1、鈦白粉公司建筑工程體系xxx投資管理公司目錄第一章 公司簡介4一、 基本信息4二、 公司簡介4三、 公司主要財務數據5第二章 項目基本情況7一、 項目概況7二、 結論分析7第三章 房地產開發流程10一、 開發建設10第四章 投資決策與設計階段工程計價16一、 投資估算方法16第五章 招標投標法律法規18一、 招標投標法18第六章 建設工程勘察設計招標投標25一、 工程勘察設計投標25第七章 國際工程常用合同文本28一、 英國NEC和美國AIA合同文本28二、 FIDIC施工合同條件32第八章 設計施工總承包合同管理41第九章 建設工程風險管理42一、 工程風險管理內容和方法42第十章 綠色建筑

2、技術體系60一、 建筑節材與綠色建筑設施設備60第十一章 裝配式建筑評價68一、 評價時點與方法68第一章 公司簡介一、 基本信息1、公司名稱：xxx投資管理公司2、法定代表人：徐xx3、注冊資本：1220萬元4、統一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監督管理局6、成立日期：2015-11-197、營業期限：2015-11-19至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區xx二、 公司簡介公司按照“布局合理、產業協同、資源節約、生態環保”的原則，加強規劃引導，推動智慧集群建設，帶動形成一批產業集聚度高、創新能力強、信息化基礎好、引導帶動作用大的重點產業集群。加強產業集群

3、對外合作交流，發揮產業集群在對外產能合作中的載體作用。通過建立企業跨區域交流合作機制，承擔社會責任，營造和諧發展環境。當前，國內外經濟發展形勢依然錯綜復雜。從國際看，世界經濟深度調整、復蘇乏力，外部環境的不穩定不確定因素增加，中小企業外貿形勢依然嚴峻，出口增長放緩。從國內看，發展階段的轉變使經濟發展進入新常態，經濟增速從高速增長轉向中高速增長，經濟增長方式從規模速度型粗放增長轉向質量效率型集約增長，經濟增長動力從物質要素投入為主轉向創新驅動為主。新常態對經濟發展帶來新挑戰，企業遇到的困難和問題尤為突出。面對國際國內經濟發展新環境，公司依然面臨著較大的經營壓力，資本、土地等要素成本持續維持高位。

4、公司發展面臨挑戰的同時，也面臨著重大機遇。隨著改革的深化，新型工業化、城鎮化、信息化、農業現代化的推進，以及“大眾創業、萬眾創新”、中國制造2025、“互聯網+”、“一帶一路”等重大戰略舉措的加速實施，企業發展基本面向好的勢頭更加鞏固。公司將把握國內外發展形勢，利用好國際國內兩個市場、兩種資源，抓住發展機遇，轉變發展方式，提高發展質量，依靠創業創新開辟發展新路徑，贏得發展主動權，實現發展新突破。三、 公司主要財務數據表格題目公司合并資產負債表主要數據項目2020年12月2019年12月2018年12月資產總額4865.073892.063648.80負債總額1511.911209.531133

5、.93股東權益合計3353.162682.532514.87表格題目公司合并利潤表主要數據項目2020年度2019年度2018年度營業收入18537.8714830.3013903.40營業利潤3245.902596.722434.43利潤總額2988.952391.162241.71凈利潤2241.711748.531614.03歸屬于母公司所有者的凈利潤2241.711748.531614.03第二章 項目基本情況一、 項目概況（一）項目投資人xxx投資管理公司（二）建設地點本期項目選址位于xxx（以最終選址方案為準）。二、 結論分析（一）項目選址本期項目選址位于xxx（以最終選址方案為準

6、），占地面積約47.00畝。（二）項目實施進度本期項目建設期限規劃12個月。（三）投資估算本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資16234.78萬元，其中：建設投資12742.90萬元，占項目總投資的78.49%；建設期利息156.56萬元，占項目總投資的0.96%；流動資金3335.32萬元，占項目總投資的20.54%。（四）資金籌措項目總投資16234.78萬元，根據資金籌措方案，xxx投資管理公司計劃自籌資金（資本金）9844.65萬元。根據謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額6390.13萬元。（五）經濟評價1、項目達產年預期營業收入（SP

7、）：33500.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：28902.35萬元。3、項目達產年凈利潤（NP）：3347.93萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：13.33%。5、全部投資回收期（Pt）：6.66年（含建設期12個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：16368.12萬元（產值）。（六）主要經濟技術指標主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積31333.00約47.00畝1.1總建筑面積48185.59容積率1.541.2基底面積17546.48建筑系數56.00%1.3投資強度萬元/畝249.862總投資萬元16234.782.1建設投資萬元12742.902.1.1工

