1、信陽世紀花園項目地塊分析及價值體現目錄：一、 項目區位描述1、 位置描述2、 街區特點二、 地塊分析1、 基地地質情況2、 地塊文脈、自然及歷史概況3、 城市規劃及趨勢展望三、 項目SWOT分析四、 地塊價值判斷1、 地段價值2、 前景價值3、 景觀價值4、 生活價值5、 新價值觀6、 商業價值五、 地塊價值定位六、 地塊價值體現1、 體現價值的途徑2、 價值綜合體現信陽世紀花園項目地塊分析及價值體現一、項目區位描述 1、位置描述項目位于信陽市平橋區。平橋區位于中心城區東南，是信陽市縣改區的工業發展區。區域交通優勢明顯，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路、信正公路和312國道、西寧鐵路、葉信高

2、速縱橫全境；礦產資源豐富，特別是城區南部的上天梯(又名黑馬石)非金屬礦珍珠巖儲量居亞洲第一，世界第二，目前區內有大小40家左右的珍珠巖初加工企業，產品運往江逝一帶，為平橋區支柱產業。現基本形成以電力、食品飲料、化工、礦產材料為主導產業的工業體系，工業化率達到40。區內居住區主要是老城居民區、行政企事業單位家屬院和都市村莊，建成的商業性住宅區還沒有。據政府部門有關人員透露，在平橋城區東部將建設一個現代化的物流園區。項目位于平橋城區西北部，依據信陽市19992010年城市總體規劃，未來城區主要向北向東發展，獅河區與平橋區最終會連為一體，兩區之間的建設用地規劃為居住用地和公共綠地，所以項目所處區域為

3、城市主要發展方向。根據平橋區的新城市規劃，以平西大道和龍江路為核心位置，向四周延伸的區域為平橋區新的行政中心區。新的區委、區政府及各大行政、事業單位的辦公及居住將會聚與此，一個新的平橋城市中心即將形成。 2、街區特點本項目位于平西路與龍江路交會處東南，規劃用地面積65079.19平方米，西臨平西路，北臨龍江路，東面和南面為住宅區。行政區域上處于平橋、獅河兩區過渡地帶，是平橋區的“橋頭堡”。交通是土地的血脈。發達的交通必然會帶動經濟的繁榮，這一點事實上在本區域無論過去和現在已經得到證實。平西大道為平橋的南北交通主干道，位于城區西部，南起科教路，北至南京路，整體南高北低，雙向四車道，機動車道兩邊為

4、綠化帶，以外為車行道和人行道。沿路新的行政企事業單位，如平橋工業管理區、財政局、計生委等遍布兩側。這條路恰似鄭州的經三路具備“財富大道”的潛能，將在平橋的城市發展中起到非常重要的作用。龍江路為東西路，東段橫穿平橋區北部，路面狀況與平西路南段相同；西段過平西路后改為東南西北向，至南京路，是平橋區北部通向獅河區的必經之路，為新修路面，高低起伏較大，單塊板雙向八車道。平橋大道為東西路，屬過境道路，橫穿平橋區南部，單塊板又向六車道，西接工區路與獅河區相連，為平橋區南部通往中心區的唯一道路，東出平橋區通向區屬農村。三條路均為區內主干道。在平西大道和龍江路交匯處，以綠化轉盤為中心分布著區委、區政府，地稅局

5、，國稅局和世紀廣場的新址，有的已經開工建設，近年即將啟用。新中心的規劃與建設，真正創造出了具有都市感的城市形象，極大的提升了平橋區的城市地位，同時，亦提升了區域的土地價值、居住價值和商業價值。中心大道是現階段平橋區的集商業、政治、經濟、文化的核心街道，其功能在短時間內無可替代。項目雖然自身將設置部分商業及生活配套，但大部分生活所需在一定時間內仍會集中在中心大道完成。獅河區是信陽的市中心，平橋人的購物、娛樂大多在那里完成，這是無奈也是必然。連接兩區的交通主要為龍江路和工區路，工區路由于城建設施、交通工具（1路、7路、11路、12路、15路公交車）及商業成熟度較高，是現階段老百姓來往的主要通路。

