1、一級(jí)土地開發(fā)相關(guān)資料 福田地產(chǎn)一 級(jí) 土 地 開 發(fā)相 關(guān) 資 料 深圳市福田房地產(chǎn)有限公司 2011-5-9一、綜述二、土地一級(jí)開發(fā)定義三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的流程四、土地一級(jí)開發(fā)模式五、核心觀點(diǎn)一、綜述根據(jù)2010年9月10日國土資源部關(guān)于開展“兩整治一改革”專項(xiàng)行動(dòng)工作任務(wù)及責(zé)任分工的通知要求，2011年4月份開始，中國土地一級(jí)開發(fā)必須采取企業(yè)主導(dǎo)模式，而不是以前的國資背景的土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)開發(fā)。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2010年中國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元人民幣，同比2009年增長69.8%。而2009年財(cái)政部公布的全國土地出讓金支出明細(xì)中顯示，2009年土地開發(fā)成本大約占到土地出讓

2、總價(jià)款的60%左右。        目前企業(yè)主導(dǎo)的土地一級(jí)開發(fā)模式主要有工程總承包模式、利潤分成模式和一二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式等。其中工程總承包模式以北京市為代表，如北京市規(guī)定企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的，規(guī)定利潤不超過土地開發(fā)成本的8%，這種模式由于利潤率不高并不受開發(fā)企業(yè)的歡迎。        利潤分成模式是目前最普遍的土地一級(jí)開發(fā)模式。土地一級(jí)開發(fā)完成后出讓所得收益扣除開發(fā)成本部分，企業(yè)和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企業(yè)70%政府30%，也

3、有6:4或者5:5的。例如建發(fā)股份在廈門市的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目分成比例高達(dá)85%，也有部分企業(yè)與政府合作時(shí)采取工程總承包結(jié)合利潤分成的模式。        一二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式盡管利潤更高，但投資更大，周期更長，風(fēng)險(xiǎn)更高。不過仍然有不少房地產(chǎn)公司會(huì)選擇這種模式，除了追逐利潤外，政府對(duì)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)控也讓更多房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。 二、土地一級(jí)開發(fā)定義土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)?/p>

4、市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做

5、。三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的流程（一）土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的要求土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃（國有土地不受年度土地利用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。（二）土地一級(jí)開發(fā)的程序1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。2、市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、

6、實(shí)施方式等。4、編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體（1）、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。 （2）、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企

7、業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議6、土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)7、如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、在

8、取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。9、組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：（1）、審核土地一級(jí)開發(fā)成本； （2）、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求； （3）、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)； （4）、納入市土地儲(chǔ)備庫。四、中國土地一級(jí)開發(fā)模式一覽從空間上來講，土地一級(jí)開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；

9、從時(shí)間上來講，一種是可以先做一級(jí)開發(fā)、再做二級(jí)開發(fā)，即一、二級(jí)開發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開發(fā)包含在二級(jí)開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級(jí)開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無

10、法掌控、保障。盡管國家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，再進(jìn)入土地市場(chǎng)，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。  第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，好處是政府收益相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使

11、用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級(jí)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商，另一種叫生地出讓-熟地回購，即一級(jí)開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。在政府與一級(jí)開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種，在近期的惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。 第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié)，甚至滋生腐敗。  第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。中國城市土地整

12、理與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展隨著我國耕地保護(hù)形勢(shì)日益嚴(yán)峻，對(duì)土地實(shí)行緊縮政策將是我國今后長期堅(jiān)持的策略。這必然使依靠土地生存的房地產(chǎn)業(yè)面臨著地荒問題。但房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)系國民生計(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，為保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，國家又必須為房地產(chǎn)行業(yè)提供一定發(fā)展空間，在增量受到限制的情況下必須在存量土地上做文章。而土地整理作為落實(shí)規(guī)劃和調(diào)節(jié)土地關(guān)系的重要手段，通過城市土地整理可以把城市房地產(chǎn)用地存量挖掘出來，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供新的發(fā)展機(jī)遇。五、核心觀點(diǎn) 此次政策調(diào)整使得一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)分工更細(xì)化，有利于開發(fā)周期縮短；對(duì)于政府來講，在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的調(diào)控能力增強(qiáng)，同時(shí)將加大存量土地的盤活力度；對(duì)于開發(fā)商來講，

13、競(jìng)爭(zhēng)將提前到一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)，拿地成本上升；對(duì)于行業(yè)來講，景氣不改，行業(yè)集中度提高。 1. 一級(jí)土地開發(fā)周期有可能縮短 由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)的土地取得，前期開發(fā)和儲(chǔ)備，使得一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)分工更加細(xì)化，有利于提高一級(jí)土地開發(fā)的效率，增加了縮短供地周期和增加土地供應(yīng)量的可能性，同時(shí)一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)政府壟斷特性增強(qiáng)。 2. 開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)提前到一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié) 如果辦法中提到的土地開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)實(shí)行公開招標(biāo)的方式能夠嚴(yán)格執(zhí)行，這將加劇一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)。隨著土地成本的上升，一級(jí)土地開發(fā)利潤的豐厚，將促使更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與到一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)，憑借一級(jí)開發(fā)的先入優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)

14、，一級(jí)土地開發(fā)的市場(chǎng)化程度將提高。 3. 土地供應(yīng)集中化，政府調(diào)控土地供應(yīng)能力增強(qiáng) 土地儲(chǔ)備工作由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)，并交由國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地，這將減少土地供應(yīng)的渠道，增加土地供應(yīng)的集中度，政府調(diào)控土地供應(yīng)的能力增強(qiáng)。 4. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將更加靈活，降低開發(fā)商土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn) 辦法規(guī)范了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購國有土地使用權(quán)，首先將加劇國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，有可能增加國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓量，提高存量土地盤活的效率；其次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將更加靈活，開發(fā)商儲(chǔ)備土地的風(fēng)險(xiǎn)將降低；第三，有可能增加股權(quán)收購模式拿地成本。 5. 開發(fā)商拿地成本將上升 辦法是盤活存量土地政策的細(xì)化，有助于加大盤活存量土地的力度，增加存量土地的供給，緩解土地供給不足的矛盾，同時(shí)也為控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地奠定了基礎(chǔ)。這不僅提高一級(jí)土地開發(fā)成本，而且提高土地出讓價(jià)格，同時(shí)考慮到土地供應(yīng)的集中化，開發(fā)商拿地成本將繼續(xù)上升。 6. 行業(yè)