1、前言市位于江蘇省北部，徐州與連云港之間。東與新沂市為鄰，西與銅山縣和徐州市賈汪區毗連，南接睢寧縣和宿遷市，北界山東省。 地理坐標為東經 117°3550-118°1040，北緯 34°07-34°4048。全市總面積 2085.13 平方公里，東西距離 52 公里，南北距離 61 公里。隴海鐵路、霍連高速公路、京杭大運河穿境而過，、臨沂、連云港三大機場近在咫尺，城區坐落在東隴海鐵路與京杭運河的交匯處，是蘇北、魯南水陸交通樞紐，區位優勢明顯。2012 年，在、市正確下，在市、市的監督支持下，全市上下牢牢把握發展主題主線和穩中求進的工作總基調，按照“發展、爭

2、先進位、更好更快”的總要求，加快推進“八項工程”和“四大計劃四個”，著力辦好大事實事，統籌抓好穩增長、調結構、抓創新、控物價、惠民生各項工作，保持和諧穩定，順利完成了全年目標任務。持續健康發展，全市地區生產總值完成 532 億元，增長 14.1%，三次產業比例調整為14:45:41，二三產業增加值占 GDP 比重較上年提高 1.6 個百分點；公共財政預算收入完成392 億元，增長 22%42.1 億元，增長 20.1%；固定資產投資完成消費品零售總額達 113.7 億元，增長 15.6%；實際到帳2.16 億，增長 50.5%；自營出口額 14 億，增長 43%；城鄉居民收入分別達 21155

3、 元和 11470 元，增長 17%和15.5%；江蘇省定四大類十八項 25 個小康指標完成 24 項，5 項指標全部達標。規模以上工業銷售收入和利稅分別完成 1437 億元和 240 億元， 分別增長 36%和 32%；規模以上工業增加值完成 314 億元，增長22.9%。全年新簽約 3000 萬元以上項目 116 個；考伯斯煤焦油、必康、光大發電等一批項目引進；納稅超千萬元工業企業達 18 家，2 家過億元；20 家領軍工業企業實現銷售收入 220 億元，46 家規模擴升企業完成投資 23.8 億元。0為進一步加強市城區地價動態監測工作，全面準確地把握邳州市城區土地市場運行態勢和地價走勢，

4、及時更新城區基準地價，充分發揮土地管理參與宏觀調控的作用，適應市城區地價管理的現實需要，根據國土部關于進一步加強城市地價動態監測工作的通知（國土資發200851 號）、江蘇省國土省城鎮地價季度動態監測與基準地價更新制度廳關于全面建立全（蘇國土資發2007146 號），在省國土廳土地利用管理處的指導下，市國土局組織開展了城區 2012 年度季度地價動態監測與基準地價更新工作，編制了年度）。依據市城區地價動態監測與基準地價更告（2012、省有關技術規程和規范，在市城區 2011市城區的建年度地價動態監測與基準地價更新成果的基礎上，在成區和近期建設區 100.76 平方公里范圍內，復核和確定了地價區

5、段，更新了商業、住宅和工業用地地價監測點，測算了 2012 年度市城區地價指數，進一步完善了市城區地價動態監測體系。并以 2013 年 1 月 1 日為基準日，采用以價定級的思路，應用地價監測點地價資料和土地市場資料，測算并確定了地價區段基準地價，建立了區段基準地價評估宗地地價的修正體系，在此基準上，劃分并確定了價。市城區商業、住宅和工業用地土地級別及級別基準地以價定級更新基準地價的方法具有應用性強、更新速度快、成果具有延續性的特點。但是由于規范和完善之中，有些一級市場的市土地市場還處于不斷發展，不斷價格還不能完全反應出地價的真實水平；同時由于地價評估的理論和方法還需要進一步的研究和探索，項目

6、組學識水平限制，報告中不足之處敬請評指正。、和批1目錄第一章概述0第一節第二節2011 年度地價動態監測與基準地價更新的基本情況02012 年度地價動態監測與基準地價更新工作概況1一、項目組織實施情況1二、工作內容與任務1三、工作依據3四、技術路線4五、工作進程7六、工作成果7地價動態監測9第二章第一節 監測范圍的確定9第二節 地價影響因素分析12一、政策背景12二、市平穩較快發展，綜合實力得到新的提升13.13三、城鄉面貌持續四、房地產市場平穩發展14五、工業快速發展，工業地價穩步提高14第三節 地價區段調整與監測點更新15一、地價區段調整15二、地價監測點更新16第四節 地價內涵的設定17