6、項目周邊商業配套較少，分布散亂，多為小商品店，商業配套設施普遍表現為服務差、檔次低、售賣品種單一等特點；特別是規模相對較大的綜合性賣場，目前只有一個，有一定的市場空間；周邊的休閑娛樂設施很少，酒吧、舞廳、咖啡廳之類的時尚場所基本上沒有，缺乏中高檔次的休閑設施；同時缺少體育及文化場館。但學校較為集中，并臨近項目開發用地，是項目的優勢之一。 從房地產開發角度看，項目具有“得天獨厚”的位置優勢和良好的發展前景，如何將這種優勢通過產品轉化為市場價值，實現經濟和社會效益的最大化是運作的關鍵。 二、片區地塊分析 1、基地地質情況了解項目地質情況，可以適度把握規劃設計及工程建造的結構要點，在工程建造時要考慮

7、到拆遷和地勢利用等問題。目前：項目規劃用地中無名勝古跡坐落項目規劃用地中有遺棄的一所魚塘項目規劃用地中有少許生長林木項目規劃用地局部呈起伏的丘陵和土坡項目規劃用地東側有一廢棄的磚廠項目規劃用地西北角有高壓線在空中穿過項目規劃用地中各有北、東、西三條市政規劃路緊鄰或從地塊中穿過市政綠化用地（世紀廣場）可考慮包含于項目規劃中 2、地塊文脈、自然及歷史 地塊本身無顯著文脈和自然特征。發展的歷史更多的是鄉鎮和工業的歷史，改成行政區也是近年的事。這些基本上這塊土地的“信陽記憶和平橋印記”。 3、城市規劃及趨勢展望 1）城市規劃 整體定位：大別山經濟帶工貿中心城市 特色定位：中原旅游中心城市、中原茶市 城

8、市性質：豫南地區重要交通樞紐、物資集散地，以發展輕工、電力和旅游服務為主的山水旅游城市。城市職能定位：“豫南經濟區中心城市，信陽地區西部中心城市，豫南邊界地區客貨集散地，交通、郵電、通訊樞紐，以電力、鋼鐵、機械、電子為主的工業城市和環境優美的山水旅游城市”。 城市布局形態及功能分區。根據河流、鐵路分割城市的現狀情況，信陽城市規劃把市區分成了“三環六區一中心”。城市路網結構采用“環線加放射”的形式，內環線之內是整個城市的金融商貿服務中心，中環線和外環線將六個分區連為一個有機的整體，沿獅河兩側為東西向貫穿全市的濱河綠化景觀帶。城市功能分區分為六個區，它們由獅河、京廣鐵路、寧西鐵路及鍥形綠地、山峰等

9、自然分割。這六個區分別為：中心區（老城區）、平橋區、羊山區、湖東區、金牛區和南湖區。六區相對獨立又相互融合，在城市中的功能特點亦各有側重：中心區，即原老城區，位于獅河以北，京廣鐵路以南，八一路以東，平橋以西，目前是信陽市主要的行政、文化、商業金融中心及居住區，建筑密度很高，規劃使其成為環境優美的城市金融，商貿服務、文化娛樂中心，也是主要的居住區，在其東部保留原有的一、二類工業用地。平橋區，即原信陽縣城，位于城市東部，寧西鐵路以南，京廣鐵路以東，屬于城市下風向地帶及獅河下游，規劃平橋區是城市的主要重工業區和居住區。羊山區，位于城市北部，有京廣鐵路將其與城市中心區相隔，現狀比較破舊，基礎設施比較差

10、，規劃將通過逐步而徹底的舊城改造，使其成為城市的的主要居住區。湖東區，位于獅河以南，與中心區隔岸相望，交通方便，區內地勢平坦。規劃該區為高新科技開發區，工業以高新技術工業為主，作為信陽市進行貿易和科技開發的窗口，同時有一些居住、文體、科研和行政辦公用地。金牛區，位于城市西北部，風景秀麗，植被完美，規劃將建設金牛山風景區，此外還規劃相對集中的大專科研區。南湖區，位于城市西部，主要利用南灣湖的自然風光將其規劃為旅游度假區。 2）發展趨勢城市的效益、發展和城市的規模密切相關。沒有規模，就沒有發展的基礎。改革開放的前年，由于嚴格控制大城市規模、合理發展中等城市和小城市的城市發展政策，我國實行的是以小城

11、鎮為主導的城市化發展戰略。在黨的十六大報告中，城市化發展的戰略有了重大轉變，現在的思路是“堅持大、中、小城市與小城鎮協調發展”，走向都市群。對于河南乃至全國的城市化發展來說，必須遵循城鎮化發展規律，建立城鎮密集區，也就是建設城市群，走以大中城市帶動小城鎮發展的道路，以一個或幾個大城市為中心，周邊形成若干個中等城市，圍繞中等城市聚集和建設起一批小城市和農村小城鎮，最終在全國幾大區域里形成若干個大、中、小城市協調配套的城市網絡體系。城市規模擴張和城市經濟發展相輔相成。目前，各城市新區的開發建設，是拉大城市框架、擴大城市規模的主要措施。這是城市經濟發展的需要，更是城市化進程的必然。城市化是現代化必然

