1、方圓國際項目LOFT公寓精裝修可行性建議*房地產咨詢有限公司2014年9月15日1精裝房的發展總體分析2方圓國際項目公寓精裝修實施條件3方圓國際項目精裝修工作實施建議隨著房地產行業的發展水平越來越高，消費觀念的逐步提高，人們對于居住的舒適性有了更高標準的要求。精裝房產品應勢而生。在政策的指引下，全國精裝房產品在近幾年得到廣泛的發展，已經成為今后房地產市場發展的主要方向。在一線城市，精裝房住宅得到了快速發展，部分隱性問題也逐漸顯露出來，無論是成功還是失敗方面，都為其他城市提供了良好的借鑒作用。在*，精裝住宅的開發尚處于起步階段，與發達城市有相當的距離，但是隨著成熟開發商的進駐，消費市場接受度的提

2、高，*的精裝房市場將會得到快速發展，越發精彩。精裝房的發展總體分析精裝房的發展總體分析 從無到有，從試探到過渡，再到目前的市場發展接受，精裝房走過了市場的空白期。從客戶的完全不認可到逐漸接受，到逐漸成為市場的發展方向，未來無疑將成為市場的一種重要選擇。精裝房的發展總體分析精裝房市場發展過程簡裝（毛坯）房一統天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍經過簡單的統一裝修，主要裝修對象包括墻面、衛生間、廚房等，并配備一些簡易設備，如坐便器、水槽、水龍頭等，此時的裝修房看似面面俱到，但其實際裝修標準極低，建材品質較差，人工水平不高。菜單式裝修房嶄露頭角1997年以來，建設部開始引導裝修住宅。伴隨房地產市場

3、的發展，少量開發企業嘗試提供裝修住宅。由于開發企業與消費市場雙方皆對全裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。 買房送裝修成為市場熱點2001年開始，國家與地方引導、規范裝修住宅產業的政策與事件密集出臺，裝修住宅質量得到保障，消費者對裝修住宅的抗性逐步下降，裝修房比重有顯著提升。在開發企業對裝修方式的選擇上。從成本角度考慮，菜單式裝修方式逐步退出開發企業的視野，開發企業更趨向提供成本相對低廉、操作相對簡潔的全裝修住宅。同時又從規避風險的角度，引入“買房送裝修”的概念，并受到眾多開發企業的模仿裝修、毛坯住宅平分市場經過多年的運作，開發企業對裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修隊住宅的溢價能

4、力也在逐步加強。再加以政策的引導，以全裝修未代表行使的裝修住宅數量迅速上升。按上海市2007年計劃推出10萬套裝修住宅的目標，即意味著每2套住宅中便有1套式裝修房。裝修住宅成為市場主流產品以近年裝修住宅比重增長幅度、以及國外較先進的房地產市場狀況，毛坯房被淘汰的趨勢已然顯見，裝修住宅將成為市場主流產品。90年代初1997年2000年2005年2008年至今精裝房的發展總體分析精裝房的工程流程分析裝修住宅施工過程1、收集基礎信息 需要收集的信息主要有：房型圖紙（一般是設計單位房型平面的擴初圖紙）、測繪單位的面積房型（暫測）、小區平面圖、周邊競爭個案資料等相關資料2、確定裝修房定位 對房型進行分析

5、，針對產品所在區域結合營銷提出設計原則和風格，最后確定裝修數量、位置、設計風格及材料配置、制作工藝等。精裝房的發展總體分析3、列出材料配置清單 在裝修房定位確定之后，需要到市場上需找價格和材料的支撐，這2個因素直接決定裝修價格，找到市場依據后才能保證材料配置清單的準確性，此清單將作為合同附件列入裝修公司與開發商的正式裝修合同中。4、樣板房裝修 樣板房的設計標準及總價確定后，裝修公司與開發商簽訂正式裝修樣板間合同，開始進行樣板房裝修。作為裝修標準的唯一依據，樣板房在今后的銷售中非常重要，它的裝修風格、用料、效果、施工質量將直接影響購房者心態，因此在其設計時就要不斷推敲，直至最佳方案出臺才可施工，