7、第五節 土地估價參數的確定19一、還原利率的測算與確定19二、房屋重置價的確定30三、容積率修正系數的測算與確定31四、土地開發費用的確定34五、土地使用年期修正系數的確定34六、其他估價參數的確定35第六節 市場資料與分析36一、樣點資料整理及其數據庫的建立36二、樣點地價測算37三、樣點地價修正39四、樣點地價分布圖繪制43第七節 地價動態監測點地價評估44一、商業用地地價監測點評估方法的選擇44二、住宅用地地價監測點評估方法的選擇44三、工業用地地價監測點評估方法的選擇45四、地價監測點評估技術路線45第八節 平均地價的測算47一、利用監測點地價資料測算區段地價47二、分用途地價測算49

8、三、綜合地價測算50第九節 地價指數測算51一、區段地價指數的測算51二、城區分用途地價指數的測算53三、城區綜合地價指數的測算53第十節 地價水平及其變動分析55一、綜合地價水平與整體變化趨勢55二、不同用途地價水平與變化趨勢55三、不同區域地價水平與變化趨勢56四、不同季度地價變化趨勢57第三章基準地價更新57I第一節 區段基準地價的確定57一、區段基準地價測算方法57二、地價區段平均地價測算結果驗證57三、地價區段基準地價確定58第二節 級別基準地價的確定63一、土地級別劃分的原則63二、土地級別劃分的技術方法64三、土地級別的初步劃分64四、土地市場資料測算法驗證68五、土地級別的確定

9、68六、土地級別面積量算70七、級別基準地價測算70八、級別基準地價的驗證與確定72第三節 地價空間分布特征與級別基準地價的變化75一、地價的空間分布特征75別基準地價的變化75第四節 區段基準地價評估宗地地價修正體系的建立76一、宗地地價影響因素的確定76二、地價區段基準地價評估宗地地價影響因素權重確定77三、各因素影響地價修正幅度的計算78四、地價區段基準地價修正系數表及其說明表編制79五、其他修正體系的建立79第四章成果分析、應用與建議80第一節 城市地價與房地產市場之間的關系80一、城市地價與房地產投資之間的關系80二、城市地價與房屋銷售之間的關系80三、城市地價與房地產價格之間的關系

10、81II第二節 地價動態變化與發展指標關系分析81一、城市地價與增長協調發展之間的關系81二、城市地價與居民可支配收入增長之間的關系81第三節 未來地價變動趨勢分析及政策建議81一、未來地價變動趨勢.82二、政策建議82第四節 成果應用說明84一、地價區段成果的應用說明84二、土地估價成果的應用說明84三、城市地價動態監測體系成果的應用說明85第五節 成果在宗地地價評估中的應用86一、應用基準地價系數修評估宗地地價的主要流程86二、宗地地價的計算公式86三、宗地地價評估特殊情況處理87市城區地價區段描述與分析88附錄附表1附表2附表3市城區商業用地地價區段描述與分析88市城區住宅用地地價區段描

11、述與分析96市城區工業用地地價區段描述與分析100III第一章概述第一節 2011 年度地價動態監測與基準地價更新的基本情況市城區土地定級與基準地價評估工作始于 1994 年，2004 年進行了土地級別調整和基準地價更新，同時建立了地價動態監測體系，此后每年都開展了城區地價動態監測工作。2007 年、2008 年、2009 年依據地價動態監測成果更新了城區基準地價，2010 年進一步完善了地價動態監測體系。2011 年，東至隴海大道、道路，南至連霍高速、沿河南路，西至沿河路、道路，北至白果路約 100.76 平方公里圍合區域內，市城區共設立 140 個地價監測點，其中 72 個商業用地地價監測

12、點，48 個住宅用地地價監測點，20 個工業用地地價監測點。根據社會發展情況和房地產市場、土地市場資料，按季度評估確定了監測點地價，測算了地價指數等地價監測指標，及時反映了市城區地價水平和變動狀況，為加強市城區土地利用調控和引導土地市場健康發展提供了科學依據。在此基礎上，依據地價動態監測成果，采用以價定級的思路，測算并確定了市城區分用途基準地價，基準日為 2012 年 1 月 1 日，共劃分了 33 個商業用地地價區段，19個住宅用地地價區段，10 個工業用地地價區段，以及 4 個商業用地、4 個住宅用地和 4 個工業用地土地級別。市城區地價動態監測成果顯示，2011 年年底市城區綜合地價為