8、程費用萬元10544.112.1.2工程建設其他費用萬元1819.302.1.3預備費萬元379.492.2建設期利息萬元156.562.3流動資金萬元3335.323資金籌措萬元16234.783.1自籌資金萬元9844.653.2銀行貸款萬元6390.134營業收入萬元33500.00正常運營年份5總成本費用萬元28902.35""6利潤總額萬元4463.90""7凈利潤萬元3347.93""8所得稅萬元1115.97""9增值稅萬元1114.64""10稅金及附加萬元133.75"

9、;"11納稅總額萬元2364.36""12工業增加值萬元8248.74""13盈虧平衡點萬元16368.12產值14回收期年6.66含建設期12個月15財務內部收益率13.33%所得稅后16財務凈現值萬元-428.62所得稅后第三章 房地產開發流程一、 開發建設房地產開發企業在建設實施階段的主要工作目標是在投資預算范圍內，按項目開發進度計劃要求，高質量地完成建筑安裝工程，保證項目按時保質進行銷售和移交。房地產開發過程中的建設單位項目管理工作可由房地產開發企業自行組織，也可委托工程監理單位負責監理。（一）施工管理在項目施工階段，建設單位根據法律、

10、法規和合同約定，履行其項目質量控制、安全及環保管理、投資控制、進度控制職責，加強合同管理、組織施工現場協調和外部協調。1、質量控制建設單位除認真履行法律、法規及合同約定的質量責任和義務外，還應加強對施工質量的現場監督管理。（1）施工過程中加強施工巡查監督，發現質量問題隨時指出并糾正。嚴格要求施工單位按施工程序施工，所有隱蔽工程驗收記錄必須經項目監理機構等有關驗收單位簽字認可后，方可組織下道工序施工。（2）為了把質量控制工作落到實處，應要求施工單位建立可行的質量保證體系并嚴格執行。工程開工前要求施工單位編制詳細的施工組織設計方案，對于重大或關鍵部位的施工，以及新技術新材料的使用，要提前制定具體的

11、施工方案、施工技術保證措施，進行新技術新材料試驗，并將相關鑒定證明材料報建設單位、項目監理機構審核。對影響工程質量的關鍵部位設置質量管理點，并設專人負責。2、安全及環保管理建設單位及項目監理機構在施工過程中應要求施工單位執行國家關于建筑施工安全、施工現場環境與衛生的標準和有關規定，并督促施工單位落實安全防護、文明環保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關鍵是對工程變更、簽證實行有效控制，對于涉及費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、業主方現場代表、總監理工程師共同簽字方為有效。建設單位要對施工索賠做到事前把關、主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；對施工單位及材料供應商不

12、履行約定義務及時提出反索賠，使投資得到有效控制。4、進度控制（1）建設單位應要求施工單位圍繞工程進度計劃全面鋪開、統一協調、分頭實施。建設單位會同施工單位按照倒計時辦法嚴格執行施工組織設計方案，定期統計匯報，做到時間、進度質量三落實；對未能落實的項目，立即查明原因并采取補救措施，確保階段計劃工期不被拖延。（2）建設單位管理人員對施工進度的檢查與進度計劃的貫徹實施是融匯在一起的。通過進度計劃檢查，組織項目監理機構、施工及相關單位，及時采取有效措施控制工程進度。（二）商品房預售商品房預售實行許可制度。房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房

13、預售許可證的房地產開發企業，不得進行商品房預售。申請商品房預售許可證須具備以下基本條件。（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有建設工程規劃許可證。（3）按提供預售的房屋計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（4）各地根據情況要求的其他條件。（5）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。三）竣工驗收和備案2、竣工驗收工程竣工驗收是開發建設過程的最后階段，是全面檢驗工程設計和施工質量的重要環節。竣工驗收通過后，質量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶，房地產開發企業方可回收投資。對于預售

14、或預租的項目，通過投入使用，房地產開發企業就可得到預付款外的款項。因此，房地產開發企業對于確已符合竣工驗收條件的項目，應按有關規定和國家質量標準，及時組織竣工驗收。竣工驗收除進行工程質量綜合考核外，還應對環保、消防等進行檢查驗收。對于各專項的驗收，實行規劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯合驗收，統一竣工驗收圖紙和驗收標準統一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯合測繪、成果共享”。房地產開發企業應組織、協助和督促承包商和設計單位，認真負責地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實記錄各種地下、地上建筑物、構筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的

15、依據。工程竣工圖必須準確、完整，當發現工程竣工圖繪制不準確或有遺漏時，應采取措施修改和補齊。工程竣工驗收后，按規定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規定編制并報送城市檔案館。3、竣工驗收備案房地產開發企業應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，將工程竣工驗收報告和規劃、公安、消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。（三）商品房初始登記商品房初始登記屬于不動產首次登記，是對竣工驗收合格的商品房依法進行的產權登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列六種材料。（1

