1、1 .試說明資產評估價值多樣性產生的原因。(1)資產評估結論的多樣性：1 .同類、同種或同樣的非同一資產可能存在不同評估結論2 .同一資產可能存在不同的評估結論(2)原因：1 .合理差異：產生于評估人員對資產的未來收益及折現率預期上的差異，由于評估人員及其所掌握的信息所造成的誤差，在一個相對合理的范圍內都屬于正常情況。2 .超出合理區間的差異：因環境或條件所限，存在使用方式和利用程度上的差異：被評估對象的使用方式，以資產的實際使用方式為準，或根據評估條件設定資產的使用方式，它們不一定是相等的。面對不同細分市場，如正常交易市場或拍賣市場，市場條件存在差異。同一市場中交易條件的差異：面對不同交易主

2、體，不同交易動機，不同交易時限和交易方式。市場主體差異指交易主體的數量，或稱為市場活躍程度，越活躍資產可以實現的價值就可能越高。交易動機是參與交易的當事人的交易意愿。交易時間約束包括了展示時間、了解市場信息時間、討價還價及決策的時間。交易方式包括一次性付款或分期付款交易，單個交易或批量交易等。2 .試舉例說明資產評估經濟技術原則對評估技術應用的影響。(1)資產評估經濟技術原則包括：預期收益原則、供求原則、貢獻原則、替代原則、評估時點原則(2)市場定價原理和市場規則在資產價值評估手段中的集中體現形成了資產評估技術思路，而資產評估具體技術方法是從不同角度和方面實現評估技術思路的工具和手段。資產評估

3、經濟技術原則應用在資產評估中，確立了資產評估的技術思路，而為了實現技術思路，產生了具體評估方法。比如替代原則說明了投資者在購置某項資產時，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。以此為思路產生了資產評估的市場途徑。指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路。而為了實現市場途徑，產生了直接比較法和間接比較法等具體評估方法。3 .試說明評估特定目的對評估過程和結論的影響及其方式和路徑。(1)資產評估特定目的是每一項資產評估所要實現的具體目標。其作用是在考慮了：1、引起資產評估的經濟事項或資產業務本身2、評估報告和結論的預期用途

4、3、評估報告和結論的預期使用者這三點后，所形成的對資產評估項目的條件約束和目標約束。(2)資產評估特定目的貫穿了資產評估的全過程，它是評估人員在進行具體資產評估時必須首先明確的基本事項。1 .是界定評估對象的基礎。沒有評估特定目的的條件約束的評估客體不能構成評估對象。只有委托方明確因何種經濟活動而轉讓資產的使用權和所有權，及其條件和目的，才能構成完整的委托。2 .對于資產評估中具體參數選擇具有約束作用。評估抵押物的市場價值，或評估抵押物的有序清算價值，需要相匹配的評估參數數據。3 .對于資產評估具體價值目標(評估結論的價值定義及價值類型)的選擇具有約束作用。若評價抵押品時必須考慮違約的潛在風險

5、和難以變現的因素，則可能放棄市場價值，選擇抵押價值或有序清算價值。4 .如何理解資產評估特定目的與評估假設、價值類型及其評估方法應用之間的關系。(1)資產評估特定目的是每一項資產評估所要實現的具體目標。其作用是在考慮了：1、引起資產評估的經濟事項或資產業務本身2、評估報告和結論的預期用途3、評估報告和結論的預期使用者這三點后，所形成的對資產評估項目的條件約束和目標約束。(2)資產評估特定目的對評估結果的價值類型的約束作用是通過資產評估假設具體體現出來的。而評估途徑和方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態、以及由此所決定的資產評估價值類型相適應。包括評估特定目

6、的在內的所有對資產評估形成約束的因素，都需要借助于評估假設實現其對資產評估的條件約束和目標約束。而資產評估假設通過對評估對象交易的前提條件、作用方式、作用空間的約束和限定影響著評估結果的價值類型。(3)不能將評估目的的約束作用固定化和僵化。將評估特定目的與評估結果的價值類型或應采用的評估方法等關系固定化是不可取的。因為每一類經濟事項或資產業務會因不同的時間、地點、市場環境和預期使用者的差異,會對資產評估具體價值目標形成不同的條件約束，也會對資產評估結果的價值定義及價值類型有著不同的要求。必須考慮三者的不同組合確定條件約束和目標約束。所以價值類型、評估技術方法與評估特定目的并不是直接匹配。5 .