13、635.01 元/平方米，與 2010 年年底相比上漲 2.21%。2011年市城區土地價格整體上升是持續發展、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策等諸多因素相互疊加、共同作用的結果。近年來，市商品房投資增長快，市場供應量大，商品房供銷兩旺，房地產市場的回暖導致土地市場波動較大，地價出現上升。2011 年年底城區商業用地地價 1965.06 元/平方米，同比上升 3.47%；住宅用0地地價 1168.22 元/平方米，同比上升 2.42%；工業用地地價 211.39元/平方米，同比上升 0.89%。2011 年，續上漲，但受調控政策收緊和對后市預期不市城區地價總體水平繼的影響，漲幅環比回落。第一

14、季度，商業、住宅地價水平繼續上升，第二季度，地價水平增幅環比呈下降態勢，第三季度增幅環比小幅下降，第四季度呈下降態勢，甚至出現了負增長。工業用地地價全年平穩微幅增長，地價指數略有提高，第三季度開始呈現下降趨勢。第二節2012 年度地價動態監測與基準地價更新工作概況一、項目組織實施情況市成立以市國土局為組長，市物價局、市城鄉建設局、市住房保障和管理局、市局、市等為成員的項目小組，負責項目實施過程中的組織、協調及其他業務指導工作。成立了由市國土局抽調多名技術骨干與江蘇蘇信房地組成的課題組，具體負責項目實施產評估咨詢工作。項目4 名技術小組和課題組分工明確、業務互補、隊伍穩定、熟市城區地價動態監測與

15、基準地價更新悉實際，保證了 2012 年度項目的進度和質量。二、工作內容與任務1、確定工作范圍根據 2011 年度圍，結合土地利用總體市城區地價動態監測及基準地價更新工作范、城市總體及城市發展狀況，確定本次工作范圍。本次工作范圍與 2011 年工作范圍一致，即東至隴海大道、道路，南至連霍高速、沿河南路，西至沿河路、道路，北至白果路約 100.76 平方公里圍合區域，工作區域全部位于最新一輪土地利用總體確定的城區建設用地規模邊界線內。12、調整商業用地、住宅用地和工業用地等用途的地價區段按商業、住宅、工業三種用途核查原地價區段劃分的合理性，根據本年度地價變動情況調整不合理的地價區段，建立新的區商

16、業、住宅、工業用地地價區段3、完善地價動態監測點資料的地價區段地價體系。以原有區地價動態監測成果為基礎，進行地價動態監測點的復核、補設和更新，完善區商業、住宅、工業用地地價動態監測點資料的地價動態監測體系。4、測算地價指數以區商業、住宅、工業用地地價動態監測點測算平均地價，地價指數的測算以平均地價為基礎，地價指數等于相對應的區域范圍（區段、分用途、城市）內當季度（當期）與基準季度（基期）平均地價的比率。5、評估地價區段基準地價利用地價動態監測點地價資料，評估地地價區段基準地價。6、更新土地級別體系和基準地價體系區商業、住宅、工業用以地價區段基準地價成果圖為基礎，科學調整并建立區商業、住宅和工業

17、用地級別體系。在地價區段和土地級別調整的基礎上，利用地價區段基準地價成果測算和確定區級別基準地價，更新調查區基準地價體系。它包括各類用地地價區段基準地價和級別基準地價。7、更新地價修正體系地價修正體系包括期日修正指數；土地開發程度差異修正 值；使用年期修正系數；容積率修正系數；商業用地地價區段基準地價評估宗地地價修正體系；住宅用地地價區段基準地價評估 宗地地價修正體系；工業用地地價區段基準地價評估宗地地價修正 體系。8、建立與應用地價信息系統2采用計算機網絡、數據庫、地理信息系統等信息化技術，構建并實現了 C/S 模式的市地價信息系統。該系統主要包括地價動態監測與基準地價更新子系統和地價管理子

18、系統，具有地價信息的與整理、地價區段調整與整理、地價監測點設立與地價評估、區段基準地價計算與確定、區段基準地價修正系數編制、地價成果整理、地價信息、地價統計分析等功能。三、工作依據1、1.1 中1.2 中1.3 中民民民土地管理法城市房地產管理法土地管理法實施條例2、技術依據2.1 城鎮土地分等定級規程（GB/T 18507-2001）2.2 城鎮土地估價規程（GB/T 18508-2001）2.3城鎮地籍規程（TD 1001-1993）2.4 城市地價動態監測技術規范（TD/T 1009-2007）2.5 江蘇省城鎮地價動態監測與基準地價更新技術規范（2007年版）2.6 國土部國土信息系統