16、）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料。（2）建設工程符合規劃的材料。（3）房屋已經竣工的材料。（4）房地產調查或者測繪報告。（5）相關稅費繳納憑證。（6）其他必要材料。辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權時，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。第四章 投資決策與設計階段工程計價一、 投資估算方法（一）建設投資估算方法建設投資估算方法主要有資金周轉率法、生產能力指數法、設備費用百分比估算法和造價指標估算法等，分別適用于不同階段和不同項目的投資估算。

17、1、資金周轉率法這是一種用資金周轉率來推測投資額的簡便方法，資金周轉率=總投資額年銷售額產品的年產量×產品單價，以擬建項目中主要或投資比重較大的工藝設備投資為基數。根據已建類似項目的統計資料，計算出擬建項目各專業工程費占工藝設備的比例，求出各專業投資，再加上其他費用，求得擬建項目的建設投資。2、造價指標估算法依照各種工程造價指標（投資估算指標或概算指標）可進行單位工程投資估算。在此基礎上，可匯總成每一單項工程投資。另外，再估算工程建設其他費用及預備費，即可求得建設項目總造價。（二）流動資金估算方法項目總投資中的流動資金是指在生產性項目建成投產后，為進行正常生產運營，用于購買原材料、燃

18、料，支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。估算流動資金一般采用分項詳細估算法，個別情況或者小型項目可采用擴大指標估算法。分項詳細估算法是根據資金周轉額和周轉速度之間的關系，對構成流動資金的各項流動資產和流動負債分別進行估算。在使用分項詳細估算法進行計算時，首先計算各類流動資產和流動負債的年周轉次數，其次再分項估算占用的資金額。擴大指標估算法是根據現有同類企業的實際資料，求得各種流動資金率指標，也可依據行業或部門給定的參考值或經驗確定比率。一般常用的基數有銷售收入、經營成本、總成本費用和固定資產投資等。該方法簡便易行，但準確度不高。第五章 招標投標法律法規一、 招標投標法招標投標法規定，任何單

19、位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。依法必須進行招標的項目，其招標投標活動不受地區或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區、本系統以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。（一）招標1、招標方式招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。不適宜公開招標的，經有關部門批準，可以進行邀請招標。（1）招標人采用公開招標方式的，應當發布招標公告。依法必須進行招標的項目，應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者媒介發布招標公告。（2）招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書

20、。招標公告或投標邀請書應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的性質、數量、實施地點和時間，以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。2、招標文件招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。招標項目需要劃分標段、確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。招標文件不得要求或者標明特定的生產供應者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標

21、人的名稱、數量及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當至少在招標文件要求提交投標文件截止時間15日之前，以書面形式通知所有招標文件收受人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。3、其他規定招標人設有標底的，標底必須保密。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。（二）投標投標人應當具備承擔招標項目的能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。1、投標文件（1）投標文件的內容。投標人應當按照招標文件

22、的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。對屬于建設工程施工的招標項目，投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬用于完成招標項目的機械設備等。根據招標文件載明的項目實際情況，投標人如果準備在中標后將中標項目的部分非主體非關鍵工程進行分包的，應當在投標文件中載明。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，投標人可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。（2）投標文件的送達。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。招標人收到投標文件后，應簽收保存，不得

23、開啟。投標人少于3人的，招標人應當依照招標投標法重新招標。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。2、聯合投標兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯合體，以一個投標人的身份共同投標。聯合體各方均應具備承擔招標項目的相應能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規定的聯合體各方均應當具備規定的相應資格條件。由同一專業的單位組成的聯合體，按照資質等級較低的單位確定資質等級。聯合體各方應當簽訂共同投標協議，明確約定各方擬承擔的工作和責任，并將共同投標協議連同投標文件一并提交給招標人。聯合體中標的，聯合體各方應當共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任。3、其他

24、規定投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭、損害招標人或其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標。禁止投標人向招標人或評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。（三）開標、評標和中標開標開標應當在招標人的主持下，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間、招標文件中預先確定的地點公開進行。應邀請所有投標人參加開標。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱

25、、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當做記錄，并存檔備查。1、評標（1）評標委員會的組成。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為5人以上單數。評標委員會專家成員應當從國務院有關部門或者省、自治區、直轄市人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家庫內的相關專業的專家名單中確定。一般招標項目可以采取隨機抽取方式，特殊招標項目可以由招標人直接確定。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會，已經進入的應當進行更換。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。（2）投標文件的澄清或者說明。評標委員會可以要求投標人對投標

26、文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。（3）評標。招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。設有標底的，應當參考標底。中標人的投標應當符合下列條件之一。1）能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準。2）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最低。但是，投標價格低于成本的除外。評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候

27、選人，招標人據此確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。2、中標中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協議。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。依法必須進行招標的項目，招標人應當

