1、成都商務公寓發展現狀分析文章參考時間： 2003 年10 月文章來源：成都房地產信息中心成都房地產市場報告咨詢熱線： 86279538 文/阿 房一、歷史背景商務公寓是由早期的商住綜合樓發展演化而來，早期的商住綜合樓如太升、天祥、 泰華、 萬和 苑等電梯住宅項目，由于較好的地段優勢，對當時來說較為高檔的物業管理服務，寬敞的大廳，不僅吸引了許多人的居家選擇，也使許多企業進駐作為辦公場所存，但隨著時間的推移，商住混合的缺陷，使“商”家覺得進出與提著菜籃子的住戶擠在一個電梯里有點跌份， “住”家覺得整天有陌生 人在樓里進進出出，缺乏安全感。商住綜合樓逐漸受到了市場的冷遇，一度出現較高的空置率。二、發

2、展現狀早期的商住綜合樓代表了一個時代已經過去了，隨著入世等利好因素的到來，新一代更具人性化的商務公寓出現了，尤其是較有檔次的酒店式商務公寓倍受投資買家的青睞。商務公寓具有居住式公寓的舒適性、方便性，同時兼具寫字樓良好的安防系統、智能化配置。充分滿足業主的辦公需求，其次也為他們創造優美環境，提供休閑空間，它是開發者全方位服務理念的產物。與寫字樓相比，商務公寓更趨于人性化，有更低的價位、更多的使用功能；與商住兩用樓相比，商務公寓又更強調產品品質、商務用途、商務設施和商務氛圍。在硬件上并不低于寫字樓的檔次，同時又消滅了 商住混雜的形式，并采取與住宅相同的靈活方便的按揭形式。春熙路商圈內，在建和擬建項

3、目大多定位為樓下商場、樓上小套型住宅或寫字間結構。春禧大廈、世都大廈都有商場和高檔商務公寓，底層商場價格達到了3 4 萬元平方米，商務公寓價格在許多沿街商家3500元 7000元/平方米。由于政府對春熙路商圈的改造涉及了很多舊城改造地塊不得不另尋經營場所，春熙大廈一亮相，還未正式發售就預訂出90%A的商鋪，60 80平方米的商務公寓更為中小投資者所追捧，據透露，春熙大廈商務公寓60蹴投資者和炒家所購買。商務公寓拓展了成都市房地產開發新理念，也迎來了房地產市場新時代。1、商務公寓區域分布市中心-府河沿線、人南延線、成都國際會展中心區域、跳傘塔等區域是目前成都市商務公寓最 集中的地帶，這些區域都是

4、商業繁華，企業云集的地方，交通方便。因此更能催生商務公寓的出現， 因此目前成都市商務公寓 90蛆上都分布在這四個區域內。通過市場調查發現，市中心-府河沿線、人南延線、成都國際會展中心區域及其他區域所擁有的商務公寓比例約是：85% 10 % 5 %商奐公寓區域分布比例口市中心入南延線口會展中心口其他85%市中心市中心區（市中心-府河沿線）是成都市的政治、經濟、金融、科技、文化中心，是國務院確定的“商貿繁華區”，轄區內駐有省人大、省政府、省政協及眾多省、市新聞媒體機構，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿企業，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店如錦江賓館、喜來登大酒店及冠城廣場等豪華商

5、務樓，眾多旅行社、 航空、列車售票中心等云集，是成都市最繁華、最重要的區域，是其它區域所不能望其項背。市中心商務公寓代表樓盤有：皇城公寓、王府井商務公寓、SOHO春熙大廈、時代100、成都國際大廈、麗陽天下二期等，還有即將上市的大地?城、市脈搏、正興堂百貨大廈、世紀太升以及外銷商務公寓冠城廣場二期等。高收入人群城南是新興的商務區，也是眾多商家必爭之地。跳傘塔、科華北路云集著眾電腦商家。家樂福、廣發證券等進駐大世界，給整個城南商業帶來新的契機。城南在發展房地產業中以住宅業為主，開發了錦繡花園、芳草地、 麗都花園、中華園、 錦官新 城等大批明星樓盤，改善居住環境的同時還優化了投資環境，已被國家批準