12、要實現的目標，也是現代化的基本標志。世紀年代以后，很多國家明顯加快了城市化進程。據資料顯示，年年，世界人口增長了倍，而城市人口卻增長倍。迄今，一般發達國家城市化率在以上，而中國的城市化率現在還不到30%數字的比較最有說服力，我國的城市化水平和發達國家相比差距十分明顯。河南的城市化率在全國處于比較落后的地位，而信陽的城市化率還在20%以下，相比遠遠落后。所以，大力提高城鎮化率，是信陽的城市發展重點，可以預見，在今后的一段時間內，信陽將迎來一個高速發展期。從信陽的遠期城市規劃上也可以看出，未來的信陽城區規模遠大于現有城區，主要向北向東發展。總的來說，項目所在街區正在發生著日新月異的變化，雖然在居住

13、形態、人口素質、配套等方面存在明顯不足。但在政府作用、經濟杠桿、城市化進程和房地產開發的大勢下，發展前景另人看好。尤其在城市開發與政府運作過程中的新平橋行政中心，上規模的地塊越來越彰顯出其經濟價值和社會效益。我們擁有了一個可以創造美好未來的平臺。三、項目SWOT分析（優勢、劣勢、機會與風險）關鍵詞：優劣并存，機會大于威脅。 1、項目優勢1） 區位優勢：由于信陽城市化進程的加快，新的城市總體規劃戰略的實施，使 這一區域成為城市建設的熱點，前景看好。新的城市中心和平橋 行政中心的形成，將是不爭的事實。2） 景觀優勢：占地45畝的世紀廣場的建設和使用，無疑為項目和小區的居住帶來了得天獨厚的自然饋贈。

14、不久的將來必定會為小區的居民提供一個更大的休閑、游樂和運動的好去處。3） 規模優勢：可規劃面積近100畝，在目前信陽的房地產開發領域可謂規模較 大，為項目提供了一個廣闊的開發空間和運作平臺，規模經濟效 應在未來即將凸顯。4） 交通優勢：整片土地西接平西大道，臨近平橋中心大道，恰似項目的“兩翼”，在平橋區即將“展翅高飛”，規劃路日后的建設使用，四通八達的交通帶來的不只是便利，更是城市繁榮的延伸。5） 街區優勢：整片地塊中的規劃路，可以按照我們的設想，同政府共同打造具備“景觀”和“商業”價值的“黃金走廊”。尤其是北側的“規劃路”更值得我們“進行價值整合”。6） 居住價值：隨著平橋新行政中心的建設和

15、各個機關、事業單位的興建，以及地產商的房地產開發和機關家屬院的建設，日漸成熟的高尚居住區即將形成。7） 商業價值：平西大道及靠近世紀廣場的規劃路提供了設計并建造商鋪和“商 業風情街”的可能。8） 升值潛力：區位優勢、交通優勢、街區優勢、規模優勢、景觀優勢等及平橋 新行政中心的建設使用，無疑使項目具有巨大的升值潛力。9） 規劃優勢：引進省會鄭州的開發和技術力量，在規模的平臺上，可以盡情發 揮，創造領先產品和高品質社區的可能。10） 政府扶持優勢：作為招商引資而來的外地開發商在政策和項目的合作上，給予了大力的支持，并作為區政府重點工程提升了整個平橋的形象，改善和提升了這里的人居生活水平。 2、項目

16、劣勢1） 地塊本身：地塊南側的兩小塊“邊角料”在規劃中成為難點，不宜規劃住宅， 其它功能一時難以定奪。西北側的高壓線在前期會一定程度的影 響項目的整體規劃和施工。2） 生活不便：主要體現在出入交通工具（龍江路目前無公交車）和生活配套的 不足，購物有一定距離。3） 周邊環境：南側的村莊同即將建成的高尚住區成為一個強烈的反差，影響居 住素質。4） 片區配套：主要集中在中心大道，表現為規模小，檔次低，種類缺，無規劃。 尤其缺乏一定規模和上檔次的餐飲、娛樂和休閑等商業配套設施。平橋人的娛樂主要到獅河區完成。 3、項目機會點1） 由于平橋區現階段無上檔次和上規模的商品房住宅小區，世紀花園的出現將會填補這