7、試說明評估對象狀況假設中的逆向假設設定與評估對象在評估基準日時的實際情況之間的邏輯關系。(1)評估對象狀況假設可以歸納為持續使用。單個評估對象或單項資產的狀況假設具體包括：在用續用假設、轉用續用假設和移地續用假設。對于企業整體性資產而言，評估對象狀況可以歸納為持續經營或非持續經營。(2)逆向假設亦稱非真實性條件假設，是評估時所做的與其在評估基準日所知事實和真實情況相反的假定說明。具體地講，逆向假設所設定的評估對象物理、法律和經濟特征、市場條件或趨勢等資產外部條件以及分析中使用數據的真實性與評估時在評估基準日已知的實際情況相背。如處于待開發狀態的規劃商業用地。6 .試說明資產評估中的市場條件假設

8、在資產評估中所起的作用。(1)資產評估各種假設是創造或構筑了資產評估得以按部就班順利進行的基礎和條件。需要借助于資產評估各種假設，才能夠在資產評估中將資產業務對評估結果的價值類型及其量的要求體現在資產評估結果中。沒有各種條件假設，特定目的無法實現。通過各種條件假設將被評估資產置于一個相對穩定的市場環境中，以及將被評估資產設定到某一種狀態下，根據所限定的市場條件及評估對象的作用空間和作用方式，評定估算出符合目的的評估結果。(2)市場條件假設確定了資產面臨的市場條件。如果評估對象面臨的市場條件不確定，資產評估就無法進行。市場條件假設限定了評估對象在何種市場條件下進行交易。依據參與交易的市場主體的地

9、位及數量，以及交易時間是否充分，將市場條件劃分為公開市場和非公開市場，形成了公開市場假設和非公開市場假設。7 .試說明市場價值和持續經營價值的內涵和評估要領。(1)市場價值：自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應該進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可。應當滿足以下要求：1 .評估對象及其權益是明確的2 .公開市場條件3 .評估對象被正常使用4 .評估對象在交易之前有一個合理的展示時間5 .評估過程使用的數據均來自于市場(2)持續經營價值：是指被評估企業按照評估基準日

10、時的用途、經營方式、管理模式等繼續經營下去所能實現的預期收益(現金流量的折現值)。是一個整體的價值概念，是相對于被評估企業自身既定的經營方向、經營方式、管理模式等所能產生的現金流量和獲利能力的整體價值。由于企業的各個組成部分對企業的整體價值都有相應的貢獻，企業持續經營價值可以按企業各個組成部分資產的相應貢獻被分配給企業的各個組成部分資產，即構成企業各局部資產的在用價值計算。所有這些組成部分本身的價值并不構成市場價值，而構成企業持續經營的各要素資產的在用價值之和，也就是企業的持續經營價值。企業的持續經營價值本身并不是市場價值，但其數量可能正好等于企業的市場價值，也可能高于或低于企業的市場價值。8

11、.試說明市場價值和投資價值的本質和評估要領。投資價值是指對于有明確投資目標和特定投資偏好的某一類或者特定投資者所具有的價值。例如，企業并購中的被并購企業價值就可分為投資價值和市場價值兩種：投資價值是指兼并企業在考慮自身特定的協同效應和管理戰略的條件下，被并購企業的評估價值。市場價值是指在評估基準日，假設被并購企業按照已有的經營和管理戰略持續經營時，評估對象在自愿交易的買賣雙方進行公平正常交易時評估的價值數額。投資價值可能正好等于市場價值，也可能高于或低于市場價值。在資產評估領域，尤其是企業并購的行為中，同樣的資產也很可能會因為投資者的差異而具有不同的價值。不同情況下，企業的價值表現出的價值類型

