1、房屋買賣合同十大疑難糾紛實務要點及法律風險提示仇少明律師房屋買賣合同糾紛，筆者以房屋類型構建邏輯體系，分為二手房、商品房、特 殊房屋糾紛三部分，將普遍存在的問題單獨形成一部分，即為本文討論的典型 疑難糾紛相關實務要點及法律風險提示。1村建集體土地租賃房城市居民或非同一集體經濟組織成員購買農村集體土地建設的"小產權房"違反 國家法律和行政法規的相關規定，不具有合法性。經省級人民政府審核同意和 國土資源部審核批準的"村集體租賃房"允許出租，但不能出售或變相的"以租代 售"。筆者認為，在目前法律、法規明確規定村集體土地嚴禁用于非農業建設的立

2、法 背景下，農村"小產權房"不具有合法性。"村集體租賃房"作為個別地區的試點， 也必將面臨諸多理論及實踐上的挑戰：實際操作中，如何把握 "只租不售"的底 線？現行法律法規不承認農村"小產權房"。但在城市房價高，國有土地使用權出讓 金所占城市房價比重居高難下，"集體土地集體所有"、相關政策和法律法規在" 以租代征"、"以租代售"認定上的標準缺乏的背景下，無須繳納出讓金的集體土 地上興建"小產權房"必然形成大幅利潤空間，鄉村集體組織、開發商

3、結成的利 益鏈條，通過"以租代征"、"以租代售"的所謂"擦邊球"操作，與消費者對住房的 剛性需求及改善性需求一旦結合，便形成了目下積重難返的 "小產權"房屋交易 現實。"村集體租賃房"與其說是對農村集體土地出租房屋建設的一種改革 "探索"或"創 新"，不如說是一種對集體土地上房屋"以租代售"的當地政策保護，為最終"小產 權房"之路的合法化留下隱患，或者機遇。故"村集體租賃房"的開發建設，要么 通過

4、立法修訂消除其面臨的諸多法律障礙，要么在現行法律框架下，通過國家 征用變更土地使用權性質，統一納入保障性住房建設開發行列。而對于已建、 已售的鄉村"小產權房"的處理，久拖不決只會形成更多集體土地房屋交易的亂 象。困境解決之道，不僅面臨法律、政策的調適，且對違規操作的既得利益者 的處理結果，因追溯時效與時間、違規主體存亡與否，處罰力度與范圍均無法 做到公平。其結果，需要政府對現實作出一定的妥協，懲前毖后，在以后加大 執法力度，杜絕亂象更大范圍蔓延或再生。更遠的將來，城鄉二元對立消除、 城鄉戶籍一體化實現，"小產權"房的一切問題都會真正的迎刃而解。亂久必治，

5、曲中求直。農村"小產權"房的未來，撲朔迷離，但一定會有光明的 結果。【相關法律風險提示】（1）城市居民或非同一集體經濟組織成員購買農村所謂 "村產權"、"鄉產權"房 不合法。價格或許便宜，風險一定很大。（2）集體土地上建造的房屋，以"廉租房"、"公租房"、"集資房"、"新農村工程 房"、"新居工程房"等名義，或變相的"以租代售"進行房屋交易，因為無法辦理 產權過戶，合同效力無法補正，故交易的合法性不受法律保障。（3）

6、任何開發公司或鄉鎮政府向城市居民或非統一集體經濟組織成員頒發的房 屋"所有權證"或"集體土地使用權證"不具有合法性。（4）小產權房買賣合同無效，因買受人對房屋權屬存在審核義務，故對合同無 效亦存在過錯，故存在房款返還時，是否支持利息，法院有不同判例。2老舊房契的法律效力當事人持有土地改革前政府頒發的土地房產所有證書或權狀等"老舊房（地）契"或其存根主張相應權利的，原則上不予支持。但訴爭房屋現狀未發生改變或房 屋所有權未發生變更的，前述憑證可作為房屋權屬的證明。【相關法律風險提示】（1）房屋權屬證是權利人享有該不動產物權的證明。老舊房（

