1、對內地物業管理發展的淺析物業管理自80年代初從我國香港傳入內地以來，90年代后得到了迅猛發展。在經歷了初期在住宅小區物業管理小心翼翼嘗試后，在商業大廈、大型購物中心、公寓別墅，政府機關、學校、醫院等各類物業全面推及。成為各企事業、黨政機關適應WTO后新的競爭格局，和社會化大生產下的后勤社會化改革后的得力助手；為提高全員社會勞動生產率、深化改革提供了新的思路；物業管理作為一種新的管理學科已進入高等教育系統，標志著物業管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入科學領域。綜合分析內地物業市場，具有與沿海城市迥然的現狀，值得我們總結。 S?43/T%     

2、60;   市場因素分析 zm>jX N%E          一、宏觀背景下的市場契機 /< M=P          1、城市化進程孕育商機 _s;MmO<$          目前，我國正步入城市化加速發展階段，今后一個時期，我國的城市化水平每年將提高一個百分點左右。到2010年，我國的城市化水平將達到45，城鎮人口將達到6.3億，仍將低于那時的世界平均城市化水平。城市化進程帶來的投資增長，將帶動工程建設項目以及

3、城市基礎設施領域服務管理體制的改革，為建筑業及其相關產業的共同發展提供了機遇。 j+jT+KLU!  7E_riN          在內地，城市化進程和舊城改造正處于深入階段，特別是內地房地產的發展勢頭房地產持續高漲，使物業管理企業仍然具有很大發展潛力。 c3,4h%          2、外來地產投資者帶來了先進的物業管理概念，促進了物業管理需求的增長和對物業管理企業的需求。越來越多的房地產開發企業在競爭中已由追求規模轉向精品化和個性化，以達到標新立異的效果，物業管理的細節化和廣泛

4、性特點為此提供了廣闊創新天地。 v        3、人員的往來交流、信息社會的特點使物業管理的概念已深入人心，物業管理服務的標準和檔次已開始成為衡量生活質量的新標準。購房已由過去的注重地段、房屋質量、周邊環境發展到注重小區配套設施和配套服務，使內地開發商也開始逐漸重視物業管理的企業的品牌影響和服務水準，物業管理已逐漸成為房屋銷售過程中的賣點之一。 U        4、隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。地產投資的優勢吸引更多的投資者進入地產領域，社會上出現了專

5、門的“炒房團”；人們把住房當作置業來對待，更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題，已開始意識到物業管理對地產升值的保障的作用，為實現收益，對物業管理提出了更高期望和更廣泛的需求，在房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面對物業管理提出了需求。 F't%K     5、隨著人們生活水平的提高，需要多層次的個性化服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。 pm1Wb          6、內地大多數物業管理的服務領域還處于單項服務階段或淺層次服務狀態，即使物業服務相對領

6、先的省級城市，大多數的物業管理企業也正忙于項目規模擴張和市場分額的占有率的爭奪，物業管理也尚處于“管理”階段，即使經營也是處于初期嘗試階段。因而，物業管理水平除去規模和年限的差別外，幾乎同在一個起跑線上。 :        7、物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。物業管理企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其它物業管理公司或其它行業的相關業務或工程，實現業內合作。 XEZ8L(g  vYkD(       

7、  嚴峻的局面 rv=*=4 6          1、越來越多的南方、外資物業管理企業憑借經驗豐富和地域品牌的優勢，以“師者”姿態進入內地，像獅城億安、戴維斯、陸家嘴、眾安康等專業化程度高的品牌企業，為爭管理項目與內地公司展開了激烈的競爭，不斷擠壓內地物業企業生存空間。 5OObvg_Et  HaZrAge          2、基于促進房地產開發為目的，由房地產派生或大型企、事業單位后勤改制的物業公司，為彌補自身項目的管理虧空，為實現資源的充分利用，憑借強大的資金實力以“

8、強者”身份進入市場競爭。 dF-l(X4C "J1AgGrQl          3、物業管理以其投資風險小，較低的技術含量和進入門檻，吸引了較多投資者的興趣，幾乎每個地級城市都有少則七八十家、多則二三百家大大小小的物業公司，且每年以大于20的頻率遞增，使物業管理企業魚目混珠，惡性競爭擾亂物業管理市場秩序。 |ZO # >dVa.          4、行業法規的滯后，“管家”宣傳的誤導，使物業管理的內容模糊不清，維權意識混亂。這種現象不僅僅是業主而且也包括了