6、為西南住宅科舉產業發展基地。目前，在舊城改造、商業房產開發方面，武侯區的發展空間巨大，政府將出臺有力的政策支持，以建成大型的“城南商務區”。城南副中心規劃中的科技商務辦公區，位于三環路以南地區與創新大道的兩側，包括商務辦公、商住、特色商業街、金融貿易中心等主要功能組團，以混合開發的方式，形成最具科技與金融活力、商務辦公最現代化的區域。城南商務公寓代表樓盤有：大世界 商業廣場、盤谷花園、華西大廈、時代數碼大廈、華西美廬、科華之星等。國際會展中心根據成都國際會議展覽中心商務區城市設計方案，將建成現代城市片區中心，分成會展、商務、居住三大功能區。國際會展中心未來商務區主出入口北臨二環路，會展區主出入

7、口南臨金沙路。建設商業步行街和立體交通樞紐，全面提升成都國際會展中心片區的檔次，打造成成都會展、商務的黃金口岸。但成都國際會展中心建成時間短，商氣不足。但這一區域的商務環境、交通環境、硬件設施正逐漸形成并不斷完善。且具體代表樓盤如下：李林酒店商務公寓、懋園國際商住城、人和逸景。2、戶型面積逐漸減小，戶型設計不斷創新今年以來，隨著價格相對較低、居住環境較好的二、三環內的許多高檔住宅的推出以及郊縣千畝大盤的大舉進入，對市區內的高檔電梯公寓造成極大的沖擊。商務公寓的戶型也呈現逐漸變小的趨勢，市區內許多新開發的樓盤開始走小戶型路線，小戶型也成為今年樓市的亮點。豪華型商務公寓主力戶型為120-200 平

8、方米。早期的商務公寓的客戶定位于成都市的高收入人群，主力戶型都在 120 平方米以上的躍式和躍復式，代表樓盤有盤谷花園、成都國際公寓、錦江時代花園等。迷你型商務公寓主力戶型為 40-90 平方米，市中心的許多項目追逐這一市場熱點，如世紀太升、大地?城市脈搏等，主力戶型都在40-80 平方米。也有不少前期規劃設計為大戶型的樓盤更改設計方案，改做小戶型。如時代100 將原來 150-180 平方米的臨河豪宅該做成為時尚小戶型；聚高房地產開發公司將漿洗街“秀水”系列秀水華府改做小戶型商務公寓，項目名稱也隨之更名為“城市陽光”。同時，戶型設計不斷創新。新一代的商務公寓大多以高層框架結構為主，內部空間可

9、任意組合。從傳統的平層、錯層、躍層戶型發展到現在的時尚躍復式戶型，戶型功能進一步擴大，不僅僅滿足居住的要求，而且還具備寫字樓的功能。如成都國際公寓的時尚精典小戶型：4.6 米的大開間，層高的 3.3 美，完全按照國際酒店標準設計，享酒店服務，居住、辦公兩相宜。國棟國際廣場全框架剪力墻結構，房間墻體位置可隨意更換，住戶可根據自身情況任意組合，在辦公之余又可享受高品質的休閑生活。3、價格根據市場調查，目前成都市商務公寓平均價格主要為每平方米3000-4500 元，這一價位是買家所接受的，如春熙大廈商務公寓4500 元的均價，仍然達到95%的銷售率。雖然相對普通電梯公寓，這一價格水平偏高，但對純寫字

10、樓項目卻有絕對的價格優勢。商務公寓靈活的小面積辦公空間以及較寫字樓低很多的價位吸引了不少尚處于創業階段的小企業。這類物業由于是以住宅立項，在土地出讓金、市政費用上都較寫字樓有諸多減少，因此在 價格上要比周邊寫字樓低很多。另外，購買者按住宅公寓辦貸款，其靈活的付款方式吸引了眾多的買家。提供八成金壓力，為 30年的按揭，緩解了買家的資這類物業的走俏奠定了基礎。寫字間的租金已足夠按揭一套同樣面積的商務公寓，而且 還擁有產權，對大多數小型企業愿意選擇后者。即使租賃商務公寓，租金也比同區域寫字樓便宜。商務公寓的均價比較45004、客戶定位趨向多元化高收入人群包括私營業主、企業高層管理者、外企百領等，他們