7、地）契非法定房 屋權屬證。（2）房管部門設立的房屋產權登記簿是物權歸屬和內容的根據，購房人簽訂房 屋買賣合同時，應盡量到房屋權屬登記部門查詢擬交易房屋的權屬狀況。3限購政策與情勢變更限購、限貸、禁購等樓市調控政策導致當事人簽訂的房屋買賣合同履行受阻的， 不屬于商業風險或不可抗力，是否屬于"情勢變更"或"不可歸責于當事人雙方的 事由"的情形，應結合購房合同簽訂與調控政策出臺的時間先后，及調控政策對 購房合同履行受阻產生的實質影響來確定違約責任承擔。購房合同對違約情形 有明確約定的，應依照約定處理。【相關法律風險提示】（1）購房人應對房屋限購政策有所了解，在

8、簽訂合同前對自身是否符合購房條 件以及購房合同約定的付款條件能否實現要有所判斷，以免倉促交納定金、簽 訂合同（包括認購合同）。（2） 對房屋買賣過程中發生履行障礙的違約原因，"因不可歸責于雙方"與"因不 可歸責于甲方（乙方）"的表述，二者所產生的法律后果迥然不同，各方對違約 情形盡量考慮周全。（3）樓市調控政策造成房屋買賣合同履行受阻，購房人是否享有解除合同的正 當理由，實踐中對"直接影響合同履行"的嚴格甄斷，仍需遵守合同法"鼓勵 交易"的基本原則。4. 一房二賣的法律后果出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合

9、同均為有效的前提下，買受人 均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人 實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平 合理地予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人 以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追 加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合 同的，應當依據前款原則協調處理。商品房買賣合同訂立后，出賣人又

10、將該房 屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不 能實現的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 8條的規定請求解除合同、返還 已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。【相關法律風險提示】（1）購買未取得房產證的房屋，若為一房二賣情形，則存在無法取得房產所有 權的風險。（2）房屋買賣合同簽訂并支付房款后，實際履行交付并入住具有十分重要的法 律意義，但即便如此，對于事先已為交付的買受人，仍有交易目的無法實現的 風險，即簽訂房屋買賣合同，如未辦理過戶登記手續，即使合同有效，

11、即使入 住多年，但在一房二賣情形，亦存在喪失物權請求權的風險。（3）以一房二賣事實單獨訴請確認合同效力的，性質上屬債權確認，法院可以 作出確認兩份買賣合同均為有效的判決。至于買受人誰能取得物權，在當事人 未提出確認物權請求情況下，屬另案解決范疇。（4）對非產權人的簽約當事人，如果不存在授權委托書或表見代理情形，合同 因無權處分存在無效之虞。如售房合同簽訂后，出賣人交房、收款，如果交款 人非簽約相對人，但最終卻成為產權人，房主是否一房二賣？實務中已有案例 提示了此情形下的風險：一審認為是一房二賣，二審認為是買房人倒手再賣 風險防范：交款人非買房人的，應有買房人的委托或確認。（5）商品房買賣合同注

12、意條款："若買方未在規定之日交齊房款或主動提出退 房時，出賣方有權將買方所購房產予以出售， 并將買方已交購房款的5%作為違 約金補償出賣方損失，之后出賣方將買方已交購房款剩余部分 10個工作日內返 還。"應當注意合同約定的付款日期，可能很短，也可能是法定節假日影響辦理 財務手續，如此重大的交易活動，賦予出賣方解約的條件過于剛性，付款遲延 不論基于何種緣由，往往成為出賣方借此解約的理由，而且合同依據明顯。 購房人應在訂約時提出異議，就出賣方的解約行為設定附有合理期限的催告程 序條款；履行過程中，應注意就付款遲延的客觀原因保留相關證據。對出賣方 而言，前述條款雖然意思表示明確，

