1、膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆

2、莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀

3、膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄

4、肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈

5、芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃

6、膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀

7、莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄

8、膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈

9、肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃

10、羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇

11、聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁

12、莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈

13、膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂

14、肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)?/p>

15、艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈

16、肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅

17、莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿

18、膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄

19、荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁

20、芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅

21、肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿

22、蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃

23、膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈

24、荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂

25、芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿

26、肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅

27、芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃 *房地產(chǎn)經(jīng)營管理方案理清秩序、正本清源、找準(zhǔn)坐標(biāo)、明確定位（第二篇） 依據(jù)2011年4月27日向董事長、總裁提交的：*地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)思想，結(jié)合目前狀態(tài)的剖析，找出體制不健全，提出三大項(xiàng)小八條問題，并列舉了管理存在問題的3條事例，本月29日晚經(jīng)過與董事長的對話、溝通，圍繞董事長提出的四點(diǎn)要求：本次提交*房地產(chǎn)經(jīng)營管理方案進(jìn)行審核；首先解決用人機(jī)制問題。 一、用人機(jī)制首先以職業(yè)設(shè)崗，專業(yè)人才是制度創(chuàng)新，科技創(chuàng)

28、新，產(chǎn)品創(chuàng)新，管理創(chuàng)新的主體，是企業(yè)最重要的生產(chǎn)要素和戰(zhàn)略性資源。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型和知識(shí)密集型企業(yè)，需要大量決策性、經(jīng)營性、技術(shù)開發(fā)型和組織管理型的高層次人才，需要大量的既懂高新技術(shù)，又善于經(jīng)營管理的復(fù)合型人才；而我們*房地產(chǎn)的人力資源配備存在極大的錯(cuò)誤組成：不懂專業(yè)，濫竽充數(shù)，在其職不謀其政，對口用人不當(dāng)；對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展無從談起；沒有職業(yè)操守的團(tuán)體，怎能持續(xù)發(fā)展壯大？圍繞第一篇我提到的房地產(chǎn)特性問題，現(xiàn)剖析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作的主要內(nèi)容：隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)又細(xì)分為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)，房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)物業(yè)管理等相關(guān)企業(yè)。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營上主

29、要有四個(gè)體系內(nèi)容：（一）前期操盤職業(yè)經(jīng)理人，主要辦理五證齊全，確保在短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)合法化。目前我國是以法律約束、政策規(guī)范、行政管理、企業(yè)自律的房地產(chǎn)市場形態(tài)，逐步完善房地產(chǎn)手續(xù)合法化，審批規(guī)范化，審批流程化是開發(fā)企業(yè)共同面對的重大課題。目前行業(yè)行政管理，金融服務(wù)和購房業(yè)主普遍認(rèn)可的合法規(guī)范手續(xù)是五證齊全。從審報(bào)、審批流程來講，五證的具體要求是：1、國有土地使用權(quán)證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、建設(shè)工程施工許可證5、商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。其中前三個(gè)證由市國土資源局和市規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)工程施工許可證由市城建管理部門核發(fā)，商品房預(yù)售許可證由市房屋管理局核發(fā)。國

30、有土地使用證取得的前提是首先取得該宗土地在本城市中控規(guī)、詳規(guī)的定位和指標(biāo)；應(yīng)著眼于關(guān)于土地的區(qū)位和容積率，以此可推斷出土地的樓面地價(jià)和市場價(jià)格的定位，前期工作重點(diǎn)應(yīng)放在開發(fā)項(xiàng)目成本核算預(yù)測。做出項(xiàng)目的可行性研究方案。重點(diǎn)研發(fā);房地產(chǎn)產(chǎn)品市場定位和成本測算核定。市場的剛性需求和項(xiàng)目所在地的城市發(fā)展規(guī)劃，是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位的重要因素。經(jīng)過開發(fā)總成本的測算核定，是決定投資規(guī)模和資金需求的基本要素（經(jīng)營計(jì)劃的重要依據(jù)）。開發(fā)總成本應(yīng)涵蓋以下內(nèi)容：A土地取得成本；B開發(fā)成本：（1）勘探設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用，（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）公共配套設(shè)置建設(shè)費(fèi)，（5）開發(fā)過程中的稅費(fèi)；C管理費(fèi)用；D財(cái)