19、設計規范（2002 年）2.7 江蘇省國土測與基準地價更新制度3、其它廳關于全面建立全省城鎮地價季度動態監3.1 3.2 市城鄉總體市土地利用總體（2010-2030）（2006-2020）3.32012 年市和發展統計公報3.4 3.5 年度）市城區地價動態監測技術報告（2011 年度）市城區地價動態監測與基準地價更新技術報告（201133.62011 年3.72011 年四、技術路線市城區地價監測點資料市基準地價圖1、地價動態監測技術路線在 2011 年度市城區地價動態監測與基準地價更新成果的基礎上，按照江蘇省城鎮地價動態監測與基準地價更新技術規范(2007)的要求，區分商業、住宅、工業等

20、用途，對原地價動態監測點進行數據整理，核查、調整地價區段，整理地價監測點資料，調整和補充地價監測點，對所布設的地價動態監測點進行外業，測算監測點地價，計算區段平均地價、分用途地價及綜合地價，測算地價指數。具體技術流程圖詳見圖 1-1。4監測點是否滅失、變更？ 地價區段是否需要調整？否否是是驗證圖 1-1市城區地價動態監測技術流程圖5提交成果論證城市平均地價指數區段平均地價分用途地價指數監測點地價相關指標房屋年度供需資料土地年度供需資料房屋市場樣點土地市場樣點成本逼近法剩余法還原法市場比較法其他相關資料市場樣點資料地價監測點資料外業確定估價參數確定監測點地價內涵調整、劃分地價區段調整、補充地價監

21、測點地價區段地價監測點城市地價動態監測成果基準地價更新成果2、基準地價更新技術路線本次市城區基準地價更新的技術路線是在 2011 年度連市基準地價更新成果和 2012 年第四季度市地價動態監測成果的基礎上，利用計算機測算的區段地價結果，結合各區段實際狀況，確定各用途區段基準地價。采用特爾斐法確定區段地價影響因素及其權重，并市場樣點，測算各區段基準地價的變動幅度，建立宗地地價的修正體系。在此基礎上，按地價水平接近、土地利用類型相似的原則，采用數理統計方法對調整的地價區段進行歸并，形成分用途土地級別并確定各用途土地級別基準地價，從而建立準地價更新成果。具體技術流程圖詳見圖 1-2。市城區基2012

22、 年第四季度區段地價土地市場樣點地價圖 1-2市城區基準地價更新技術流程圖6基準地價確定基準地價成果論證與驗收確定級別基準地價劃分土地級別區段基準地價修正體系建立區段基準地價驗證確定區段基準地價五、工作進程1、準備階段2012 年初，成立工作小組和技術小組，確定更新的工作范圍；制定工作方案和技術方案；進行技術方案論證；編制工作底圖；印制表格；成立隊伍，培訓。2、資料收集階段按季度組織讓、征地等資料；按季度收集整理市城區 2012 年土地出讓、轉房地產市場資料、發展資料；按季度實地勘查并補充和更新地價區段、地價監測點資料；資料的檢查、補充和整理歸檔；資料論證和驗收。3、內業處理階段在下季度第一2

23、0 日前完成每個季度地價監測資料的預處理、輸入和建庫；地價區段和地價監測點的確定；地價監測點地價評估與區段平均地價測算；地價指數的測算。在 2013 年初完成區段基準地價的確定；土地級別劃分與級別基準地價的確定；編制報告和成 果圖件。4、成果論證、聽證與驗收階段由市國土局組織內部各主要科室代表、各相關部門代表、企業代表和群眾代表對成果進行論證、聽證，根據論證、聽證意見和建議對成果進行修改完善，形成最終成果，報省國土六、工作成果廳驗收。1、文字成果1.1 1.2 1.3市城區地價動態監測與基準地價更市城區宗地地價修正系數表及說明表市城區地價動態監測點資料匯編告(2012 年度)2、圖件成果市城區

24、商業用地區段基準地價圖市城區住宅用地區段基準地價圖2.12.27市城區工業用地區段基準地價圖市城區商業用地級別基準地價圖市城區住宅用地級別基準地價圖市城區工業用地級別基準地價圖市城區監測點分布圖2.32.42.52.62.72.8市城區市場樣點圖3、其它成果市城區地價動態監測與基準地價評估資料和數據庫3.13.2 地價動態監測與基準地價成果管理與更新信息系統8第二章地價動態監測第一節監測范圍的確定根據市城市總體（2010-2030），城市區范圍為：南至徐連高速以南約 1200 米，北至白果路，西至省道 250、省道 323，東至邳蒼路、三先路、爭先路，面積約 160 平方公里。綜合考慮市建成區