13、但并非絕對的制勝法寶，遼寧沈陽中院（2007） 沈民（2）房終字第9號"馬某與某開發公司房屋買賣合同糾紛案"一審和二審分 別提供了兩種思路：一審認為，盡管買方沒有在合同約定的時間內及時付款， 但買方卻在事后實際交付了約定的款項， 且出賣方當時對此也并沒有提出異議， 并將該房款收下，出賣方的此種行為是一種默許行為。此情況下，出賣方卻將 該房屋出賣給他人，造成其事實上的不能履行，從而導致雙方的合同目的無法 實現。出賣方的上述行為實際上是一種違約行為，其應按照合同約定承擔相應 的違約責任。而反觀本案買方，其雖未在合同約定的時間內將第二筆房款及時 交付，實質上也是一種違約行為，但這

14、種違約行為并不導致雙方合同目的的無 法實現，即出賣方的違約行為才是導致雙方合同無法實現并由此產生糾紛的主 要原因。二審認為：即使買方未在合同約定的期限內交付房款，但出賣方事后 接收馬某交付購房款的行為，應視為對合同交付房款時間的變更，馬某在交付 購房款上不存在違約。（6）為騙取銀行抵押貸款，虛構商品房買賣合同，合同雖未實際履行，但在作 為標的的商品房出售他人后，買受人事后以正式合同起訴主張一房二賣雙倍賠 償責任，如無充分的證據反駁有效的合同，很難不被要求承擔賠付責任。故簽 約非兒戲，可能假作真時真亦假。（7）簽訂購房合同時，合同的主要內容如不具備，或購房者自身行為對出賣人 正常通知交房構成障礙

15、的情況下，有可能在開發商一房二賣情形，購房者就預 付購房款無法獲得雙倍返還的法律效果。（8）房屋買賣合同因一房二賣二解除，違約開發商即使不必雙倍返還預付房款, 但可能就違約造成對方的損失仍需予賠償，計算標準就是該房二賣形成的差價5. 農村房買賣合同效力農村私房買賣原則無效。農村住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓，故農村私 房買賣合同涉及農村宅基地的轉讓。依照土地管理法和有關政策的規定， 農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，向本集體經濟組織以外 的農村居民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性， 應當認定無效。司法實踐中，如果農村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房 款

16、已付清，房屋已實際交付，且經有關政府部門審核同意，從保護交易安全角 度出發，農村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經濟組織的村民，或者是城 鎮居民，亦不作無效處理。筆者認為，作為社會主義國家，我國就農村房屋買賣是否自由放開，在過去及 未來可預見的時期，無論是理論，還是司法實踐中，禁止買賣都會是一項長期 的原則性規則。農村房屋是農民賴以生存的最后屏障，作為農業大國，農村的 穩定對中國來說又具有十分重要的意義。千年封建社會，耕種土地的農民地位 低下、食不果腹，都與土地所有權性質有密切關系。即使在經濟社會發展的當 下，農民的群體特征，仍然在物質尤其生計保障方面處于弱勢，而且各農村地 區以及同一地區不同

17、農戶間都存在發展水平及生活條件的差異。故農村房屋禁 止自由流轉是符合我國國情的一項司法實踐原則。地方法規或規章很早就在農村房屋抵押貸款制定過規范性文件，因抵押權的實 現必然以集體土地上的房屋所有權轉移為條件，故實質效果等同于房屋買賣， 在政策、法律未作修改前，這樣的"破冰"之舉適法性值得考量。2007年實施的物權法就一定范圍的農村房屋買賣合法性予以明確，但亦只 是對過去政策、法律法規的重申或延續，即本集體經濟組織成員內部有條件的 相互轉讓，并未就農村房屋向本集體經濟組織外的成員或機構抵押和出售予以 解禁。既然是作為一項原則性規定，不排除司法實踐中，因買賣時間長、交易過戶后

