1、20222022年年3 3月月2121日日復興東路舊改項目介紹與價值研判復興東路舊改項目介紹與價值研判目錄目錄一、項目區位及現狀二、產品規劃調整三、項目市場概況四、經濟測算五、結論2項目區位3延安路高架延安路高架南北高架南北高架地鐵地鐵1010號線號線地鐵地鐵8 8號線號線本案人民廣場人民廣場1.6km1.6km陸家嘴陸家嘴2km2km新天地新天地1km1km豫園豫園500m500m大興街項目大興街項目復興東路復興東路方浜中路方浜中路松雪街松雪街中華路中華路項目現狀4目前僅東北角有部分拆遷，其他地區均為拆遷目錄目錄一、項目區位及現狀二、產品規劃調整三、項目市場概況四、經濟測算五、結論5項目原經

2、濟指標6土地于土地于20032003年毛地年毛地取得取得，歷時一年拆遷，已拆遷，歷時一年拆遷，已拆遷800800余戶，后拆遷工作停滯余戶，后拆遷工作停滯占地面積：93950。其中，舊改面積90916容積率：2.5商住比：15：85總戶數4795戶，單位101家。已動遷戶數817戶，單位12家。未動遷戶數3978戶，未動遷單位89家（未動遷面積約2萬）戶均人口3.68可享有政策：土地出讓金為零（免去舊改面積的出讓金約6200余萬元，非舊改土地出讓金繳納了773萬余元）免收拆除公房補償費免收房屋動拆遷管理費、工程質量監督費、建設工程規劃許可證費減免人防設施結建費、住宅建設（配套費）包干使用銷售5年

3、內營業稅區得部分60%返稅，最高不超過4890萬7目前目前已已取得證取得證照：照：土地出讓合同項目建議書可行性研究報告修建性詳規選址意見書建設用地規劃許可證拆遷許可證項目取得證照注：由于取得證照日期較早，部分證照有可能已過時效項目現狀81.1. 地塊共分地塊共分3 3個個居委會居委會。地塊東面地塊東面的的居委居委會會約約有戶數有戶數21702170戶，地塊西北戶，地塊西北面面居委會居委會約約有戶數有戶數19001900戶，地塊西南戶，地塊西南面面居委會居委會約約有戶數有戶數700700戶戶2.2. 每戶至少有人口數每戶至少有人口數6767人，達到每戶人，達到每戶1010人的也十分常人的也十分常

4、見見3.3. 0303年除東北角拆遷小部分年除東北角拆遷小部分外外（約（約800800戶）戶），基本無拆基本無拆遷遷4.4. 0303年拆遷的費用約年拆遷的費用約3030萬萬/ /人，單位不人，單位不詳詳5.5. 目前居民的拆遷心理價位估計為目前居民的拆遷心理價位估計為8080萬萬/ /人人復興東路復興東路方浜中路方浜中路松雪街松雪街中華路中華路約約21702170戶戶約約19001900戶戶約約700700戶戶經調查，目前項目實際情況如下：經調查，目前項目實際情況如下：項目方案調整 因原規劃制定于2003年，與目前的實際狀況已無法匹配，故建議規劃重新制訂，出讓合同作調整或補充，允許在重新辦理

5、土地證時，將原先的土地證按街坊進行劃分。劃分方案建議如下：方案調整建議方案調整建議1、所有建筑物全部拆平，路網重新規劃2、土地控規須全部調整，具體調整建議如下： a、地塊總容積率4且總建405000 b、建筑密度40% c、綠地率20% d、住宅停車位按1：1 .25配置，商辦停車位按每個車位服務100配置 e、地塊限高100米 f、商業占比15%，住宅占比85% g、地鐵規劃與地塊退讓的關系3、拆遷分期方案（按居委會排布）。分三期開發，西南角（復興路中華路）為一期，西北角（中華路方浜路）為二期，東面（復興路松雪街方浜路）為三期10項目方案調整政府單位需配合內容：政府單位需配合內容：1、規劃指

