1、房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權(quán)屬確實(shí)定房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權(quán)屬確實(shí)定 房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權(quán)屬確實(shí)定 房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權(quán)屬確實(shí)定 一、房屋的判斷標(biāo)準(zhǔn)與房屋所有權(quán)看來，建筑物是否具有獨(dú)立性，成為關(guān)鍵之點(diǎn)。那么，建筑物獨(dú)立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么？這固然應(yīng)以交易觀念為準(zhǔn)，而實(shí)務(wù)上對(duì)此那么另以是否具有“獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)上目的、“獨(dú)立為交易及使用之客體、“構(gòu)造上及使用上之獨(dú)立性等等作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；而對(duì)于頂樓增建部分，實(shí)務(wù)上那么特別是以有無“獨(dú)立之出入門戶作為詳細(xì)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。4五樓公寓的頂樓增建建物，有客廳、餐廳、臥室和廚廁，系由該棟公寓公共樓梯獨(dú)立出入及經(jīng)濟(jì)效用，即為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，并非該

2、五樓建物的從物或附屬建物。5由于海峽兩岸的民法都采取土地和房屋各自為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)計(jì)，對(duì)于房屋構(gòu)成的判斷標(biāo)準(zhǔn)可以堅(jiān)持一樣的立場(chǎng)，截至今日，尚未發(fā)現(xiàn)反對(duì)上述標(biāo)準(zhǔn)的理由。一個(gè)承租人不具有上述條件，沒有建筑房屋的資格，其建筑物屬于違法建筑，不能獲得房屋所有權(quán)。二、房屋的增建部分與房屋所有權(quán)房屋的增建部分，是屬于原房屋的組成部分，還是其從物，抑或獨(dú)立于原房屋的另一個(gè)物？至于房屋的增建部分終究是屬于房屋的組成部分，還是獨(dú)立于房屋的另外一個(gè)物，在中國(guó)臺(tái)灣民法上，有一個(gè)逐漸明確的過程。中國(guó)臺(tái)灣“最高法院1999年度臺(tái)上字第485號(hào)判決認(rèn)為：“所有人于原有建筑物之外另行增建者，如增建部分與原有建筑物無任何可

3、資區(qū)別之標(biāo)示存在，而與之作為一體使用者，因不具構(gòu)造上及使用上之獨(dú)立性，自不得獨(dú)立為物權(quán)之客體，原有建筑物所有權(quán)范圍因此擴(kuò)張，以原有建筑物為擔(dān)保之抵押權(quán)范圍亦因此擴(kuò)張。倘增建部分于構(gòu)造上及使用上已具獨(dú)立性，即為獨(dú)立之建筑物。茍其常助原有建筑物之效用，而交易上無特別習(xí)慣者，即屬從物，而為抵押權(quán)之效力所及。假設(shè)增建部分已具構(gòu)造上之獨(dú)立性，但未具使用上之獨(dú)立性而常助原有建筑物之效用者，那么為附屬物。其使用上既與原有建筑物成為一體，其所有權(quán)應(yīng)歸于消滅；被附屬之原有建筑物所有權(quán)范圍因此擴(kuò)張，抵押權(quán)之范圍亦同。9看來判斷增建部分是否具有使用上的獨(dú)立性，成為一個(gè)重要問題。何謂使用上獨(dú)立性？中國(guó)臺(tái)灣“最高法院在

4、2003年度臺(tái)上字第998號(hào)判決中給予了較為詳細(xì)的說明：“按所謂建筑物增建部分之附屬物，系指于原獨(dú)立之建筑物所增建之建筑，已具有構(gòu)造上之獨(dú)立性，但在使用功能上，與原建筑物系作一體利用，欠缺使用上之獨(dú)立性，為不具獨(dú)立性之建筑，而附屬于獨(dú)立之原建筑物而言。增建之附屬物，因不符建筑物獨(dú)立性之要求，不得為物權(quán)之客體；增建之建筑物，如已具構(gòu)造上之獨(dú)立性，及使用上之獨(dú)立性，那么屬獨(dú)立之建筑物，自得為物權(quán)之客體。又所謂具有使用上之獨(dú)立性，系指該部分建筑物，與一般建筑物一樣，可作為一建筑物單獨(dú)使用，有獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨(dú)立性，須斟酌其對(duì)外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向

