1、河北房地產周期與宏觀經濟波動關系分析內容 摘要：本文通過選擇與房地產業 開展 親密相關的指標，在全面 分析 河北省房地產周期波動的根底上，深化 研究 了房地產周期波動與宏觀 經濟 波動的關系，提出河北省房地產宏觀調控的要素：在時間上，根據周期預警系統的先行景氣指標及時施行調控；在宏觀調控政策上，強化政府對房地產的宏觀調控機制；在宏觀調控力度上，防止力度過大或力度缺乏造成大幅波動或惡性開展。關鍵詞：房地產 周期波動 宏觀經濟調控房地產周期波動與國民經濟波動的關系一房地產周期波動經濟周期是指國民經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。相應地，房地產經濟周期那么是指房地

2、產經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程，是一個上升與下降、擴張和收縮不斷往復運動的過程。在一個周期中，房地產經濟可分為上升擴張階段和下降收縮階段兩個階段，從谷底到峰頂是上升階段、從峰頂到谷底是下降階段。從谷底到谷底或從峰頂到峰頂，是房地產經濟經歷了一個完好的上升和下降階段，成為一個周期。房地產周期內經濟出現上升與下降、擴張和收縮的波動，周期間互相聯接使得波動周期往復。房地產的波動包含了房地產經濟的各個層面，包括房地產經濟增長率國民消費總值、國內消費總值、國民收入或 社會 消費總值等宏觀經濟變量中房地產部門中的總產出程度的波動，房地產消費程度、房地產業就業程度、房

3、地產價格物價程度、以及產業構造等方面的變動。二房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系房地產周期波動與宏觀經濟總的開展態勢親密相關，可以從兩個不同層面分析房地產周期與宏觀經濟周期的關系：隨著經濟開展階段不斷上升，房地產經濟景氣與宏觀經濟景氣的相關程度逐漸進步。從經濟周期不同階段的展開過程來分析，房地產周期作為宏觀經濟周期的重要組成部分，在擴張階段，雖然晚于宏觀經濟周期進入擴張階段，但因其復蘇速度快，故早于宏觀周期進入復蘇階段；當宏觀經濟進入繁榮階段時，房地產周期可能已經進入衰退階段，并且在收縮階段持續的時間可能要長于宏觀周期。當宏觀經濟復蘇后，房地產投資與開發也隨之上升，但因物業開發的時滯效應，

4、使得房地產復蘇稍晚于宏觀經濟的復蘇。在房地產經濟開始復蘇后，在宏觀經濟持續增長的帶動下，房地產需求不斷上升，但由于房地產供應短期剛性，加上在保值增值心理 影響 下，于是導致房地產價格全面上升；與此同時，隨著房地產價格上升，房地產開發商資產相應快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經過投資乘數等作用，結果導致房地產經濟周期比宏觀周期更快進入繁榮階段。由于房地產周期的繁榮期更早降臨，加之沒有宏觀經濟那種各行業之間互相消長的綜合影響，因此房地產業通常比宏觀經濟先期進入衰退現象。當宏觀經濟進入衰退后，房地產經濟出現更為猛烈的下降過程，房地產價格大副下降，房地產交易也大大降低，房地產商品空置率明顯進步。

5、經過明顯的產業緊縮之后，房地產經濟進入相對持續時間較長的蕭條階段，直到宏觀經濟緩慢復蘇，才漸漸走出蕭條期，重新進入新一輪的經濟周期。本文關于房地產周期和宏觀經濟周期之間的互相關系分析，僅是一種原那么性的 理論 描繪。由于研究 方法 不同，指標選擇各異，使得在不同國家或地區、甚至在不同時段內，房地產周期與宏觀經濟周期的關系表現的較為復雜。河北房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系為了能同我國的房地產周期波動與宏觀經濟波動之間的關系進展比照，本文采用一樣的比率對河北省房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系進展分析，即用商品房銷售面積年增長率作為指示指標，對河北省房地產波動周期進展研究，采用GDP增

6、長率波動為宏觀經濟波動周期。還考慮了影響房地產周期波動的主要宏觀經濟變量，重點分析了投資、就業率、通貨膨脹率等宏觀經濟變量與房地產周期波動之間的關系。一房地產周期波動與宏觀經濟波動地區消費總值是地區在一定時期內通常是一年消費的最終商品和勞務的市場價格的總和，因此用地區消費總值 計算 的經濟增長率，實際上已包含了房地產業。因此，經濟增長率不但反映了整個宏觀經濟的開展程度，而且也在總體上反映出房地產業在這一時期的實際運行狀況。以商品房的銷售面積增長率作為河北省房地產的基準周期，以地區消費總值增長率作為宏觀經濟周期。 從河北省房地產周期波動的情況可以看出，從1995年到1998年，河北房地產周期波動

7、和地區國民經濟周期波動呈逆反現象；19992005年二者波動較為吻合。房地產的總體波動幅度大于GDP增長速度的波動幅度。當19951998年，國民經濟下滑時，房地產卻由于國家宏觀調控的措施，持續往上升，在1998年到達峰值，這主要因為住宅需求旺盛，還有政府政策因素存在。這從一個側面說明河北省房地產市場很大程度上依賴于政府政策的指導，但隨著住房制度改革的深化，消費者消費觀念的成熟，房地產市場的市場化程度逐步進步，房地產經濟的波動將主要取決于市場力量。 從19952005年間河北省GDP增長波動周期和房地產業波動周期比較可以得出，河北省房地產業的開展對國民經濟的敏感度非常強，房地產業在影響國民經濟