17、一空白，并成為平橋首家高尚住宅小區，從而提升平橋的整體人居質量，樹立平橋新的城市形象。2） 世紀廣場同世紀花園交相輝映，共同形成一個自然、生態的城市領地，花園住宅和公園式住宅的形成，提供了基礎和可能。3） 項目的先天優勢條件，加之高起點運作的策略，必將成為領袖平橋和轟動信陽的房地產開發典范。同時取得項目的經濟效益和社會效益的雙豐收。4） 發展趨勢：在政府作用和民間傾向下，本區域城市化的腳步正在加快，日漸提高的片區素質，無疑增加了項目的價值，并在項目開發的過程中充分利用這些發展優勢進行合理的價值組合。 5） 品牌塑造：由于區位巨大的發展優勢及項目地塊的規模優勢，具備營建中高檔住宅的條件，同時借此

18、塑造項目的品牌和企業品牌。 4、項目風險點1） 市場風險：任何項目都存在市場風險。由于地塊具備一定規模，分期開發時間較長，市場變化越來越快，存在一定風險。2） 購買力：信陽的經濟發展水平在河南省處于中游位置（GDP在18個地市中排第九），不高的收入和不低的房價現象令人不解，其購買力能否支撐項目的銷售，同時吸引獅河及周邊市縣的購買人群將是日后營銷的重點。3） 潛在威脅：項目西側的泰安小區建成面積高達10萬平方米，在未來將是我們直接的競爭對手；同時獅河區快速發展的房地產市場現狀也直接威脅著項目的開發與銷售。4） 投資風險：房地產本身就是高投入、高回報和高風險的行業，就本項目而言，世紀廣場的投資、施

19、工用款及日后市場時機的把握，決定了投資風險的高低。 四、地塊價值判斷 1、地段價值當我們看到平橋新行政中心區的規劃，平西大道如火如荼的施工場景，我們有理由相信，處于平西大道和龍江路交叉口的世紀花園，將成為新行政中心區的一顆“璀璨明珠”，包含著巨大的能量和潛力。無疑，這是一塊難得的“黃金寶地”和“新城市中心區旺地”。地段的好壞一定程度的決定了房地產開發的價值實現，世紀花園的美好未來前景，在平橋的新城區建設的利好背景下定能展現，并給我們以充足的開發信心。概念提煉：新行政中心的黃金寶地 2、景觀價值自然景觀和人文景觀是房地產開發不可多的優勢資源，它一定程度上影響著房地產項目的形態和檔次，甚至項目的收

20、益。北側一路之隔的世紀廣場，將成為項目的寶貴自然和人文景觀，為日后小區業主的休閑、娛樂和健身提供了便利的條件。作為占地百畝的規劃用地，結合世紀廣場的設計，將項目定位成花園式住宅應是我們的設計取向。世紀花園結合世紀廣場，可謂“雙重景觀，內外兼修”。極大的提高了項目的綜合價值。概念提煉：雙重美景，生態社區 3、前景價值城市化正使“今天城外，明天城里”的構想逐漸變成事實，老城區因缺乏規劃而缺少的“秩序”不會在新的土地上重現。平橋整體的良好發展前景，科學系統的區域定位和規劃，房地產開發所形成的良好人居態勢，基礎設施的完善，區域經濟的發展，加之自身優良的開發規劃和設計建造。項目升值潛力巨大，明天更加看好

21、。概念提煉：明日現代都市 4、生活價值居家、生活要的是什么？舒適、便利、安逸、健康、和諧一定的規模，商業街的營造及廣場、公園，所提供的空間為我們創造了“一站式”居家的便利條件，從商業、生活、娛樂配套，景觀營造等方面可構建客戶價值。這是生活的價值所在。概念提煉：“一站式”居家 5、新價值觀階層一個區域，一個地段，一個社區，一群人，一個階層，一種生活方式，一種價值觀。不可避免的產生。全球化、城市化和新經濟使我們感受到了這個變化的世界。就居住而言，新一代信陽人及富裕階層，他們有新的居住標準、消費文化特征、生活方式、文化軌跡、價值取向和城市寄托，而這一切體現了新的時代精神、社會轉向和城市風貌。 概念提煉：新城市典范社區 6、商業價值 平橋交通主干道平西大道和北側規劃路，具備了設置商業用房的條件，同樣的面積，商業的售價更高，這是房地產開發的常識。最大化的創建商業價值的同時也解決了社區生活配套的問題，豐富了社區生活。 這個時代，是一個理性規則下的感性時代，經濟的發展軌跡