1、1土地開發(fā)模式介紹生地/拆遷地塊政府下屬開發(fā)企業(yè)國土整理儲備中心二級開發(fā)土地使用權(quán)同系二級開發(fā)商一級開發(fā)商可建設(shè)用地(熟地)公開招拍掛/土地儲備二級開發(fā)商商品房公建配套工業(yè)各功能性質(zhì)用地民營機構(gòu)政府工業(yè)企業(yè)(自建)工業(yè)開發(fā)商政府公私合營公司專業(yè)運營商旅游復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)商代建開發(fā)商一般開發(fā)商政府委托委托/招投標(biāo)土地一級開發(fā)土地增值收益項目開發(fā)出售/出租/代建工程收益復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)商復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)商復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)商2土地開發(fā)模式介紹土地一級開發(fā)模式土地二級開發(fā)模式公建配套開發(fā)模式商品房開發(fā)模式工業(yè)園開發(fā)模式政府獨立開發(fā)模式PPP(公私合營)模式常規(guī)項目開發(fā)模式政府主導(dǎo)的傳統(tǒng)開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式BOT(

2、運營-移交)模式復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)開發(fā)商主導(dǎo)的工業(yè)地產(chǎn)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式TOT(移交-經(jīng)營-移交)模式捆綁項目開發(fā)模式一級開發(fā)招投標(biāo)模式PFT(私營機構(gòu)融資)模式3一級開發(fā)模式分類開發(fā)模式政府獨立開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式一級開發(fā)招投標(biāo)模式模式特點n政府委托下屬企業(yè)進行一級開發(fā)n要求政府有相對雄厚的資金實力n政府承擔(dān)前期大量資金投入的風(fēng)險n操作不透明,土地一級開發(fā)的利潤率計算方式很難確定n政府和企業(yè)合作進行一級土地開發(fā),并分享土地一級開發(fā)后土地增值的收益n企業(yè)和政府簽定合作協(xié)議,明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，可加快區(qū)域開發(fā)的速度n一般適合大規(guī)模、高起點規(guī)劃的區(qū)

3、域開發(fā)，需要大量的資金投入，當(dāng)?shù)卣Ｍ麥p少財政投入n要求企業(yè)具備豐富的一級開發(fā)經(jīng)驗和實力，協(xié)助政府進行整體規(guī)劃、土地推介等n常見于主題型地產(chǎn)開發(fā)，如旅游主題地產(chǎn)，文化主題地產(chǎn)等n常以招標(biāo)或掛牌形式出讓生地，引進具備一級開發(fā)和二級開發(fā)能力的專業(yè)開發(fā)商n通過招投標(biāo)方式，由一級開發(fā)公司具體實施n政府指定土地一級開發(fā)的時間、流程n降低一二級聯(lián)動可能性，使二級市場競爭環(huán)境更加公平適用項目高利潤項目非成熟區(qū)域的整體開發(fā)旅游主題區(qū)域或社區(qū)利潤穩(wěn)定的成熟區(qū)域4主題型帶土地開發(fā)模式案例華僑城生地二級開發(fā)主題公園文化配套公共設(shè)施住宅酒店商業(yè)深圳華僑城4平方公里深圳東部華僑城7平方公里，預(yù)計投資30億深圳華僑城2

4、.6平方公里，預(yù)計投資30億深圳華僑城1.5平方公里，預(yù)計投資20億深圳華僑城2平方公里，預(yù)計投資30億一級開發(fā)華僑城地產(chǎn)有限公司用地性質(zhì)為旅游主題公園用地掛牌政府獲利減少政府土地一級開發(fā)的投入發(fā)展商專業(yè)性強，經(jīng)驗豐富，提高主題項目開發(fā)運營的成功率政府無須投入和承擔(dān)風(fēng)險便獲得區(qū)域升值，并實現(xiàn)社會效益開發(fā)商獲利政府支持力度大，較易獲得成片開發(fā)的土地規(guī)模大，門檻高，拿地競爭小土地交割較低主題項目經(jīng)營前景樂觀，并為房地產(chǎn)開發(fā)帶來高附加值5公建配套開發(fā)模式分類開發(fā)模式PPP（公私合營）模式BOT（建造運營移交）模式TOT（移交運營移交）模式PFI（私營機構(gòu)融資）模式模式特點n政府、營利性企業(yè)和非營利性

5、企業(yè)達成相互合作關(guān)系，簽署合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保項目的順利完成n政府并不是把項目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移到私人企業(yè)，而是合作各方共同承擔(dān)投資、風(fēng)險、責(zé)任以及分享回報nBOT項目的所有權(quán)、運營權(quán)在特許期限內(nèi)屬于項目公司。項目公司可把項目的運營權(quán)分包給運營維護承包商n政府在此期間則擁有對項目的監(jiān)督權(quán)、調(diào)控權(quán)n當(dāng)特許期限屆滿，所有權(quán)將無償移交給政府部門n政府將已經(jīng)建成投產(chǎn)運營的基礎(chǔ)設(shè)施項目移交給投資方進行運營n政府憑借移交的基礎(chǔ)設(shè)施項目未來若干年的權(quán)益，一次性地從投資方融通到一筆資金，再將該筆資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)n當(dāng)經(jīng)營期屆滿是，投資方再將項目移交回政府手中n政府部門發(fā)起項目，由財團進行項目