8、開展的同時，也受國民經濟開展的影響。也從另一個側面來說，河北省政府高度重視房地產業對國民經濟的帶動作用，嚴格施行有效的房地產業宏觀調控，使得房地產業同國民經濟之間呈良性的互動作用。二消費程度與房地產周期波動 從河北省19952005年城鎮居民人均消費支出主要工程構成來看，消費構造變化非常明顯，用于食品消費的支出顯著下降，用于文化 教育 、 交通 通信和醫療保健等效勞工程的支出顯著上升。城市中住房比例要高于食品和穿著的比例，其中在1996年到達峰值，在1998年降到谷底后上升，一直維持在15%左右，但是三者總的變化趨勢一樣。三固定資產投資與房地產周期波動的關系四就業與房地產周期波動 不同行業就業

9、人數的變化與 經濟 增長率的相關性也說明了這一點。就河北省而言，全部就業人口的增長率與地區GDP增長率的相關性不明顯0.4808，農業就業人口增長率同經濟增長率呈負相關關系-0.7174。而房地產業就業人口增長率、建筑業就業人口增長率與經濟增長率相關性強，相關系數分別為0.5457和0.5013。這說明房地產業與經濟周期波動的關系嚴密，房地產業創造的就業時機與經濟波動有著直接的關系。五通貨膨脹周期與房地產周期波動長期以來，房地產都被認為是一種抵抗通貨膨脹風險的沖銷工具，有實際的通貨膨脹，預期的通貨膨脹和未預期到的通貨膨脹之分wurtzebach，Mueller，machi，1991。實際的通貨

10、膨脹由一般價格程度來衡量，最常用的指標是居民消費價格指數Consumer price index， CPI。 在19952001年，通貨膨脹周期與房地產周期呈相反方向變動。主要是因為“九五期間，河北省加大了住房制度改革力度， 采取措施優化投資構造，嚴格控制高檔房地產工程開發，實行房地產投資向普通住宅建立和城市根底設施有效傾斜。房地產開發規模得到有效控制，開發土地減少，施工面積增加，使房地產 開展 迅速。但是房地產市場供需矛盾突出，整個國民經濟形式不樂觀，并且出現了通貨緊縮現象，因此兩個周期幾乎反向波動。在2001年以后，二者周期呈同向波動趨勢，這在一定程度上與河北省加強了對房地產市場的宏觀調控

11、有關。推動河北省房地產業穩定增長的建議一 影響 河北省房地產業穩定增長的宏觀調控要素研究 河北省房地產業周期波動與宏觀經濟波動之間的關系在于宏觀調控的有效性。河北房地產業的波動幅度非常大，近期接近于 歷史 峰值，因此根據經歷，可判斷出河北房地產業將進入回落狀態。由于房地產業周期波動與宏觀經濟波動之間關系，房地產業的回落將影響河北宏觀經濟的開展。因此有必要通過宏觀調控，積極推動河北省房地產業穩定增長。河北省房地產業要穩定增長，需要從三個維面來考慮。這三個維面就是“時間政策、“時間力度、“政策力度。這三個維面組成一個穩定的三錐體，為河北省房地產業的穩定開展保駕護航。1.“時間政策維面。這個維面主要

12、解決的 問題 是何時采取什么樣的政策施行調控，何時取消調控政策。由于政策準備制定、施行以及產生效果都需要時間，而且由于市場資料、管理程度等的欠缺，政策從研究到產生效果都要滯后。而即使在準確的時間開始研究政策，還有一個合理選擇政策的問題。宏觀調控政策包括貨幣政策、財政政策、收入分配政策、產業政策、區域政策、 法律 手段、方案指導以及政府的經濟監視。同時各個政策里又有很多手段可以選擇。在準確的時間里選擇合理有效的政策對宏觀調控至關重要。因此政府在宏觀調控時要注意解決這個維面的問題。2.“政策力度維面。這個維面引進了“力度的概念。它包含兩個意思，既是指政策施行程度，同時又因為力是有方向的，因此它也指

13、政策的施行方向。比方在房地產周期波動復蘇階段，可以采取降息、減稅、增加土地供應、減少管制等手段，同波動方向一樣，加速經濟增長，在房地產周期波動衰退、蕭條階段采取同樣的措施那么是同波動方向相反，減緩了經濟衰退；在房地產周期波動擴張階段采取進步利率、減少貨幣供應量、增加稅負等手段，同波動方向相反，以防止房地產泡沫，促使其穩定增長。3.“時間力度維面。“時間和“力度其實都是針對政策而言的。政府在考慮施行政策時要考慮什么時候，對哪些房地產產品，程度要多大。供需調控力度大小與作為調控手段的變量變化大小相關。在決定房地產市場供需調控的力度時，要考慮如下因素：房地產經濟波動的幅度；調控手段從使用到產生效應的滯后時間；調控效應慣性大小；調控時間。二對河北省房地產宏觀調控的建議在房地產宏觀調控時間上，可以根據周期預警系統的先行景氣指標，及時施行調控，以免來不及或急剎車帶來宏大的 社會 震蕩。在房地產宏觀調控政策上，要按市場經濟機制的要求，同時與宏觀經濟調控機制改革相協調，綜合運用經濟手段、法制手段和必要的行政手段，建立房地產宏觀調控機制，強化政府對房地產的宏觀調控機制。在房地產宏觀調控力度上，要恰當合理，防止力度過大或力度缺乏造成大幅波動或惡性開展。要根據產業開展