9、一部分物業管理從業人員。從前，物業公司為了競標所需，顯示自己企業的管理的細微化，提出了“管家”的概念，以拉近與業主的距離，這種超值的宣傳確實在當時起到了積極性效果，但在行業法規尚未出臺，客戶消費心理尚未成熟的不利因素下，給物業管理行業帶來了深刻的負面影響，具體體現在誤導了業主物業管理無所不管的概念，給物業管理企業帶來了沉重的包袱。計劃經濟熏陶下的城市居民對拿錢買服務意識也滯后于對服務的需求；一部分管理者特別是改制和自管物業企業，未能及時扭轉觀念，對物業糾紛的處理方式欠妥，造成了維權的混亂，阻礙了業主對物業管理理性認知的提高。比如，人們對物業管理企業保安的職責和安全責任界定，一直存在較大分歧，大

10、多數的物業管理企業為顧全大局，忍氣吞聲的承擔嚴重 i'2a M          “超支” 的責任。 Qk& #,g          總之，沿海物業發達地區業主維權是基于托管合同的維權，內地物業不發達地區的維權是基于傳統意識和個人評判標準的“維權”。 ?!tVotJ          5、狹隘的本位主義，使公眾制度執行力度差。公眾管理意識的不足，對涉及到社區整體利益、長遠利益的維權意識淡漠，即使是一些名盤住宅也沒有脫離“一年新、

11、二年舊、三年破”的自然規律。 LF=NK$q  A? (*",          比如，某知名小區業主在業主入住率完全達到成立業主委員會標準要求（以往標準），向開發商提出成立業主委員會時，竟因開發商提出的成立則收公共設施運行費，不成立則免收的條件，利誘成功。然而小區公共設施幾乎一直處于無管狀態，眼見依南方風格設計的亭臺樓榭、小橋流水，因缺乏養護，而日漸衰敗，卻少人問津，其目光的短淺，意識的淺薄、利益的狹隘，尤其讓人感到悲哀。 ! I!.-A "  +&8u&"Wn  &

12、#160;       6、賣方市場優勢明顯，業主“唯南方企業論”、 “費用決定論”的心理，使內地物業管理企業的競爭處于不理性階段。 2tFdR          物業管理企業的利潤與物價上漲不成比例，在市場物價不斷上漲、服務標準不斷提高的趨勢下，物業管理費未能同比增長，利潤出現了持續下降的局面，使內地物業管理企業的日子舉步畏艱。 *")D'  I*gte5JAX          7、推動物業管理發展的原動力與政府支持力度不足。業主需求

13、不斷擴大和維權意識不斷增強是促使沿海城市的物業服務發展的重要因素之一，而內地物業的發展缺乏外在動力，這是內地物業管理的服務標準雖然在內地不斷學習沿海的基礎上進一步接近，但依靠自身的發展和拿來主義，使之缺乏靈活性、整體性和創新性，物業管理企業將太多的精力投向引導業主物業服務意識、和關系協調融洽上，始終處于“消防救火”階段，無暇顧及生產力的先進、創新上來。 s;NY>t?Bx  :!Bg)PZ          沒有物業管理協會的行業群聲，甚至一部分城市維修基金征收尚未提上日程，等等現狀使物業發展在低層次徘徊，使沿海、內地物業始終存

14、在一定的差距。物業管理企業發展的對策：          在市場經濟條件下，每一個企業都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰。管理公司怎樣才能經受住不期而至的競爭考驗？          首先始終堅持用科學的發展觀為指導，是物業管理企業實現可持續發展的必由之路。其次，明確始終要注重社會效益和經濟效益是企業發展的兩個基本點；明確物業利潤的實現要靠內涵式增長與業務拓展兩種途徑；明確企業必須由勞動密集型向技術密集型，由單一管理型向多元化經營型過渡的發展目標。最后，做好經營產業和人力資源兩個規劃。

15、          一、堅持用科學的發展觀為指導，是物業管理企業實現可持續發展的必由之路。          科學的發展觀必須建立在對市場宏觀分析對自身企業的微觀把握上，宏觀分析包括國家政策、行業法規、城市發展規劃、經濟水平等，對物業市場的發展導向，及時調整市場拓展思路，最大程度的發揮有限資源，降低風險。尤其注重與物業管理息息相關市場行情，比如地產業發展狀況、勞動力供求水平、投資熱點、消費者價值觀           對企業的