25、各類用地布局現狀和近期建設，結合市地價管理的現實需要，最終確定本次作范圍為東至隴海大道、市城區地價動態監測與基準地價更新工道路，南至連霍高速、沿河南路，西至沿河路、道路，北至白果路約 100.76 平方公里圍合區域，與 2011年度工作范圍保持一致。具體見更新工作范圍圖（圖 2-1）。其市城區地價動態監測與基準地價業用地地價監測與基準地價更新范圍主要分布于韓世商業步行街、建設路、青年路、路、花園路、三汊河路、建設路、天山路、泰州路等商業街輻射的區域。商業用地地價區段總面積 404.99 公頃，均為城區建成區；住宅用地地價監測與基準地價更新范圍，主要集中在城東新區和城北新區，其分布的區域在空間上

26、較為集中、連片，住宅用地地價區段總面積 5039.78 公頃，主要為城區建城區和近期建設更新范圍為城東新區和城北化工園區；工業用地地價監測與基準地價市城區的工業用要分布于民營工業園、電廠工業園、城東工業園、城北化工園區和城區老工業區，老城區內也有零星工業企業分布，故工業用地監測范圍主要覆蓋四個工業集中區和老城區部分區域，不包括老城中心和城北新區、政務新區，工業用地地價區段總面積為 7615.28 公頃。91011第二節地價影響因素分析一、政策背景2012 年，房地產調控政策穩中趨緊，在保證發展的背景下堅持調控不放松，通過差別化信貸等，支持合理自住需求，抑制投資投機需求。從年初的“堅決不動搖”，

27、到“適度微調”，到年中的“一緊一松”，到第三季度再次強調“堅決防止房價反彈”，最后到年底的關于“稅或成樓市調控新方向”的猜想，經歷了一個跌宕起伏的過程。但總體而言，2012 年我也體現出了差別化。地產調控政策并沒有放松，但同時1、調控方向不變，保護合理自住需求，強調堅持調控不動搖年初，繞土地、普的房地產調控政策頻頻出臺，政策內容基本上多圍品房供給、保障房建設、金融等政策方面做出了更為細化的規定，樓市政策依然從緊。五一過后，房價已經回歸到了較以往來說相對合理的價位，加之政策層面的鼓勵，剛需明顯大量。樓市調控的主方向，已經從“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”轉向了“一方面首次購房的剛性

28、需求定向寬松，一方面繼續嚴厲抑制投資投機型購房”一松一緊的政策基調。三季度伊始，樓市回暖跡象明顯，當時房地產市場出現的新情況、新問題，7月國土部和住房城鄉建設部下發緊急通知，強調各地要采取多種措施堅決防止房價反彈，堅持房地產市場調控不放松。7 月召開的常務會議還提出，嚴格實施差別化住房稅收政策，加強環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。8 月，財政部提出將穩步推進個人住房縮型房地產調控政策出臺，稅的是試點。四季度，沒有實質緊表明的一種調控的態度。意味著“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續執行，限購、限貸尚出現松動，樓市調控政策不可能觸動。2、實行差別化信貸政策，抑制投資投機需求

29、2012 年，央行在 2 月和 5 月兩次下調存準率 0.5 個百分點，在 612月和 7 月兩次降息，并將金融機構利率浮動區間的下限先后調整為基準利率的 0.8 倍和 0.7 倍，但同時要求金融機構繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。一方面，除了對首套房的信貸支持外，對于二套房首付比例的條件仍未放松，而三套以上房屋的仍舊嚴格限制、停貸，嚴格執行差異化政策。3、推進土地管理制度，適時調整供地計劃國土穩定地價，防部屢次強調，要執行好現有土地供應政策，均衡供地，用地、防異常，處置閑置土地和打擊囤地炒地，部發布公告稱，對于 4 月份確定穩定土地市場。8 月 5 日，國土的二

30、、住房用地供應計劃進行調整，縮減計劃供應總量。市平穩較快發展，綜合實力得到新的提升全市地區生產總值完成 532 億元（預計，下同），增長 14.1%，三次產業比例調整為 14:45:41，二三產業增加值占 GDP 比重較上年提高 1.6 個百分點；公共財政預算收入完成 42.1 億元，增長 20.1%；固定資產投資完成 392 億元，增長 22%億元，增長 15.6%；實際到帳消費品零售總額達 113.72.16 億，增長 50.5%；自營出口額14 億，增長43%；城鄉居民收入分別達21155 元和11470元，增長 17%和 15.5%；江蘇省定四大類十八項 25 個小康指標完成24 項，