31、務(wù)費(fèi)用；E銷售費(fèi)用；F銷售稅金等等。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的依據(jù)，它在很大程度上決定著開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)能否做到：布局合理，景觀協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)先進(jìn)，設(shè)備設(shè)施完善，造價(jià)低廉，省地節(jié)能，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益，詳細(xì)規(guī)劃尤為重要，通過招標(biāo)投標(biāo)，多種方案比較，專家論證，從而選擇優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)工作依據(jù)城市規(guī)劃法依據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審批程序，必須完善以下幾項(xiàng)工作：一是，選址意見書二是，建設(shè)用地規(guī)劃許可證三是，建設(shè)工程規(guī)劃許可證即“一書兩證”。房地產(chǎn)開發(fā)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)主要圍繞申請辦理這樣的“一書兩證”開展工作。（二）項(xiàng)目開工和竣工，管理體系（簡稱：工程部）首先選定；有豐富經(jīng)驗(yàn)的工民建專業(yè)科班人才

32、，并配置齊全：（項(xiàng)目經(jīng)理、土建工程師、水暖工程師、強(qiáng)弱電工程師、專職資料員，按項(xiàng)目規(guī)模配備人數(shù)）熟悉掌握設(shè)計(jì)、施工、規(guī)范操作規(guī)程，驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)又精通項(xiàng)目開工、竣工階段管理流程，并做出項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃和階段發(fā)展控制措施，更具備現(xiàn)場監(jiān)督、協(xié)調(diào)、組織調(diào)度能力的職業(yè)經(jīng)理（簡稱項(xiàng)目經(jīng)理）。具體工作：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前的準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)招投標(biāo)。重點(diǎn)工作應(yīng)放在施工圖設(shè)計(jì)和優(yōu)化，工程造價(jià)編制和推行清單報(bào)價(jià)，優(yōu)選監(jiān)理和施工企業(yè)，配套手續(xù)的申報(bào)和三通一平。2、開發(fā)企業(yè)中的工程管理人員應(yīng)著眼于成本控制、質(zhì)量控制、工期調(diào)度，各分包協(xié)調(diào)和工程簽證審查。3、強(qiáng)化工程監(jiān)理的監(jiān)督，工程監(jiān)理分為三控兩管一協(xié)調(diào)；充分發(fā)揮各專

33、業(yè)工程、監(jiān)理師的作用。注重現(xiàn)場旁站和工作月報(bào)的管理。充分實(shí)行現(xiàn)場施工動(dòng)態(tài)管理、過程控制，支持和協(xié)調(diào)監(jiān)理程序正常運(yùn)行。4、開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收分為單體驗(yàn)收，分項(xiàng)驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收。重點(diǎn)放在過程監(jiān)控，單體驗(yàn)收和配套驗(yàn)收。做好向物業(yè)部門，購房業(yè)主交房的工作重要接點(diǎn)。（三）營銷策劃體系，開盤和清盤：實(shí)現(xiàn)市場化推廣定價(jià)和營銷目標(biāo)。1、前期市場調(diào)研，提交可行性調(diào)研報(bào)告和建議書；為項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)和專業(yè)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。規(guī)模企業(yè)通常采取產(chǎn)品復(fù)制的做法推廣產(chǎn)品。2、產(chǎn)品定價(jià)、儲(chǔ)客、低開高走；產(chǎn)品推廣根據(jù)市場要求，針對不同需求，分級推行廣告和組織退剛蓄客，適時(shí)擇機(jī)開盤，主要采取低開高走。3、調(diào)整折價(jià)，適時(shí)放量產(chǎn)品。根據(jù)產(chǎn)品特

34、性，結(jié)合市場變化和購房業(yè)主的特征適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，有計(jì)劃的放量銷售。（四）綜合驗(yàn)收物業(yè)接管及客服項(xiàng)目后期管理體系：具體工作目標(biāo)：成立業(yè)主委員會(huì)，聘請物業(yè)公司管理。1、綜合驗(yàn)收交付同時(shí)，客服人員做好產(chǎn)品的售后服務(wù)。出現(xiàn)因質(zhì)量投訴事件及時(shí)做好維修、維保工作。2、成立業(yè)主委員會(huì)，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和業(yè)主權(quán)益的合法保障。3、考察聘請專業(yè)物業(yè)公司，全面做好各項(xiàng)物業(yè)接管和下步管理工作，為項(xiàng)目開發(fā)工作做好后續(xù)支撐工作。樹立*房地產(chǎn)的社會(huì)形象。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營實(shí)施過程中，以上四大體系是必須設(shè)置和必須擁有的，這是開發(fā)企業(yè)的主線！以上四大體系的體制構(gòu)成，在項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否、效益的大小、品牌的打造，企業(yè)社會(huì)形象的樹

