1、內容概括 一、工程人員在物業管理前期介入階段的主要工作內容 二、前期介入工程師崗位職責 三、關于新建樓盤前期規劃設計的一些意見工程人員在物業管理前期介入階段主要工作一、對樓盤工程建設的參與 參與什么？目的是什么？什么人員參與？ 從物業管理運作的角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，把好規劃設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關，以確保物業的設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，這是避免日后物業管理混亂的前提與基礎。 參與人員主要是管理中心負責人和工程技術負責人。二、參與樓盤工程建設又可

2、分為三個階段。1、在規劃設計階段介入 規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、便利的區域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。 因此，物業管理人員在規劃設計階段，從業主或使用人的角度，從物業管理的角度，全面細致地反映物業管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，盡量避免或減少在接管樓盤后出現的難以解決的問題。 介入的方式主要有： 1）召開有發展商、規劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會（如2001年11月14日下午召開的“新樓盤意見溝通會”

3、） 2）將對樓盤規劃設計方面的意見以文件的形式向發展商、規劃設計部門反映（如發給設計公司的關于小區電氣設計中與用電計量有關的幾點建議。 3）參加設計圖紙會審，提出會審意見。 另外，在其他一些工作場合，有機會我們也可以向設計人員提出意見或反映一些在物業管理和使用過程中碰到的問題。 無論任何一種方式，都需要有關的人員在日常工作中注意了解有關的情況，積累實際經驗，搜集資料、數據，了解有關的設計規范，熟悉政府部門（如物價部門、供水、供電部門）的有關文件和規定。（如：只有熟悉物價部門有關小區公共用水、用電的攤分辦法和用電類別的劃分，才能提出合理安裝電表的建議） 在進行施工圖設計之前，把意見提供給設計部門

4、，并說服其接納，這種情況是最理想的。 當然，我們在提建議或意見時要注意措辭、語氣、態度，要顧及設計人員的面子，如果我們熟悉設計規范，有事實支持自己的觀點，就會更容易說服其采納我們的意見（舉例：接地扁鐵問題和帝景遙控浮球加裝電磁閥的案例） 參與規劃設計、圖紙會審要注意的要點詳見關于新建樓盤前期規劃設計的一些意見幾個典型的、影響較大的例子 1）低壓配電回路及電能表的合理設置，以暨南花園高層用電計量為例。 2）高低壓配電房、變壓器房不宜設在地下室最低層（防水淹）。以規劃大廈為例。 3）設備房應有足夠的維修空間（以鴻景水泵房為例） 4）水泵房電氣控制柜基礎高度要適當抬高（防水淹）。（以駿景為例） 5）

5、應急燈、出口指示燈和疏散指示燈等和電源線路的連接應通過插頭、插座的連接。（南景園） 6）水、電井房要設照明燈具。（鴻景園） 7）同一小區應盡量將監控室、消防中心集中設置。 以上（1）（4）在完工后已無法更改，（5）、（6）更改要較大的工作量 2、在施工階段介入 其作用是： 1）參與施工監理，及時發現施工過程中出現的質量問題，并適當地向項目公司、總工室等部門反映，必要時以公司名義發函，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求

6、施工（駿景二期水泵房電柜基礎，只用磚頭架起） 2）熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質量，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調； 3）集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設備的功能； 4）于和項目公司、施工單位、設備廠家及有關部門搞好關系，建立順暢的服務渠道，利于后期設備保修和管理。3、參加各系統設備、設施的驗收和接管移交 1）驗收 參加人員要盡可能熟悉有關的施工驗收規范，了解設計要求。 要點： a、 檢驗設備設施的性能是否達到設計要求。如：柴油發電機能否手動、自動啟動；啟動的時間是否達到要求，