31、5 項指標全部達標。全年新增城鎮就業 1.2 萬人，城鄉居民參保人數達 42.9 萬人，企業用工最低工資標準由 800 元/月提高至900 元/月，城鄉低保標準分別提高至 440 元/月、240 元/月，城鎮登記失業率為 2.24%，人口自然增長率在 5.8，居民消費價格漲幅為 3%。市保持平穩較快發展的總體格局對土地市場產生了積極影響，帶動了土地需求，引起土地價格上漲。三、城鄉面貌持續城市形象顯著提升。城鎮化率提高到 46.5%。瑞興路等 12 條道路和 30 條便民巷道的新建改造全面完成，東興路立交橋、世紀大道六保河橋、丁場大溝橋全面竣工，張樓運河特大橋、劉山二線橋序時13推進。青年西路和

32、奚仲路農貿市場投入運營，大運河農貿市場主體竣工，3 所城區小學擴建全面完成，5 個小區完成配建。4 座星級酒店加快建設。新城區高壓電網改線工程加快推進。民生服務中心主體封頂。新建游園 5 個、運動廣場 2 個、中轉站 3 座、公廁 8座、停車場 5 個。新開工商品房 112 萬平方米，竣工 80 萬平方米；完成城市征補搬遷 81 萬平方米，建設安置房 50 萬平方米。路在徐州縣市區率先建成省級市容管理示范路，運平路再就業市場建成使用，整治老舊小區 10 個，規范夜市排檔集中經營區 3 處，拆除“高牌 80 個；建立健全城區收運處置體系，群眾期盼已350 噸。”久的城南隨著山工程于去年6 月份開

33、始實施，日處理市基礎設施建設和公用設施條件以及環境的，進一步提高了土地使用效益，促進了四、房地產市場平穩發展市土地質量的提高。2012 年全年市城區累計商品房成交套數為 8146 套，成交總面積 957800 平方米，同比上升 47.10%。城區商品房成交均價為 3785元/，同比上升 3.27%。雖然銷售量上升明顯但商品房價格卻只是微幅上漲，說明在供需兩旺的情況下市場趨于穩定。相對平衡，房價趨于合理，五、工業快速發展，工業地價穩步提高2012 年，規模以上工業銷售收入和利稅分別完成 1437 億元和240億元，分別增長 36%和 32%；規模以上工業增加值完成 314 億元，增長 22.9%

34、。突出招大引強，全年新簽約 3000 萬元以上項目 116 個；考伯斯煤焦油、必康、光大發電等一批項目引進；突出做大做強，納稅超千萬元工業企業達 18 家，2 家過億元；20 家領軍工業企業實現銷售收入 220 億元，46 家規模擴升企業完成投資23.8 億元，超額完成年度計劃14第三節一、地價區段調整地價區段調整與監測點更新根據各區域商業的繁華狀況、商業網點的分布狀況和集聚程度，居住的區位條件、基礎設施配套、區域環境、房屋結構、建成年代和交通條件，工業的區位條件、基礎設施條件、交通狀況和產業聚集程度，結合市場資料反映的房地產和售價情況，分別對2011 年度商業、住宅和工業用地地價區段逐一進行

35、檢查和復核。結果表明，2011 年劃分的地價區段總體上分布均勻，區段面積大小適中，對 2012 年度地價監測來說具有較好的合理性，但由于城市建設等因素帶來的地價水平和空間結構變化，需對部分地價區段進行調整，以適應 2012 年度地價監測的需要。2012 年度，隨著城區發展的建設，在上一輪商業區段較為完善的情況下，根據實際情況分別對三汊河路西、福州路南、瑞興南路-路、珠江西路商業區段范圍進行了調整， 由于三汊河路西（01007S）區段中路與路之間道路已經消失，將其原有區段刪除；瑞興南路（01020S）區段中路與邳新路之間瑞興南路兩側商業網點已經拆除，將其原有覆蓋區段刪除；福州路南（01012S）

36、和珠江西路（01022S）區段有興建或改造道路并有商業網點分布在道路 兩側，將福州路南（01012S）區段范圍沿東興路增至盛世嘉園位置為止；將珠江西路（01022S）區段范圍沿華山北路增至奚中路為止。工業區段、住宅區段方面，由于上輪區段布設完善，故沒有變化。（見表 2-1）。表 2-1市城區地價區段數量變化情況表15用地類型商業住宅工業合計2011 年度地價區段數（個）331910622012 年度地價區段數（個）33191062二、地價監測點更新根據代表性、一般性、確定性、穩定性、易操作性原則和合理分布原則，以 2011 年度地價動態監測點為基礎，通過實地核實，原有的 140 個監測點除重慶