28、自確定中標人之日起15日內，向有關行政監督部門提交招標、投標情況的書面報告。第六章 建設工程勘察設計招標投標一、 工程勘察設計投標（一）工程勘察設計投標文件的內容工程勘察設計投標文件包括投標函及投標函附錄。法定代表人身份證明（適用于無委托代理人的情況）或授權委托書（適用于有委托代理人的情況）；聯合體協議書（如有）。投標保證金。勘察/設計費用清單。資格審查資料；勘察綱要/設計方案；8投標人須知前附表規定的其他資料。投標人在評標過程中作出的符合法律、法規和招標文件規定的澄清確認，構成投標文件的組成部分。（二）投標文件的編制投標文件應當對招標文件有關勘察/設計服務期限、投標有效期、發包人要求、招標范

29、圍等實質性內容作出響應。投標文件應按標準勘察招標文件（2017年版）或標準設計招標文件（2017年版）中規定的“投標文件格式”進行編寫，如有必要，可以增加附頁，作為投標文件的組成部分。其中，投標函附錄在滿足招標文件實質性要求的基礎上，可以提出比招標文件要求更有利于招標人的承諾。（三）投標文件的密封和遞交1、投標文件密封投標文件應密封包裝，并在封套的封口處加蓋投標人單位章或由投標人的法定代表人或其授權的代理人簽字。采用電子招標投標的，投標人應當按照招標文件和電子招標投標交易平臺的要求加密投標文件。未按要求密封的投標文件，招標人將予以拒收。2、投標文件遞交投標人應在投標人須知前附表規定的地點和截止

30、時間前遞交投標文件。采用電子招標投標方式的，投標人通過下載招標文件的電子招標投標交易平臺遞交電子投標文件。除投標人須知前附表另有規定外，所遞交的投標文件不予退還。招標人收到投標文件后，向投標人出具簽收憑證。采用電子招標投標方式的，投標人完成電子投標文件上傳后，電子招標投標交易平臺即時向投標人發出遞交回執通知。遞交時間以回執通知載明的傳輸完成時間為準。逾期送達或上傳的投標文件，招標人或電子招標投標交易平臺將予以拒收。（四）投標文件的修改和撤回在投標人須知前附表規定的投標截止時間前，投標人可以修改或撤回已遞交的投標文件，但應以書面形式通知招標人。投標人修改或撤回已遞交投標文件的書面通知應按照要求簽

31、字或蓋章。招標人收到書面通知后，向投標人出具簽收憑證。采用電子招標投標方式的，投標人修改或撤回已遞交投標文件的通知，應按照要求加蓋電子印章。電子招標投標交易平臺收到通知后，即時向投標人發出確認回執通知。投標人撤回投標文件的，招標人自收到投標人書面撤回通知之日起5日內退還已收取的投標保證金。修改的投標文件應按照規定進行編制、密封、標記和遞交，并標明“修改”字樣。修改的內容為投標文件的組成部分。第七章 國際工程常用合同文本一、 英國NEC和美國AIA合同文本（一）英國NEC合同文本英國土木工程師學會編制的NEC合同文本不僅在英國和英聯邦國家得到廣泛應用，而且對國際上眾多標準文本的起草都有引導和借鑒

32、作用，其在全球的影響力很大。目前最新版本是2017年頒布的NEC4系列合同條件。其中，工程施工合同（ECC）的管理理念和合同原則是NEC系列其他合同編制的基礎，這里僅概要介紹工程施工合同文本。1、合同文本結構為了廣泛適用于各類土木工程施工管理，標準文本結構采用積木式組合形式，使用者在核心條款基礎上，根據實施工程承包特點，選擇適用的主要選項條款和次要條款，形成具體的工程施工合同。（1）核心條款。核心條款是施工合同的基礎和框架，共有9條：總則、承包商主要責任、時間、質量管理、付款、補償事件、所有權、責任與保險、終止。（2）主要選項條款。主要選項條款是對核心條款的補充和細化，每一主要選項條款均有許多

33、針對核心條款的補充規定，只要將對應序號的補充條款納入核心條款即可。主要選項條款包括以下內容。選項A：帶有分項工程表的標價合同。選項B：帶有工程量清單的標價合同。選項C：帶有分項工程表的目標合同。選項D：帶有工程量清單的目標合同。選項E：成本補償合同。選項F：管理合同。標價合同適用于簽訂合同時價格已確定的合同，選項A適用于固定價格承包，選項B適用于綜合單價計量承包。目標合同（選項C、選項D）適用于擬建工程范圍在訂立合同時尚未完全界定或預測風險較大的情形，承包商投標價作為合同的目標成本，當工程費用超支或節省時，業主與承包商按合同約定的方式分攤。成本補償合同（選項E）適用于工程范圍界定尚不明確，甚至