7、消防30秒，人防15秒；輸出電壓和頻率是否穩定，配電開關能否自動切換等；開啟濕式報警閥的試驗閥，測試消防噴淋泵是否能自動啟動等。 b、 檢查施工工藝。如：設備是否有編號；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標識清楚；配線是否整齊；接線是否牢固；有多條（3條）以上零、地線的要設置零線、地線匯流排；多股線要壓接線耳；線槽蓋、線盒蓋是否齊全。 c、 設備、設施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。 d、 在驗收證明書上簽字，對存在問題要如實寫上，不要簡單簽名，或可注明：我司意見見附頁、另發函。（以愉景發電機為例）2）接管移交 要點： a、 要有移交設備清單、資料清單、項目公司和物業公司雙方簽字。 b、

8、列出存問題， 由項目公司簽字確認。 c、 明確存在問題的整改責任和整改時間。三、籌辦物業管理中心 1、擬定工程人員編制； 2、招聘工程人員； 3、制定開盤前工程人員培訓計劃及培訓內容； 4、標準化管理制度及規程懸掛上墻準備； 5、協助制定開辦預算； 6、跟進管理中心的裝修工程。前期介入工程師崗位職責 1小區綠化、道路、交通、景觀、公建配套、樓宇公共地方、公共設施、車場管理系統 、小區安全防范系統、商鋪、會所功能布局等規劃設計，從物業管理和日后使用方便的角度提出專業意見。 2參加甲方組織的小區各專業設計、施工圖紙會審。 3參與施工現場的了解、跟進，發現可能影響日后使用或管理運作的因素及時反饋給甲

9、方采取適當施。 4召開有集團總工室、發展商、規劃設計部門、工程建設主管部門參加溝通意見交流會。 5協助制定開辦預算。 6議定工程人員編制。 7招聘工程技術人員。 8 跟進管理中心的裝飾工程。 9各系統設備設施的驗收和接管移交前的遺留問題及待改善事項向甲方提出。 10按照中華人民共和國房屋接管驗收標準及集團工作程序協助編制物業接管計劃。 關于新建樓盤前期規劃設計 的一些意見一、建筑專業 1、根據住宅設計規范：外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.9米時，應有防護設施，所以窗臺高度低于0.9米的開啟窗應設安全防護欄； 2、住宅的廚房宜設排煙氣的煙道，避免各廚房抽油煙機的排氣管直接向室外甚至是臥室窗戶排

10、放，造成居室周圍環境污染和影響外立面美觀以及鄰里不和； 3、住宅各廳房應預留合適的空調室外機位、空調排水孔及排水管，避免沒有預留或預留位置不夠或所需排水管、銅管過長。“YJ”樓盤32棟臨新港西路的部分空調室外機位凈寬不足，造成空調機難于安裝，經處理后雖然可安裝小功率空調機，但未有足夠散熱空間，造成空調機運行12小時就出現停機； 4、各單體建筑設計應按各自的規范要求進行，如“JJ”花園幼兒園室外樓梯采用鋼梯，梯板邊緣未進行處理，這不符合幼兒園的設計要求； 5、“YJ”、“JJ”花園設置了戶外游泳池，但均未按衛生防疫要求設置洗腳池、淋浴池，造成兩處游泳池因整改推遲開放； 6、公司現在普遍采用的窗戶

11、做法為平開與固定組合窗，平開扇的面積不宜太大，如“YJ”花園一些外窗開啟扇寬度，最大的達到700mm，造成平開窗鉸鏈強度不足，也易造成業主開啟不方便、不安全； 7、由于商鋪可能會被間隔，從而改變了原來的空間形態，可能導致原設置于商鋪內的消防栓失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設置于公共走道； 8、有通車需要的路面、廣場，如需要飾面，應考慮車流的荷載，以免飾面被過早和頻繁壓壞。（如八駿廣場的廣場磚被壓壞嚴重）； 9、某樓盤一層有兩套房的陽臺利用幼兒園的樓面填高作陽臺。由于幼兒園、住宅的基礎沉降不均勻，造成陽臺出現一條仿如斷開式的裂縫，陽臺分隔墻出現應力裂縫，建議以后在設計中盡可能避免這種情

