1、如有你有幫助，請購買下載，謝謝!1頁養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發 接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管 理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老 院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目。一、人口老齡化為養老地產的發展帶來了新的契機我國未來老齡化趨勢明顯，隨著老人財富的增多及421 家庭結構的產生，促使社會養老居住觀念的轉變，老年人更加重視

2、精神層面的追求；而現有的傳統家庭養 老方式已不能滿足老年人在生理和精神方面的需求。這些都為養老地產的發展帶來 了新的契機。1、2012 年中國 65 歲以上老人占比 8.7%，逆撫養比 8.4，已經步入老齡化社 會十多年。根據聯合國教科文組織制定的標準，60 歲以上人口比例達 10%，或 65歲以上老人占比達到 7%，就意味著該國步入老齡化社會。我國2001 年 65 歲以上人口就已達到 7.0%，按聯合國標準即已步入老齡化社會了。2014 年，我過 65 歲以上老人有 1.38 億，占比達 10.1%。從老年人逆撫養比的角度來看，我國老年人逆撫養比一直穩步下降，2014 年為 7.3，意味著

3、平均一個 65 歲的老人由 7.3 位 15-64 歲的勞動人口撫養。而按照通常定義，到了5 個年輕人養活 1 個老年人的時候，就已進入 深度老齡化了；按照當前趨勢，我國進入深度老齡化，也就是未來幾十年 的事情。2002-2014 年中國 65 歲以上人口數量及占比統計2002-2014 年中國逆撫養比趨勢圖2、老人財富增多為市場提供強有力的支撐。根據我國經濟發展的進程來看，中 國的財富積累大部分在 60 后、70 后手中，而這部分人群在 2020 年、2030 年之后 也會邁入老齡人口的群體中。隨著高消費老齡人口的增多，老齡人群會更加注重消 費的多元化和服務的專業化，這為將來的養老住宅市場專

4、業化的發展提供了強有力 的支撐。3、家庭組合在不斷發生變化，傳統養老矛盾突出。中國養兒防老”三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型 核心家庭” 三口之家”的比重在 不斷上升；且由于計劃生育政策的實施，目前四二一”的供養關系不斷增加，使中如有你有幫助，請購買下載，謝謝!2頁間代所承受的壓力很大，無力、無暇顧及家中老人的矛盾越發凸顯。觀念轉變使得養老住宅更易于接受。隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提 高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。由此可見，隨著觀念的變化， 對老年住宅的需求是加快增長的，接受程度也會住家增強。老年人的需求集中于醫療保障服務和產品供應。

5、不同于 18 歲以下的未成年人、 19-64歲的中年人，老年人的需求結構發生了明顯的變化。65 歲以上的老年人逐年失去了賺錢的興趣和能力，并且隨著身體素質的下降，老年人的物質消費主要以滿 足基本生活為主。另一方面，老年人對精神生活的需求也有所提高，更傾向于傳統 的文化娛樂產業，而且對服務醫療的需求大大提升。養老地產處于養老服務產業鏈的上游，依托于地產可以衍生出其他養老相關的 服務和消費。養老產業鏈分為上游的養老地產和養老金融，中游的家政、醫療和文 娛服務以及下游的養老用品。上游的養老金融承載能力較差，而養老地產承載能力 極強，不僅可以將醫療服務裝入其中成為其地產不可分割的一部分，也可以將養老

6、用品載入其中進行增值或者提供渠道。因此養老地產的意義不僅僅在于提供所居所 養，更多的意義在于承載著整個養老服務的產業鏈。養老服務產業鏈分布圖國家將養老產業的發展提升到戰略高度。2013 年 9 月 13 日出臺的國務院關于加快發展養老服務業的若干意見，提出到2020 年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系，提 出促進中小企業發展進入養老服務產業集群，發展養老服務網站，養老服務消費市 場。政府深刻認識到我國養老服務體系面臨的巨大壓力，供不應求的現象非常非常 明顯，且隨著中國即將進入快速老齡化階段，發展養老事業具有國家戰略高度。多地區 907

7、3 計劃意味著約 3%的老年人養老地點會是老年地產。 2007 年，上 海率先宣布，計劃在 十一五”期間構建“9073 的養老格局：90%的老人由家庭照顧， 7%的老人享受社區居家養老服務，3%的老人進入養老院等機構養老。之后，北京 也提出類似的 9064計劃，天津、重慶、四川、黑龍江等也都提出 9073 計劃。多地 區的 9073 計劃意味著，我國的養老格局中，約 3%的老年人會在機構等養老地產中 度過老年。、政策助力養老地產戰略地位逐步提升如有你有幫助，請購買下載，謝謝!3頁三、中國養老地產市場空間巨大預計我國老齡化程度在 2060 年之前會保持較快速度上升。根據聯合國的預測， 我 65歲

8、以上老人人數未來半個世紀都會保持較快速度增長，并會在 2060 年會達到3.69 億的高點，占總人口比例達 28%。這意味著，未來五十年，我國將繼續比較快 的老齡化進程。中國 65 歲以上老齡人口數量及占比預測假設 2020 年實現全國的 9073 計劃，則年增加老年地產面積估計為住宅年銷售 面積的1.5%。我國老年人權益保障法規定老年人的年齡起點標準是60 周歲，我們這里的測算中采用 60 歲以上作為老年人口徑。假設我國在 2020 年使得全國的 養老格局達到 9073 水平，根據民政部的消息，2014 年每千名老年人擁有養老床位 達 25.43 張進行測算，2014 年床位大約有 487

9、萬張。根據聯合國預測，我國 2020 年 60 歲以上老人 2.42億，3%的人口居住在養老機構里即 726 萬，扣除 2014 年 486 萬張床位，則六年要建 240萬個床位，平均每年 40 萬個床位。假設每個床位 占據建面 40 平（考慮到公共面積可能比較大），則對于每年是 1600 萬平，占 2014 年 10.5 億平住宅銷售面積的 1.52%。而如果按照 9064 測算，4%的人口居住在養 老機構對應每年的新建面積約為3200 萬平，占 2014年住宅銷售面積的 3%。據測算，養老地產年平均新增建面可占 2014 年住宅銷售面積 1.2%-13.3%，中 性假設下在 6%左右。若假設到 2025 年底（即用 11 年時間），選擇居住到養老地 產的老年人達到8%，則平均每年帶來的新增養老地產建面約為2014 年住宅銷售面積的 6.3% ;若假設養老地產用 21 年時間達到較均衡水平，2035 年選擇居住到養 老地產的老年人達 10%，則平均每年帶來的新增養老地產建面約為2014 年住宅銷面的 6.2%。不同假設下，影響程度