34、以目標合同為基礎也不夠充分，而且又要求盡早動工的情形，工程成本實報實銷，另按合同級定的工程成本一定百分比作為承包商收入。管理合同（選項F）適用于施工管理承包，管理承包商與業主簽訂管理承包合同，不直接承擔施工任務，以管理費用和估算的分包合同總價報價；管理承包商與若干施工分包商訂立分包合同，確定的分包合同履行費用由業主支付。（3）次要選項條款。有26條可供選擇的次要選項條款，業主在制定具體工程施工合同時，需要根據工程具體情況和自身要求選擇適用的選項條款。對于采用的選項，需要對相應內容作出進一步明確約定。核心條款與選定的主要選項條款和次要選項條款一起構成一個內容約定完備的合同文件。2、合作伙伴管理理

35、念施工合同文本核心條款明確規定，雇主、承包商、項目經理和工程師應在工作中相互信任、相互合作和合理分擔風險。工程參建各方通過簽訂合作伙伴協議，組建工作團隊，建立完善的溝通協調機制，信息共享，風險合理分擔，實現合作伙伴管理（partnering）。這樣改變了傳統的業主與承包商以合同價格為核心，中標靠報價、盈利靠索賠的合同對立關系，將按質、按量、按期完成并實現工程預期功能作為工程參建各方的共同目標。施工合同文本還通過早期警告條款，建立風險預警機制。當業主項目經理或承包商發現有可能影響合同價款、推遲竣工或削弱工程使用功能的情況時，應立即向對方發出早期警告而非事件發生后進行索賠。業主項目經理和承包商都可

36、以提出召開早期警告會議，并在對方同意后邀請其他方出席。與會各方在合作的前提下，提出并研究建議措施以避免或減小早期警告通知的問題影響，尋求對受影響的所有各方均有利的解決辦法，決定各方應采取的行動。業主項目經理應在早期警告會議上對所研究的建議和作出的決定記錄在案，會后發給承包商。（二）美國AIA合同文本美國建筑師學會（AIA）編制了眾多的系列標準合同文本，包括以下內容。A系列：業主與施工承包商、CM承包商、供應商之間，以及總承包商與分包商之間的合同。B系列：業主與提供專業服務的建筑師之間的合同文本。C系列：建筑師與提供專業服務的咨詢機構之間的合同文本。D系列：建筑師行業所用的文件。E系列：合同和辦

37、公管理中使用的文件。F系列：財務管理表格。G系列：建筑師企業與項目管理中使用的文件。AIA系列合同條件適用于不同類型的工程實施組織模式，包括傳統模式、CM模式、設計建造模式和集成化管理模式等。其中，CM模式屬于一種管理承包模式，有別于施工總承包商與業主簽訂總承包合同后再進行分包的管理模式。依據業主委托的范圍和管理職責不同，CM合同可分為代理型CM合同和風險型CM合同兩類。采用代理型CM合同的，CM承包商只為業主對設計和施工有關問題提供咨詢服務，而不承擔工程實施風險。采用風險型CM合同的，CM承包商在設計階段為業主提供咨詢服務但不參與合同履行管理；而在施工階段相當于總承包商，需要與分包商簽訂分包

38、合同，承擔分包合同的協調管理職責，在保證工程最大費用（GMP）前提下完成工程施工任務。當工程實際總費用超出GMP時，超出部分由CM承包商承擔；當實際總費用未超出GMP時，節約費用歸業主，但CM承包商可按合同約定的百分比獲得相應獎勵。二、 FIDIC施工合同條件FIDIC自1957年發布土木工程施工合同條件（第1版）以來，陸續出版了一系列合同條件，這些合同條件共同構成了FIDIC彩虹族系列合同文件，不僅應用于世界銀行、亞洲開發銀行、非洲開發銀行等國際金融組織的貸款項目，一些國家的國際工程也常采用FIDIC合同條件。這里主要介紹FIDIC施工合同條件（紅皮書）有關內容。（一）FIDIC施工合同條件

39、組成及解釋順序FIDIC施工合同條件適用于土木工程施工的單價合同形式，由通用條件和專用條件兩部分組成，并附有合同協議書、投標函和爭端仲裁協議書格式。1、通用條件通用條件包括21個方面：一般規定，業主，工程師，承包商，分包商，職員與勞工，生產設備、材料和工藝，開工、延誤及暫停，竣工檢驗，業主接收，接收后缺陷，計量與估價，變更與調整，合同價格與支付，業主提出終止，承包商提出暫停與終止，工程照管與保障，例外事件，保險，業主和承包商索賠，爭端和仲裁。2、專用條件專用條件將結合工程具體特點和所在地區情況對通用條件進行補充、細化。FIDIC施工合同條件提出了專用條件起草的五項黃金原則：0合同所有參與方的職