6、以免為今后帶來麻煩。精裝房的發展總體分析5、全裝修階段 在整個工程土建竣工驗收后，開發商得到商品房入住許可證，與物業公司交接完畢，業主購房按揭到位，與物業公司辦妥所有入戶手續之后，裝修公司方可進場進行裝修施工。在此之前業主與裝修公司簽訂了裝修合同，業主對裝修圖紙進行了確認，若有不同于樣板間的地方需要改動也要在合同中反應出來。如果更改時在樣板房基礎上作“減法”則總價不變，如增加插座等則總價增加。6、交房與售后服務 裝修房的售后服務也由裝修公司負責，在實踐當中裝修公司總結出一套較為專業的服務工作流程，參照下圖，通常由客服部經理直接向項目總協調人負責。房屋驗收單復印留底確認裝修事宜確認后兩天內客戶提

7、供材料送裝修方倉庫隱蔽工程驗收簽字客戶附加服務精裝房的營銷方式分析買房送裝修 由開發商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據開發商的要求和成本控制對裝修房進行設計，并做出樣板房，此類裝修房裝修品種單一，大多只有一種設計方案，或同種方案中有種顏色可以選擇。雖然“買房送裝修”實際此類裝修房的裝修成本已計入房價之中，但其總價并未與周邊市場超出很多，從而體現其“送”的優勢，為控制成本，開發商要求裝修公司在保證一定的質量要求的前提下盡量壓縮費用，裝修公司在操作時也將通過批量采購等手段來滿足開發商的要求。 在銷售中，開發商報給客戶中的房價中已包含了裝修的價格，由于使用“買房送裝修”的營銷手段，開發商通常拒絕

8、向客戶提供裝修部分的價格，客戶通過參加樣板房對裝修的價格進行估計。在簽訂合同時，客戶通常需要與開發商與裝修公司分別簽訂合同，與開發商簽訂的是毛坯房購房合同，其中對裝修部分不作規定；與裝修公司簽訂的是裝修及售后服務合同，但此合同無標的，客戶在交房后若發現裝修質量問題直接由裝修公司負責。操作方式精裝房的發展總體分析優勢分析 模糊總價、創造利潤 由于裝修公司在進行批量裝修時通過各種手段控制了成本，同時保證了一定的品質，使得客戶對其成本的估計大大高于其實際成本，從而認為其該住宅產品本身的價值高于周邊樓盤，同時又具備省時省力等優勢，加快了銷售速度，因此比較“全裝修、菜單裝修”，“買房送裝修”不僅為樓盤創

9、造了一個賣點，更可為開發商創造額外的利潤。 規避裝修質量風險 在銷售中，開發商與購房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問題時都去處了裝修部分的價值，因此大大降低了開發商未來的賠償風險。若裝修問題部分出現質量問題，客戶將直接與這些公司聯系，開發商避免了麻煩，且在經濟利益上不受損失，只在一定程度上影響聲譽。精裝房的發展總體分析菜單式裝修操作方式 菜單式裝修通常由開發商及設計單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇的室內裝修方案，由開發商選幾家裝修企業提供樣板房，標出綜合報價及分項報價，供住戶選擇或參考；戶主挑選裝修方案，并在結構完全允許和管線布局合理的前提下，對方案做局部修改或另提供裝飾方案，

10、然后確定各裝修分項的材料、色彩、紋樣，匯成一份裝飾訂單；由開發商或物業公司，代表全體戶主監督整棟住宅樓的裝修施工，以保證質量。菜單式裝修在銷售中大多也采用簽兩份合同的作法，但開發商承擔主要責任。精裝房的發展總體分析優勢分析 客戶選擇余地大，市場接受程度高客戶可參與設計，選擇裝修材料和設計方案，可以根據自己承受能力選擇不同的裝修標準，在銷售時客戶認同度較高。精裝房的發展總體分析劣勢分析 增加裝修成本對于開發企業而言，客戶選擇多樣化將會提高采購成本，同時給施工帶來較大的麻煩和困難，質量也難以把握。全裝修操作方式 由開發商聯合裝修公司統一完成建、裝工程，將裝修房作為一個完整商品出售給購房者。在預售合

