1、投資有限公司成本管理辦法第一章總則 2第二章基準價管理 2成本管理辦法第三章目標成本管理第四章土地與開發成本管理第五章動態成本管理 第六章成本核算管理第七章成本管理信息化第八章附則第一章.總則第一條 為加強集團成本管理，促進成本管理的標準化、規范化，最大限度 地降低各項成本費用，提高集團的投資效益及市場競爭力，特制定本辦法。第二條 本辦法作為集團公司內部成本管理制度， 集團、地區及項目公司及 其合作控股公司必須遵守本辦法。第三條 本辦法中的成本僅指開發成本。第四條 本辦法的條款如與國家的規范、標準或地方法規矛盾之處，應以國 家規范、標準或地方法規為準。第二章.基準價管理第五條 基準價是根據集團

2、開發成本歷史經驗數據， 按適度從緊的原則，分 地區、類型對工程設計類主要成本分項制定的標桿性單價指標。 主要在成本形成 過程中用于指導設計（優化）與標底的編制。第六條 基準價庫設有按總建筑面積計算的參考價和按專業計算口徑的基 準價兩列，成本控制以按計算口徑的基準價為依據， 按總建筑面積的參考價僅作 為成本估算的依據。第七條 基準價應套用集團工程設計管理中心優化后的設計文件。 基準價由 集團工程設計管理中心負責審定形式、 類別及指標所涵蓋的內容。經營管線根據 已有的預（結）算數據按基準價計算口徑分析各相關單方指標。第八條基準價的編制要與集團歷史數據及市場行業數據進行對比，確保在可比口徑下，基準價

3、處于行業先進水平。第九條基準價應在編制年度成本預算前進行修訂下發。每季度應組織對基 準價的例行審查，對偏差大的基準價及時進行修訂。第十條 基準價由董事局最終審批。第十一條 在工程設計與標底編制過程中如發現超基準價， 應由集團工程設 計管理中心進行設計優化工作，確實無法優化的應報董事局（或其授權人）審批。第三章.目標成本管理第十二條 目標成本主要用于各項目成本核算及成本控制。第十三條 目標成本編制以項目定位 與特性、設計概算、施工圖預算、合同 金額、工程結算為依據，綜合考慮各種因素進行編制。第十四條 已實際發生的工程根據工程結算、 合同金額（包含無合同付款金 額）、施工圖預算、設計概算及相關政府

4、文件規定編制目標成本。第十五條 未發生的工程根據相同或相近特征的項目歷史成本進行合理估算，該部分成本不作為項目成本控制的依據。 待準備實際發生時，需按基準價指 導前期設計及方案優化。第十六條 編制目標成本的數據必須真實、準確、完整，依據充分。對成本科目中特殊的工程款，一律按公司制度規定報批，才能納入相應成本科目。對上年度成本已超標但沒有及時上報審批，在次年目標成本編制時可根據實際發生情 況納入當年目標，但集團將視情況、情節輕重追究地區公司、項目公司的責任。第十七條 目標成本編制由項目公司主辦，地區公司經營與財務中心負責組 織編制的計劃安排與統籌工作，并聯同各管線做好目標成本的初步審核工作。第十

5、八條 目標成本審核由集團經營 與財務管理中心主責，集團各管線部門 協辦負責審核各管線的成本數據。集團對目標成本的審核可與地區審核同步進 行。目標成本需經 董事局最終審批。第十九條 目標成本可在以下情況下進行修訂：1、在編制下年度成本預算前系統修訂；2、偏離較大時及時修正；3、目標成本制定時的估算成本在有具體的合同或預算時可上報修 訂。第二十條 集團經營與財務管理中心應不定期對目標成本執行過程中發生異常的項目進行檢查。第二十一條由于成本核算是以單位工程為核算單位，故目標成本的編制也須按單位工程進行編制。考慮實際操作難度，目標成本可先分期/分區制訂，再按一定原則進行分解至單位工程。第二十二條 單位

6、工程的劃分必須甲乙方統一、集團內部各管線統一。第二十三條 分解原則根據各科目的產品分攤標準確定，對于各產品都分 攤的科目，目標成本按建筑面積均攤至單位工程；對于只有部分產品分攤的科目， 目標成本在具有某種產品的單位工程按建筑面積均攤。具體的分解原則詳見目 標成本分解表。第二十四條目標成本在實際執行中如發現超標的，必須按超標審批的權限和流程報批，杜絕先發生后報批或不報批的行為。第二十五條 單位成本的確定需要正確的面積數據，必須分建筑面積和銷 售面積建立面積管理臺帳，成本核算和面積統計的數據及表格必須統一。第四章 土地與開發成本管理第二十五條 土地購置前必須進行初步及詳細可行性分析， 通過對項目定