12、可簡要歸納如下：(1)當投資者并購動機不同時，評估被并購企業的價值類型會有所不同。例如，當投資者主要為了獲得被并購企業的未來盈利能力時，采用的評估價值多為投資價值；而當投資者主要為了獲得被并購企業的資源且存在可比的公平市價時，此時往往即會采用市場價值。(2)當委托方作為不同利益主體時，評估被并購企業的價值類型也會有所差異。例如，當并購的主體是某一類或特定的投資者，并在評估過程中僅結合其自身的經濟特征和特有的評估資料時，注冊資產評估師往往選擇投資價值作為評估價值；與此相反，如果沒有特定的投資者，被并購企業完全可以通過各種公開途徑尋找潛在的并購企業，此時，被并購企業為了向公眾呈現出一個公允的價值信

13、息，就可以委托專業的資產評估機構按照企業當前的經營和管理戰略持續經營的條件下進行資產評估，這時的價值往往就是公開市場的市場價值。9 .試說明合理劃分評估價值類型的意義和作用。(1)對資產評估人員的技術指引和約束價值定義及其類型不僅是對評估結果價值屬性與評估條件相互關系規律的總結和歸納，同時它也要求評估人員應當根據評估條件正確選擇價值定義及其類型。市場價值和市場價值以外的價值的劃分，既考慮了決定資產評估價值的內部因素，又考慮了影響資產評估價值的外部因素及其用途指向，有利于評估人員對其評估結果性質的認識，也便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。(2)對客戶及委托方正確使用資產評估報告的指

14、引作用資產評估這種意見或咨詢能對客戶的某些行為起指導作用，應防止和杜絕提交可能造成客戶誤解、誤用或誤導的資產評估報告。資產評估報告中任何概念的模糊或不合理，都會造成客戶及社會對評估結果的誤解。所以資產評估結果價值類型的科學分類和解釋具有重要的作用。如果評估報告使用人明確了資產評估中市場價值和市場價值以外的價值公平合理的市場范圍，那么他們也能很容易把握評估結果的適用范圍和使用范圍。(3)是實現資產評估價值目標的重要手段價值類型分類實際上是把市場價值作為整個評估價值目標體系中的基礎，發揮著資產評估公允價值坐標和基本參照的作用。正是定義了資產評估中的市場價值，才使得較為抽象的資產評估公允價值能夠被把

15、握和衡量，公允價值才能夠成為可操作的資產評估的基本價值目標。設計了市場價值這個公允價值的坐標，并設計出能夠涵蓋各種特殊條件下的市場價值以外的價值的具體價值形式和定義，就為實現資產評估具體價值目標提供了目標載體和表達載體。明確資產評估價值定義，合理劃分資產評估價值類型是資產評估中的重要工作。10 .試說明市場途徑的理論基礎、邏輯基礎和評估基本程序。(1)市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路和實現該評估技術思路的各種評估技術方法的總稱。(2)根據替代原理，采用比較和類比的思路及方法來判斷資產價值。任何一個正常的投資者在購置某項資產時

16、，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。運用市場途徑及方法要求充分利用類似資產成交價格信息。市場途徑的基本前提：其一是要有一個活躍的公開市場；其二是公開市場的上要有可比的資產及其交易活動。參照物及其交易活動的可比性主要表現在：1參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；2參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；3參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度抵減范圍內，同時，這個時間因素對資產價值的影響是可以調整的。(3)市場途徑基本程序1 .選擇參照物。對參照物的要求關鍵是可比性問題，包括功能