5、來之利用狀況，暨增建部分之利用機(jī)能與原有建筑物之依存程度等情形定之。本件原判決理由，一方面認(rèn)系爭(zhēng)增建七、八樓部分，有構(gòu)造上之獨(dú)立性，但欠缺使用上之獨(dú)立性，應(yīng)系原建筑物之附屬物，非為獨(dú)立之權(quán)利客體；一方面又認(rèn)為該增建七、八樓部分，不具構(gòu)造上及使用上之獨(dú)立性，無礙其為附屬建物之認(rèn)定云云，理由前后顯有矛盾。次查增建之七、八樓部分，依前開執(zhí)行事件拍賣不動(dòng)產(chǎn)附表記載，其面積多達(dá)一千四百六十點(diǎn)九九平方公尺，原審未全盤調(diào)查審酌該增建之七、八樓部分，對(duì)外通行是否有直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機(jī)能與原有建筑物之依存程度等各種情形，遂認(rèn)該增建部分不具有使用上之獨(dú)立性，進(jìn)而為不利于

6、上訴人之判決，亦嫌速斷。10總結(jié)上述判決所持的觀點(diǎn)，林更盛先生得出了如下結(jié)論：假設(shè)可認(rèn)為其雖具構(gòu)造上的獨(dú)立性，但欠缺使用上的獨(dú)立性者，那么該增建部分為“附屬建物，為原建物之一部分成分；假設(shè)該增建物與一般建物一樣，可單獨(dú)地作為建筑物使用，有獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)效用，應(yīng)認(rèn)具構(gòu)造上與使用上的獨(dú)立性，為獨(dú)立之物。11從其使用的術(shù)語與是否獨(dú)立之物的關(guān)聯(lián)上表述，就是附屬建筑物不是獨(dú)立于房屋之物，而是房屋的組成部分，為房屋所有權(quán)的客體。而所謂附屬建物，簡(jiǎn)稱為附屬建物，系指依附于原建物以助其效用而未具獨(dú)立性之次要建筑而言。12增建的建筑物，是指具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性的建筑物，它系獨(dú)立于原房屋

7、的另外一個(gè)物，不是原房屋所有權(quán)的客體，而是另外一個(gè)房屋所有權(quán)的客體。截至今日，尚未發(fā)現(xiàn)這種觀點(diǎn)的不合理之處，故將來的?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?可以汲取。三、停車位與房屋所有權(quán)南京某住宅小區(qū)共有59個(gè)地下停車位，開發(fā)商以致少8萬元的單價(jià)賣掉了37個(gè)，其余的被物業(yè)公司以每月250元的租金出租。為此，業(yè)主委員會(huì)代表廣闊業(yè)主，屢次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，有的無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，無權(quán)出售。開發(fā)商那么強(qiáng)調(diào)，其出售房屋時(shí)，沒有把地下車庫面積列為公攤面積，也就沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主，而車庫又是本公司投資近300萬元建成的，當(dāng)然擁有車

8、庫的“產(chǎn)權(quán)，出售車庫并沒有錯(cuò)。于是，引發(fā)訴訟。13這涉及到停車位與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系，如何解決，需要類型化的分析。確定停車位的法律地位，取決于諸多因素。假設(shè)在國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)對(duì)于停車位的法律地位有明確要求，如在什么方位保存數(shù)個(gè)停車位給特定的部門或團(tuán)體等組織，那么，這些停車位便不屬于房屋的成分，而是獨(dú)立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的另一所有權(quán)的客體。假設(shè)地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定特定的停車位歸特定的部門或團(tuán)體等組織，那么，這些停車位亦不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。假設(shè)開發(fā)商在商品房銷售方案和合同中將停車位作為獨(dú)立于國(guó)有土地使用權(quán)的客體、獨(dú)立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，另行銷售，那么，這些停車位是獨(dú)立的所有權(quán)