35、立上起到關(guān)鍵性地作用。總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、設(shè)備材料部、等屬于項(xiàng)目運(yùn)營的后勤保障體系。二、*房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，一定要正本清源。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的系統(tǒng)工程，只有精心策劃，科學(xué)管理才能減少失誤，保證決策正確。目前*地產(chǎn)在經(jīng)營管理上存在的問題很多，主要反映在：組織架構(gòu)、人才配置、開發(fā)計(jì)劃粗放（銷售未實(shí)行低開高走之法則）造成決策失誤；建設(shè)過程招、投標(biāo)人為因素大，工程施工合同，商砼合同、監(jiān)理公司選擇及合同簽訂存在大量問題，造成成本失控（例如：盲目開工，手續(xù)不齊，準(zhǔn)備不充分，合同簽訂沒有明確開、竣工日期，組織施工隊(duì)進(jìn)場，因開工日期滯后的明確，2010年3月份施工隊(duì)伍進(jìn)場，7月16日下開工令，又沒有

36、及時(shí)辦理補(bǔ)充協(xié)議的約定。造成總包單位在主體還沒完工階段就出現(xiàn)施工方向*房地產(chǎn)提出經(jīng)濟(jì)索賠100多萬元（詳見施工方來函），商砼價(jià)格的上漲幾十萬！針對解決自身存在問題才會(huì)可持續(xù)發(fā)展，規(guī)模發(fā)展，只有全面強(qiáng)化*地產(chǎn)的管理，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，才能開創(chuàng)*房地產(chǎn)公司的改革和發(fā)展的新局面。（一） 建立科學(xué)完善的管理體系1、從*地產(chǎn)公司目前狀況，從建章建制入手，建立和完善各項(xiàng)管理制度，做到從事事有章可循，找準(zhǔn)坐標(biāo)，把胎坐正。要依據(jù),公司法和公司章程，按照房地產(chǎn)企業(yè)的特征完善決策機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)和相關(guān)經(jīng)營班子，推行在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，改變目前決策、執(zhí)行相混淆的狀況，以制度來實(shí)現(xiàn)規(guī)范運(yùn)作，并形成科學(xué)合理高

37、效的管理體系2（附組織架構(gòu)）總經(jīng)理董事長 融 資 管 理副總經(jīng)理前期專員工程副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān) 物業(yè)客服部辦公室財(cái)務(wù)部材料供應(yīng)部預(yù)結(jié)算部開發(fā)研發(fā)部總工辦工程管理部營銷策劃部專員 合同管理員營銷房貸策劃辦公室文員司機(jī)檔案管理員出納員結(jié)算會(huì)計(jì)主管會(huì)計(jì)土建預(yù)算員安裝預(yù)算員土建工程師一人安裝電氣工程師安裝水暖工程師 ·一個(gè)上級的原則·責(zé)權(quán)一致的原則·既無重疊，又無空缺的原則計(jì)25崗人，尚缺：前期專員2人、總工1人、項(xiàng)目經(jīng)理或工程副總1人、材料1人、營銷策劃專員1人，急缺共計(jì)6名專業(yè)人才。（二）建立*地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究體系房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略是在復(fù)雜的市場競爭中找準(zhǔn)方向和坐標(biāo)