16、微觀把握，包括對企業自身市場定位、發展規劃、管理優勢、專業水平、資力評估、精確的財務分析、預算分析、風險預測上下功夫。           二、明確企業發展需要的三個“兩”因素。          企業始終要注重社會效益和經濟效益。一個企業的發展壯大，依靠的是社會效益與經濟效益共同提升，兩者之間是“梧桐樹與金鳳凰”的辨證關系，社會效益是一個企業從建立到發展始終追求的目標，是企業實現可持續發展社會基礎。在企業發展的不同階段，社會效益的側重點有所差異，比如，開發新的市場時，社會效益要遠大于

17、經濟效益，要有勇氣和魄力投資，保本、微利，甚至微虧經營。僅注重經濟效益的企業是沒有核心競爭力和沒有“靈魂”的企業，因而是沒有前途的。如果把惟利是圖作為經營之道、那么這個“利”是包含了社會效益與經濟效益兩方面內容。社會效益突出體現在企業的品牌塑造和企業文化建設。           企業首先要做到內涵式增長。市場經濟條件下，利潤是企業運行的基本目的和生存最重要基礎，這個目標一直是各家企業矢志不移的追求所在。物業管理企業的生存和發展首先應立足于企業的自身管理創造效益，即所謂走內涵式增長之路，因為不但物業企業的利潤微薄而透明，營利空間小，效

18、益增長低。而且即使謀求多元化發展，實現利潤的新增長點，也必須首先立足于“主業”的健康發展，才能求得多元化發展。如果日常物業管理基礎不牢，舍本求末的多元化發展是難以達到最佳效果。           內涵式增長的核心問題是成本的有效控制和管理內涵的錘煉，因而在發展思路上要較其他行業更注重統籌。成本有效控制靠的是企業在增收節支、降耗節能上下功夫，在開源節流、減員增效上用氣力，實現價值再發現。成本的控制包括人力資源優化、工作全程化控制、管理制度持續改進。           （一）

19、資源配置的最優即滿足帕累托，意義在于實現資源的有效配置，即在不影響企業正常運行和健康發展的前提下，以最經濟的投入獲得最大化的利潤。作為主要以服務來實現利潤回報的物業管理企業來說，勞動密集型和服務密集型是企業的根本特色，物業管理投入的不是資本，而是人才及經驗。人的管理成本投入占到管理成本的80左右，管理風險即人力成本管理，人的智力展示和素質保障。因此，企業理順各方關系和強化內部管理，減少耗能和降低風險，將費用及一些不可預測的損失降至最低限度，發揮潛在價值和人力升值。在實施管理中鍛煉出一支優秀的管理隊伍，實現企業服務、信譽及利潤的良性循環。因此，在資源配置中，最重要因素之一是人力成本的最優化。 &

20、#160;         從投入產出的角度看，一個組織的效率未達到100，它即具有無效率特征。導致無效率的一個主要原因是多種投入要素未調整到最佳比例，由此引起的無效率稱為配置無效率。配置無效率亦稱為價格無效率，因為在確定最佳投入比例時，每一單項投入的價格（即投入成本）是一個重要的考慮因素。配置效率關注的是各項投入是否達到最佳組合或最佳比例。           美國管理學家埃默森在效率生產和工資的基礎中指出，正是人類活動的低效率導致了貧困，多數人在完成工作任務的過程中僅達到60的效率

21、，而人類的效率潛能僅利用了不足1。與科學管理領域其他作品相比，埃默森特別提到了效率與組織設計的關系。他認為低效率多是由于缺乏良好的組織造成的           提高配置效率（降低配置無效率）主要靠調整投入要素之間的比例，如調整經營部門與職能部門之間、特定單位領導職數和辦事員職數之間的比例，或者調整人力資源和其他資源之間的比例。           （二）體現在人力配置方面，管理組織架構設計合理是根本，每個企業的管理者階層是企業實現高效運轉的中樞神經。   

22、;       首先，組織架構要滿足比例合適、職責明確、分工合理的目標。無論是采用塔式管理架構(缺點是信息反饋的低效和流失)，還是扁平式管理架構（缺點是組織間合作困難），形式并不重要，重要的是上下信息的溝通與反饋效率、部門的協作性是否使企業能量得到最大限度的發揮，實現組織設置的“帕累托”。反對追求典范組織模式的仿效和華而不實，選擇最合適的而非最“經典”的才是企業發展所最需。既要避免機構臃腫引起的工作效率低下，又要防止因“矯枉過正”導致員工士氣低下。精簡機構和減員增效的尺度，關鍵是一個“度”字，這個“度”字就是“一切從實際出發”。