1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)服務(wù)管理基本知識(shí) 什么叫物業(yè)服務(wù)管理？所謂物業(yè)服務(wù)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 物業(yè)管理有什么作用?  物業(yè)管理的作用主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)等提供專業(yè)的管理服務(wù)，延長(zhǎng)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用壽命，確保其功能的正常運(yùn)行，與業(yè)主共同創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的社區(qū)生活與工作環(huán)境。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行哪些義務(wù)？國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第七條規(guī)定業(yè)主在物業(yè)

2、管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 小區(qū)的管理者到底是誰(shuí)？根據(jù)物權(quán)法以及物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)闡述，針對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是表面上的主體，實(shí)質(zhì)主體還是業(yè)主。物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主對(duì)其房屋位于所有權(quán)派生出的一種權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的只是一種合同式服務(wù)，真正的管理者是業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立

3、？1小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，是成立業(yè)主委員會(huì)的前提條件；2由小區(qū)全體業(yè)主（包括產(chǎn)權(quán)人和使用人）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；3業(yè)主委員會(huì)制定并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程；4業(yè)主委員會(huì)持業(yè)主委員會(huì)章程及業(yè)委會(huì)人員名單，向小區(qū)所在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)提出登記申請(qǐng)；5區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)受理登記；6小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式成立。 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備分別

4、指哪些？共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱 (房)、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、進(jìn)出口大門(mén)等設(shè)施設(shè)備。 建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等

5、事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位指定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 房屋質(zhì)

6、量缺陷能拒交物業(yè)費(fèi)嗎    問(wèn)：我購(gòu)買了一處房產(chǎn)，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)該房質(zhì)量有問(wèn)題，我一直在和物業(yè)公司交涉，要求維修，請(qǐng)問(wèn)，在物業(yè)公司將房屋維修好之前我能否拒交物業(yè)管理費(fèi)？    答：一旦你在辦理完接收手續(xù)（即入住手續(xù)）之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，則分兩種情況區(qū)別對(duì)待：（1）若房屋質(zhì)量不是主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題，未嚴(yán)重到足以解除購(gòu)房合同的情況下，則應(yīng)繼續(xù)交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題是基于你與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，當(dāng)質(zhì)量問(wèn)題較小，不足以解除購(gòu)房合同時(shí)，如裝修工藝稍次，局部出現(xiàn)滲漏等，你應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決房屋質(zhì)量問(wèn)題或索取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主有償

7、享受物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用，業(yè)主只要實(shí)際接收了物業(yè)就享受了服務(wù)，因而必須向物業(yè)管理公司支付服務(wù)費(fèi)。房屋質(zhì)量問(wèn)題與物業(yè)管理問(wèn)題分屬于兩個(gè)不同的范疇，二者不能混為一談。（2）若質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業(yè)主仍應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，直至合同解除為止。 “你們把xxxxx事解決了（搞好了），我就繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，這樣的做法對(duì)嗎？很多小區(qū)存在這樣的問(wèn)題，有些事情業(yè)主不滿意，就拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由不外乎以下幾種：（1）有些事情不是物業(yè)公司所承擔(dān)的責(zé)任，像這樣的事情業(yè)主不能作為不繳費(fèi)的理由。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)留下了很多遺留問(wèn)題，造成業(yè)主不滿意從而轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上。物業(yè)

8、服務(wù)企業(yè)的主要工作是積極配合業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)系，解決好業(yè)主的實(shí)際困難。業(yè)主們應(yīng)該理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合理正確的維護(hù)自身的合法權(quán)益，而不能一味的針對(duì)物業(yè)公司，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)畢竟是兩家不同的法人企業(yè)。由開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題如不及時(shí)解決，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)企業(yè)的上級(jí)政府行政主管部門(mén)提請(qǐng)投訴，開(kāi)發(fā)商違法的，業(yè)主可以依法提請(qǐng)?jiān)V訟（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在的服務(wù)不到位的情況。針對(duì)這一情況物業(yè)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)及時(shí)地給業(yè)主做好服務(wù)，讓業(yè)主滿意。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為，業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上級(jí)行政主管部門(mén)（湘潭市房產(chǎn)管理局）進(jìn)行投訴，而政府主管部門(mén)對(duì)不按合同約定提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政處罰是很

9、重的。 在小區(qū)內(nèi)是不是什么事都是物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理？如果不是該怎么辦？不是。首先物業(yè)公司所提供服務(wù)的依據(jù)是“物業(yè)服務(wù)委托合同”中約定的事項(xiàng)，如果合同中沒(méi)有約定，即不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就沒(méi)有義務(wù)來(lái)負(fù)責(zé)處理。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)企業(yè)，不是政府的某個(gè)行政職能部門(mén)，在處理某些事情的時(shí)候，更多的是要靠業(yè)主的自律自治以及業(yè)主公約（規(guī)約）的約定，在面對(duì)有業(yè)主違反業(yè)主公約（規(guī)約）的情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力與義務(wù)是根據(jù)公約（規(guī)約）約定進(jìn)行批評(píng)、警告、制止、直至上報(bào)有關(guān)部門(mén)處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有處罰權(quán)。最后，業(yè)主才是小區(qū)真正的管理者，如果出現(xiàn)超出物業(yè)服務(wù)合同以外的糾紛或者有違反業(yè)主公約（規(guī)約）

10、約定的事項(xiàng)而對(duì)相鄰業(yè)主合法權(quán)益造成了損害的，可以由權(quán)益受害一方根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)依法提請(qǐng)?jiān)V訟，通過(guò)法律渠道解決矛盾，挽回?fù)p失。 物業(yè)服務(wù)管理有哪些內(nèi)容？物業(yè)服務(wù)分為常規(guī)性的公共服務(wù)，針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三種。一般物業(yè)服務(wù)泛指常規(guī)性的公共服務(wù)，其具體包括：（1）房屋共用部位的維護(hù)與管理。（2）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。（4）小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。（5）物業(yè)裝飾裝修服務(wù)管理。（6）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。（7）物業(yè)檔案資料的管理工作。（8）其他公共服務(wù)工作等。 業(yè)主辦理交付房屋手續(xù)后，沒(méi)有入住

11、的空置房是否需要繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?    業(yè)主接收了房屋之后，即使沒(méi)有入住，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。其理由：一是根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；二是業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該自覺(jué)遵守的；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)是為全體業(yè)主服務(wù)的，如物業(yè)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)、門(mén)衛(wèi)、小區(qū)公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理養(yǎng)護(hù)等，這些服務(wù)項(xiàng)目不僅僅是對(duì)已入住業(yè)主的，也是對(duì)全體業(yè)主服務(wù)的，若業(yè)主沒(méi)入住就不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)交納？不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承

12、擔(dān)什么法律責(zé)任？業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)看管、保管保險(xiǎn)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以

13、建設(shè)方與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。 買房后長(zhǎng)期不居住，是否還要交納物業(yè)管理費(fèi)？產(chǎn)權(quán)人長(zhǎng)期不住的房屋或建設(shè)方未出售的空置房，均應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。理由如下：物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)日常管理等，這種公共性服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，管理成本就會(huì)減少。 物業(yè)管理區(qū)域禁止哪些行為？條例第三十七條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：（1）違法改變物業(yè)的使用用途；（2）違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物；（3）擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施；（4）損壞房屋結(jié)構(gòu)或者從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；（5）損壞公共綠化、園林設(shè)施；（6）任意棄置垃圾；（7）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；（8）在