6、建設(shè)和運營，并按事先的規(guī)定提供所需的服務(wù)n政府在合同期限內(nèi)因使用承包商提供的設(shè)施而向其付款n在合同結(jié)束時，有關(guān)資產(chǎn)的所有權(quán)或者留給私人承包商，或交給政府，取決于原始合同的條款規(guī)定適用項目同時具有風(fēng)險和利潤的項目低利潤項目，投資較大，建設(shè)周期長高利潤項目社會福利性項目，如學(xué)校、醫(yī)院6PPT發(fā)展模式的啟示發(fā)揮公共機構(gòu)和民營機構(gòu)各自的優(yōu)勢取長補短以最有效的成本為公眾提供高質(zhì)量的服務(wù)降低成本政府可以和民營機構(gòu)共同分擔(dān)風(fēng)險風(fēng)險均擔(dān)民營機構(gòu)為實現(xiàn)盈利目的，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量提高，收入增加將項目設(shè)計、建造、運營和管理有效結(jié)合提高項目執(zhí)行效率民營機構(gòu)的參與將對專業(yè)人才的培養(yǎng)有促進人才培養(yǎng)可及時籌措所需資金融

7、資優(yōu)勢7商品房開發(fā)模式介紹開發(fā)模式常規(guī)地產(chǎn)項目開發(fā)模式捆綁項目開發(fā)模式復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式模式特點一般規(guī)模適中或較小項目的開發(fā)、功能比較單一政府帶控規(guī)出讓地塊，并設(shè)定附加條件，如規(guī)定開發(fā)商興建星級酒店、大型商業(yè)等地產(chǎn)開發(fā)與其它資源的整合或產(chǎn)業(yè)嫁接，如旅游休閑、教育、運動等設(shè)施運營提升地產(chǎn)項目的整體價值地產(chǎn)銷售回籠資金，填補設(shè)施前期開發(fā)的投入和后期運營支出，形成功能嫁接形成良好的品牌和復(fù)制模式適用項目利潤空間較大的普通項目相對非成熟區(qū)域的建設(shè)相對非成熟區(qū)域的主題型地產(chǎn)項目，類似捆綁開發(fā)8土地開發(fā)模式比較與總結(jié)1政府獨立開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式一級開發(fā)招投標(biāo)模式主導(dǎo)者政府開發(fā)

8、商+政府開發(fā)商開發(fā)商+政府投入由政府承擔(dān)由開發(fā)商承擔(dān)由開發(fā)商承擔(dān)由開發(fā)商承擔(dān)政府收益時間熟地招拍掛熟地招拍掛生地掛牌熟地招拍掛收益來源政府獲得土地增值收益政府與開發(fā)商分享土地增值收益開發(fā)商獲得公建設(shè)施日常運營的管理收益政府獲得生地出讓收益開發(fā)商獲得土地增值收益和地產(chǎn)開發(fā)收益政府與開發(fā)商分享土地增值收益風(fēng)險高低低低功能實現(xiàn)區(qū)域帶動性弱區(qū)域帶動性強區(qū)域帶動性強區(qū)域帶動性弱在現(xiàn)金流吃緊的情況下，可部分采取城市運營開發(fā)模式、主題型項目帶土地開發(fā)模式和一級開發(fā)招投標(biāo)模式9土地開發(fā)模式比較與總結(jié)2PPT模式BOT模式TOT模式PFI模式主導(dǎo)者政府+開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商投入由政府和私營機構(gòu)共同承擔(dān)開發(fā)成

9、本、日常運作和管理支出由私營機構(gòu)承擔(dān)開發(fā)成本、日常運作和管理支出由政府承擔(dān)開發(fā)成本、私營機構(gòu)承擔(dān)日常運作和管理支出由私營機構(gòu)承擔(dān)開發(fā)成本、日常運作和管理支出政府收益時間項目運營后特許經(jīng)營權(quán)期限后特許經(jīng)營權(quán)期限前-收益來源政府與私營機構(gòu)分享公建設(shè)施日常運營收益私營機構(gòu)在特許經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運營收益私營機構(gòu)在特許經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運營收益；政府一次性地獲得所移交項目未來若干年內(nèi)的收益私營機構(gòu)在特許經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運營收益政府的投資風(fēng)險低低低低功能實現(xiàn)強強強弱建議通過市場化手段開發(fā)公建配套，引進私人機構(gòu)參與，緩解政府資金壓力，并提高項目執(zhí)行效率10土地開發(fā)模式比較與總結(jié)3常規(guī)地產(chǎn)項目開發(fā)模式復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式捆綁項目開發(fā)模式主導(dǎo)者開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商投入常規(guī)開發(fā)項目費用主題設(shè)施和常規(guī)地產(chǎn)項目的開發(fā)費用，以及后續(xù)運營支出捆綁項目和常規(guī)地產(chǎn)項目的開發(fā)費用，以及后續(xù)運營支出政府收益時間土地出讓時土地出讓時，及主題設(shè)施成功運營后土地出讓時收益來源政府獲得土地出讓收益，開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益政府獲得土地出讓收益，以及主題設(shè)施經(jīng)營收入的稅收開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益