11、同中，雙方就裝修效果、裝修材料及設備做出約定。其裝修工程由開發商向裝修公司約定，裝修公司直接對開發商負責。通過裝修公司只提供一種統一的裝修標準，客戶可以了解裝修的價值，但無選擇設計風格、材料品牌的余地。購房者所負擔的房價是成品房的房價，裝修部分作為房屋的部件計入房價之中。精裝房的發展總體分析優勢分析 裝修責任明確 開發商是全裝修房的第一責任人，并且承擔保險、賠償等責任，裝修部分的價值明確，無后顧之憂，在銷售時無需隱瞞裝修價格，利于建立客戶的購買信心。 模糊總價 與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房價中即包含了裝修部分的價格，開發商更加有理由不公開裝修部分的價格，從而起到模糊總價的作用，但目前

12、市場上大多開發商都提供裝修的價格，當然這個裝修報價與實際的裝修成本存有較大的差距。精裝房的發展總體分析全國精裝房市場發展研究及預測精裝房的發展總體分析經過房地產自身的發展和國家政策性的引導，精裝房的發展在全國已經展開，一線城市已經進入了相對成熟發展的階段，其他城市也進入了起步階段。同時，隨著消費者的生活理念和消費理念的發展，對精裝房的理解和認識逐步加深，對其接受度也快速提高。據統計數據顯示，2006年上海80以上的新建高檔樓盤都是精裝修，廣州約為60，北京也達到50以上，而且精裝房在這些城市的樓市產品中所占比重正以每年10的幅度遞增。數據說明，精裝房在這些房地產市場發展較為成熟的城市，已經顯示

13、出其優越型和廣泛的市場接受度。精裝房的發展總體分析發達城市成品房發展研究分析北京：精裝房邁入快速發展通道北京是較早出現精裝房的城市之一。2001年1月北京市首先提出要逐步取消毛坯房新建商品房，將實行裝修一次到位。2003年，北京精裝房很少，并僅限于小戶型；到2006年，這一現象發生根本變化，50%以上的高檔樓盤在實行全裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級公寓及高檔住宅區幾乎全部在推全裝修。比如北京CBD周邊扎堆的建外SOHO、富力城、蘋果社區、樂成國際等項目，都是整盤推出精裝修作為重要賣點之一。朝陽板塊的棕櫚泉國際花園、陽光上東、星河灣等豪宅價位的公寓，高價位支撐下的高檔次精裝修對物業品質的提升

14、增色不少。每平方米數千元標準的豪華裝修，個性化。海爾家居北京公司啟動僅兩年多時間，就參與并見證了北京奧林匹克花園、蘇荷雅居、金海國際、加州小鎮、山水奧園等項目的精裝修實踐。可以看出，經過近6年的發展，北京精裝房開發已經正走在從小戶型向其他類型產品過渡的快速通道上。盡管當前北京精裝房尚未成為主流，但增速明顯加快，越來越多的樓盤選擇了精裝房開發模式。隨著北京地產化水平的拔高，政策的完善、城市國際化程度的加深和國際客戶對成品房的高度認可，北京市毛坯房將逐漸淘汰，精裝房必然成為市場主流產品。精裝房的發展總體分析上海：進入“全裝時代” 2002年，上海市全裝修房3.2萬套，在在售住宅中，比例為20。20

15、03年，上海十五規劃中明確要求全裝修房在2003年發展到10萬套。2005年，上海市全裝修住宅實際達2200萬平方米，銷售量占新增建設量的100%，全裝修試點項目入住率、業主總體滿意率都在90%以上。2006年，上海市新建住宅中，全裝修房比例達到50。在徐家匯等地帶，全裝修住宅比例高達80%，中心城區的全裝修住宅比例也基本超過40%，市中心的公寓與高檔物業基本上都實現全裝修。從上述數據中，我們可以看出，上海市全裝修房發展起步較早，在2002年，市政府將全裝修房的發展納入了城市規劃，大力發展精裝房。精裝房市場在政府的引領下，大力發展。在2005年，進入了高速發展階段。在2006年，已經進入了全裝