6、標、方案調整2、土地證按街坊進行劃分3、動拆遷工作的時間要求及實物配置的房源（安置房的落實，基本以政府行政性房源為主）4、優惠政策的落實5、新規劃方案的確定6、前期報建的綠色通道（拆遷的同步進行報建）地塊重新調整商住辦用地商住辦用地住宅用地住宅用地1-012-013-01單位：地塊性質土地面積 建筑面積 容積率1-01商辦2850550164.04 酒店式公寓36252住宅73920小計1151882-01商業3083292444.04 住宅115440小計1246843-01商業4096338164.05 住宅162000小計165816合計1003004056884.04 修改后項目經濟指

7、標12名稱名稱合計合計占地面積占地面積1-0128,505 2-0130,832 3-0140,963 合計合計100,300 地上建筑面積（）地上建筑面積（）按地塊分按地塊分1-01商業5,016 酒店式公寓36,252 住宅73,920 小計115,188 2-01商業9,244 住宅115,440 小計124,684 3-01商業3,816 住宅162,000 小計165,816 合計合計405,688 按物業類型分按物業類型分商業18,076 酒店式公寓36,252 住宅351,360 合計合計405,688 地下建筑面積（）地下建筑面積（）地下車庫地下車庫189,080 合計合計18

8、9,080 地下車庫數量（個）地下車庫數量（個）4,727 容積率容積率4.04 總建筑面積（）總建筑面積（）594,768 目錄目錄一、項目區位及現狀二、產品規劃調整三、項目市場概況四、經濟測算13徐匯區徐家匯中心項目地塊商辦；樓板價3726437264元/新鴻基地產發展有限公司2013-9-5閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊住辦；樓板價3806238062元/珠海華煒,超智資源2015-6-8黃浦區小東門街道611街坊3/1宗地塊，613街坊2/1總地塊辦公；樓板價3820138201元/上海外灘濱江綜合開發有限公司，上海黃金交易所2013-12-12黃浦區老西

9、門街道673街坊1/1宗地商辦；樓板價3405934059元/上海黃浦置地，上海經緯2013-9-12長寧區新華路街道49街坊11/3丘B1-06地塊商業；樓板價4087940879元/大連福萬2015-8-5內環高架黃浦區淮海中路街道45街坊17/2地塊商辦；樓板價4282142821元/Winmine pte ltd2013-11-29靜安區南西社區111-09地塊商辦；樓板價5357553575元/上海靜安地鐵投資有限公司，上海滬中房地產聯合發展總公司2014-12-10重點參考地塊：閘重點參考地塊：閘北北區大寧路街道區大寧路街道325325街街坊地塊坊地塊普通商品房；普通商品房；樓板價

10、樓板價4760947609元元/ /方興地產方興地產2014-1-282014-1-28浦東新區上海世博會地區A09B-02地塊商辦；樓板價4007940079元/遠東新世紀2013-5-9南北高架延安路高架市場概況：典型成交土地黃浦區小東門街道616、735街坊地塊商住辦樓板價3539235392元/中民投聯合體2014-11-18重點參考地塊：浦重點參考地塊：浦東新區黃東新區黃浦江南延伸段前灘地區浦江南延伸段前灘地區Z000801Z000801編制單元編制單元32-0132-01地塊地塊住宅；住宅；樓板價樓板價6583265832元元/ /2014-12-242014-12-24格力地產格

11、力地產中心商業區2014年成交2015年成交2013年成交市場概況：典型成交土地近年商辦地塊樓板價在40000元/以上，住宅地塊樓板價在50000元/以上3726442821382013405940079476095357535392658324087938062010000200003000040000500006000070000徐家匯中心地塊淮海中路地塊小東門611地塊老西門地塊世博會地塊大寧路地塊南西社區地塊小東門616地塊前灘地區地塊新華路街道地塊市北高新技術園區地塊成成交樓板價交樓板價13年成交14年成交15年成交商辦商辦辦公商辦商辦商品房商辦商住辦住宅商業住辦注：上述價格為項目2