38、的關(guān)鍵，也是發(fā)展和樹立良好的*地產(chǎn)形象的重要條件。適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，加強(qiáng)戰(zhàn)略環(huán)境分析，對國內(nèi)外市場、國家政策的向?qū)А⑦M(jìn)行深入、持續(xù)的研究。有針對性的制定產(chǎn)業(yè)方向，商品房開發(fā)，市場研發(fā)，資本營運(yùn)等戰(zhàn)略，形成一個(gè)高效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究體系。（*國際商務(wù)中心路北項(xiàng)目方案定位極為缺乏細(xì)致的研發(fā)，路南商住項(xiàng)目急于回籠資金，低價(jià)出手，主體沒完就銷售一空，沒實(shí)行低開高走哦的法則，造成附加值降低的主要原因）（三） 建立項(xiàng)目全過程管理體系1、 建立完善的項(xiàng)目投資管理和成本管理體制。（1） 建設(shè)用地成本：土地有償使用費(fèi)，征地拆遷費(fèi)等（2） 工程建設(shè)成本;土地費(fèi)，水電設(shè)備安裝費(fèi)，市政永久水電、電信燃?xì)狻⒈O(jiān)控、人防

39、、消防、暖氣、道路、綠化等配套工程費(fèi)，設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)，向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，檔案保證金，勞動(dòng)保險(xiǎn)金等。（3） 銷售費(fèi)用：銷售營業(yè)，售樓中介費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)等（4） 財(cái)務(wù)費(fèi)用；貸款利息、資金運(yùn)作利息等。（5） 工程計(jì)量控制：主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核施工方、監(jiān)理方報(bào)來的工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制控制工程款支付計(jì)劃，制定撥付流程。計(jì)劃工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計(jì)量人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)；逐步推行清單報(bào)價(jià)和加大現(xiàn)場監(jiān)控措施，杜絕盲目簽證。2、 建立項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量管控體制; 項(xiàng)目在取得用地條件后，有效的設(shè)計(jì)管理和施工進(jìn)度管理，可提高產(chǎn)品質(zhì)量和成本控制程度

40、。通常采用設(shè)計(jì)管理和成本控制雙管措施。（6） 設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃;主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度，單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度，市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度。（7） 施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括監(jiān)理招標(biāo)、工程招標(biāo)、設(shè)備材料，專項(xiàng)分項(xiàng)工程招標(biāo)，施工臨時(shí)水電安裝，道路場地平整施工，臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃，辦理施工前的各項(xiàng)手續(xù)工作計(jì)劃。（8） 施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備進(jìn)場安裝，門窗安裝等工程進(jìn)度計(jì)劃。（9） 配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工，電信工程，防盜監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視工程，燃?xì)猓瘹猓姓こ毯途G化工程進(jìn)度計(jì)劃等。（10） 建立項(xiàng)目質(zhì)量、安全管理體系

41、，制定一套切實(shí)可行、科學(xué)合理的項(xiàng)目質(zhì)量安全管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)參與市場競爭的根本。房地產(chǎn)企業(yè)必須在選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位上嚴(yán)格把關(guān)，選出優(yōu)秀、專業(yè)、精干，職業(yè)道德良好的監(jiān)理總監(jiān)和施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。實(shí)踐證明，規(guī)模相同的投資項(xiàng)目，由于不同的質(zhì)量控制管理措施，目標(biāo)產(chǎn)品的成果必將會(huì)有重大差異。所以作為房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目實(shí)施管控上，生產(chǎn)一線的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須具有職業(yè)道德，專業(yè)性強(qiáng)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理人來承擔(dān)，作為項(xiàng)目實(shí)施中的質(zhì)量、進(jìn)度、安全第一責(zé)任人。三、*房地產(chǎn)經(jīng)營管理內(nèi)部銜接制度：（一）經(jīng)營開發(fā)部;1、組織各部室對所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行前期研討、論證，拿出可行性報(bào)告及投資預(yù)

42、算。進(jìn)行辦理土地取得手續(xù)。前期的“一書兩證”，即：項(xiàng)目選址意見書及國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。然后辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及報(bào)建證。建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證辦理好水、電、暖、氣、弱電、消防等相關(guān)部門的開口、引進(jìn)手續(xù)。2、與各部門的工作關(guān)系：（1）辦公室：為辦公室提供各種開發(fā)項(xiàng)目的存檔資料“前期一切報(bào)告和批文”每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點(diǎn)。（2）財(cái)務(wù)部：提前向財(cái)務(wù)部提出辦理各種手續(xù)的資金計(jì)劃。（3）工程部：開發(fā)項(xiàng)目定案后，移交項(xiàng)目實(shí)施前的相關(guān)文件和主管部門的前期要求，項(xiàng)目周邊環(huán)境的注意事項(xiàng)，召開開工前的工作交底專題會(huì)；形成會(huì)議紀(jì)要。配合工程部進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審工