37、路南側 1 個工業監測點，即三牛紡織有限公司滅失外其余全部有效，同時根據需要和現實條件初步增設了 10個監測點，經審核最終確定了 148 個地價監測點，其業用地地價監測點 77 個，住宅用地地價監測點 51 個，工業用地地價監測點 20個（見表 2-2）。表 2-2市城區地價監測點變化情況表與 2011 年年度相比，為適應商業用地地價區段面積與價格變化，于 2012 年度在福州路南(01012S) 、花園路(01014S) 、瑞興北路(01019S)、珠江西路(01022S)、匯龍國際佳園(01029S) 商業區段分別補設 1 個商業用地地價監測點；考慮到更好地把握住宅用地地價區監測的需要，在

38、金陵人家(01003J)、匯龍國際花園(01017J) 、鑫惠花園(01018J)住宅區段分別補設 1 個住宅用地地價監測點；工業用地方面，建設中路東工業區段滅失 1 個工業用地地價監測點，補設 1 個工業用地地價監測點；16用途商業住宅工業合計2011 年度地價監測點數（個）724820140滅失監測點數（個）-11刪除監測點數（個）-補設監測點數（個）53192012 年度地價監測點數（個）775120148變化率（%）6.94%6.25%0%7.14%第四節地價內涵的設定一、評估基準日本次地價動態監測的地價評估基準日為每季度的最后一日，即第 一四季度地價動態監測地價的基準日期分別為 20

39、12 年 3 月 31 日、2012 年 6 月 30 日、2012 年 9 月 30 日、2012 年 12 月 31 日；基準地價的評估基準日為 2013 年 1 月 1 日。二、土地使用年期土地使用年期按法定最高出讓年限設定，即商業用地 40 年、住宅用地 70 年、工業用地 50 年。三、土地開發水平根據評估范圍內同一用途現狀平均土地開發程度或 2/3 以上面積已經達到的宗地紅線外基礎設施平均水平、宗地紅線內“場地平整”設定土地開發水平。設定結果見表 2-3 至表 2-5。四、平均容積率根據本次基準地價更新外業資料測算結果，結合市城市總體和市地籍管理信息系統實測結果綜合確定容積率。設定

40、結果見表 2-3 至表 2-5。五、臨街深度、臨街寬度商業用地地價區段的臨街寬、深根據各商業用地地價區段內臨街各宗地寬度和深度的眾數設定。設定結果見表 2-3。表 2-3商業用地地價區段地價內涵一覽表17區段編號容積率繁華程度開發程度設定寬度（m）設定深度（m）01001S1.70繁華路段“六通一平”111001002S1.65繁華路段“六通一平”10801003S1.62繁華路段“六通一平”7901004S1.60繁華路段“六通一平”8701005S1.58繁華路段“六通一平”7801006S1.58繁華路段“六通一平”8701007S1.56繁華路段“六通一平”9801008S1.48次繁

41、華路段“六通一平”87續表 2-3備注：“六通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣，宗地紅線內場地平整；“五通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整。表 2-4住宅用地地價區段地價內涵一覽表18區段編號區段名稱容積率開發程度01001J大業苑1.80“六通一平”01002J毓秀華庭1.75“六通一平”01003J金陵人家1.72“六通一平”01004J亞都嘉園1.65“六通一平”01005J東泰苑1.65“六通一平”01006J向陽小區1.60“六通一平”01007J文苑花園小區1.55“六通一平”01008J涌金花苑1.45“六通一平”01

42、009J盛世嘉園1.55“六通一平”區段編號容積率繁華程度開發程度設定寬度（m）設定深度（m）01010S1.45次繁華路段“六通一平”6501011S1.46次繁華路段“六通一平”5701012S1.42次繁華路段“六通一平”5601013S1.44次繁華路段“六通一平”5601014S1.37次繁華路段“六通一平”6801015S1.38次繁華路段“六通一平”6701016S1.35次繁華路段“六通一平”7801017S1.32一般繁華路段“六通一平”7601018S1.30一般繁華路段“六通一平”10801019S1.28一般繁華路段“六通一平”7601020S1.34一般繁華路段“六通

43、一平”6801021S1.34一般繁華路段“六通一平”10801022S1.36一般繁華路段“六通一平”7601023S1.31一般繁華路段“六通一平”7601024S1.29一般繁華路段“六通一平”7901025S1.26一般繁華路段“六通一平”6701026S1.21一般繁華路段“五通一平”7901027S1.21一般繁華路段“五通一平”6501028S1.20一般繁華路段“五通一平”6501029S1.10一般繁華路段“六通一平”5701030S1.10一般繁華路段“五通一平”6501031S1.10一般繁華路段“五通一平”6501032S1.05一般繁華路段“五通一平”7501033S