12、015年以來市場成交價市場概況：住宅項目凱德茂名公館126011元/華僑城蘇河灣96063元/嘉御庭95536元/嘉天匯99141元/南北高架延安路高架華潤外灘九里95863元/中糧世紀海景149813元/濱江凱旋門129203元/湯臣一品188029元/黃埔灘名苑95863元/華府天地睿園74894元/露香園74017元/綠城黃浦灣90070元/重點參考：復興瓏御88966元/嘉御庭95536元/外灘公館58703元/綠洲雅濱利花園62136元/建邦十六區62861元/農房熙藏苑67002元/市場概況：商辦項目17金巢鉑瑞閣50000元/日月光中心70000元/萬業新階30000元/華僑城蘇

13、河灣120000元/匯京國際廣場62000元/淺水灣愷悅大廈34000元/月星環球港70000元/CITY15535000元/上置金融大廈50000元/君譽江畔50000元/綠地北外灘中心50000元/東方金融廣場65000元/外灘金融中心150000元/保利ONE56135000元/悅園商廈130000元/商鋪辦公酒店式公寓目錄目錄18一、項目區位及現狀二、產品規劃調整三、項目市場概況四、經濟測算投資概述1.地塊分為兩期開發，一期一標段01-1；一期二標段2-01；二期03-1；其中01-1為商辦住地塊，其他為住宅地塊2.所有地塊均以公司股權轉讓的方式進行土地開發；3.預計取地時間為T，拆遷

14、三個季度，一期一標段于T+3季度拆遷完畢，一期二標段T+1季度開始拆遷，T+4季度拆遷完畢；二期T+3季度開始拆遷，T+6季度拆遷完畢4.1-01.2-01地塊供需動遷居民2174戶；3-01地塊需拆遷戶數為1804戶；5.拆遷補償標準為300萬/戶；單位拆遷費用10億元；拆遷服務費為拆遷補償總額的0.5%，辦公運營費用為拆遷補償總額的0.15%，銀團財務融資成本為8%6.土地取得費用為18億元，并由亞龍提供發票7.項目操作過程共需總資金1637007萬元，由銀團提供，利率8%，包括土地款180000萬(付給亞龍），拆遷費用1293400萬，拆遷服務費6467萬，辦公運營費用1940萬，財務費

15、用155200萬。項目啟動資金約為50億元（包含付給亞龍的費用和一期一標段拆遷費用，財務成本，拆遷服務費，辦公運營費用）8.每期土地拆遷時長為九個月，總拆遷時長為18個月，項目總體運作周期為2年9.地上部分共計405688，其中住宅351360，商業18076，酒店式公寓36252；10.目前周邊市場商辦住用地價格約48000元/，住宅用地價格約55000元/。20開發序列一期一標段一期二標段二期1-01地塊為商辦用地；共需拆遷人口約1087戶。涉及西北、西南兩個居委會。2-01為住宅用地，供需拆遷人口約1087戶。涉及西北、西南兩個居委會。3-01為住宅用地，供需拆遷人口約1804戶。涉及東

16、北部一個居委會。項目公司A項目公司B項目公司C1-012-013-0121備注：1 取地時間為假設時點T。以后時間以季度為單位 2 簽完股權轉讓合同: a.每個標段拆遷時間為九個月 b.以上施工節點為各期各個施工節點 c.總拆遷時長為十八個月開發節點TT+1T+2T+3T+4T+5一期一標段1-01拆遷二標段2-01拆遷二期3-01拆遷22銷售總價公司名地塊性質建筑面積樓板價土地總價合計項目公司A1-01商辦5016 48,000 24076.82150652公寓36252174009.6住宅73920354816項目公司B2-01商業9244 5500050842住宅115440634920項目公司C3-01商業381620988住宅162000891000盈利核算銷售收入建筑面積（平方米）一期一標段 115,188 一期二標段 124,684 二期 165,816 銷售樓板價（元/平方米）一期一標段 48,000 一期二標段 55,000 二期 55,000 銷售總價（萬元）一期一標段 552,902 一期二標段 685,762 二期 911,988 銷售總價合計（萬元） 2,1