11、大多工作量大、業務繁忙、時間緊迫，生活和工作節奏快。而商務公寓交通便利、購物方便、信息集中正是他們的理想場所。位于核心商務區的許多技術和智力密集型公司總是超時間超負荷地運轉，將個人生活與公司運轉徹底分離的愿望很難實現。皇城公寓80%：住戶屬于這類群體。都市白領包括：高級白領、IT人士、媒體記者以及外資企業員工等等，他們工作壓力大，又經常加班,他們不愿意將寶貴的時間浪費在路上。對于大多數都市白領說，城郊的高檔社區、另隍項目應該屬于有錢又有閑的購房群體，居住在市中心才是比較合適的選擇。時代100已經售出的單位中60%購買者都屬于這一群體。朝陽期成長型企業興起奠定了基礎。由近幾年來，居家辦公一體化正

12、被一些人推崇為時尚，新經濟下的新型公司為商務公寓的存在及發展公司、廣告公司、影視制作公司、設于成都目前大多數新經濟催生的公司如律師事務所、旅行社、軟件公司、科技計制作公司等等，規模都較小，處于創業階段，他們希望能在市中心發展，但財力有限，租購高檔寫字樓對于他們來說不太現實，一是最小面積單元偏大，二是價格不菲。而“商務公寓”恰好解決了成長型中小公司的難題，因此多數退而求其次在辦 公區及商業區內選擇商務公寓作為辦公場所。價格能夠被大多企業接受，空間可大可小，設施齊全，充滿人文氣息，且又不失公司檔次，正是這些原因使它受到歡迎。皇城公寓有許多小型企業或租或買，居家辦公都非常方便。國嘉華庭70%都被企業

13、所購買作為辦公場所，其后期尾盤的客戶定位也轉向小型企業和單位。另據資料顯示，在5 到 6 年間，成都市成長型小企業將是寫字樓的需求主體，以他們為銷售對象的商務公寓形成熱銷理所當然。個人投資者銀行利率再次下調，股票市場風險深不可測，個人投資者的資金急需尋找新的投資方向，房地產保值增值特點為他們提供了新的機遇。將購買的物業出租，以租養房；或者在升值的時候拋出，可以賺取大筆受益。投資住宅風險低，但收益也低；投資商鋪和寫字樓存在客源（租戶）不穩定，價格浮動較大等風險，但收益可觀；而商務公寓可商可住，且有機會獲得更大的收益。所以那些小戶型商務公寓如春熙大廈約70%被個人投資者所購買。5、推廣手段地段牌地

14、段是幾乎所有的商務公寓的宣傳重點。作為商務公寓，地段是其首要的衡量指標。首先其地段必須近鄰商務中心區域，其次是可達性，優良的交通條件。擁有良好的商務氛圍、完善的配套設施和娛樂休閑場所等，吸引眾多買家的眼球。如春熙大廈 “盛世金口岸， 絢麗新生活”、世都大廈 “成 都CBDE域”等等不一而足。配套牌建筑硬件環境，包括一系列的硬件指標，比如樓層的凈高，樓層平面的靈活性，空調的檔次與標準，電梯的運行效率與等候時間等等。當然還有配套完備的程度，如充足的車位、銀行、郵政、安防系統、商務中心、多功能會議廳、展示廳等。國棟國際廣場宣傳買點就是“與眾不同的樓盤品 質”：中空鋼化玻璃大樓外墻、進口電梯、中央空調