43、作。（4）總工辦：配合總工辦做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)論證，單體設(shè)計(jì)的技術(shù)論證，向總工辦提交規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和相關(guān)部門對該項(xiàng)目的具體要求。（5）策劃營銷部：提供營銷過程中需要的合法證件及數(shù)據(jù)。（6）物業(yè)客服部：為物業(yè)管理提供整個(gè)小區(qū)的配套情況和規(guī)劃方案。（二）工程管理部：1、參與經(jīng)營開發(fā)部、總工辦組織的對項(xiàng)目前期的規(guī)劃論證，設(shè)計(jì)方案的研究論證，配合開發(fā)部辦理施工許可證，做好完成向城建各部門辦理施工許可證前的交費(fèi)及合同備案、質(zhì)監(jiān)委托等工作。2、組織總工辦、預(yù)算部、設(shè)備材料部對招標(biāo)代理公司、監(jiān)理公司、建筑公司企業(yè)的考察招、投標(biāo)工作，并制定招投標(biāo)文件、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法。3、配合材料部做好設(shè)備、材料的考察及招、投

44、標(biāo)工作。4、組織總工辦、預(yù)算部、營銷部、物業(yè)部（提前介入）進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審工作。5、工程竣工后、組織總工辦、策劃營銷部，物業(yè)部進(jìn)行對工程驗(yàn)收，向物業(yè)公司進(jìn)行交接。6、與各部門的工作關(guān)系：（1）辦公室：為辦公室提供工程完成各種上報(bào)數(shù)據(jù)，配合總工辦對竣工資料及時(shí)進(jìn)行歸檔，與辦公室每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點(diǎn)。（2）財(cái)務(wù)部：提前向財(cái)務(wù)部提供工程資金需求計(jì)劃，按工程款撥付流程做好審核支付申請工作。（3）預(yù)算部：提供乙方自供材料設(shè)備的單價(jià)確認(rèn)單，甲供材料及設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃單（復(fù)審），及時(shí)提供工程變更簽證和現(xiàn)場各種經(jīng)濟(jì)簽證，及時(shí)提供形象進(jìn)度、工程完成產(chǎn)值、監(jiān)理費(fèi)、工程款撥付申請，進(jìn)行復(fù)審。（4

45、）總工辦：參與總工辦對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、室外配套設(shè)計(jì)及布局的方案論證。接受總工辦對項(xiàng)目的總技術(shù)交底并貫徹與監(jiān)理和施工方；邀請總工辦參加圖紙會(huì)審，接受總工辦對項(xiàng)目各階段的質(zhì)量檢查及整改意見，向總工辦提報(bào)月產(chǎn)值，工程款的支付申請由總工辦現(xiàn)場驗(yàn)收形象進(jìn)度和工程質(zhì)量，合格后簽批，提供竣工歸檔資料。（5）材料設(shè)備部：提交工程所需材料、設(shè)備計(jì)劃，參與設(shè)備、材料的考察和招、投標(biāo)活動(dòng)。乙方自購材料的價(jià)格確認(rèn)單，由材料部進(jìn)行市場詢價(jià)，接受材料部、總工辦、預(yù)算部共同確認(rèn)的材料設(shè)備樣品封樣負(fù)責(zé)保存，以此現(xiàn)場對比驗(yàn)貨。（6）向營銷策劃部：為營銷部提供配套說明書商品房質(zhì)量保證書商品住宅定位使用說明書及時(shí)將各種變更

46、通知營銷策劃部，配合營銷部組織向業(yè)主交房工作。（7）物業(yè)客服部：為物業(yè)客服部提供各種竣工資料，特別是竣工后的各種管線圖的提供，辦理好配套設(shè)施的交接交底工作。提供各施工方的資料及聯(lián)系方式，對交付后的各種維修、保修相關(guān)事實(shí)交底。配合物業(yè)客服部做好保修期內(nèi)與施工方的督導(dǎo)工作。（三）營銷策劃部：1、對項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，結(jié)合市場要求，向總工辦提出建議，參與對規(guī)劃設(shè)計(jì)，單體設(shè)計(jì)方案的研討、論證。據(jù)此選代理公司或制定代理銷售方案。2、審核、制定推廣方案，確定開盤和清盤方案。3、配合工程部、物業(yè)客服部進(jìn)行竣工后房屋驗(yàn)收、接受工作并組織好向業(yè)主交房工作。4、制定銷售合同、提交公司各部門進(jìn)行對銷售合同評審，評審后實(shí)