40、責、權利、義務角色及責任一般都在通用條件中默示，并適應項目需求。專用條件的起草必須明確和清晰。專用條件不允許改變通用條件中風險與回報分配的平衡。合同規定的各參與方履行義務的時間必須合理。3、合同文件解釋順序構成FIDIC施工合同文件的各個組成部分應能互相說明、互相補充，合同文件的優先解釋順序如下合同協議書。中標函。投標書。專用條件。通用條件。（二）FIDIC施工合同條件中的各方主體FIDIC施工合同條件中涉及的主體包括業主、（咨詢）工程師、承包商、指定分包商。1、業主業主在合同履行過程中的義務和權利包括以下五個方面。（1）應在投標書附錄中規定的時間內給予承包商進入現場、占有現場各部分的權利。此

41、項進入和占有權不可為承包商獨享。（2）應根據承包商請求，提供以下合理協助：取得與合同有關但不易得到的工程所在國的法律文本；協助承包商申請工程所在國要求的許可、執照或批準。（3）應負責保證在現場的業主人員和其他承包商做到與承包商的各項努力進行合作。（4）應在收到承包商的任何要求28日內，提出其已做并將維持的資金安排的合理證明說明業主能夠按規定支付合同價款。（5）如果根據合同條款或合同有關的另外事項，業主認為有權得到任何支付和（或）對缺陷責任期限的延長，業主或者咨詢工程師應當向承包商發出通知，說明具體情況。2、（咨詢）工程師（咨詢）工程師是指由業主所聘請的咨詢公司委派的、直接對業主負責的咨詢機構。

42、（咨詢）工程師根據施工合同，對工程的質量、進度和費用進行控制和監督，力求工程施工滿足合.同要求。FIDIC施工合同條件基于以（咨詢）工程師為核心的管理模式，因此，在合同條款中明示的（咨詢）工程師的權限較大。（咨詢）工程師的權力可概括為以下四個方面。（1）工程質量控制。工程質量控制主要表現在：對運抵施工現場的材料、設備質量進行檢查和檢驗；對承包商施工過程中的工藝操作進行監督；對已完工程的質量進行確認或拒收；發布指令要求對不合格工程部位采取補救措施等。（2）工程進度控制。工程進度控制主要表現在：審查批準承包商的施工進度計劃；指示承包商修改施工進度計劃；發布工程開工令、暫停令、復工令和趕工令。（3）

43、工程付款控制。工程付款控制主要表現在：對變更工程進行估價；批準使用暫定金額和計日工；簽發各種付款證書等。（4）施工合同管理。施工合同管理主要表現在：解釋合同文件中的矛盾和歧義；批準分包工程（除勞務分包、采購分包及合同中指定的分包商對工程的分包）；發布工程變更令；簽發工程接收證書和缺陷責任證書；審核承包商的索賠；行使合同內引申的權利等。承包商是指其投標書已被業主接受的當事人，以及取得該當事人資格的合法繼承人。（5）承包商的一般義務。1）應按照合同約定及（咨詢）工程師的指示，設計（在合同規定的范圍內）、實施和完成工程，并修補工程中的任何缺陷2）應提供合同規定的生產設備和承包商文件，以及此項設計、施

44、工、竣工和修補缺陷所需的所有臨時性或永久性的承包商人員、貨物、消耗品及其他物品和服務3）應對所有現場作業、所有施工方法和全部工程的完備性、穩定性和安全性承擔責任。除非合同另有規定，承包商對所有承包文件、臨時工程及按照合同要求的每項生產設備和材料的設計承擔責任，不應對其他永久性工程的設計或規范負責。4）當（咨詢）工程師提出要求時，承包商應提交其建議采用的工程施工安排和方法的細節。（6）承包商提供履約擔保。承包商應在收到中標函后28日內向業主提交履約擔保，并向（咨詢）工程師報送副本一份。履約擔保可分為企業法人提供的保證書和金融機構提供的你函兩類。履約擔保一般為不需承包商確認違約的無條件擔保形式。履

45、約保函應擔保承包商圓滿完成施工和保修的義務，而不是到（咨詢）工程師頒發工程接收證書為止。但工程接收證書的頒發是對承包商按合同約定圓滿完成施工義務的證明，承包商還應承擔的義務僅為保修義務。如果雙方有約定的話，允許頒發整個工程的接收證書后將履約保函的擔保金額減少一定的百分比。業主應在收到履約證書副本后21日內，將履約擔保退還承包商。3、指定分包商指定分包商是指由業主指定完成某項特定工作內容，并與承包商簽訂分包合同的特殊分包商。業主有權將部分工程的施工任務或涉及提供材料、設備、服務等的工作內容發包給指定分包商實施。由于指定分包商與承包商簽訂的是分包合同，因而在合同關系方面與一般分包商處于同等地位，對