15、、到室內裝修配置，無一不是高檔次的硬件配套設施。概念牌HOME-OFFICE OPEN-OFFICE CBD煎。HOME-OFFICE OPEN-OFFICE!以理解為以先進信息手段為前提的個人，更可以理解為辦公功能與一定的生活功能合二為一的公司經營策略。據調查，2005 年美國將有6000萬人“在家辦公”，約占人口總數的五分之一。成都人“在家辦公”“在家辦公”的數目也呈逐年上升趨勢，入駐王府井商務公寓HOME-OFFIC勺公司中這類公司占了 30 %勺比重,長富花園OPEN-OFFIC聃務公寓也同樣針對這類公司。CBD既念。華西大廈、世都大廈、世紀太升等項目,都宣傳其位于成都CBD中央商務區

16、內。產權式酒店概念。對于成功人士來說，常住五星級酒店不僅使其身份、地位的一種象征，而且酒店的諸多先進設施與完善服務又會對商務工作、社交和休息提供及其便利的條件和環境。然而對于大多數這類人群來說，社會上的五星級酒店僅僅只是一個值得留戀的短暫停留之所，其高昂的費用既不適合長期停留有不可遺留給子孫。然而，酒店式商務公寓卻能彌補這些缺憾，滿足成功人士的愿望。酒店式服務公寓主要是參照了星級酒店的服務標準，但又保留了廚房等設施，更強調酒店式服務，如李林酒店公寓、大地?城市脈搏等都將酒店式星級服務作為宣傳賣點。投資牌個人投資者已經成為成都樓是一個不可忽略的群體，商務公寓的低風險高收益自然要打出投資牌，將投資

17、收益在樓書或者廣告商進行分析，吸引投資者的購買。如長富花園“居家投資雙贏”紀太升“搞商業附加值，高租金月受益”等的都是宣傳投資為主。6、 高檔住宅商務化如果說正在銷售當中的住宅只是反映出一種商務化趨勢，那么一些已經入住的物業使用狀況則更有說服力。據了解，像皇城公寓、國嘉華庭、祥福苑這些項目雖然是以住宅立項，但目前大多數是用于辦公的。人民南路沿線、漿洗街沿線一些已經開發或正準備開發的住宅如祥福苑、盤谷花園、冠城花園、城市陽光等項目正緊緊盯住商住這一點。而此區域內的物業從立項上看是住宅公寓，但從用途上看多用于商務辦公。以前南橋花苑、皇城公寓、西御大廈等都取得了很好的銷售業績。7、 商 務公寓租賃市

18、場看漲成都許多商務公寓采取租售相結合的方式，出售一部分產權，收回投資，余下的采取租賃的方式，以獲得增值效益和長期的豐厚回報。商務公寓租賃市場也隨之看漲。王府井商務公寓、國嘉華庭等都采取租售相結合的方式，目前成都商務公寓的平均租金水平每平方米30-100 元左右，出租率約在70%吐，租賃市場發展趨勢看好。8、外銷商務公寓，成都樓市的空白外銷商務公寓根據歐美等跨國性外資企業的工作生活方式而量身定做的。外銷商務公寓一般是在一個城市的CBD區域出現。外銷公寓與內銷公寓（普通公寓）的區別主要在于硬件及軟件兩方面: 硬件設施包括樓宇外觀、內外裝修標準，樓宇自動化系統，通訊系統，保安系統，消防系統以及電梯、

19、空調等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業管理服務。夕卜銷商務公寓在目前的成都市場是一個空白市場。成都目前只有少量外銷公寓如錦官新城、錦繡花園、中華園、盤谷花園、凱萊?帝景花園等，但這些項目大多數只是單純居家，沒有商務概念而且遠離市中心區；冠城廣場二期定位于外銷商務公寓，但項目還沒有啟動，真正意義上的外銷商務公寓對目前成都樓市來說還是一個空白。而目前有許多外資 企業來成都投資，因為缺乏適合他們 工作和生活方式的辦公場所，所以目前大多暫時在岷山飯店、錦江賓館等星級賓館的商務樓辦公。 還有一些外資企業因為項目還沒有啟動，也在這些酒店式賓館里暫時過渡性居住，一旦項目啟動，人員擴張，也

