1、寫字樓等級不同評定標準的含義一、“甲級”、“ 5A”“第四代”是不同角度界定辦公物業等級 三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向， “甲級” 從綜合品質角度出發評定寫 字樓的等級； “ 5A”是從硬件配置角度評定；而“第四代”則是從寫字樓發展角度出發指定 標準，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。“甲級寫字樓” 是一種通行叫法， 是外資發展商開發涉外寫字樓過程中， 逐步引進并流 行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國 的辦公樓市場而言， 一般分為高檔物業 （甲級寫字樓 ） 、中檔物業 （乙級寫字樓 ） 、低檔物業

2、 （ 丙 級寫字樓 ） 。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字 樓標準相符， 甲級是按照本地市場現行標準劃分的。 所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒 店或五星級酒店的評級標準， 是房地產業內的一種習慣稱謂。 由于寫字樓物業在不同的市場 各不相同， 寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量， 如在一些小城市還沒有頂 級寫字樓與國際寫字樓。二、第四代寫字樓特點和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：一、目標客戶明確。 第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中 型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。二、

3、景觀要求更高。國際上許多知名 CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。 除了自然景觀， 寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎， 有共享交流功能的樓內中庭式花園將 成為日后寫字樓發展的一種趨勢。三、更多商務空間。 隨著網絡的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。 故而 辦公環境的規劃將突破傳統的 “辦公室公共走廊” 的空間模式， 從封閉及注重個人隱私逐 漸走向開放和互動。 第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間， 使辦公空間趨于模 糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。四、提倡綠色環保。 第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀， 在內部的辦公空

4、間中也廣 泛引入立體綠色景觀， 形成健康環保的辦公空間。 此外， 如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓 內也成為 “后非典時期” 寫字樓客戶非常關心的問題， 因此目前正在規劃中的大部分寫字樓 都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。五、高智能化。 第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度， 并要求為將來的升級 換代預留充足的升級空間，達到 5A 甲級標準將是最低的智能化標準，包括樓宇智能化，安 防智能化，辦公智能化等。以上為一般寫字樓的評定標準， 伴隨科技的進步和開發理念的成熟， 寫字樓的標準也將 不斷更新對于超大城市 (如北京、 上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分

5、考慮城市交通和城市規劃 (CBD布局 )的因素， 具體來說物業等級和等級標準可作如下的 劃分和界定：1、頂級物業 (國際寫字樓“超甲” )(1) 樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例 或規范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 2.6 米。 裝飾標準： 外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻， 采用進口高 標準的大理石、 鋁板、玻璃幕墻等材料； 有寬敞的大理石大堂和走廊； 公共部分的地面應為 大理石、 花崗巖、 高級地磚或鋪高級地毯， 墻面應為大理石或高級墻

6、紙或高級漆， 應有吊頂， 電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、 T0T0 等等。 配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳 等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓 館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。 電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區，一般每 4000 平方米一部電梯，平均候梯時間 30 秒左右。 設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜 合布線。(2) 建筑規模：超過 50000 平方米。(3) 客戶進駐

7、：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。(4) 物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟 件，實現辦公物業管理計算機化， 建立辦公管理信息系統， 并辦公物業各系統實現連通和統 一的管理， 24 小時的維護維修及保安服務。(5) 交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通 工具和地鐵直達。(6) 所屬區位：位于主要商務區的核心區。(7) 智能化： 3A 5A(8) 開發商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，并 且具有大規模房地產投資的豐富經驗， 這些開發商或是海外公司如來自美國、 馬來西亞

8、、 香 港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。2、高檔物業 (甲級寫字樓 )(1) 樓宇品質：建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要 求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地 面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有 吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪 高級地毯， 墻面應為高級墻紙或高級漆 ( 如立邦漆等 ) ，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理 石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標

9、、TOT0等等。 配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳 等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。(2) 建筑規模： 15 萬平米。(3) 客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或 知名品牌代理等方面的業務。(4) 物業服務： 由經驗豐富的知名公司管理， 完善的物業管理服務包括 24 小時的維護維 修及保安服務。(5) 交通便利：有多種交通工具直達。(6) 所屬區位：位于主要商務區或副都心區。(7) 智能化： 3A及 3A 以上。3、中檔物業 (乙級寫字樓 )(1