12、況； 10、各運動場所的設計盡可能依體育場地規范設計（如：燈光、場地大小等）； 11、會所應有足夠的安全防護措施，如圍欄應達到規范要求的高度，地面防滑，泳池飾面防鋒利傷人處理，泳池的圍蔽不能太矮等； 12、預留會所廣告位置； 13、地下室墻面、天花、地面的裝飾，建議設計圖紙加以明確； 14、化糞池井蓋設置，在綠化帶內深埋在花基下，并且沒有明顯標志，導致清理化糞池時要重新開挖花基，重新升高化糞池檢修口等。 15、儲水池滲漏現象普遍，如噴泉用水、游泳池，生活水池等，建議設計中要有明確和有效的防水措施； 16、電梯門前地板應向外傾斜一個合理的坡度，以防水流入電梯井道； 17、“JJ”花園大堂需經過幾

13、級樓梯方可進入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進出，應考慮設計無障礙通道； 18、小區內設備房按類別采用通用鎖匙（如電表房用一類通匙，電梯機房用一類通匙等）； 19、首層大堂活動通風窗應安裝防盜網以配合門禁系統使用。二、弱電專業 1、 消防梯、客梯轎廂內的緊急呼叫，應連通監控中心或消防中心； 2、為優化人員及設備的管理，節省人力資源，小區的保安監控中心及消防控制中心宜統一設立，不宜分期設置多個控制中心； 3、弱電系統（包括消防報警）應設專用接地裝置，在系統設計時應把弱電防雷裝置一并納入設計范圍； 4、為方便值班保安及業主確認訪客身份，在小區出入口應設可視對講門口機； 5、一個工程項目不宜多個施工

14、單位，如門禁系統、防盜門、電控鎖、可視對講、IC卡分別由不同單位施工，系統出現故障，互相推卸責任，難以及時解決問題； 6、設施、設備選型不合理，如密碼防盜門鎖，不適合使用頻繁的小區以致造成故障頻繁； 7、小區智能化系統應統一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來的發展，預先敷設空管（如在分區、分期結合處，預埋空管）；監控系統、消防報警系統要考慮總體統一管理，預留足夠容量； 8、小區應預留足夠電話容量，避免引致業主投訴。 9、有條件時，強弱電管井分開設置，當共用時，強、弱電管線應分向設置； 10、車輛收費系統與管理中心財務聯網，且收費亭根據實際情況設置空調設備； 11、消防和監控中心應安裝防靜電地板、空

15、調及電話。 三、強電專業 1、有關用電計量（詳見康工建字2001013號關于小區電氣設計中與用電計量有關的幾點建議）； 2、高、低壓配電房、變壓器房不宜設在地下室的最低層，當設在地下室的最低層時，應適當抬高其地面（以防萬一水管破裂、水閥故障時不致于容易被水浸）； 3、安裝于水泵房內的落地式配電柜、控制柜應適當抬高其基礎，必要時可局部抬高地面，并設步級以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸電柜）； 4、小區高低壓配電房、變壓器室在高溫潮濕天氣室溫有時可達40C，建議高、低壓配電房、變壓器房應設應急照明燈、紅外線燈和通風設施； 5、各種電柜、電箱盡可能布置在室內，在公共場所（如架空層、地下車庫

16、等）的電柜電箱應設置門鎖，并應在開鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）； 6、一用一備設置的潛污泵，應設手動、自動兩種控制方式，在手動控制方式下，可同時啟動兩臺潛污泵（以便急需時使用），在自動控制方式下，集水井水位處超高水位時，自動啟動兩臺潛污泵； 7、路燈、園林燈、噴泉等盡可能集中控制，并設手動和時控兩種控制方式，以便于管理和節省人手； 8、路燈應根據實際情況考慮間隔控制，以節省用電； 9、在大堂、電梯前廳、走火梯設置應急燈（即使有發電機備用電源），以便在突然停電時，能即時、可靠地提供照明； 10、應急燈、疏散指示燈、出口指示燈等和電源線路連接，建議通過插座、插頭連接，以便于