20、需要尋找合適他們的辦公場所。這些外企和從業人員將是外銷商務公寓的最大潛力客戶。三、典型商務公寓項目點評1、王府井商務公寓的建筑群組成王府井商城。1999年曾轟動成都房產業界的HOMEOFFIC務公寓不僅引領了市中心物業管理香港“世邦魏理仕”集團占地面積23畝建筑面積2210000 m主力戶型2120-139 m均價24000 元 / m銷售情況90%租金水平50-150 元配套設施酒店白貨電影院樓盤賣點HOMEOFFICE春熙路商圈黃金口岸王府井商務公寓 B座、C座與王府井五星世紀酒店、王府井百貨店等幾幢外型壯觀、氣度不凡商務公寓的開發潮流，還將一種居家辦公靈活轉換的生活工作方式從先進城市引入

21、成都，隨之成都商務公寓層出不窮地出現，HOMEOFFIC概念已被成都人廣泛接受。紅星路是成都著名的傳媒一條街，王府井商務公寓占據了新聞一條街的制高點，吸引了數家外地新聞媒體入駐，與紅星路上的本土媒體共同將新聞一條街向市中心擴張。人民日報買下了整個28樓作為駐成都記者站，廣州的21世紀經濟報道也在王府井商務公寓安營扎寨。有了傳媒一條 街延伸線作后盾, HOMEOFFIC府井商務公寓同時也是廣告公司們的首選辦公場所。王府井商務公 寓共還吸引了近20家各類廣告公司、 影視制作公司、設計制作公司。便利的交通、繁華的社區配套、香港“世邦魏理仕”集團擔任的星級物業管理等多種綜合因素是他們選擇王府井商務公寓

22、的根本原 因。2、春熙大廈開發商成都市城建開發有限公司開發占地面積畝建筑卸積214000 m主力戶型260-110 m均價25000 元/m銷售情況90%租金水平150元配套設施百貨、快餐、地下停車場、中央空調、觀景電梯樓盤賣點黃金口岸元善配套高檔裝修標準春熙大廈坐落于成都最繁華商業圈的黃金地段，紅星路三段、大科甲巷和聯升巷的交匯處，交通四通八達，毗鄰伊藤洋華堂、太平洋百貨、新南門車站；百業匯集，商店、銀行、食市、戲院、休閑娛樂應有盡有。由成都市城市建設開發公司開發的春禧大廈定位為中高檔商場和富于個性和多功能可變性的商務辦公樓盤。其目標消費群體是單身貴族居家、商家、辦事處、小型公司辦公場所春禧

23、大廈還將把知名快餐店引進作為主力經營商，以此帶動該區域的商機和人氣。3、國棟國際廣場開發商四川國棟建設集團有限公司占地面積14.164 畝建筑卸積5萬m主力戶型2136-145 m 2均價25000 元 / m銷售情況90%租金水平150元配套設施鍍膜中空鋼化玻璃大樓外墻、進口中央空調、進口名牌電梯樓盤賣點適宜投資高品質建筑環保節能高檔電梯商務公寓國棟國際廣場由國棟集團公司投資興建，優越的地理位置，環保節能的設計特點，使其一亮相便先聲奪人。該項目由商鋪寫字樓、公寓組成，套型為136平方米至450平方米。多種戶型供客戶選擇，是集科技、大型商貿、高級住宅于一體的大型現代建筑。該項目地處成都市中心鉆

24、石地段一一陜西街口，與天府廣場、人民公園、人民商場、華西醫科大學附一院、成都石室中學等相鄰，市政設施齊備，交通便捷。廣場特有的 30米高、9米寬大型落地瀑布，是市中心最大的人文水景觀。在環保節能方面，大樓外觀玻璃幕墻使用世界領先的環保產品：節能鍍膜中空鋼化玻璃，隔熱、隔音、保溫效果更好。4、世都大廈開發商成都科信置業有限公司物業管理，德梁行占地面積14.164 畝建筑面積5萬m主力戶型2197-210 m均價26800 兀 / m開盤時間準現房未開盤交房時間現房入住配套設施進口中央空調、新風機、商務會所樓盤賣點CBD區域族級酒店式服務世都大廈坐落于蜀都大道和北新街交匯處、春熙路商圈前沿的世都大