18、雙方履行并無異議，交易時不存在其他違法行為，而認定有效的例外。這樣的 有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內心確信，而且符合立法保障社會 秩序和良好風俗的目標，并為一般社會大眾的價值觀所包容；但也依然是作為 例外的特別個案存在，而以一般原則存在的農村房屋買賣無效的規則，始終沒 有變化，在可預見的將來，也不會輕易消解。【相關法律風險提示】（1）我國現行法律對農村私房買賣合同采取的是嚴格、審慎的態度，一般以違 反現行土地管理法律規定確認雙方之間的房屋買賣行為無效。但對買賣雙方同 為同一農村集體經濟組織成員，辦理了宅基地使用權變更登記手續的情況做例 外處理。（2）禁止購買農村私房不僅限于城市居民。

19、國辦199939號文關于"農村的 住宅不得向城市居民出售"的規定不涉及向農村居民轉讓農村住房的問題，但不 能據此得出允許向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房的結論。即使 同一鄉鎮的村民，在不同村之間買賣房屋，即使買方屬于因征地而失地、失房 的"農轉非"人員，即使村委會做見證，付清房款、入住數年，仍面臨合同無效 的風險。（3）農村房屋買賣合同無效的后果，雙方返還。因雙方當事人對合同無效均存 在過錯，故出賣方主張的房屋或宅基地使用費通常不會被支持，房款返還時是 否支持利息，司法實踐中通常從公平原則出發，認定房款利息及房屋升值導致 買方的經濟損失是否亦由

20、出賣方補償。意味著，城鎮居民購買農村房屋，無法 辦理過戶，風險一直存在，而且利息可能亦會因居住案涉房屋而產生使用費兩 抵。（4）城鎮居民購買宅基地上所建房屋，即使經過十余年，亦因違反國家政策的 剛性規定，可能產生合同無效、騰退房屋的風險。時間久遠并非其合同效力必 然成就因素。故買方在購買房屋前，不僅要看對方的私有房產所有證，還要審 查土地使用權證，以明確是否屬于宅基地上建房性質。（5）買賣農村房屋，買方的風險還體現在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張 確認合同無效，還是由買方先起訴確認合同有效，兩種截然相反的訴訟請求都 擺在買方面前：合同有效，繼續履行；合同無效時返還房款同時賠償損失需要 通過反

21、訴或另案起訴實現。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求，不僅削弱己 方立場，且面臨訴訟請求不明確之虞。（6）隱瞞集體土地性質的房屋出賣合同，法院可能會認定出賣方欺詐而適用雙 倍賠償。案見河南鄭州中院（2009）鄭民二終字第764號"于某等與郭某房屋買 賣合同糾紛案"。6. 無權處分與善意取得夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經占份額 2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者依法律規定或合同約定非屬實際權利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓 該房屋時系善意且支付了合理的價格并辦理了轉移登記，否則不發生買受人善 意取得的法

22、律效果。【相關法律風險提示】（1）購房人應與房屋登記的產權人簽訂合同，并及時辦理過戶手續，盡量避免 無權處分情形發生。與房屋共有人之一簽訂房屋買賣合同，即使該部分共有人 對權利瑕疵承諾擔保，亦非合同得到順利履行的保障，合同亦可能因無權處分 而無效。（2）與登記的產權人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產的性 質，是否存在其他權屬爭議；與非登記的產權人簽訂房屋買賣合同，必須考察 房屋的共有及授權情況，以避免合同效力之爭。交易時僅看房產證且實地看房， 而未去相關部門查驗房屋資料，尤其在權屬有爭議，賣方急于脫手的情況下， 此交易可能會被法院認定買受人"在查明房屋共有權利人問題上，