10、) 樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但 建筑物的功能不是最先進 ( 有功能陳舊因素影響 ) ，有自然磨損存在， 收益能力低于新落成的 同類建筑物。 裝飾標準： 外立面采用面磚或瓷磚； 有大堂， 大堂地面為地磚， 墻面為瓷磚或高級漆， 有吊頂； 公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯， 墻面刷白； 衛生間采用合資或國產中高檔潔 具等。 配套設施：有專用地上、地下停車場。 設備標準：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。(2) 建筑規模：無限制。(3) 客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。(4) 物業服務：有物業公司服務。(5)

11、交通便利：有交通線路到達，交通較方便。(6) 所屬區位：副都心或較好的城區位置。4、低檔物業 (丙級寫字樓 )(1) 樓宇品質：物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規 范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。 裝飾標準：外立面采用涂料； 無大堂； 公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間 采用普通國產潔具。 配套設施：無。 設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。(2) 規模：無限制。(3) 客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。(4) 物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。(5) 交通便利

12、：有交通線路到達。(6) 所屬區位：一般城區位置。三、狹義“ 5A”與廣義“ 5A ”的評定標準“ 5A”標準是目前較流行的評定方式，但“ 5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對 智能化硬件方面，包括 OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級評定標準，包括：（ 1）樓宇品牌標準： A級寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間， 寫字樓的品牌形成， 需要產品的差異化 特征、商務文化特征、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說， 處于 "生產鏈條最高級 "的寫字

13、樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此， 成為城市商務區地標性建筑的寫字樓， 其品牌要與城市有極大的關聯性， 對城市的未來發展 具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將 評定為樓宇品牌標準 A 級。（ 2）地理位置標準： A級地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。 只有區位在城市現有或潛在商務區、 地 段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準 A 級。（ 3）客戶層次標準： A級客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心 理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。 同時， 客戶層次的高低也直接

14、影響了新的業 主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。（ 4）服務品質標準： A級服務品質一方面體現在高效的物業管理上， 另一方面體現在對入住企業的專業化商務服 務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A 級標準。（ 5）硬件設施標準： A級主要考核建筑設計和建筑功能的創新。以及其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、 弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不 能獲得硬件設施標準 A 級。四、寫字樓等級標準劃分依據的標準中國的寫字樓發展經歷四個階段：第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足于基本辦公功能。深

15、圳第一代寫字樓是 80 年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同 區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。第二代寫字樓指的是外企進入中國， 改革開放后獲得開發建設的寫字樓。 這批寫字樓除 了滿足功能需求之外， 內部空間開始針對客戶靈活分割， 智能化水準有所提升。 深圳第二代 寫字樓以出現于 90 年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向， 加入綠色環保辦公 理念，提高舒適度， 大大提高了智能化的水平。 深圳第三代寫字樓以 20 世紀末的地王大廈、 賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。隨著中國的入

16、世， 經濟全球化的到來， 第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公 的需要，在這種前提下， 第四代寫字樓的出現就順理成章了。 所謂第四代寫字樓， 即在第三 代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、 高效率的商務平臺， 提倡人性 化的溝通與交流， 注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高， 引導智能化， 強化綠 色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標準。和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：一、目標客戶明確。 第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中 型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。二、景觀要求更高。國際

17、上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀， 寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎， 有共享交流功能的樓內中庭式花園將 成為日后寫字樓發展的一種趨勢。三、更多商務空間。 隨著網絡的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。 故而 辦公環境的規劃將突破傳統的 “辦公室公共走廊” 的空間模式， 從封閉及注重個人隱私逐 漸走向開放和互動。 第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間， 使辦公空間趨于模 糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。四、提倡綠色環保。 第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀， 在內部的辦公空間中也廣 泛引入立體綠

