1、2012年12月房地產市場風險測評月報2012年12月煙臺房地產市場分析與預測中國指數研究院 數據信息中心中國房地產指數系統電 話：看往期全文：http：/煙臺：商品住宅成交量回落，市場仍舊活躍，但折扣力度有限【本月導讀】u 12月煙臺商品住宅成交量回落至25.80萬平米 12月，煙臺六區商品住宅市場共成交25.80萬平米，相較于上個月的成交翹尾，本月成交環比下滑41.6%。臨近年底，開發商的推售熱情不減，但是煙臺區域房價整體泡沫較小，降價力度不大，因此雖然多數項目推出特價房等促銷活動，但是實際降幅有限，成交量有所回落。u 商品住宅成交均價為6214元/平方米 12

2、月煙臺商品住宅成交均價為6214元/平方米，本月成交均價處于正常波動范圍內，由于本月銷售前十名的項目多為經濟型產品，因此市場整體均價有往下走的現象，實際上多數熱銷項目價格比較堅挺，個別項目還存在有漲價的現象。u 本月庫存基本維持在700萬平米左右，出清周期壓力有所緩解 截止2012年12月底，煙臺房地產市場存量為713.07萬平方米，12月出清周期為33個月，出清周期略微減小，但仍舊超出常規的9-12個月的去化周期，去庫存壓力依舊嚴峻。這也是影響煙臺房價不會大漲的因素之一。u 本月銷供比為1.56 銷售量大于供應量 12月，煙臺市銷供比為1.56，本月預售證供應略少，多數項目繼續加大老庫存房源

3、的銷售力度。u 12月商品住宅供應量繼續下滑 12月煙臺六區商品住宅市場共計批準上市16.59萬平方米，本月新增預售證供應繼續減少，雖然較多項目采取加推的方式銷售，但是仍舊以去化庫存的房源為主。1 2012年12月煙臺房地產市場運行現狀1.1當前商品住宅成交及價格情況12月煙臺商品住宅成交量回落至25.80萬平米 12月，煙臺六區商品住宅市場共成交25.80萬平米，相較于上個月的成交翹尾，本月成交環比下滑41.6%。臨近年底，開發商的推售熱情不減，但是煙臺區域房價整體泡沫較小，降價力度不大，因此雖然多數項目推出特價房等促銷活動，但是實際降幅有限，成交量有所回落。圖1：2011年12月-2012

4、年12月煙臺商品住宅成交面積情況數據來源：CREIS中指數據 商品住宅成交均價為6214元/平方米 12月煙臺商品住宅成交均價為6214元/平方米，本月成交均價處于正常波動范圍內，由于本月銷售前十名的項目多為經濟型產品，因此市場整體均價有往下走的現象，實際上多數熱銷項目價格比較堅挺，個別項目還存在有漲價的現象。圖2：2011年12月-2012年12月煙臺商品住宅市場成交均價走勢數據來源：CREIS中指數據 1.2當前房地產市場的銷售速度本月庫存基本維持在700萬平米左右，出清周期壓力有所緩解 截止2012年12月底，煙臺房地產市場存量為713.07萬平方米，12月出清周期為33個月，出清周期略

5、微減小，但仍舊超出常規的9-12個月的去化周期，去庫存壓力依舊嚴峻。這也是影響煙臺房價不會大漲的因素之一。圖3：2011年12月-2012年12月煙臺商品住宅市場出清周期數據來源：CREIS中指數據 本月銷供比為1.56 銷售量大于供應量 12月，煙臺市銷供比為1.56，本月預售證供應略少，多數項目繼續加大老庫存房源的銷售力度。圖4：2011年12月-2012年12月煙臺商品住宅市場銷供比數據來源：CREIS中指數據 1.3當前商品住宅市場供需特點4000（含）-5000元/平米價格段產品成交量大幅增長 12月煙臺市4000-5000元/平米價格段商品住宅成交占比26.4%，相較于上月占比15

6、.0%，成交占比大幅增長。此外6000-8000元/平米價格段商品住宅占比也有所增加，而8000元/平米以上產品成交占比下滑最為明顯。圖5： 2012年1-12月煙臺房地產市場各價格段成交情況數據來源：CREIS中指數據 2 未來市場走勢分析2.1當前商品住宅市場的供應情況、市場存量及潛在供應分析12月商品住宅供應量繼續下滑 12月煙臺六區商品住宅市場共計批準上市16.59萬平方米，本月新增預售證供應繼續減少，雖然較多項目采取加推的方式銷售，但是仍舊以去化庫存的房源為主。繼越秀星匯鳳凰完成全年銷售任務后，天賜椿城、月光蘭庭等樓盤也完成了全年任務。12月樓市開盤與新盤供應反季熱，雖然成交量不錯，

7、但庫存壓力依舊較大，房價難上漲。而元旦期間，較多項目以“豪宅超低搶購、到訪即送元旦好禮”、“首付5萬起，交5千抵5萬”等宣傳語繼續吸引客戶，趁著整體市場的熱度及客戶的預期，1月-2月將繼續強化推售和促銷的熱度，但是實際上的銷售折扣力度是有限的。圖7：2012年12月煙臺商品住宅批準上市面積走勢數據來源：CREIS中指數據 2.2當前土地市場運行現狀住宅用地推出22宗/123.57萬平米 12月煙臺市住宅用地推出量大幅增加，為本年度推售高峰，較去年同期增長6.11%。但是2012年整體推售量為392.03萬平米，2011年為1073.63萬平米，相較于去年供應，今年整體供應下滑63.5%。圖8：

8、2011年1月-2012年12月煙臺住宅用地推出情況數據來源：CREIS中指數據 煙臺住宅用地12月成交19宗/104.65萬平米 12月煙臺住宅地塊成交19宗，共計104.65萬平米。平均樓面價為772元/平米，平均溢價率為0.19%，多數項目為底價成交。2012年全年住宅供地共成交314.76萬平米，而2011年全年成交量為807.26萬平米，相較于去年成交，今年下滑約61.0%。圖9：2011年1月-2012年12月煙臺住宅用地成交情況數據來源：CREIS中指數據 3 未來市場潛力剛需、改善需求依舊旺盛，開發商積極響應并推售，但實際折扣力度有限。90平米以下的首置產品本月依舊是成交主力，開元盛世、上谷郡、香逸中央等樓盤推出的產品迎合了剛需購房者的需求。樓盤以量換量以達銷售預期，推出特價房、低首付、低折扣等頗具吸引力的促銷牌，但房價下降的幅度并不明顯，有些樓盤打出特價房的噱頭，但實際上只是針對結構不太好、樓層、朝向不太好的房源，真正的好房源價格沒有下降，反而有所上漲。由于現在拿地、建樓的人力、物力成本都很高，開發商實際上并不愿意過多的降價，煙臺市的房價不可能大幅降價，因