46、指定分包商施工過程的監督、協調工作應納入承包商的管理之中。為了不損害承包商利益，給指定分包商的付款應從暫定金額中開支。承包商在每月末報送工程進度款支付報表時，（咨詢）工程師有權要求其出示以前已按指定分包合同給指定分包商付款的證明。如果承包商沒有合法理由而扣押指定分包商上個月應得的工程款，業主有權按（咨詢）工程師出具的證明從本月應得工程款中扣除相應金額直接付給指定分包商。（三）FIDIC施工合同條件中的爭端解決在FIDIC施工合同條件實施過程中，爭端解決方式有裁決、友好協商、仲裁等。1、裁決FIDIC施工合同條件規定，DAAB是一個常設機構，在工程開工后要盡快成立DAABDAAB要定期與各方會面

47、并進行現場考察。合同爭端應提交DAAB裁決。（1）DAAB的委任。DAAB是根據投標書附錄中的規定由合同雙方共同設立的。DAAB由1人或3人組成。如果投標書附錄中沒有注明成員數量，且合同雙方沒有其他協議，則DAAB應包含3名成員。若DAAB成員為3人，則由合同雙方各提名一位成員供對方認可，雙方共同確定第三位成員作為主席。如果合同中有DAAB成員的意向性名單，則必須從該名單中進行選擇，除非被選擇的成員不能或不愿接受DAAB的委任。合同雙方應當共同商定對DAAB成員的支付條件，并由雙方各支付酬金的一半。任何成員的委任只有在合同雙方同意的情況下才能終止，業主或承包商各自的行動將不能終止此類委任。（2

48、）DAAB對爭端的裁決。DAAB可應合同雙方的共同要求，非正式地參與或嘗試進行合同雙方潛在問題或分歧的處理。如果在合同雙方之間產生起因于合同或實施過程或與之相關的任何爭端（任何種類）包括對（咨詢）工程師的任何證書的簽發、決定、指示、意見或估價的任何爭端，任何一方可以將此類爭端事宜以書面形式提交DAAB，供其裁決，并將副本送交另一方和（咨詢）工程師。DAAB在收到書面報告后84日內對爭端作出裁決，并說明理由。如果合同一方對DAAB的裁決不滿，則應在收到裁決后的28日內向合同對方發出表示不滿的通知，并說明理由，表明準備提請仲裁。如果DAAB未在84日內對爭端作出裁決，則雙方中的任何一方均有權在84

49、日期滿后的28日內向對方發出要求仲裁的通知。如果雙方接受DAAB的裁決，或者沒有按規定發出表示不滿的通知，則該裁決將成為最終的決定并對合同雙方均具有約束力。DAAB的裁決作出后，在未通過友好協商或仲裁改變該裁決之前，雙方應當執行該裁決。2、友好協商當發生合同爭端時，如果雙方能夠通過友好協商達成一致，要比通過仲裁、訴訟程序解決爭端好得多。這樣既能節省時間和費用，又不會傷害雙方的感情。事實上，在國際工程承包合同中產生的爭端大多可通過友好協商得到解決。合同當事人一方或雙方發出表示對裁決不滿的通知后，合同雙方在仲裁開始前應盡力以友好的方式解決爭端。除非合同雙方另有協議，否則，仲裁將在表示不滿的通知發出

50、后的第56日或此后開始執行，即使雙方未曾做過友好解決的努力。3、仲裁仲裁不僅在于尋找一條解決爭端的途徑和方法，更重要的是仲裁條款的出現使當事人雙方失去了通過訴訟程序解決合同爭端的權利。因為當事人在仲裁與訴訟中只能選擇一種解決方式，因此，該規定實際上決定了合同當事人只能將提交仲裁作為解決爭端的最后辦法。除非通過友好協商，否則，如果DAAB有關爭端的決定未能成為最終決定并具有約束力時，此類爭端應由國際仲裁機構最終裁決。仲裁人應有全權公開、審查和修改（咨詢）工程師的任何證書的簽發、決定、指示、意見或估價，以及任何DAAB有關爭端事宜的裁決。（咨詢）工程師有權作為證人向仲裁人提供任何與爭端有關的證據。

51、合同雙方的任一方在上述仲裁人的仲裁過程中，均不受以前為取得爭端裁決委員會的決定而提供的證據或論據或其不滿意通知中提出的不滿理由的限制。在仲裁過程中，可將DAAB的決定作為一項證據。工程竣工之前或之后均可開始仲裁。但在工程進行過程中，合同雙方、（咨詢）工程師以及DAAB的各自義務不得因任何仲裁正在進行而改變。仲裁裁決具有法律效力。但仲裁機構無權強制執行，如一方當事人不履行裁決，另一方當事人可向法院申請強制執行。第八章 設計施工總承包合同管理第九章 建設工程風險管理一、 工程風險管理內容和方法工程風險管理是一項非常復雜的管理過程。（一）工程風險識別1、工程風險識別步驟工程風險識別是風險管理的第一步

