1、20152016學年第二學期南昌航空大學科技學院毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系概論實踐教學作業國家房地產調控政策實施效果及存在的問題調研姓名： 孫耀（148402232）班級： 1483032指導教師：王錦明調研時間： 2016年7月調研地點：上海市浦東新區祝橋鎮國家房地產調控政策實施效果及存在的問題調研此次調查由我在2016年7月份在上海市浦東新區祝橋鎮通過網上上海市規劃和國土資源管理局以及周邊房地產項目披露的相關資料進行查閱分析，為了解我國房地產調控政策實施效果及存在問題，現將此次實踐活動的有關情況報告如下?；厩闆r我國房地產業起步晚,從1998年國務院出臺了關于進一步深化住房制度改

2、革,加快住房建設的通知起,才真正進入了房地產商品化時代。從1998年到現在僅有11年時間,房地產市場發育很不成熟。我國正處于城市化、工業化高速發展的時期,城市化、工業化必然會帶動房地產市場的快速發展,使房地產業成為國民經濟的重要組成部分。正是由于房地產市場起步晚、不成熟,因而出現了大量問題,引發了國家對房地產市場的宏觀調控。政策回顧我國對房地產的重要宏觀調控分別發生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性調控政策包括國十六條、國八條、國六條、(新)國十條、23號文件、18號文件等。1993-1996年：我國第一次對房地產業進行宏觀調控現狀：首次出現房地產

3、熱房地產開發公司急劇增加，房地產開發投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產開發過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫，經濟運行出現嚴重過熱態勢和通貨膨脹。對策：1993年，國務院出臺關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年系列出臺關于深化城鎮住房制度改革的決定、城市房地產管理法和住宅擔保貸款管理試行辦法頒布。效果：隨著各項措施的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經過3年努力，中國經

4、濟終于在1996年成功實現“軟著陸”。問題：此次調控給房地產業一記重創?！皣?6條”一出，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經統計，海南省當時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產市場元氣大傷，進入持續數年的低谷期。1998-2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改現狀：1997年亞洲金融危機爆發后，我國經濟開始出現“通貨緊縮”，房地產市場也隨之進入低潮。對策：為刺激消費、拉動內需

5、，1998年7月，國務院頒布關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。效果：隨著各項政策措施貫徹落實，大大激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。問題：這一時期存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現象，規范土地交易市場招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定，全國范圍內“商業、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續多年的“協議出讓”

6、在法定意義上被叫停。但這一政策出發點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統一規范，為其出現新的高房價問題埋下了隱患。2003-2005年：確立房地產為國民經濟支柱產業現狀：從2003年開始，我國房地產投資快速增長，再次出現經濟過熱跡象。由于2003年土地使用權全面施行招投標、掛牌、拍賣方式取得，導致土地價格和房價大幅上漲。而從98年開始的房地產信貸給尚不完善的中國銀行(2.83,0.00,0.00%)金融體系帶來了巨大的潛在風險。對策：2003年6月，中國人民銀行下發關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知(簡稱121號文件)，調整商業銀行個人住房貸款政策。規定對購買高檔商品房

7、、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施。8月出臺關于促進房地產市場持續健康發展的通知(簡稱18號文件)，首次明確指出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并提出促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度。效果：18號文件確立的“國民經濟的支柱產業”是對1998年23號文件所確立的“新的經濟增長點”的升級，也標志著新一輪房地產宏觀調控正式開始。2005-200

8、7年：調控以穩定房價為主要訴求現狀：2005年房地產開發雖然繼續保持著快速發展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。對策：為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央政府打出調控“組合拳”2005年3月底，國務院辦公廳下發關于切實穩定住房價格的通知，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。效果：房地產市場出現了一些積極變化，開發投資實現平穩增長，住宅開發結構得到一定改善。但是房價調控效果并沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象

9、。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。問題：自2003年調控以來，政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關系上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。2008-2010年：調控反復，GDP是調控指標現狀： 2009年，中國房地產市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，調控由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。 對策： 2010年，以穩定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發布了國務院關

10、于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。效果：由于各級部門的落實問題和房地產市場的復雜實況，國十條的威力未能完全釋放。問題：雖然期間中央領導人不斷發言說“房價第四季度會下降”，但由于前幾次調控政府政策搖擺不定，購房者對此次房地產調控信心不足，以至于在房地產市場經過4個多月的觀望僵持后又現回暖跡象，房地產迷局仍在變化之中。1 上海宅地拍出88億總價地王2016年7月27日上午，浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊被公開拍賣。此地塊面積為140252.5平方米，起拍樓板價約8560元/平方米，起始總價22.8億。該地塊以88億元的最終成