17、維修保養，在公共場所的應急燈應考慮防盜裝置； 11、在柴油發電機的總饋電柜設電能計量表，以便于計量發電電能； 12、電氣施工圖要強調：埋地敷設的穿線管要使用水煤氣管，接線盒要使用防水線盒，導線連接要在接線盒內進行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經常漏電跳閘，不能正常使用； 13、樓梯、走廊（除電梯前廳外），安裝紅外線人體感應開關，以節省用電，減少更換燈泡的人力和材料，提高業主滿意度； 14、各單元的門鈴不宜設置在廚房內，以設置在單元進門走廊或廳內為宜； 15、應急發電機設置市電失壓自啟動功能，其配電系統設置手動和自動合閘功能（通過轉換開關轉換），當市電斷電時，既

18、可手動送電，又可通過預先設置自動狀態將發電機電源自動送到末端設備； 16、部分位置照明不足，如游泳池、小區內部分轉角位、架空層要重新加裝光管等； 17、戶外型電箱要具備防水功能； 18、單元戶內配電箱總開關的大小要注意和電表房內住宅單元開關匹配（供電局根據每戶報裝容量確定空氣開關的大小），避免越級跳閘； 19、中央空調系統應設用電計量裝置，以便配合空調計費系統使用或分攤空調電費； 20、考慮業主的電費攤分建議路燈、樓層照明、大堂照明盡可能設計高效節能燈具。 四、給排水專業 1、各小區水泵房由于水池補水、進水浮球故障控制失靈，導致泵房水浸，影響住戶的正常使用，同時又造成設備的損壞。天面水池和地下

19、水池均需加裝超高水位報警裝置，即可早發現早處理，所以從安全角度和水泵房的重要性考慮：1）水池宜加裝超高水位報警裝置，并將報警信號引到消防監控中心；2）水池應加裝水位儀，水池進水管道應加裝過濾裝置； 2、商業用水和住宅用水應分別設表計量，清潔用水、園林綠化用水應分別設表計量； 3、天面雨水的排放應選用各種型式的雨水斗，而不應采用地漏； 4、直飲水系統在新建樓盤中，沒有采用遠程抄表，水表、減壓閥和壓力表等公用設備設置在業主的陽臺上，對設備維修保養增加了難度，并可能引發與業主之間的矛盾； 5、地下室水池和水泵均為一用一備，為方便管網設備的維修和清洗水池，建議兩水池之間設計橫管連通，所有水泵從橫管上設

20、出的支管吸水； 6、“DJ”苑地下車庫人防大門下的大坑缺少排污井設計，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲； 7、給排水系統設備安裝位置不便維修，如：游泳池進、排水閥，噴泉水池進、排水閥，部分天面水池遙控閥、水池內浮球閥（遠離檢修口）安裝位置不便維修； 8、地下設備房無通風系統造成設備房長期潮濕，重要設備房集水井無備用排污泵； 9、應嚴格遵守有關規范，杜絕給排水管道橫穿電房的現象； 10、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網，防止堵塞水泵； 11、清潔綠化用水點建議設在路邊，用鵝卵石作飾面并設排水系統，避免積水破壞綠地; 12、因綠化和清潔用水的使用者和分攤對象均不同，應選用不同型式的龍頭并設獨立水表計量； 1

21、3、閥門井的凈空間偏小不方便設備的維修保養； 14、水泵房應有足夠的維修空間和預留吊鉤，以便維修水泵和電機。 五、空調通風專業 六、電梯專業 康管通字2003050號關于注意做好公共水電關于注意做好公共水電分攤相關工作的通知分攤相關工作的通知 各有關管理中心： 為合理向用戶分攤公共水電費用，避免分攤依據不足，水電用量記錄不清晰而引起投訴，甚至拒交分攤費用，管理中心應注意做好以下工作： 1在項目公司向管理中心移交公共水電項目時，應認真檢查各有關公共用水、用電是否已安裝了有效的用量計量表，收費標準是否與實際用水（用電）類別相符。 2在移交現場，管理中心和項目公司代表應詳細記錄各公共水、電表底數并由