52、，能否將工程潛在的重大風險都識別出來，決定了風險管理效果。可按下列四個步驟進行工程風險識別。（1）收集和整理相關信息資料。風險一般是由數據或信息的不完備而引起的，因此，收集和整理與工程風險事件直接相關的信息可能是困難的，但風險事件不是孤立的，會存在一些與（2）其相關的信息。工程風險識別的信息來源包括與工程項目相關的自然和社會環境方面的數據資料，已建成的類似工程信息資料，工程勘察設計、施工等文件資料等。建立工程風險初始清單。在收集和整理工程項目相關信息資料的基礎上，可對工程項目存在的不確定性進行多角度分析，確定其可能存在的風險，并建立工程風險初始清單。為便于管理人員全面認識工程風險，不遺漏重要風

53、險，初始清單應列出工程項目客觀存在和潛在的所有風險。通過適當的風險分解方式來識別風險是建立工程風險初始清單的有效途徑。對于大型復雜工程項目，首先應按單項工程、單位工程進行分解，從時間、目標和因素等維度對各單項工程和單位工程進行分解后，可以較容易地識別出工程項目的主要風險。其中，時間維度是指按工程實施的各個階段進行分解，也就是識別工程實施不同階段的風險；目標維度是指按工程目標進行分解，也就是識別影響工程投資、進度、質量和安全目標實現的各種風險；因素維度是指按工程風險因素的分類進行分解，如政治、社會、經濟、自然、技術等方面風險。（3）進行風險歸集和分類。對工程風險進行歸集和分類的目的包括：一是能夠

54、加深工程參建各方對風險的認識和理解；二是可辨清風險性質，從而有助于制定有效的風險應對策略。工程風險分類方式有多種，可按技術和非技術進行分類或按工程項目目標進行分類，還可按工程項目各參與方進行分類。（4）編制工程風險清單。將分類后的工程風險整理成清單，是風險識別最主要的成果，也是評估和應對風險的重要基礎。工程風險清單并非一成不變，應隨著信息變化和風險演變而及時進行更新。工程風險清單格式通常可按所示進行編制。2、工程風險識別常用方法工程風險識別需要借助一些分析方法進行更多系統的橫向思考。借助這些方法，可提高風險識別效率，操作規范，且不容易產生遺漏。在實際應用中可結合工程項目具體情況，組合使用這些方

55、法。（1）核對表法。核對表是用來記錄和整理數據的常用工具，風險核對表中所列內容都是歷史上類似工程項目曾發生過的風險事件。采用核對表法進行風險識別，可對照核對表中所列內容對擬建工程進行檢查核對，用來判別工程項目是否存在表中所列或類似風險。風險核對表法的優點在于使風險識別工作變得較為簡單，容易掌握；缺點是對單個風險來源描述不足，不能揭示風險來源之間的相互依賴關系，而且受限于某些工程項目的可比性，有時又險列表不夠詳盡，有些工程風險可能未列入核對表中。（2）頭腦風暴法。頭腦風暴法又稱集思廣益法，是指通過營造一個無批評的自由會議環境，使與會者暢所欲言，充分交流、互相啟迪，產生大量創造性設想的過程。頭腦風

56、暴法以共同目標為中心，參會人員在他人看法的基礎上提出自己的意見。頭腦風暴法可以充分發揮集體智慧，提高風險識別的正確性和效率。參加頭腦風暴會議的人員主要由風險分析專家、風險管理專家、相關專業領域專家及具有較強邏輯思維和總結分析能力的主持人組成。應用頭腦風暴法要遵循一個原則，即發言過程中沒有討論，不進行判斷性評論。（3）常識、經驗和判斷。以往類似工程所積累的資料、數據、經驗和教訓，工程項目管理團隊成員的個人知識、經驗和判斷在風險識別時非常奏效，對于那些采用新技術、無先例可循的工程更是如此。此外，將工程參建各方聚集起來，就工程風險進行面對面討論，也有可能觸及般規劃活動中未曾或不能發現的風險（二）工程風險估計1、工程風險估計內容工程風險估計是建立在有效識別工程風險的基礎上，運用概率論和數理統計方法，對工程建設各階段的風險事件發生的可能性、可能產生的后果、影響的范圍和可能發生的時間等進行估計。（1）風險事件發生的可能性估計。工程風險估計的首要任務是分析和估計風險事件發生的概率與概率分布，這是工程風險估計中最為重要的一項工作，也常常是最困難的一項工作。主要原因在于：一是工程風險事件相關數據和歷史資料的收集相當困難；二是不同工程的差異性較大，用以往類似工程數據推斷擬建工程風險事件發生概率的誤差可能較大。般來講，如果擁有足夠的數據和歷史