v加勒比風(fēng)情的商業(yè)街，體現(xiàn)度假感覺v景觀、小品(xiopn)等方面均體現(xiàn)度假感覺4. 針對(duì)投資客戶，從針對(duì)投資客戶，從”升值、低總價(jià)和稀缺性升值、低總價(jià)和稀缺性”上做足文章上做足文章v低總價(jià)、升值：1、6500元/平米的低單價(jià)預(yù)示著較大的升值空間2、標(biāo)桿產(chǎn)品-別墅的高價(jià)格也顯示出投資性

51、物業(yè)的低價(jià)和空間v表現(xiàn)稀缺性1、大梅沙旅游區(qū)域海景資源的稀缺性2、從湖景、沙灘泳池、共享開放空間來展示濱海社區(qū)的稀缺性第98頁(yè)/共152頁(yè)第九十八頁(yè)，共152頁(yè)。99“海岸生活海岸生活”生活方式的轉(zhuǎn)變生活方式的轉(zhuǎn)變 “ “他們?cè)谶@里，完全與城市他們?cè)谶@里，完全與城市(chngsh)(chngsh)的喧囂隔離，所感的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的氣也是潔凈的” 王受之王受之“新城市主義新城市主義”就業(yè)與居住質(zhì)量的提升就業(yè)與居住質(zhì)量的提升 核心核心“三大思想三大思想(sxing)”(sxing)

52、”：（1 1）重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看）重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看 待和解待和解決問題；決問題；（2 2）以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)人類社會(huì)）以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)人類社會(huì)生活的支持性；生活的支持性； （3 3）尊重歷史和自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史）尊重歷史和自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。環(huán)境的和諧性。 王慧王慧新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)，載國(guó)外城新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)，載國(guó)外城市規(guī)劃市規(guī)劃香蜜湖香蜜湖東海岸東海岸深圳蠡湖新城蠡湖新城濱湖新城濱湖新城馬山項(xiàng)目馬山項(xiàng)目無錫第99頁(yè)/共152

53、頁(yè)第九十九頁(yè)，共152頁(yè)。100“馬山模式馬山模式”(本項(xiàng)目) 生活方式的轉(zhuǎn)變非傳統(tǒng)、功能復(fù)合型主要滿足度假、投資需求遠(yuǎn)離都市喧囂、享受自然的恬淡滿足對(duì)生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換針對(duì)度假營(yíng)造度假生活氛圍針對(duì)投資實(shí)現(xiàn)物業(yè)總價(jià)控制，預(yù)示升值空間較弱，但要求小區(qū)內(nèi)部有獨(dú)具特色的配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立于新舊城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色/風(fēng)情產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，滿足客戶多元化需求整體整體(zhngt)定位定位功能定位功能定位核心核心(hxn)競(jìng)爭(zhēng)要素競(jìng)爭(zhēng)要素對(duì)公共交通和配套的依賴對(duì)公共交通和配套的依賴與城市的關(guān)系與城市的關(guān)系生活方式生活方式產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形象定位形象定位“新城市主義新城市主義” ”

54、 (蠡湖/濱湖新城)回歸傳統(tǒng)傳統(tǒng)的、區(qū)域整體的、單一居住主要滿足日常生活與居住恢復(fù)城市人文價(jià)值以提高城市生活品質(zhì)體現(xiàn)傳統(tǒng)型生活方式的提升營(yíng)造傳統(tǒng)一居溫馨、便利的生活氛圍，高品質(zhì)社區(qū)物業(yè)單價(jià)一般較高對(duì)公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強(qiáng)，要求高 要求新城與舊城之間聯(lián)系緊密，新區(qū)建設(shè)與舊城改造相互協(xié)調(diào)發(fā)展物業(yè)類型以多層、小高層為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要第100頁(yè)/共152頁(yè)第一百頁(yè)，共152頁(yè)。101關(guān)鍵舉措二：在客戶定位關(guān)鍵舉措二：在客戶定位(dngwi)基礎(chǔ)上的基礎(chǔ)上的功能復(fù)合功能復(fù)合對(duì)于產(chǎn)品功能不進(jìn)行嚴(yán)格(yng)定向和過于細(xì)分關(guān)鍵舉措一：轉(zhuǎn)變生活方式的社區(qū)形象關(guān)鍵舉措

55、一：轉(zhuǎn)變生活方式的社區(qū)形象營(yíng)造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措四：低開高走的營(yíng)利模式四：低開高走的營(yíng)利模式1、低開高走價(jià)格策略，后期升值空間大2、低首付降低投資門檻3、首期配套大投入，產(chǎn)品低價(jià)格為后續(xù)開發(fā)聚集人氣關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措三：?jiǎn)?dòng)期以低總價(jià)打投資度假客三：?jiǎn)?dòng)期以低總價(jià)打投資度假客1、控制面積，低總價(jià)入市2、客戶以投資客和度假客為主第101頁(yè)/共152頁(yè)第一百零一頁(yè)，共152頁(yè)。102通過創(chuàng)新的通過創(chuàng)新的“馬山模式馬山模式”來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)，成為新的一極！目的差異化競(jìng)爭(zhēng)，成為新的一極！無錫正在形成的一極：便利(binl)和舒適居住，充分營(yíng)造城市氛圍第