17、、市場條件及成交時間等；另外是參照物數量問題，不論參照物與被評估對象如何相似，通常參照物應選擇三個以上。2 .在被評估對象和參照物之間選擇比較因素。應根據不同種類資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。3 .指標對比、量化差異。運用市場途徑的一個重要環節就是將參照物與評估對象對比指標之間的上述差異數量化和貨幣化。4 .在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異。5 .綜合分析確定評估結果11 .如何正確理解收益途徑中的收益額與折現率以及如何正確處理它們之間的“關聯關系”。(1)收益額是指根據投資回報的原理，資產在某種情況下所能

18、得到的歸其產權主體的所得額。從時間的角度來講，收益額是評估對象的未來預期收益額，不是評估對象的歷史收益額或現實收益額。從收益的性質，收益額是評估對象的客觀收益額或正常收益額，而不是實際收益額或賬面收益額。客觀收益額是指評估對象在正常使用基礎上所能實現或獲得的收益。在實際收益額中經常包含非正常因素，許多是屬于一次性或偶然性的因素。因此評估預期收益的基礎，是資產在正常經營條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的評估對象的正常收益。(2)折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下對投資所期望的回報率。是由無風險報酬率和風險報酬率所組成的。在資產評估中，因資產的行業分布、種類、市場條件

19、的不同，折現率也不相同。(3)要正確處理他們之間的“關聯關系”，重要的是保證收益額與折現率內涵及口徑上的一致。比如：凈利潤、凈現金流量(股權自由現金流量)是股權收益形式，因此只能用股權投資回報率作為折現率。息前凈利潤、息前凈現金流量或企業自由現金流量等是股權與債權收益的綜合形式，因此，只能運用股權與債權綜合投資回報率，即只能運用通過加權平均資本成本模型獲得的折現率。12 .試說明成本途徑的基本參數和評估要點。成本途徑的邏輯順序表達式為：資產的評估值=資產的重置成本-資產經濟性陳舊貶值-資產功能性貶值-資產實體有形損耗(1)重置成本：資產按照現行市場價格標準的再取得成本。復原重置成本：采用與評估

20、對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規格及技術等，以現時價格水平重新構建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。更新重置成本指采用了與評估對象不完全相同，通常是現在流行使用的材料、建筑或制造標準、設計、規格和技術等，以現行價格水平構建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。(2)經濟性貶值：外部條件變化引起資產閑置，收益下降造成的價值損失。(3)功能性貶值：由于技術進步引起資產功能相對落后造成的資產價值損失。新工藝、新材料和新技術的采用使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，原有資產運營成本的超支額。(4)有形損耗：由于使用及自然力的作用導致的資產物理性能的損耗或下降引起的資產價值損

21、失。(5)評估要點：1 .運用成本途徑進行評估時，應當明確評估的前提條件是評估對象按評估時點在用用途繼續使用或改變用途繼續使用，而且這種繼續使用能夠帶來足夠的回報。2 .區分復原重置成本與更新重置成本，以及它們在模型中起到的作用。當三種貶值都存在時，資產的重置成本為復原重置成本，因為存在功能性貶值。若為更新重置成本時，功能性貶值和經濟性貶值可能為0,因為已經包含在更新重置成本中。13闡述三大資產評估途徑的理論基礎、邏輯基礎以及評估途徑與評估技術方法之間的關系。(1)市場途徑：市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路和實現該評估技術思

22、路的各種評估技術方法的總稱。根據替代原理，采用比較和類比的思路及方法來判斷資產價值。任何一個正常的投資者在購置某項資產時，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。運用市場途徑及方法要求充分利用類似資產成交價格信息?；厩疤幔捍嬖诨钴S公開市場；公開市場上要有可比的資產及交易活動。(2)收益途徑：指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的技術思路，以及實現這個技術思路的各種評估方法的總稱根據將利求本的思路，采用資本化和折現的思路及方法來判斷和估算資產價值。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時，其愿意支付或投資的貨幣數額不會高于他所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報，即收益額。收益途徑正是利用投資回報和收益折現等技術手段，把評估對象的預期產出能力和獲利能力作為評估標的來估測評估對象的價值。基本前提：未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量；預期獲利年限可以預測。(3)成本途