16、時代，成為當前精裝房發展最為發達普遍的城市 。進入2007年，上海市精裝房體量逐步放大，成為區域價格的晴雨表。精裝房從中心區域向外擴散，充分體現出了從一個中心向多個中心，再發展為多元“泛中心”的成熟城市發展規律。精裝房的發展總體分析深圳、廣州：全裝修呈現專業化競爭趨勢早在九年前，廣州就出現許多全裝修住宅。2002年，深圳市專門成立了由主管副市長任組長，各相關職能單位為成員的市住宅產業化領導小組，并成立了深圳市住宅產業協會，作為推進住宅產業化的決策層和推進層，提出了深圳市住宅產業現代化促進方案，同時還在一些地產項目進行了住宅菜單式裝修試點，起到了良好的市場引導作用。截至2002年年底，深圳精裝房

17、開發量還不到商品房開發總量的三成。2004年，素以毛坯房為主導的深圳地產市場今年出現新格局，一次性裝修到位的精裝房持續熱銷，市場需求呈上升態勢。精裝房邊緣利潤凸顯，樓市以精裝房出售的風潮漸起。精裝房提升樓市均價約10，并促進樓盤形象提升和銷售。率先在深圳推出1300余套純高檔豪華精裝修房的紅樹西岸大有斬獲，以每平方米2.5萬元的均價勁銷100多套單位，創下了深圳高層住宅房價最高紀錄，共有6億元的銷售進賬。精裝房的發展總體分析杭州：全裝修住宅日趨平民化杭州的全裝修住宅擁有短暫而簡單的歷史。2001年，南都房產在城西推出的銀座公寓標志著真正意義上的全裝修起步，當時正值高層建筑起步階段，該樓盤以全裝

18、修的獨特賣點在樓盤競爭中一舉獲勝。2006年，浙江大量全裝修樓盤如雨后春筍一樣涌現，以綠城翡翠城及天陽金水岸等擁有“親民價格”的全裝修樓盤為代表的大型開發商，在杭州樓市掀起一股平民化浪潮。目前，全裝修成品房已成為杭州房地產開發的一種發展趨勢。預計到2009年新建商品住宅項目全裝修率將達到60%以上。精裝房的發展總體分析在各自的裝修風格方面，價高樓盤的裝修風格一般都偏向于歐式風格，力求表現出歐洲宮廷式的古典傳統豪華感覺，在裝修及用料上以高檔木材、石材為主，其建筑材料、設備都力求全進口，采用的品牌一般為歐洲知名品牌，在配備樓盤技防方面可謂面面俱到，多重設防，安全性的考慮更為嚴重。而處于中等價位的樓

19、盤只有部分會做成歐式風格，相比較于高價樓盤要低了一個檔次，但在上海房地產上來說，仍屬于豪宅之列，其建筑材料、設備都力求高檔，雖然未必都是全進口的產品，但大都為中外合資的知名品牌，而在裝修方面，并非一味求奢靡的感覺，而是呈現出豪華、高雅的居家氛圍。其他一些樓盤會做成現代簡約風格等其他類型風格，在裝修材料上亦會使用一些玻璃制品和不銹鋼材料。精裝房的發展總體分析精裝房市場發展存在的屬性和依據分析從全國樓市的發展來看，精裝房房產已經成為樓市今后發展的主力，已經引起供應市場和消費市場的關注，其開發品質和市場接受度均有所提升。通過對各城市成品房的發展歷程的研究，我們可以總結出成品房發展市場均經歷了毛坯房簡

20、裝修精裝修全裝修的發展歷程。同時，通過對成品房精裝修發展水平和存在問題的研究，我們可以看出成品房精裝修發展依靠以下幾點因素：精裝房的發展總體分析1）政策上的大力支持國家建委在1998年，開始推行裝修一次到位。并于2002年頒布了相關正式文件后，正式推行成品房。北京、上海、深圳等典型城市相應國家政策大力推行成品房開發相關政策，并將其納入了城市發展規劃，使得這幾個城市成品房發展取得加速度發展。2）建筑和裝修一體化的理念先行精裝成品住宅從規劃到交房都是一個過程，是“1”的概念，人們以前接觸到的集中裝修或菜單式裝修，實際上是把精裝房的開發分成了“毛坯房+裝修”兩個部分，仍舊是“1+1”的概念，不是真正