11、交價格被金地集團購入，成為目前為止上海土拍的總價地王。樓板價33023元/平方米，溢價率286%。經計算，剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價41572元/平方米。若從地價水平來看，祝橋未來房價將攀升至6萬元/平方米水平。值得注意的是，覬覦這塊“肥肉”的房企逾34家，現場參與舉牌報價的開發商達23家，包括萬科、保利、融創、金地 、仁恒、建發、葛洲壩、大名城、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴 、平安、新城 、卓越 、綠都、融信、合景泰富、正榮、中駿、旭輝、保集+弘久集團。從參戰的規模和陣容來看，祝橋宅地的高溢價成交，也在意料之中。祝橋板塊新建商品住宅相對偏少，鏈家研究院上海監控數據顯

12、示：2016年，板塊內僅有2個商品住宅項目在售，為東方鴻璟園和朗詩綠色公寓，成交價均分別為25655元/平方米和15519元/平方米。而區域內的動遷項目非常多，有祝康苑、祝安苑、祝和苑和千匯苑等等。今年區域內的二手房就出現了大幅度漲價的情況，如原來千匯苑一套53平方米的二手房源，年初總價僅82萬-90萬元，現在已經上漲到160萬元左右，翻了一番。主要體會這段時間在研究房地產政策調控問題的過程中，我對中國房地產現狀有了更深入的了解，也弄明白了各個出臺的房地產政策對我國房地產的不同影響，因為這次上海拍出的地王正好在我住的附近所以通過此次研究我更加清楚為何會出現這種高價的樓盤。祝橋這塊地為何拍出這個

13、價？今年年初，浦東提出未來的祝橋將被建設為航空城，除了依托大飛機項目、浦東機場外，還依托滬通鐵路的發展，在浦東規劃建設上海鐵路東站。預計未來的10到15年內，祝橋有望形成產值1000億元人民幣以上的民用航空產業集群，屆時成為亞洲最大的都市型航空城。首先，祝橋宅地項目體量大，未來將給房企提供充足的“彈藥”。G-10地塊出讓面積140252.50平方米（約210畝），建筑面積近22.65萬平方米。據悉，這是上海近三年以來推出的罕見大宗宅地。實際上，申城自2014年以來出讓的地塊中，僅有4宗地塊面積超過200畝。首先，祝橋宅地項目體量大，未來將給房企提供充足的“彈藥”。G-10地塊出讓面積14025

14、2.50平方米（約210畝），建筑面積近22.65萬平方米。據悉，這是上海近三年以來推出的罕見大宗宅地。實際上，申城自2014年以來出讓的地塊中，僅有4宗地塊面積超過200畝。而從地塊本身來講，處于祝橋鎮核心位置。周邊有多個住宅小區，學校等教育設施較為齊全。距離地塊南側約500米有祝橋的大型綜合商業項目“新世界歡樂城”，目前已在招商中。地塊西側也規劃有大型商業綜合體。今后商業配套將更加完善，因此整體生活氛圍有望進一步提升。并且這幅土地出讓面積超過14萬平方米，對房企來講是很好的土地儲備，同時也可以有很好的施展空間。不過這幅地塊限制性條件也多，比如近期土地出讓上的“標配”，5%保障房、15%住宅

15、的自持用于出租的面積、60%的中小套型配比。此外還要求保障房也實現100%全裝修，之前土地拍賣中很少看到保障房也要全部實現裝修的要求。而開工和竣工時間都有明確規定，壓縮“曬地”的可能性。這些限制性條件都加大了開發成本和開發難度。而從區域位置上來說，祝橋沒有軌道交通支持。從全局來看，目前一線城市土地資源日益緊張，而開發商則處于資金相對寬裕的歷史時期，上海的房價還沒有真正進入過下降期，因此房企總體的拿地態度是積極的。但是，這并不意味著若干年后郊區的房價就會“一飛沖天”，還是要從屆時的實際出發。雖然區域內產業“高大上”，但粘性略顯不足，對人口的吸引力可能還不如低端加工業那么有效和直接，所以需求還需要時間培養。而軌道交通的匱乏也很難從外部導入人口。因此從這個價格來看，房企獲利空間被大幅壓縮。金地這幾年擴張速度偏慢，拿地節奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。在其他房企快速發展同時，自己有被擠出優秀梯隊的危險。所以這次拿地上勢在必得的氣勢，這個價格略顯激進，將對今后的產品打造上是相當大的考驗