22、雙方簽字確定，以此作為雙方負責相關費用的分界線，（管理中心也可根據實際情況與項目公司商定各項公共水電費用由管理中心負責承擔（或分攤）的起始日期，但必須雙方確認有關公共水、電表的底數）。 3公共水電設備設施移交接管后，管理中心必須按公司有關制度做好設備設施的管理，任何單位確需從管理中心已接管的管線上引接水、電使用，必須按有關規定辦理手續，經同意后方可接入，并必須安裝計量表，由管理中心有關人員確認起、止讀數，由申請使用方承擔相關費用。 4項目公司因促銷需要，要求增加燈飾、噴泉等開啟時間或加大燈飾的功率，銷售人員帶客看樓明顯增加電梯使用次數的，管理中心應與項目公司協商，由項目公司適當分攤一定的費用，

23、以免引起業主的投訴。 5進出小區的道路如屬市政規劃路，其路燈電費不應由業主分攤，在發展商將規劃路向市政部門移交前，建議路燈電費由發展商承擔；如不屬市政規劃路，但確實又不在現有住宅范圍，現在分攤給業主會引起較多投訴的，應與發展商協商，建議仍由發展商承擔路燈電費，以免造成業主的普遍不滿而影響樓盤銷售（此路段的路燈用電應獨立計量）。問題一： 小區路燈電費是否要分攤給業主？依據是什么？原則上小區范圍的路燈用電費用，由小區的所有住（用）戶合理分攤。 （實際操作時應具體情況具體分析問題二：為提高對突發事件的反應能力，管理中心平時應做好哪些工作？關于提高應急反應能力，加強服務意識的通知 各管理中心： 201

24、2年9月18日晚9：50，嘉銘悅城的電源電纜故障突然停電，經供電局有關人員搶修，于19日中午11：30恢復供電,下午5時恢復怡情A的供電(架設臨時線路)。在整個事件過程中，管理中心經理XX、工程主任XX能及時趕到現場指揮，不辭勞累，連續作戰近20小時，發通知給業主，告知停電原因(供電局線路故障)和搶修進度，安撫業主情緒；連夜組織工程人員排查故障原因，密切配合供電局的搶修工作，并做好自行架設臨線供電的準備工作，使用臨時電纜供電后，布置保安和工程人員加強對有關設備設施和現場巡視。總體上，采取的措施是得當的，其工作精神更是值得肯定。但從中也暴露出一些不足之處，當值技工對停電樓棟所屬公變房的位置不太熟

25、悉，在業主上班的高峰時段未能啟動發電機供電梯運行。 對突發事件的處理很能反應出物業管理單位的管理能力和業務水平，也是業主直接體驗物業管理單位的服務質素、服務意識的時候。 因此，公司要求各管理中心： 1、必須根據小區實際情況做好突發事件的應急方案，并對有關人員做好現場培訓； 2、小區工程部必須懸掛標注有設備房（包括公變房）和供水主要閥門位置的小區平面圖（必要時添加簡要的文字說明）； 3、各設備房、線管井房門上必須有明確的標識； 4、必須有一套完整的設備房、水電管井房鎖匙存放在管理中心的指定位置，緊急情況下，當值人員能隨時使用該套鎖匙熟練開啟門鎖； 5、各種消防器材、高壓安全用具（驗電器 、絕緣手套 、絕緣鞋等）、檢測儀表（搖表 、鉗表 、萬能表等）、應急燈、手電筒必須確保有效，能隨時正常使用； 6、試用期過后的技工必須熟悉小區各設備房、主要供水閥門的位置和水電設備的基本操作（不應安排未過試用期的技工單獨值班）。 7、對停水停電突發事件，在不影響安全的前提下，應設法盡快恢復對業戶的供水 、供電（包括幫