23、主觀心理持放 任狀態，不構成善意第三人"。實踐中的"相關部門"，不僅指房管部門，在交易 標的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產生的法律風險，建議買受人到貸款銀 行查詢貸款合同載明的共有權人。（3）夫妻一方作為無權處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實踐中存在 這樣的爭議：產生的是締約過失責任還是違約責任？合同無效時定金返還或者 是違約雙倍賠償？因違約責任產生的夫妻一方返還、賠償責任是否作為夫妻共 同債務？實踐中均存在不同的判例。（4）在取得夫妻關于共有房屋轉讓的書面同意時，應對涉及的房屋位置及面積明確約定，以免事后產生誤解。實務中，就存在此種情況，丈夫簽字同意&q

24、uot;此房同意轉讓"，但對離婚約定給妻子的一套，和離婚時未約定權屬的另外一套未予 區分，恰恰轉讓的就是后一套，法院判決認為授權不明，依法由被代理人向第 三人承擔民事責任，故房屋買賣合同有效。（5）基于不動產登記簿的公信力，法律賦予不動產登記簿善意保護制度，不動 產交易的第三人基于對不動產登記簿公信力的信賴，而取得的不動產物權受法 律保護，不需要其他權利人的追認。故購買登記簿上的產權人已死亡的房屋， 買受人應對遺產繼承人做調查了解。（6）房產共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認定為無民事行為能力或 限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合 同無效導致購

25、房目的落空的風險。（7）作為買賣合同標的的房屋因拆遷而未辦理過戶手續，買受人起訴要求就安 置房辦理過戶手續時，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執行的困擾。（8）就產權人已過世的作為遺產的房屋設定買賣，買受人應當對產權人法定繼 承人及簽約人的受權情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權委 托情況要進行核驗，并保留相關查驗記錄，保留付款憑證做到有據可查，以避 免在無權處分情形時被認定存在重大過失而不構成表見代理，以致影響買賣合 同效力。（9）購買他人出售的單位房改房，應對房屋產權狀況做了解，是部分產權還是 完全產權，是否附加產權限制條件，能否上市交易。產權是否過戶是無權處分 情形認定房

26、屋買賣合同是否有效的關鍵條件之一，此亦房改房買賣未經共有人 同意導致合同無效的常見原因。（10）作為夫妻共同財產的房改房，如未經全部產權人同意而購買，即使經歷 數年，如無表見代理的特征，依然存在買賣關系無效的風險。（11）父親單獨將名下房改房屋以合同形式賣給兒子，有書面協議，有父親曾 經打的借條，有兒子提供的現金借款單，有證人。在父母離婚期間，該合同仍 有可能會因無權處分而無效。案見上海二中院（2007）滬二中民二（民）終字 第920號"華某與嚴某房屋買賣合同糾紛"。（12）處分共有房屋未經授權導致合同目的落空，定金條款因無權處分人的承 諾而有效，應視為無權處分人的個人行為

27、，該無權處分人可能需承擔締約過失 責任或違約責任。7. 表見代理的司法認定房屋出售人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以房屋所有權人的名義 訂立合同，購買人有理由相信出售人有代理權的，構成表見代理，該代理行為 有效。【相關法律風險提示】（1）表見代理作為廣義的無權代理，但因本人與無權代理人之間的關系，具有 授予代理權的外觀即所謂外表授權， 致相對人信其有代理權而與其為法律行為， 產生有權代理的法律效果。其成立需具備的實質性條件為相對人依據一定事實， 相信或認為行為人有代理權，在此認識基礎上與行為人簽訂合同。產權證上對 房屋共有人有明確記載的，為避免認定表見代理的舉證困擾和無權處分的不利 后