18、色景觀， 形成健康環保的辦公空間。 此外， 如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓 內也成為 “后非典時期” 寫字樓客戶非常關心的問題， 因此目前正在規劃中的大部分寫字樓 都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。五、高智能化。 第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度， 并要求為將來的升級 換代預留充足的升級空間，達到 5A 甲級標準將是最低的智能化標準，包括樓宇智能化，安 防智能化，辦公智能化等。以上為一般寫字樓的評定標準， 伴隨科技的進步和開發理念的成熟， 寫字樓的標準也將 不斷更新5A 智能化系統Office automatic system 辦公化系統（ OA） 主要包括 ：衛星電視、

19、閉路電視、計算機網絡系統等； 設施標準 ： 以物業管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件 系統。以狀態Building automatic system 樓宇設備自動化系統（ BA） 主要包括 ：車庫自動管理、新風機、風機盤管、送排風、給排水、智 能照明系統、樓宇自控系統對冷熱源、變配電等系統進行控制等； 監視為主，控制啟停為輔。設施標準 ：1. 空調自控系統2. 供排水自控系統3. 變配電監視系統4. 電梯監視系統Communication automatic system 通訊自動化系統（ CA） 主要包括 ：光纜接入、電話線、移動電話網絡等、路由器等配置、無 線對講系統等

20、；設施標準 ：1. 綜合布線系統：綜合布線支持電話系統和計算機網絡系統，是一個 開放性網絡平臺。室內鋪設架空地板，地面線槽，網絡地板。設計院完成 干路敷設。提供以 5 類線為基礎的綜合布線信息通道。2. 無線通信轉發系統：移動信號增強系統，辦公樓各層設有移動信號 增強系統。Fire automatic system 火災自動報警和消防聯動控制系統（ FA） 主要包括 ：大堂、車庫、衛生間、辦公部分都應有消防自動報警和 噴淋系統、煙感系統等；設施標準 ：1. 設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制。2. 廣播音響系統：火災緊急廣播系統與公共廣播合用一套廣播系統。Safe auto

21、matic system 安全管理自動化系統（ SA） 主要包括 ：設置攝像頭和探測器、一卡通系統、監視系統等、門禁系 統、排煙系統等；設施標準 ：1. 閉路監視系統：地下車庫出入口，首層大廳設彩色變焦帶云臺攝象 機。樓內各層出入口，電梯轎箱等設置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內走 廊設置固定黑白定焦攝象機，地下停車庫內設黑白帶云臺變焦攝象機。2. 防盜報警系統：寫字樓主要出入口設門磁開關，電子門鎖，讀卡器。3. 停車場管理系統：內部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出 票機的方式。第一太平戴維斯 2006 年國際甲級及甲級寫字樓標準1. 地理位置位于中央商務區，交通便利、基礎建設包括公交線路以

22、及軌道交通設施。 位于寫字 樓聚集區，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。2. 停車車位至少每 150 平方米有一個停車位， 對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須 有足夠的車位提供 至少每 200 平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多 停車位或者周邊必須有足夠的車位提供3. 大廈品質 標準的交付架空地板； 龍骨吊頂配備充足的燈光 （最少 500Lux ）；為客戶提供最少每平方米 90Va 的電源供應； 配有后備電源； 24 小時分別提供冷暖水； 每平方米最少承重為 250 公斤， 等等。 標準的交付，架空地板、充分的電源供應并配有后備電源，如項目有一定規 模的商場

23、，則需有單獨的寫字樓入口。4. 凈高2.7 米以上 2.7 米以上（包括 2.7 米）5. 電梯每 3 層一部電梯 等候時間不超過 30 秒6. 電話線平均每 12 平方米有一根電話線并提供ISDN， DDN，T1 等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務設施。 平均每 20 平方米有一根電話線7. 物業管理公司8. 租或售 基本不出售 對于連續幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業 主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜9. 得房率整層得房率至少為 75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。10. 空調4 管制空調系統 4 管制空調系統 業界對甲級寫字樓特征的總結