7、位、 營銷預測、開發成本估算對項目土地的開發價值進行評估。第二十六條 項目宗地購買評審過程中，由 投資決策委員會對購地地價形成 控制性指標，上報董事局決策，并以不高于董事局決策的價格對土地成本進行控 制。第二十七條 地區公司開發中心應充分了解出讓方 （或原用地單位）的背景、 目的（目標）和對補償款的需求迫切程度， 盡可能采取靈活的措施降低征地補償 金額。實物補償應明確價格和數量，現金補償應分期支付，支付期應結合開發進 度和對方應承擔的義務。第二十八條農用地的征地1、征地單價參考周邊地塊的土地征用標準，地面附著物的補償標準，遷墳 的標準。對于無產權、無報建手續的地上建筑原則上按最低標準賠償；2、

8、征地結案過程中各類征地補償表格中各項目的填寫應嚴格把關，盡量爭 取少交稅費；3、爭取農用地國有化手續辦理過程中各項稅費的減免工作，耕地占用稅、 菜田建設費、征地管理費、土地墾復金或耕地開墾費等可按照有關政策盡最大可 能辦理減或免的手續。4、控制農轉非手續，盡量作掛帳處理，先辦理后續手續。第二十九條拆遷前了解該房屋產權狀況，爭取在土地出讓金評估時予以抵 扣面積、降低土地成本。第三十條土地出讓金的評估及合同簽訂。1、盡量爭取先行辦理評估手續，在用地周邊各項配套未成熟前按自報面積評估，可使評估單價下降。2、爭取以最低調節系數的樓層、最低浮動指標及各項優惠政策評估地價。3、爭取按繳納出讓金的比例辦理相

9、應面積的國土證或整個地塊的國 有土地使用證。4、出讓金合同的付款期限盡量延長或盡量利用當地政策緩繳各期出讓金。不能緩繳的地區，應按照合同規定及時繳交出讓金，以免出現違約金或滯納金等 問題，給公司造成損失。第三十一條 各地區公司開發中心應根據項目的銷售計劃、目標，配合項目 公司，會同營銷中心、工程設計中心等相關部門，制定詳細可行的開發建設計劃， 明確規劃報批各階段的時間安排，壓縮總體報批周期。第三十二條政府罰沒款及滯納金的審批：1、20萬元以下（含20萬元）的政府罰沒款及滯納金，由地區公司第一負 責人負責審批，并報集團開發與營銷管理中心備案。2、20萬元以上的政府罰沒款及滯納金，由集團相關部門審

10、核后，由集團管 線領導負責審批。第五章.動態成本管理第三十三條 動態成本管理包括設計階段、發包階段、施工階段的成本 管理。超過基準價或目標成本的，應按 層級審批制度上報。工程成本管理由工 程管線主責，經營與財務（審核）管線負責對各項成本數據進行統計、計算、 分析、判斷，為領導和工程管線的決策提供支持性意見。第三十四條 設計階段的成本管理主要是以基準價指導限額設計，通過對 設計文件的不斷優化，實現對項目工程成本的控制。第三十五七條 工程設計一般委托集團內設計單位完成，外委設計單位官 采用方案競賽或招標方式選定。第三十六條設計階段各專業的設計費、設計限額及相關技術指標應嚴格 按基準價控制。設計時，

11、大型設備、建筑、安裝及裝飾等材料應在集團年度中標 產品中選取。第三十七條 集團經營與財務中心依據工程設計管理中心優化后的施工圖，完成施工圖預算的編制，作為制訂目標成本的依據。優化結果仍超基準價的， 報 董事局批準。第三十八條 單位工程的施工委托，一般由集團指定的長期合作公司承包。原則上簽訂合同后才能施工。第三十九條 單項工程的施工委托，應通過招標中心招標。特殊情況下，工 程造價在10萬元（含10萬元）以內、供電工程50萬元（含50萬元）以內的， 經地區公司總經理批準后，可由經營與財務中心組織三家以上承包單位進行議標。報集團工程設計管理中心和經營與財務管理中心備案。工程造價在10萬元（供電工程5