25、廈，該樓盤面對熊貓廣場與皇冠假日酒店、百盛購物廣場隔街相望。1 - 4層為世都國際名店城， 5層為多功能商務會所，6至18為豪華酒店商務公寓對外發售，約有10哪預訂，銷售對象為投資者。商務公寓統一招租，對象是海外大型跨國企業。目前還未開盤，約有十多家外資企業洽談租賃事宜，世都大廈采用國際領先修標準，德國進口高速電梯，樓層按歐美等西方生活習慣設置，取掉7、13等不吉利數字。大廈由國際知名的戴德梁行實施物業管理。5、人和逸景開發商，都人和房地產開發有限公司物業管理德梁行地理位置營門口路198號占地面積30畝建筑面積271545 m容積率3.64綠化率60%主力戶型254-150 m均價24000

26、元/m銷售情況40%交房時間配套設施，泳池、網球場樓盤賣點日處西門要沖綠化“級酒店式服務人和逸景緊鄰西門車站，與成都國際會展中心相鄰。周邊銀行、餐飲、體育、休閑、賓館、商場等社會配套較為齊全。人和逸景由3幢“L”型的建筑半圍合聯體高樓組成，其中2幢為住宅，臨街的1幢群樓為商場，群樓以上都為商務公寓，可以居住也可以辦公。由于西門上商業氛圍不夠濃厚，也少有商務公寓樓盤，人和逸景推出一幢樓來試探市場，但效果并不理想，商務公寓銷售不到40%6、國嘉華庭開發商四川省國嘉地有限公司物業管理四川省國嘉物業管理公司地理位置成都市城邊街彩虹橋東側占地面積7817 m2 2建筑面積62641 m總戶數408戶綠化

27、率54%主力戶型2130-280 m均價24500 元/m銷售情況95%配套設施商務會所樓盤賣點觀景豪庭高檔裝修配置地段國嘉華庭位于成都市中心錦里東路彩虹橋東側，南面臨河，西面為城市綠洲，東面視野開闊2001年，國嘉華庭在府南河最好的地段掀起高層創新風暴，成都首座板式高層，讓業界為之側目。原本在成都人心目中以電梯井為核心排列、單面通風采光、房間容易有異型的電梯公寓得到了觀念上的刷新。以“雙面通風、雙面采光觀景、房間無異形”主張的板式高層，一下得到市民的追捧。國嘉華庭的熱銷，讓房產商看到了市民對板式高層的認可程度，隨后開工的高層電梯公寓，或 多或少都有了板式高層的影子。國嘉華庭早期定位的是純住宅

28、電梯公寓，但提供的裝修標準和物業管理同時能滿足寫字間的要求，因此，購買國嘉華庭的不僅僅是居家的市民和投資者，同時也受到了不少中小企業、外地企業駐蓉分支機構等的歡迎，據調查，這類企業單位在國嘉華庭占60犯上。-14-成都商務公寓一覽表項目名稱ftg環域方位總建面積戶數項目類別構成配套在售類別起價均價戶型區間成都國際公寓合江苧芳府南河內2.81201棟13層小高層、1棟17層Wj層會所小高層4190500041-164冠城花園國棟國際廣場錦里西路陜西街府南河內府南河內11.95.24564棟20層高層1棟27層高層會所、游泳池、網球場、兒童游樂中心會所高層寫字2830504035006000140-280120-150國嘉華庭彩虹橋東側府南河內6.264111棟33層局層中庭園林、商務會所高層37504500130-280麗陽天卜一期人南路與一環路交匯處府南河內3.54321棟25層高層高層3480404045-110“界貿易中心順城大街府南河內7.82棟29、30層高層會所高層、寫字43005300127-300“中心都市驛站鹽市口旁府南河內2.84611棟13層高層會所高層4170437032-100薇酒店二期（紫薇？銀都）春熙路芳府南河內3.32391棟17層高層背景音樂、中央空調、LG電梯5部高層8800項目名稱