24、從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有如下特征：管理國際化； 24 小時寫字樓；人性 化：空間的舒適性和實用性；數字化；節能化；便捷的交通和商務化等等。具體來說包括：3.1 區位交通 房地產項目的開發首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業辦公和塑造企業形象的載體， 區位地段顯得尤為重要， 企業選擇辦公物業首先選擇的也是區位地段， 寫字樓的價值判斷并 不完全取決于寫字樓產品本身， 實際上來說， 寫字樓物業的區位和地段很大程度上決定了其 價值。 所以，作為甲級寫字樓的判斷標準，應該是位置十分優越，一般居于城市商務中心或商業聚集區， 交通十分便利， 四通八達的交通、 濃厚的商務氣氛一定是其寫字樓價值

25、的重要 支撐。3.2 規模評價寫字樓的品質不能孤立的考慮項目本身， 它與周邊環境是一個分不開的整體， 所以這里 所說的規模， 不僅是指建筑體積本身比較大， 而且更強調其規模的伸展力及拓展性； 因為寫 字樓客戶企業， 比較看重知名企業的群聚效應， 這是形成商務氣氛的基本條件， 寫字樓 作為企業聚集辦公的載體， 項目本身的規模決定企業的聚集程度， 重要的是項目與周邊的其 他建筑群共同組成區域商務環境， 即項目周邊必須要有強大的綜合配套， 形成一個集寫字樓、 公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個寫字樓如果 沒有相當大的建筑體量和規模化的配套設施，是難以稱得上是甲級寫

26、字樓。3.3 硬件設施 寫字樓硬件方面分以下幾個方面，主要是體現科技與創新。 建筑類型：框架或鋼結構，抗震在 8 級地震以上； 辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間； 標準層高：室內凈高 2.6m 以上； 標準承重：樓板承重在 2.5KN/m2 以上； 供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調系統： 國際知名品牌中央空調系統， 用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系 統充具有分區域控制能力，新風量在30立方米 / 人/ 小時以上。電 梯：國際知名品牌， 每部電梯服務面積小于 3900 平方米 / 噸?臺,候梯時間不超過 30 秒鐘。 停 車 位：每 609

27、0平方米出租面積提供 1個機動車位，并實現智能化高效管理。供水系統： 24 冷熱水供應，并有中水處理系統；智能化系統 ：達到 5A 級標準；辦公（ OA）：預留 OA電力負荷 50VA/m2 以上，辦公室 OA布線采用網絡地板或地面線槽； 通信（ CA）：計算機網絡通信系統到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通 信條件；千兆入戶，百兆到桌。樓宇（ BA）：主要的機電設計由計算機管理，并監控其運行狀況，實現管路的自動控制； 消防（ FA）：防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置； 保安（ SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監控計算機，自動巡更；3.4 裝飾裝

28、修外 立 面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。大 堂：有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或 高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料電 梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石或木門套；走 廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；衛 生 間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、電 動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地 面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦 公 間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地

29、 毯地面；生態空間：一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態空間布局 ，以增添寫字樓內部景觀。3.5 商業配套甲級寫字樓應該有齊全的商務配套、 生活設施， 如職工餐廳 , 同時配置適當規模的高檔餐廳 還有能夠提供多項服務的商務中心 , 多功能廳 / 會議室、郵局、 銀行、 票務中心、小型商場、 快遞服務等；總之，一個稱得上甲級寫字樓的物業， 其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入住企業日 常辦公和生活的基本需求。3.6 軟件服務寫字樓軟性服務體現在兩個方面， 一方面是高效全面的物業管理， 另一方面體現在對入住企 業的專業化商務服務上， 也是常規物業管理之外的增值服務部分。 比如，將洗衣、 送餐等酒 店式服務，電話 / 衛星會議、商務活動策劃、會議 /會展服務、貴賓接送服務等。又如，一些 新型寫字樓不僅能夠實現全天候空調供應， 節假日無休， 而且還在送餐、 夜餐甚至代辦員工 月票等方面提供細微周到的服務。總之， 評價一個寫字樓物業是不是能夠達