21、的精裝成品住宅。成品住宅在建筑設計時就會統籌考慮和室內裝飾設計匹配的問題，在建筑施工過程中會統籌考慮裝修施工和裝飾施工的銜接問題。這樣做出來的住宅產品，才能真正使各個功能空間都符合居住要求，更有利于住宅建設的標準化和產業化。這一理念是成品住宅發展的根本立足點，也是區別于毛坯房精裝修房的根本，對這一理念的認識和理解程度是成功進行成品房開發的關鍵。3）抽油煙機等固定部件的設計能力當前設計院的很多設計在深度、精細化程度上明顯不能滿足高品質成品房的開發需求。水電設計較粗糙，沒有考慮將來裝修的位置。在功能空間的設計上，沒有仔細考慮預留的位置，常常出現買來的冰箱裝不下、買來的餐桌放下后顯得很窄等問題。成品

22、房的發展對設計院的綜合設計能力有了更大的要求。對各部件的功能使用和設計能力決定了成品房住宅的舒適度和使用性，也是體現成品房價值的關鍵。精裝房的發展總體分析4）標準化和工業化的管理能力精裝成品住宅有一個非常重要的特點，就是它必須在整個裝修過程中強調標準化和工業化。開發商在設計階段就要進行各部件的標準化設計的考慮，要綜合考慮到各功能空間裝修的實施。這對開發商提出了更高的要求，不對對建筑開發擁有較高的管理能力，也對裝修部品的尺寸、功能要求有深入的理解，并對因此而需求的管理能力有更高的要求。只有這樣才能一方面保證各部品的質量和使用方便，減少后期的維護成品和市場投訴，另一方面才能最大限度的減少開發成品。

23、5）明確開發商是第一責任人的責任意識在成品房的開發過程中，開發商的綜合實力必須達到相當水平，在整個流程中處于主導地位，要對上游的建筑設計、室內設計，然后到施工行業，到監理、驗收等整個環節，以及關聯的產業進行資源配置和整合。同時，精裝成品住宅不但對資金實力要求很高，還對企業內部組織管理也提出非常高的要求。從成品房的開發需求上來看，開發商在整個過程中，要樹立第一責任人的責任意識。不同于以往開發，成品房開發商還要對房間的裝修設計、部品質量、售后服務等方面要承擔起主力責任。只有這樣，才能保證產品質量，取得消費市場的認可，促進成品房市場的健康發展。精裝房的發展總體分析精裝房市場在全國的發展已經進入了一個

24、快速發展的階段，范圍在逐步擴大，程度也在加深，其必將成為未來幾年的樓市發展主力和改善當前樓市低迷狀態的一劑良藥。小結精裝房的發展總體分析方圓國際項目公寓精裝修實施條件方圓國際項目公寓精裝修實施條件方圓國際LOFT公寓：層高為5.1米，市場定位是滿足年輕、時尚人士投資或者居住的公寓類產品。按照目前的承諾，在項目竣工驗收合格后，由開發公司主導完成室內夾層二次結構施工。房屋格局緊湊，做完夾層之后，首層層高大約只能滿足2.55米，二層不足2.4米，已無做復雜個性化定制裝修的空間，因此實施精裝修的難度系數有所降低。此外，從市場面考慮，公寓產品以B座為例，平層多達24戶。試想一個時尚的產品交房入住后一直有

25、人在裝修，裝修垃圾到處拋撒，還能時尚的起來嗎？若做為投資客的話買完房本想往外出租，但還要再投入幾萬元勞心費神來裝修，算一下可能就不實施了。如果能夠統一裝修，交房后干凈衛生又無噪音污染，投資客可以交房后就見效益，自住者省了時間與成本，住著舒心。方圓國際項目公寓精裝修實施條件精裝修優劣勢 開發公司優勢：提升項目品質，增加產品附加值；進一步凸現項目及產品的稀缺性；稀缺性以及高品質吸引更多高品質客戶，進一步提升客戶價值；提升項目價值，產生新的利潤點；提升開發公司品牌的影響度；可以弱化戶型上的缺點。劣勢：交工標準更加嚴格，交房時間會相應延長3個月左右；合同文本比毛坯房的內容更多，約定繁雜。方圓國際項目公