56、102頁(yè)/共152頁(yè)第一百零二頁(yè)，共152頁(yè)。103問題問題(wnt)界定和結(jié)構(gòu)化分析界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展制定戰(zhàn)略發(fā)展(fzhn)方向方向案例案例(n l)借鑒和模式選擇借鑒和模式選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析客戶定位和需求分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算第103頁(yè)/共152頁(yè)第一百零三頁(yè)，共152頁(yè)。104無錫整體(zhngt)房?jī)r(jià)尚有提升空間結(jié)論結(jié)論(jiln) (jiln) 1 1結(jié)論結(jié)論 2 2無錫高端消費(fèi)者居住需求未被充分滿足結(jié)論結(jié)論 3 3無錫地產(chǎn)全面創(chuàng)新時(shí)代將在2005年后第104頁(yè)/共152頁(yè)第一百零四頁(yè)，共

57、152頁(yè)。105短時(shí)間內(nèi)無法依賴(yli)馬山區(qū)域價(jià)值的提升得到重大利好難點(diǎn)難點(diǎn)(ndi(ndin) 1n) 1難點(diǎn)難點(diǎn) 2 2所擁有的旅游資源無法形成獨(dú)享的項(xiàng)目資源難點(diǎn)難點(diǎn) 3 3濱湖蠡湖新城將形成無錫房地產(chǎn)的一極第105頁(yè)/共152頁(yè)第一百零五頁(yè)，共152頁(yè)。106被納入萬科順馳一極的參考(cnko)體系圈套圈套(qunt(qunto) 1o) 1圈套圈套 2 2被消費(fèi)者用日常居所標(biāo)準(zhǔn)衡量?jī)r(jià)值圈套圈套 3 3被強(qiáng)化沒有“依山傍水”的自然資源第106頁(yè)/共152頁(yè)第一百零六頁(yè)，共152頁(yè)。107如何(rh)形成與萬科順馳極抗衡的另一極？關(guān)鍵關(guān)鍵(gu(gunjin) njin) 1 1關(guān)鍵關(guān)

58、鍵 2 2項(xiàng)目資源該以怎樣的次序整合？關(guān)鍵關(guān)鍵 3 3消費(fèi)者的購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)如何釋放？關(guān)鍵關(guān)鍵 4 4如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值而達(dá)到我們的R2？第107頁(yè)/共152頁(yè)第一百零七頁(yè)，共152頁(yè)。108馬馬 山山 計(jì)計(jì) 劃劃PLAN FOR MOUNTMA RESORT第108頁(yè)/共152頁(yè)第一百零八頁(yè)，共152頁(yè)。109提交(tjio)產(chǎn)品制造(zhzo)商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng)溢價(jià)無差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無關(guān)的顧客需求有關(guān)的馬山計(jì)劃馬山計(jì)劃萬科、順馳萬科、順馳第109頁(yè)/共152頁(yè)第一百零九頁(yè)，共152頁(yè)。110產(chǎn)品(chnpn)商品(shngpn)服務(wù)體驗(yàn)價(jià)值高價(jià)值低萬科、順馳萬科、順馳馬山計(jì)劃馬山計(jì)劃第

59、110頁(yè)/共152頁(yè)第一百一十頁(yè)，共152頁(yè)。1111、使每個(gè)人以個(gè)性化的方式參與(cny)其中2、建造滿足體驗(yàn)展示的產(chǎn)品(chnpn)，讓產(chǎn)品(chnpn)或服務(wù)活起來3、使產(chǎn)品成為稀缺4、創(chuàng)造一種強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的品牌形象5、籌劃展示產(chǎn)品的體驗(yàn)活動(dòng)第111頁(yè)/共152頁(yè)第一百一十一頁(yè)，共152頁(yè)。1121、一種(y zhn)創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea2、一條體驗(yàn)(tyn)的休閑路線 A Experience Resort Route3、一個(gè)會(huì)員俱樂部中心 A Club VIP Center4、一套馬山計(jì)劃中的房子 A House of MMa.5、一段閑暇的時(shí)光 A

60、Leisure Time Culture第112頁(yè)/共152頁(yè)第一百一十二頁(yè)，共152頁(yè)。113綜合(zngh)解決有幾處供不同使用的房子，具有才藝(ci y)的孩子，漂亮賢惠的妻子需要出境旅游、異國(guó)情調(diào)、有氧運(yùn)動(dòng)以及諸如高爾夫、游艇、SPA等很花錢消費(fèi)需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會(huì)館等場(chǎng)所進(jìn)行生意和友誼的交換滿意的事業(yè)滿意的事業(yè)美滿的家庭美滿的家庭社交的圈子社交的圈子享樂的時(shí)光享樂的時(shí)光投資的渠道投資的渠道需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報(bào)自豪的宅子自豪的宅子第113頁(yè)/共152頁(yè)第一