1、房產(chǎn)的金融紅利，注定是少數(shù)人的“權(quán)利”北京9.30政策分析及銷售說辭政策出臺的背景10月初全國熱點(diǎn)一二線城市紛紛出臺樓市調(diào)控政策，時間短、政策密集、覆蓋主要城市，體現(xiàn)了國家高層的意志和決心。此輪政策出臺背景是：民生與社會焦點(diǎn)、社會矛盾方面。全國一線樓市房價過快上漲，地王不斷刷新紀(jì)錄，熱點(diǎn)二線城市快速跟進(jìn)，房價飛漲、地王不斷，引發(fā)民眾恐慌及媒體熱議。金融系統(tǒng)風(fēng)險方面。人民幣貶值預(yù)期不斷的情況下，投資投機(jī)型需求持續(xù)涌入樓市，不斷加杠桿，利用房價快速上漲套利，進(jìn)而引發(fā)全民投資房產(chǎn)熱，金融系統(tǒng)潛在風(fēng)險加大。經(jīng)濟(jì)大局方面。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尚未完成，房地產(chǎn)業(yè)必須健康穩(wěn)定發(fā)展，以便為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型爭取更多時間，適當(dāng)擠

2、出房價泡沫、給樓市降溫，直接目的是抑制資產(chǎn)泡沫，減少實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，引導(dǎo)流動性趨向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。打是親，中央真心要房地產(chǎn)業(yè)好。政策目的是去杠桿、控漲幅、保大局北京9.30政策解讀前4條，針對供需兩端剛需市場，戶型結(jié)構(gòu)政策指向剛需市場，產(chǎn)品價格開發(fā)商，利潤率7090老生常談自住房，價低1/3壓縮開發(fā)利潤空間需求端：貨幣緊縮后4條，針對市場運(yùn)行監(jiān)管供貨量價，行政管控政策指向二手市場，操作規(guī)范高舉大棒，威懾落實(shí)主體，人責(zé)權(quán)不聽勸就不批證重點(diǎn)分析1住宅區(qū)分首付(新政前) 首付(新政后) 首付增幅首套普通住宅30%35%5%非普通住宅40%10%二套普通住宅40%50%10%非普通住宅70%30%改善、

3、高端、豪宅(地王)，是政策的主攻區(qū)，量價下行壓力較大二套是樓市泡沫重災(zāi)區(qū)，針對性強(qiáng)二套非普宅戴重枷，劍指高房價(高端、地王)重點(diǎn)分析2行政干預(yù)定價及供應(yīng)，3年內(nèi)用第2次！反映出問題的復(fù)雜性與嚴(yán)重性2013.11的歷史重演1、客戶購買力被打折需求暫時被抑制觀望有效需求減少；2、市場定價權(quán)失靈高價項(xiàng)目批證難，就范者降低利潤率低價入市，不服者延遲入市市場成交價格的結(jié)構(gòu)單一化價格均數(shù)降低；3、市場供應(yīng)節(jié)奏紊亂局部供求失衡供求則價格實(shí)質(zhì)上漲，反之則價格大戰(zhàn)客戶涌入價格回升4、房企銷售回款壓力加大資金鏈吃緊拿地能力/欲望降低同業(yè)盤整(并購潮)房企集中度繼續(xù)提高土地稀缺/強(qiáng)者低位儲備搶地推升地價房價上漲壓力

4、加大對客戶而言資源質(zhì)量及密度決定價值，一二線城市的集中趨勢只會更高，房產(chǎn)價值總體仍將被看好！準(zhǔn)剛需客戶，還沒到需要買房的時候，但必須提早計議，未雨綢繆，提前布子是真正聰明人懂得運(yùn)用的最好杠桿！剛需客戶，早晚都要買，根據(jù)自身需求及支付能力，早買是上策！準(zhǔn)改善客戶，需要改善，但不急，這種不上不下的位置最尷尬、危險，因?yàn)檎咧鞔蚓褪歉纳剖袌觯瑢ふ业胶线m的物業(yè)進(jìn)行改善，不分早晚！有前瞻性的審視市場走勢，及時選擇適合自身的物業(yè)，既提前改善生活質(zhì)量，又盡早優(yōu)化資產(chǎn)配置，都是必要的！改善客戶，除了已有房產(chǎn)做資本之外，其他方面同剛需區(qū)別不大。支付能力雖然高了，但目標(biāo)物業(yè)的價格也高了，而且隨著邊際支出成本的增加

5、，反而會使得改善客戶的購買力更顯不足！快速找到適合的物業(yè)，果斷出手，才是明智之舉！高端客戶，雖然購買力較強(qiáng)，但是資產(chǎn)配置的機(jī)會成本才是最大的成本，這類客戶心目中好的物業(yè)、資源，都是極其稀缺的，所以能第一時間獲得時的成本即是最低成本！在市場轉(zhuǎn)折盤整期，有更好的價格博弈權(quán)，是配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的黃金時期！購買力被打折，房價漲幅回落房價回落，需求被抑制=需求被累積什么時候買？這是個誤區(qū)！適合就買，才對！中國的列車從來都是提速，只是提多少而已！經(jīng)濟(jì)圈、城市群、城市化，國家戰(zhàn)略始終很清晰！資源配置，需要時間的積累！一線城市的資源優(yōu)勢，不會被打破，只是被優(yōu)化布局！房價只是漲的快了而已，希望降價再買如同希望在股市抄底！所以，看清調(diào)控真相，看穿政府真心，結(jié)合自身情況，及時把握良機(jī)，才是聰明的選擇！在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，發(fā)展紅利最集中的體現(xiàn)在城市化中。對個人而言，購置房產(chǎn)，是參與享受發(fā)展紅利的重要手段，甚至是唯一主要手段！但是個人購買力如同超載客輪上的人，隨時可能被拋下船，不確定的海況隨時可能打翻甲板上的人，在盡可能的條件下，提早占據(jù)更好的位置，利于擠進(jìn)船艙，獲得避免墜海、駛向未來的機(jī)會。這也許是在未來可能不斷波動的樓市