44、1.05一般繁華路段“五通一平”7501009S1.47次繁華路段“六通一平”86續表 2-4備注：“六通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣，宗地紅線內場地平整；“五通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整。表 2-5工業用地地價區段地價內涵一覽表備注：“五通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內土地平整；“四通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通訊，宗地紅線內土地平整。第五節土地估價參數的確定一、還原利率的測算與確定1. 還原利率的種類還原利率是用以將不動產純還原成不動產價格的比率，是土19區段編號區段名稱容積

45、率開發程度01001G建設中路東0.8“五通一平”01002G建設中路西0.8“五通一平”01003G民營工業園0.6“五通一平”01004G電廠工業園0.6“五通一平”01005G城西老工業區0.6“五通一平”01006G城東工業園0.5“五通一平”01007G城北0.5“五通一平”01008G港區0.5“四通一平”01009G城北化工園0.5“四通一平”01010G國營農場0.5“四通一平”區段編號區段名稱容積率開發程度01012J螺絲廠宿舍1.35“五通一平”01013J明清大院1.35“五通一平”01014J現代漢城1.31“六通一平”01015J徐海汽配城1.27“五通一平”0101

46、6J匯龍國際花園1.18“五通一平”01017J鑫惠花園1.17“五通一平”01018J新世紀花園1.15“五通一平”01019J盛達花園1.37“六通一平”01010J錦江花園1.50“六通一平”01011J盛達花園1.37“六通一平”地估價的重要參數之一。運用還原法評估土地價格時，確定合理的還原利率是準確計算土地價格的關鍵之一。土地估價過程中涉及的還原利率有三種：（1）綜合還原利率它是求取土地及其上物合為一體的價格時所使用的還原利率。（2）物還原利率它是求取單純物價格時所使用的還原利率。（3）土地還原利率它是求取單純土地價格時所使用的還原利率。2. 還原利率測算方法（1）純與價格比率法純與

47、價格比率法也稱市場資料反求法、市場提取法。該方法是通過收集近期市場上若干宗與待估房地產相同或相似的房地產的純與價格等資料，利用還原法公式，反推出還原利率，并進行調整和處理后，評定出一個綜合還原利率。（2）安全利率加風險調整值法安全利率加風險調整值法的基本公式如下：r=rs+rv式中，r 為還原利率，rs 為安全利率，rv 為風險調整值。安全利率通常選擇同一時期存款利息率或一年期國債年利率。風險調整值根據估價對象所處地區的確定。發展和市場狀況對其影響程度而不同類型房地產的風險不同。一般說來，按風險從大到小為：商、寫字樓、住宅樓、工業用房。一般情況下土地具有永續利用業的特性，而物在使用過程中逐步折

48、舊貶值，具有一定耐用年限，并有遭遇災禍受破壞和的可能，因而土地的投資風險就小于物，土地還原利率也要小于物的還原利率。20一般情況下，風險調整值為正數，但在某種特殊情況下也可以為負數。例如，當通貨膨脹特別厲害、物價上漲幅度超過名義利息率， 實際利息率為負數時，具有保值增值功能的土地反而更受親睞，其風險可能會低于儲蓄的風險，這時風險調整值為一個負數。（3）投資風險與投資率綜合排序法該方法的操作步驟和內容如下：、搜集土地與房地產投資、相關投資及其率和風險程度的資料，包括各種類型的存、國庫券、企業債券、保險、股率。票、工商業等有關各個領域的投資按投資坐標圖。率情況，根據風險愈大率愈高的規則排序，制成將

49、土地與房地產投資與這些類型投資的風險程度進行比較分析，考慮投資的大小，性、管理難易以及作為資產的安全性等，確定其風險相應位置。根據估價對象風險程度所落的位置，在圖上找出對應的作為還原利率。率，（4）投資復合率法土地市場和房地產市場的抵押融資現象較為普遍，房地產投資的資金來源可分為抵押和自有資金兩部分，房地產相應地也由這兩種率與自有來，因而還原利率可以采用投資房地產的抵押利的期望率的平均數，計算方法如下：r=t×r m+(1-t)×r e式中，r 是房地產還原利率，t 為抵押占房地產價值的比例，率。rm 為抵押利率，re 為自有期望確定還原利率的方法很多，至今還無法統一規定，除上述四種方法外，還有：利率、平均利潤率、增值率、投在有息上的利息率、實質利率等。本次評估主要采用上述四種方法測算土地還原利率。213. 商業用地還原利率測算（1）以純與價格比率法求取房地產綜合還原利率、物還原利率和土地還原利率