12、0萬元）以上的，報集團審批同意后方可進行議標；第四十條獨立發包工程的設計修改導致合同暫定價款調增50%以上或調增20萬元以上時，應重新委托招標。第四十一條獨立發包工程備料款、進度款及定制設備、器材的定金、訂金：1、 單位（單項）工程的委托施工，原則上不支付工程備料款。2、按合同暫定價支付工程進度款的， 付款進度比例應低于工程實際完成形象比例的5%以上；工程進度款支付達到工程造價的 85%時，應停止支付進度款。3、在第四十條調增范圍以下，因設計修改導致合同暫定價款調整±10%以上時，應根據調整后的暫定價款作為工程進度款支付依據。4、購買設備、器材的定金或訂金，不應超過標的15%。第四十

13、二條 施工圖會審過程中發生的設計變更，若涉及增加工程造價，應 另發設計修改（補充）通知單，會審記錄不得作為結算依據。第四十三條場地臨時圍墻、道路、市政管線施工應力求永久化；售樓部、 樣板房原則上在現樓內建設，異地建設必須報集團審批同意后方可實施。第四十四條 項目施工過程中的零星設計（造價10萬元以下）由項目設計代 表負責組織委托并報集團工程設計管理中心備案。第四十五條 各地區在集團授權額度范圍內，10萬元以下“二點一線”工程 的設計變更由項目設計代表負責審核并報地區總經理審定，10萬元以下其它工程的設計變更由地區工程中心審核并報地區總經理審定，同時上報集團工程設計管理中心備案。第四十六條 各地

14、區在集團授權額度范圍內且單項損失 （包括因變更造成的返工費用及原圖紙增加的工程量）超過 10萬元的設計變更應上報集團工程設計 管理中心審批。第四十七條 設計變更未造成損失，但變更涉及工程量在 100萬元以上的， 應報集團工程設計管理中心審批。第四十八條 地區公司、項目公司均應建立設計變更（含無損失的）臺帳， 每月對設計變更進行匯總分析并上報集團工程設計管理中心。第四十九條 圖紙外零星工程或因變更增加（返工）工程，10萬元以下的由 項目工程部下發工程通知單作為施工依據：1、工程通知單應有相關文件（經批準的工程設計變更申請、立項申請等）作為附件，沒有附件的工程通知單造價不得超過3萬元；2、單項工程

15、造價在3000元以內的工程通知單，由項目公司經理負責審 批，報工程設計中心備案。3、單項工程造價在3000元以上10萬元以下的工程通知單，經項目公司 經理審核，工程設計中心批準后方可安排施工。4、在原有合同承包范圍外增加的圖紙外零星工程在 3萬元以上的必須按集 團制度進行立項、招標，不得以工程通知單的形式發生。5、下發工程通知單時，不得將同一單項工程拆分為多個單項工程。工 程估價力求符合工程實際造價。第五十條 在原合同承包范圍內、合同暫定價范圍外的工程費用超過10萬元的，應簽訂補充協議，并作為結算依據。第五十一條 圖紙外零星工程施工完成后，應以工程通知單作為工程 現場簽證依據。施工單位填寫現場

16、工程量簽證單，由該項目施工主管、項目 工程部經理及經營與財務中心審核經理三人簽字后作為工程結算依據。現場簽證應按以下規定辦理：1、隱蔽工程應在隱蔽前一天，由施工單位提出申請，在隱蔽前辦理現場工 程量確認手續2、非隱蔽工程施工單位應在驗收合格后的二天內提出申請。3、隱蔽工程應在驗收后的一天內、非隱蔽工程應在申請后的三天內辦理現 場工程量確認，逾期視同默認施工單位申報工程量。4、施工單位逾期申請，不予辦理補簽手續。5、隱蔽工程增加費用超過2萬元或與工程通知單估算值誤差超過 10%以上 的，應上報集團經營與財務管理中心進行二次審核批準。第五十二條地區公司經營與財務中心應清理當月發生的簽證，及時登錄入

17、 成本庫中；匯總各項目工程簽證月報的簽證情況，每月上報集團經營與財務 管理中心備案。對施工單位逾期報告的簽證，不得再進行辦理及結算。地區公司工程設計中心應對各項目當月發生的簽證進行歸類， 在次月3日前 上報集團工程設計管理中心。對施工單位當月上報的簽證不報或漏報的， 要承擔 相應的責任。第五十三條單位（單項）工程進度款的支付，必須根據合同約定及其形象 進度支付，質量或工期違約金應在當期進度款中扣除。四、成本超標管理第五十四條 成本超標指某科目成本在實施過程中（設計、招標、合同洽商 與審批、施工等過程）超過了該科目的目標成本。成本超標應在發生前（合同階 段的成本超標要在合同簽訂前）進行報批。各項