26、寓精裝修實施條件精裝修優劣勢 購房者優勢：省心，省力。購房后不用再進行裝修就直接可以入住；省錢。有利于裝修速度及造價的控制；方便投資客戶。提高投資客戶的收益速度，增加收益；保值。一次性成型裝修，入住者可安心居住，不用擔心鄰居裝修給自己帶來的噪音污染，不擔心鄰居搬運建材物料破壞公共環境，影響居住心情；保障結構安全。各方面專業技術人員的介入和質量把控，室內污染質量保障系數能得到提高，確保二次結構施工不會留下安全隱患。劣勢：裝修風格問題，千人一面，硬裝方面缺少個性化定制可能。對外報價房屋總價會比較高，同時存在對裝修標準不認可的潛在因素。小結：本案具備實施精裝修的實施條件。推動精裝房面市，即順應市場趨

27、勢，也從多個層面上更加有利于業主需求。方圓國際項目公寓精裝修實施條件方圓國際項目精裝修工作實施建議裝修風格產品定位：青年公寓裝修風格：現代簡約 方圓國際項目精裝修工作實施建議裝修標準對于對于* * *這種三類城市來說精裝修才剛剛起步，目前有恒大、萬達、碧桂園、森泰御城等地產公司牽頭，這種三類城市來說精裝修才剛剛起步，目前有恒大、萬達、碧桂園、森泰御城等地產公司牽頭，開始進入成品房時代。其中萬達公寓、森泰御城壹世界、紅星美凱龍開始進入成品房時代。其中萬達公寓、森泰御城壹世界、紅星美凱龍SOHOSOHO都是公寓類精裝產品。都是公寓類精裝產品。萬達公寓屬于簡單裝修，精裝標準為萬達公寓屬于簡單裝修，精

28、裝標準為15150000元元/ /；壹世界屬于拎包入住類產品，精裝標準為壹世界屬于拎包入住類產品，精裝標準為12001200元元/ /；紅星紅星SOHOSOHO精裝標準為精裝標準為1 10 00000元元/ /；名都住宅，精裝標準為名都住宅，精裝標準為15001500元元/ /。目前房地產市場的裝修是指對房間的墻、頂、地和廚衛的裝修，一般不包括家電安裝。而裝修房又有目前房地產市場的裝修是指對房間的墻、頂、地和廚衛的裝修，一般不包括家電安裝。而裝修房又有全裝修、精裝修和豪華裝修幾個不同檔次，主要區別在價格和材料上。根據目前的現狀每套公寓的總價不全裝修、精裝修和豪華裝修幾個不同檔次，主要區別在價格

29、和材料上。根據目前的現狀每套公寓的總價不宜太高，所以宜太高，所以方圓國際項目裝修標準盡量控制在每平米方圓國際項目裝修標準盡量控制在每平米1000-13001000-1300元以內元以內，以保證其價格和吸引力。以保證其價格和吸引力。裝修用材上，在幾個主要部位采用品牌材料，如墻地磚、木地板、衛浴、廚房、開關、插座，用品牌裝修用材上，在幾個主要部位采用品牌材料，如墻地磚、木地板、衛浴、廚房、開關、插座，用品牌的影響力吸引客戶認可的影響力吸引客戶認可。方圓國際項目精裝修工作實施建議營銷方式送裝修和全裝修的有機結合 對外宣傳上采用全裝修的宣傳口徑：達到客戶對產品的信服度實際簽約時候按照送裝修的操作方案：分別簽署購房合同和裝修合同 優勢分析 模糊總價、創造利潤 由于裝修公司在進行批量裝修時通過各種手段控制了成本，同時保證了一定的品質，使得客戶對其成本的估計大大高于其實際成本，從而認為其該住宅產品本身的價值高于周邊樓盤，同時又具備省時省力等優勢，加快了銷售速度。 規避裝修質量風險 在銷售中，開發商與購房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問題時都去處了裝修部分的價值，因此大大降低了開發商未來的賠償風險。若裝修問題部分出現質量問題，客戶將直接與這些公司聯系，開發商避免了麻煩