47、施并做好合同管理歸檔工作。5、按合同約定、及時(shí)給業(yè)主辦理房屋確權(quán)工作，做好與房管局相關(guān)部門的上報(bào)與對接。6、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：提供各種銷售數(shù)據(jù)，每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點(diǎn)。（2）財(cái)務(wù)部：對銷售資金要當(dāng)天收集，當(dāng)天到位財(cái)務(wù)，并與財(cái)務(wù)核對各種數(shù)據(jù)，提供業(yè)主辦理銀行按揭所需要材料，提供經(jīng)審批過的各階段推廣資金計(jì)劃。做好售房資金收賬流程。（3）工程部：對頂工程款的房屋，配合工程部做好購房合同的簽訂，對工程部現(xiàn)場發(fā)生的圖紙變更及時(shí)以書面形式通知業(yè)主、（4）總工辦：提供業(yè)主對戶型和套內(nèi)功能的需求建議。（5）物業(yè)客服部：提供每位業(yè)主的詳細(xì)情況和有關(guān)資料，將業(yè)主意見及時(shí)反饋給客服部

48、落實(shí)。（四）物業(yè)客服部1、定期組織銷售部、工程部和總工辦對入住業(yè)主進(jìn)行工程回訪，虛心聽取有關(guān)建議和意見并提出合理化改進(jìn)方案報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實(shí)施。2、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：及時(shí)將各種資料交辦公室存檔，向辦公室申請辦公用品計(jì)劃，對公司收到的業(yè)主投訴給予及時(shí)處理，并接受監(jiān)督，每月30日前提供工作總結(jié)和次月工作重點(diǎn)。（2）財(cái)務(wù)部：及時(shí)提交各種審批的資金需求計(jì)劃，及時(shí)將各種回收資金交與財(cái)務(wù)部，嚴(yán)禁坐支。（3）營銷部：對房屋交接給業(yè)主時(shí)，配合營銷部進(jìn)行驗(yàn)收，如存在質(zhì)量問題及時(shí)組織維修，對營銷部提交的業(yè)主意見及時(shí)處理、答復(fù)、并接受監(jiān)督。（4）工程部、總工辦：從物業(yè)管理的角度對工程部召集的圖紙會(huì)審提出積極

49、的建議，在施工過程中提前介入，存在問題及時(shí)提出建議，配合總工辦、工程部、營銷部進(jìn)行竣工后的驗(yàn)收，對驗(yàn)收合格的房屋、設(shè)施接受、管理。（五）總工辦：1、對工程部技術(shù)負(fù)責(zé)和保障。2、處理和解決各項(xiàng)目的重大技術(shù)問題。3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案研討，單體設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)審核工作，主持簽訂設(shè)計(jì)合同。做好各項(xiàng)圖審工作，及時(shí)取得合格手續(xù)。4、做好設(shè)計(jì)成本的分析，給決策提供依據(jù)。5、主持工程圖紙會(huì)審、技術(shù)交底，設(shè)計(jì)單位工作對接及工程驗(yàn)收工作。6、審批項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)。7、按照設(shè)計(jì)規(guī)范要求，制定各項(xiàng)目的材料、設(shè)備選用材準(zhǔn)，做好材料、設(shè)備進(jìn)場檢驗(yàn)、監(jiān)督工作。8、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：及時(shí)將各種資料、證件