18、目年度目標開發成本中未包括的 事項、目標開發成本中包括但未確定并特別注明的事項應申報補充立項，批準后通過對年度目標開發成本的及時修訂進入目標成本；年度目標開發成本中確定的事項發生成本超標應填寫成本超標審批表按審批權限進行報批。第五十五條 超標成本包括合同性與非合同性成本。合同性成本包括合同形 成過程中各階段成本，如施工圖預算、工程設計變更類估算、標底、合同會簽價 等。非合同性成本指無合同的各類付款。第五十六條 成本發生超標，按以下原則進行上報審批：1、項目本身基本條件發生重大變化時，如：土地面積增減、合作方式改變、 規劃定位改變、建筑面積（容積率）的增減等導致目標成本體系的全面變動，地 區公司

19、應對項目目標成本進行修訂， 并重新報集團總部審定，原則上目標成本的 增加以項目利潤率不降低為前提；2、項目本身基本條件未發生重大變化，但由于預測條件發生改變或控制不 力而導致實施過程中成本超標的， 超標部分發生前（合同簽訂前）執行層級審批 制度：(1)集團年度授權額度內，項目單項成本超標金額 20萬元的，地區公司 總經理審批后，報集團工程設計管理中心、經營與財務管理中心及董事局備案。(2)集團年度授權額度內,20萬元0項目單項超標 50萬元的，地區公司 總經理確認后，報集團工程設計管理中心批準，總裁及董事局備案。(3)集團年度授權額度內，項目單項超標50萬元，地區公司總經理確認 后，報集團工程

20、設計管理中心審查，集團總裁審批；報董事局備案。(4)集團年度授權額度外發生的超標，經地區公司總經理確認后，報集團 工程設計管理中心審查，集團總裁會審，董事局審批。(5)超基準價項目，經地區工程設計中心設計優化后，仍超基準價的，報 集團工程設計管理中心二次優化，經營與財務管理中心對二次優化后的圖紙進行 預算編制或審核，集團主管工程設計副總裁、總裁會審，董事局審批。第五十七條凡按程序分別完成設計變更、成本超標審批手續的，均可作為 有效的成本控制依據，不再進行重復審批。(超標、立項、增加成本要建立臺帳 建立，集團對備案及審批的也要做臺帳，每月各職能中心進行核對，計算出各地區 公司的執行成本，作為考核

21、的依據。)五、產值及進度款管理第五十八條 產值計算的內容包括圖紙工程量、變更工程量、簽證工程量、 材料價差。圖紙、變更工程量的統計期間為上月15日至本月14日，簽證工程量 為前月的26日至上月25日。原則上以實際發生成本計算產值， 產值累計在以后 各月中發現錯誤時可調整當月產值。第五十九條 產值以甲乙雙方審核確認的預算為基礎，乙方根據每月甲方確 認的形象進度，按照合同約定的結算方式確認產值，并辦理甲乙雙方確認手續。 每月產值中原圖紙部分的累計總工程量以預算為準，變更及簽證的工程量按實調整，主材價差按季(月)調整。第六十條所有按實結算工程甲乙雙方必須進行預算的確認后方能正式施工。預算可以按照出圖

22、情況分基礎、 主體結構、裝修及其他幾個部分進行分階段 確認。第六十一條乙方的累計產值即為工程結算造價，合同若無特殊約定，結算 時不再調整第六十二條 原單價包干項目同樣以按實結算方式計算產值，以甲乙雙方審核確認的預算與單方包干價進行對比測算， 確定預算單方造價與單方包干價的比 例。乙方根據每月甲方確認的形象進度， 計算工程量后根據預算單方造價與單方 包干價的比例確定產值。每月產值中原圖紙部分的累計總工程量以預算為準，變更及簽證的工程量按實調整，主材價差按季（月）調整。六、工程結算管理第六十三條 合同簽訂時未能明確的單價及因設計修改造成合同中無適用的單價時，由承包人提出適當的單價（需附單價分析表），地區公司經營與財務 中心負責審核確定。第六十四條 各地區公司的所