28、果，應盡量與權利人建立直接合同關系，在非權利人場合，應核實委托代理 情形，并保留嚴格審核授權情況的書面證據。（2）合同法第49條規定的"相對人有理由相信行為人有代理權"，須符合 法律規定的標準和常人的判斷標準。如行為人持有本人出具的授權委托書，或 本人的其他行為方式可推定有授權的意思表示。非產權人的出賣人應有代為處 理售房事宜的授權書，買受人應盡量要求該授權書經公證。（3）購買未取得產權證的夫妻共同所有的房屋，最好有夫妻雙方共同作為出賣 方簽字確認，對于無法全部到場的產權共有人，應當留意并收集一方存在表見 代理的證據，比如授權委托書、房屋買賣合同、抵押合同、借款合同、結婚證

29、、 產權共有人身份證原件或復印件等。（4）夫妻共同財產未經一方同意而為處分主張合同無效，從而轉售他人，可能 會由此承擔雙倍返還定金或其他經濟損失的違約風險。（5） 出售房屋的委托人即使與房屋權利人系近親屬關系，亦可能構成無權代理。 兄弟姐妹關系并不構成法律意義上的表見代理的基礎。父母子女的特殊關系、居住多年是否可構成表見代理，實踐中有不同看法。故對此類無權處分行為， 買受人簽約時亦應核實授權情況。（6）買賣集體土地性質的房屋，在合同無效或解除時，返還買受人價款的義務 一方可能是表見代理人，也可能是房屋所有權人，其返還房款的履行能力決定 合同無效后買受人受損利益的回補現實性。（7）享有承租權的公

30、房買賣合同簽訂時，除應對合同效力風險進行判斷外，還應就未來產權辦理二次過戶的風險有所預測，應盡量與承租人及相關近親屬達 成一致并取得其書面認可，就違約責任的設定應明確并有針對性。（8）居間房屋買賣合同簽訂時，買受人應要求與出賣人在同一合同中作為當事 人，約定雙方的權利義務關系，盡量避免單獨分開與房屋中介成立交易關系， 以免相應的違約責任無法產生約束違約方的風險。（9）作為代理人，即使是親屬，也應及時將代理行為取得的款項交予委托人， 財上分明，否則，時日長久，原來基于親屬關系心照不宣收受的款項，若干年 后依然是一筆分明的債務。案見遼寧沈陽中院（2007）沈民（2）房終字第397 號"付

31、某與劉某等房屋買賣合同糾紛案"o（10）即使當事人本人以無權代理主張合同無效，亦有可能構成締約過失。中 介方可能會因未能認真審核房屋權屬，對無權處分房屋導致合同無效存在締約 過失責任，而被要求承擔民事責任。已知合同相對方系無權代理而怠于主張權 利或未積極采取合理措施防止損失擴大，可能會因此造成本人就擴大損失主張 權利的喪失。（11）無權處分合同無效，實踐中傾向于認定產生無效返還責任，合同約定的 違約金條款通常不會被支持，案見廣東廣州中院（2009）穗中法民五終字第1929 號"張某等與郭某房屋買賣合同糾紛案"o（12）簽訂房屋買賣合同，應要求對方提供身份證復印件及

32、聯系方式，并在該 復印件上跨簽"本復印件僅用于X年X月 X0與x簽約使用"o原因：其一，一旦訴 訟，需要提供被告住所地等法定信息；其二，防止該身份證復印件被用作他途。（13）不在他人提供的空白頁上簽名。簽名意味著意思表示，意味著在法律上 對書面填充內容的確認。一旦簽名確認，無充分證據，推翻很難。如果違背真 實意思表示的簽字系因受脅迫，在脅迫情形解除后最好及時報警，以之作為受 脅迫的最直接證據。（14）無論是買方，還是賣方，收付款憑證都應保留，尤其在與對方代理人進 行交易時更要注意，以免生發付款與否及付款對象之爭。（15）登記產權人以自己名義處分，事后以無權處分主張合同無效，

33、并從無效 主張中獲利，不僅違背誠實信用原則且依物權法之規定，基本不可行。8違約損害與定金賠償房屋買賣合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，給對方 造成損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以 獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或應預見到的因違反 合同可能造成的損失。當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對 方可選擇適用違約金或定金條款。當事人約定的定金不足以彌補一方因對方違 約遭受的損失，一方可請求賠償超過定金部分的損失。合同約定的違約金低于 或過分高于所造成的損失，當事人可請求法院或仲裁機構予以適當調整。【相關法律風險提示】（1