50、交辦公室存檔登記，每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點(diǎn)。（2）開發(fā)部：提供技術(shù)數(shù)據(jù)，配合開發(fā)部做好建設(shè)工程規(guī)劃許可證的取得工作，配合開發(fā)部做好土地、規(guī)劃技術(shù)論證工作，共同制定項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。配合做好前期手續(xù)辦理工作。（3）工程部：向工程部做好總技術(shù)交底和解決技術(shù)問題，配合工程部做好圖紙會(huì)審。工程部各階段驗(yàn)收，材料設(shè)備進(jìn)場檢驗(yàn)工作。確保技術(shù)保障。（4）財(cái)務(wù)部：提供規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探所需的資金計(jì)劃。（5）營銷策劃部：提供建筑標(biāo)準(zhǔn)配套說明書、商品住宅質(zhì)量保證書、商品住宅使用說明書。（6）材料設(shè)備供應(yīng)部：提供設(shè)備、材料的選用標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、型號和其他參數(shù)，審核材料、設(shè)備的招標(biāo)文件；評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法

51、，參與招、投標(biāo)活動(dòng)。（六）財(cái)務(wù)部：1、對各部門提供的資金計(jì)劃進(jìn)行綜合平衡，分輕重緩急分配調(diào)度；確保工程款按合同支付，盡最大融資能力滿足合理的資金要求，為各部室創(chuàng)造一個(gè)良好的資金供求關(guān)系，做好各項(xiàng)收支審核工作。2、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點(diǎn)。（2）開發(fā)部：及時(shí)提供開發(fā)部辦理各項(xiàng)手續(xù)所需的資金。（3）營銷部：指導(dǎo)營銷部資金回收工作，建立業(yè)主資金繳納情況檔案，做好銀行按揭工作，組織營銷部對工程款頂房款進(jìn)行賬務(wù)核對和審查調(diào)整工作。（4）工程部、材料設(shè)備部：組織兩部做好工程款、材料設(shè)備款兌付使用計(jì)劃的審核工作，施工過程中按合同約定保障進(jìn)度款的正常撥付，對竣工

52、結(jié)算按合同約定其及時(shí)組織施工方核賬，對甲供材預(yù)交的水電費(fèi)回扣上一定及時(shí)準(zhǔn)確，資金緊張時(shí)三部門共同做好債權(quán)方安撫工作。（5）總工辦：配合總工辦做好項(xiàng)目規(guī)劃，技術(shù)論證等所需的經(jīng)費(fèi)開支支持。（6）物業(yè)客服部：指導(dǎo)物業(yè)客服部各種費(fèi)用收取工作及賬務(wù)建立，提供相關(guān)的政策指導(dǎo)，監(jiān)督。（7）預(yù)算部：對各項(xiàng)的資金計(jì)劃進(jìn)行審核，依據(jù)工程結(jié)算審查報(bào)告及時(shí)內(nèi)部核賬匯總，按撥款流程監(jiān)督執(zhí)行。（七）、預(yù)算部1、執(zhí)行公司制定的造價(jià)管理決策，為工程前期、工程設(shè)計(jì)提供造價(jià)數(shù)據(jù)，對項(xiàng)目工程投資進(jìn)行概算。負(fù)責(zé)編制招標(biāo)工程量清單和預(yù)算書，審核投標(biāo)報(bào)價(jià)，建議確認(rèn)工程合理價(jià)格，為領(lǐng)導(dǎo)提供合理的造價(jià)數(shù)據(jù)和參數(shù)。2、與各部門的工作關(guān)系（1）

53、對開發(fā)部、總工辦：在項(xiàng)目前期，提供造價(jià)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)參與項(xiàng)目可行性研究方案的分析制定。提出概算依據(jù)。（2）工程部：配合做好招標(biāo)文件的制定，做好招標(biāo)工程量清單或預(yù)算審核投標(biāo)報(bào)價(jià)，參與擬定工程承包合同，參與施工單位、監(jiān)理單位的考察。做好工程進(jìn)度產(chǎn)值報(bào)表的審核，審查工程款撥付，收集各種現(xiàn)場簽證并進(jìn)行復(fù)審，做好工程結(jié)算審計(jì)工作。（3）設(shè)備材料部：依據(jù)圖紙工程量清單提供項(xiàng)目所需的材料、設(shè)備，用量計(jì)劃；依據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和總工辦確定的規(guī)格、型號及材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，配合設(shè)備材料部進(jìn)行市場詢價(jià)、審核、確認(rèn)。參與制定材料、設(shè)備招標(biāo)文件，參加評標(biāo)活動(dòng)，審查工程部、材料部提交的用材計(jì)劃。對施工方提交的材料、設(shè)備價(jià)格，依據(jù)材料設(shè)備部的