9、客體。在中國(guó)臺(tái)灣，停車位也可以作為獨(dú)立的所有權(quán)客體，而非建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，自行增設(shè)的停車位、獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位即為二例。所謂自行增設(shè)的停車位，是指法定停車位以外由建商自行增設(shè)的停車位。其具獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及權(quán)狀，且得為單獨(dú)移轉(zhuǎn)。惟如違犯設(shè)計(jì)圖及相關(guān)規(guī)定施工等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，那么有違誠信原那么。14所謂獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位，是指依法律標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定增設(shè)的停車位。其具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、權(quán)狀及可單獨(dú)移轉(zhuǎn)。其在使用權(quán)益上，負(fù)有供“公眾使用的義務(wù)。15停車位所有權(quán)的變動(dòng)要件，一樣于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即，停車位的所有權(quán)獲得，原那么上須經(jīng)登記，始生效力。16停車位可以成為獨(dú)立所有權(quán)客體的原因和根據(jù)在于，首先是在技術(shù)上可以將停車位

10、與其他物區(qū)別開來，運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式作為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。其次，地下停車位不是絕對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒有地下車庫并不影響房屋具備根本的使用功能，有的業(yè)主需要，而有的業(yè)主卻不需要地下車位。另外，一個(gè)業(yè)主對(duì)特定車位擁有所有權(quán)，并不會(huì)影響其他業(yè)主停車，因?yàn)槠渌麡I(yè)主可以把車停到其他車位上去。還有，停車位作為獨(dú)立的所有權(quán)客體，使用者或一次購置或分期支付租金，不使用者不需為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理本錢很低的做法。17在開發(fā)商分?jǐn)備N售商品房的情況下，即開發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)停車位的情況下，將地下車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑物面

11、積分擔(dān)地下停車位的購置費(fèi)用。 18于此場(chǎng)合，開發(fā)商已經(jīng)將停車位作為商品房的組成部分，換言之，把停車位的面積分?jǐn)側(cè)肷唐贩康拿娣e之中的情況下，停車位便不是獨(dú)立的所有權(quán)客體，而是建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的組成部分，屬于其中的共用部分。這種類型在中國(guó)臺(tái)灣比較常見。例如，中國(guó)臺(tái)灣“最高法院2000年度臺(tái)上字第 2119號(hào)民事判決認(rèn)為，地下室停車位屬于公寓大廈的共同使用部分，僅系建商將之列為約定專用部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區(qū)分所有權(quán)人專有使用，本質(zhì)上仍然是共同使用部分，不因約定而改變。又區(qū)分所有建物的共同使用部分，性質(zhì)上屬共有，且附屬于區(qū)分所有建物，共有人將各相關(guān)區(qū)分所有專用部分的建物移轉(zhuǎn)時(shí)，依

12、土地登記規(guī)那么第80條規(guī)定，其共同使用部分的所有權(quán)，亦隨之移轉(zhuǎn)予同一人。19區(qū)分所有建物地下層依法附建的防空避難設(shè)備或停車空間應(yīng)為共同使用部分。區(qū)分所有建物的共用部分，應(yīng)另編建號(hào)，單獨(dú)登記；區(qū)分所有建物共用部分的登記僅建立標(biāo)示部，及加附區(qū)分所有建物共用部分附表，其建號(hào)、總面積及權(quán)利范圍，應(yīng)于各區(qū)分所有建物的所有權(quán)狀中記明之，不另發(fā)給所有權(quán)狀。20在停車位沒有公攤?cè)肷唐贩康拿娣e之內(nèi)，也未成為獨(dú)立的所有權(quán)的客體的情況下，停車位應(yīng)當(dāng)屬于土地使用權(quán)客體的組成部分。注釋2 王澤鑒：?民法總那么?，三民書局，2000年9月增訂版，第227頁；林更盛：?物之獨(dú)立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)?，?臺(tái)灣外鄉(xiāng)法學(xué)雜志?第35期，2002年6月，第156頁。