34、）房屋買賣合同，就對方違約行為已選擇應用定金罰則的，只有在舉證不足 彌補因對方違約造成自己經濟損失的情況下，才會再由違約方另行支付違約金，否則不重復適用違約責任。廣東佛山中院（2004）佛中法民五終字第1141號" 歐某等與陳某等房屋買賣合同糾紛案"中，就出現了已獲定金賠償的守約方，嗣 后主張房屋租金、契稅損失而被駁回的情形。（2）房屋買賣合同如存在兩份，雖然前一份合同約定的違約金條款在后份登記 備案的合同中未提及，但后份合同就該違約條款的缺失并不當然構成對前一合 同關于違約責任的變更。實踐中，應盡量避免就同一房屋買賣行為前述兩份合 同。即使根據登記備案需要簽訂兩份，也要盡

35、量避免陰陽合同情形出現，即對 前后約定條款不同的，要在后一合同中對此效力予以明確，比如前一合同未約 定的，后一合同的約定作為補充條款；前一合同有約定的，后一合同有不同約 定的，后一合同為合同變更并以此為準。（3）售房合同無效后果不僅包括約定的定金的雙倍返還，還有可能賠償因締約 過失造成的信賴利益損失。（4）作為定金合同的從合同亦無效，可能存在無法雙倍返還的風險。簽約時房 屋未取得產權證，但房主享有處分權，不存在現實及將來履行上的法律障礙， 但最好在合同中對此提及，并就相應的違約責任作出特別約定。（5）當事人因遲延履行支付違約金后，仍應承擔繼續履行合同的義務。基于立 約擔保而交付定金的，在一方反

36、悔時，向對方只能就定金罰則適用，而無權要 求繼續履行簽訂房屋買賣合同的義務。（6）有擔保人擔保合同履行的情況下，應要求擔保人在合同上簽字并注明擔保 責任。（7）當事人約定的違約金超過造成損失的 30%的，一般可認定為"過分高于造 成的損失"當事人可請求法院或仲裁機構予以適當減少。（8）預售合同約定的違約責任對雙方具有約束力。無法定理由解除合同，應承 擔相應違約責任。認為約定的違約金過高，可以申請調整，但是否調整，取決 于法院或對方當事人。（9）為防止對方故意毀約，建議自信的守約方對違約金的約定條款，多費筆墨, 不拘于格式條款，以確信該約定損害后果及損害計算為當事人事先所預見

37、。（10）房屋買賣合同糾紛，訴請房屋返還（騰退）的，應當就遲延履行返還房屋的義務附加租金支付的訴訟請求，比如，按每月多少元，每天多少元，支付 至實際交付房屋時止。（11）陷阱條款："出賣方如違約，除應在三日內返還所收買方全部房價款外， 并應支付該所購房地產總額10%的違約金"。在賣方故意違約并有利可圖，而買 方希望繼續履行并要求賣方承擔違約責任情況下，該違約條款陷阱就出來了： 該款系以合同解除為條件，并不當然成為出賣方逾期辦證、逾期交房甚至拒絕 辦證等違約行為、毀約行為的法律賠償后果。案見海南海口中院（2007）海中法民一終字第579號"施某等與某紡織公司房屋買賣

38、合同糾紛案"，兩審雖均判 決購房合同繼續履行，但一審打了折扣，按已付房款而非明確約定的"所購房地產總額"的10%確定逾期辦證違約金；二審持上述陷阱條款不利于購房人的解釋， 認為購房人無權獲得逾期辦證違約金，但因賣方未上訴，故仍維持7萬元違約金的一審判項。9. 黑白合同的法律效力二手房屋買賣過程中如存有通過簽訂"黑白（陰陽）合同"避稅與作低房價違規 行為，其后果應由包括各方當事人在內的全體參與者承擔。一方可向相關職能 部門反映，但不能以此推翻或否定整個房屋買賣合同的效力。就同一房屋買賣 行為簽訂數份合同，如存在約定抵觸之處，通常以后簽訂為準，但在