54、市場詢價(jià)進(jìn)行審核確認(rèn)。（4）財(cái)務(wù)部：向財(cái)務(wù)部提供支付工程款，材料設(shè)備款審核依據(jù)，向財(cái)務(wù)部提交各項(xiàng)工程預(yù)、結(jié)算書及階段資金使用計(jì)劃。配合財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)結(jié)算工作。（5）營銷策劃部：提供房屋的綜合平方造價(jià)，平衡銷售價(jià)的確定，依據(jù)市場動(dòng)態(tài)，提出銷售放量，低開高走浮動(dòng)價(jià)的指導(dǎo)建議。（八）、辦公室：1、與其他各部門相比，是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)服務(wù)部室，受總經(jīng)理委托傳達(dá)有關(guān)指示，對上級安排的工作傳達(dá)、落實(shí)、督導(dǎo)、核查、集中反映各部門工作完成情況，起到上呈下達(dá)的作用。2、負(fù)責(zé)公司職員的考勤、考核、上報(bào)工作，制定公司年度工作計(jì)劃。3、對辦公用品、福利、贈(zèng)品、接待、招待做好后勤保障工作。4、收集、匯總、編制、設(shè)立各種檔案。

55、建立印信、用章使用登記臺(tái)賬，做好簽批流程管理工作。5、做好公司員工聘用、辭退、安置工作。6、與各部門的工作關(guān)系：（1）財(cái)務(wù)部：每月向財(cái)務(wù)部提供公司所需辦公用品采購資金，福利發(fā)放采辦資金需求計(jì)劃。向財(cái)務(wù)提交每月考勤考核結(jié)果，提出曠工、超假處理意見。（2）開發(fā)部：提供辦理各項(xiàng)手續(xù)所需的各種文件資料，并及時(shí)回收政府各部門的批文及證件，做好上報(bào)件的留存歸檔。（3）營銷策劃部：協(xié)調(diào)售樓部現(xiàn)場辦公的用品配備和回收處理工作，配合該部銷售推廣，企業(yè)形象宣傳工作，配備制作宣傳用品使用管理工作。（4）總工辦、預(yù)算部、工程部、物業(yè)客服部：配備提供完整的辦公用品、通訊工具、相關(guān)文件、資料、證件等，收集整理各部門工作報(bào)

56、告、工作聯(lián)系單做好部門間的傳遞工作。*房地產(chǎn)公司部門職責(zé)及工作流程一、 辦公室職責(zé)及工作流程（一）工作職責(zé)：1、 為總經(jīng)理決策提供咨詢資料和建議2、 負(fù)責(zé)公司管理體系的建設(shè)，規(guī)章制度的建立和執(zhí)行3、 管理公司的辦公環(huán)境4、 管理公司的安全。杜絕火、盜、水、電各類事故發(fā)生5、 管理公司的印章和使用6、 管理公司文檔，做到分類明晰，查找便捷，杜絕丟失和損壞7、 管理公司固定資產(chǎn)，低置易耗辦公用品的采購、登記、出入庫和保管工作8、 管理好公司的車輛、制訂出使用辦法9、 管理公司的人力資源工作，做好招聘、合同簽訂與管理，轉(zhuǎn)正定級，薪資管理與接轉(zhuǎn)，合同解除、社保、醫(yī)保、檔案接轉(zhuǎn)保管，培訓(xùn)工作。10、 做好公司接待，外樹公司形象，內(nèi)減總經(jīng)理負(fù)擔(dān)。11、 做好會(huì)議管理工作，為總經(jīng)理提供會(huì)議文件和會(huì)議紀(jì)要、會(huì)議文件，工作計(jì)劃的擬寫、審批、下發(fā)、存檔。12、 做好雙休日、節(jié)假日的值班工作13、 做好法律事務(wù)工作，簽訂合同，請集團(tuán)律師審核把關(guān)，發(fā)生案件為集團(tuán)律師提供資料，協(xié)調(diào)案件審理和結(jié)案后的善后工作及資料存檔14、 做好上呈下達(dá)工作和董事長總經(jīng)理交辦的事項(xiàng)（二）工作流程 考勤管理流程：1、 督促員工上、下班打卡2、 公司到工地或工地到公司的員工可在任何一方打卡3、 因工作需要不到公司而直接去市