39、"黑白（陰陽）合同"情形，真實意思表示并得到實際履行的合同應具有優于備案合同的效 力。【相關法律風險提示】（1）"黑白合同"簽訂的時間點、自認的簽訂時間與實際繳納契稅時間，雖可按 后簽合同變更先前合同、先簽合同再完稅的法律常識、交易習慣上找出漏洞， 但風險依然比漏洞還大。"黑白合同"情形對賣方的風險不言而喻，對買方而言， 如果"黑白合同"價款主張應付款時，在實際付款多于該應付款時，同樣會面臨 著明知應付款還多付款的違背常理，以及被判重復支付欠付款的風險，河南鄭 州中院（2008）鄭民二終字第1801號"張

40、某與某木材公司房屋買賣合同糾紛案' 可見端倪。（2）在"陰陽合同"情形，前一份無房屋共有人簽名同意，而備案合同卻有共有 人簽名同意，但備案合同卻因虛構價格存在惡意串通、以合法形式掩蓋非法目 的的無效情形，是否簽字也無效呢？實務中發生過這樣的案例，一審判決認為 無效，二審改判有效，爭議產生仍與黑白合同簽訂行為關聯。（3）商品房買賣"黑白合同"風險：同一買賣，存在兩份合同，如買受人為取得 購房發票，持價款少的合同主張開具發票，開發商如何是好？ 一旦開具，認定 合同價款已變更又多了一份新證據。實務中便出現了這樣的案例：買受人持備 案合同要求開發票，遭開

41、發商拒絕，法院認定價款應依第一份合同，第二份合 同不構成價款的變更，證據就是小區房產銷售正常價格及證人證言。對買受人而言，以開具價款少的發票作為憑證，在嗣后再次轉讓計算營業稅、個人所得 稅時，也會埋下稅費相對增加的后患。（4）對"黑白合同"一方當事人而言，以"陰陽合同"規避法律，屬于"以合法形式 掩蓋非法目的"作為一方中止履行的理由，司法實踐中鮮有抗辯成功者，理由如:（1）"向稅務機關申報的房屋交易金額是哪方提出的無法查證 "廣西柳州中院（2011 ）柳市民一終字第157號"謝某訴張某等房屋買賣合同糾紛上

42、訴案"（2）"規避國家賦稅，應由當地稅務機關進行查處 "，僅此不足以請求確認合同 無效陜西漢中中院（2010）漢中民終字第445號"葉某訴薛某房屋買賣合同糾 紛上訴案"（3）"損害了國家依法所應繳納的稅收 但并導致雙方買賣合 同無效"遼寧沈陽中院（2005）沈民（2）房終字第1304號"方某與孫某等房 屋買賣合同糾紛案"。10. 無證房買賣合同效力城市房地產管理法第38條第6項"未依法登記領取權屬證書"的房屋不得轉 讓的規定，系對房屋交易過程中為維護交易安全而制定的一種原則意義上的管

43、理性規定，旨在規范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關系。這一規定在 性質上不屬于最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的 解釋（二）第14條規定中的"效力性強制性規定"，而屬于取締型的禁止規范。 故違反上述規定并不必然導致交易行為及締約合同的無效。對以將來可能取得 所有權的財產為標的物的買賣合同， 不因出賣人未取得所有權而導致合同無效， 但出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得標的物所有權致使標的物不能交付的， 應承擔違約責任。【相關法律風險提示】（1）城市房地產管理法第38條（2007年8月30日修改前為第37條）關 于"未依法登記領取權屬證書"