1、市場運營部管理規劃市場運營部從企業有效經營與可持續發展的角度出發，結合當前物業管理市場多種變化的因素，從行業現狀、競爭現狀、營銷策略、目標市場等各層面進行了研究與分析，并對照公司自身的實際發展情況，初步擬定市場運營部下半年工作規劃。一、市場運營部功能定位根據公司發展的需要，結合物業行業市場發展，市場運營部不應是簡簡單單的市場拓展職能，更應肩負企業文化建設、品牌建設、收集行業信息的功能，更好的為公司整體的經營管理提出合理化的建議。（一）參與公司品牌建設（目前云南市場對蓮花物業的了解和認識不夠，管理的項目不清楚，以及服務的理念和品質標準不清楚）“品牌”是拓展物業市場的關鍵因素，是相輔相成的對比關系

2、。在未來的市場競爭中，走品牌之路是蓮花物業成功拓展市場的必須。品牌是企業經營、市場開拓的有效保證，在拓展物業市場時，要針對目標市場確定、建立一個獨特品牌形象并對品牌的整體形象進行設計、傳播等，從而在目標顧客心中占據一個獨特的有價值的地位。然后再結合和借助平面、電視、網絡、報紙、活動等制定一套長期的宣傳計劃，加強品牌的宣傳力度。品牌建設與品牌推廣，市場運營部參與品牌建設工作，把公司現有的、具有市場競爭力的先進理念、經驗、成功案例整合打包形成品牌，并通過多種形式進行推廣，從而推動市場外拓工作。（二）公司企業文化建設（蓮花物業的企業文化做的非常好，只是宣傳和推廣未達到效果，比如：員工食堂、住宿、員工

3、生日會、義工活動、社區活動等）從市場拓展角度講，公司的企業文化是“品牌”建設的延伸，市場運營部應發揮其職能，大力宣傳企業文化，提升公司外部競爭力，同時為市場拓展作好鋪墊工作，沒有強大企業文化，勢必無法再競爭日趨激烈的市場中立足。（三）公司拓展小組前期建設（拓展小組不只是負責項目的分析、項目測算、前期接管工作，還要承擔起早期顧問、公司顧問和項目顧問的職能）建立具有市場競爭力的品牌，延伸出強大的企業文化，市場運營部將其推向市場，在市場中占有一席之地。根據公司的具體情況、結合市場需要，有效的進行市場拓展。并負責外拓項目前期籌建、接管、定位、管理等工作，待項目進入正常運轉后交由公司項目服務中心管理，形

4、成整體經營管理鏈。（四）行業信息收集為公司經營管理提供合理化建議（信息來源：網絡、報紙、電視、行業、朋友、自己挖掘等方面）市場運營部不斷收集物業行業信息，掌握行業法律法規，在拓展市場的同時，對其他知名物業管理企業、高端項目進行分析，總結經驗，結合公司經營管理模式，提出合理的經營管理建議。結合以上內容，市場運營部最大化的發揮出其職能，應合理的分配部門工作比重：二、物業服務行業市場分析物業管理企業中有較強的市場競爭力，有品牌效應的物業管理企業，使物業管理的賣方市場已經形成。但作為物業管理買方市場的房地產開發商等房屋產權所有者的運作卻存在著諸多問題，如開發商需要物業管理企業為項目提供專業化的管理與服

5、務，有規模的物業管理企業有助于銷售，開發商選擇物業管理企業的要求較為苛刻，無法正常按照相關程序操作。開發商選聘物業企業時因為決策者個人問題存在暗箱操作，以及對收益方面的不合理要求，對法律法規的理解程度、以及對物業管理企業的不合理要求等。（一）競爭現狀1、主要市場由品牌公司及區域性知名企業瓜分。2、一部分項目由房地產開發商直接委托（上級與下級的關系）。3、品牌開發商成立物業管理服務分支機構，為開發的項目提供物業產品。4、房地產開發商專項化的發展為物業管理企業增加了市場空間。5、物業市場不斷涌入新的物業管理企業。6、外資物業管理企業對高端物業市場占有率較高。7、綜合實力強的物業管理企業，市場占有率

6、較大。8、部分物業管理企業只承接特定類型的物業項目。9、二級物業市場競爭的加劇（一些企業為了拿下項目，不顧企業的利潤，把價壓到最低，最終因為人工成本等問題服務做不上去，從而影響和擾亂了整個物業市場）。（二）競爭環境（目前民營企業開發項目較少，反之國企開發商開發項目較多，拓展的方向可將部分精力轉移到國企開發商，談合作或是創立新公司等方式，比如：軌投、交投、能投、公租房、經濟適用房等）1、房地產開發商開始重視物業管理的作用，以實現產品的高附加值，作為房地產生產鏈上的重要一環，將會有越來越多的開發商成立自己控制的物業管理企業。2、房地產代理公司的業務范圍已涉及物業管理行業，特別是物業的前期介入和顧問

7、管理。地產代理商普遍采取了這種綜合化的模式，向物業管理顧問一體化的經營模式發展。（三）市場定位根據物業公司長期發展目標，打造專業的物業管理團隊。蓮花物業昆明分公司市場應定位于以昆明為中心，大力發展周邊地洲、縣開發區市場。承接高端住宅、別墅、高檔寫字樓、學校、政府機關等業態項目。三、工作開展計劃、產品制定、推廣計劃、市場拓展“空談誤國”，如何才能做到不空談，那就要有效的發揮市場運營部的職能，把工作落到實處。（一）企業文化建設、品牌推廣1、塑造品牌形象品牌是一種無形資產，優秀品牌是市場競爭的利器。市場運營部在2016年將利用多種品牌塑造形式，以專業的推廣與宣傳手段，使公司知名品牌的形象得到更加廣泛

8、的認知。2、強化品牌特色要想在發展中求生存，需要不斷總結企業管理服務缺陷，不斷完善企業管理服務機制，創立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和特色。（二）產品定位根據市場需求，開發多種產品既服務模式。產品主要定位：物業管理服務全權委托、物業管理酬金形式、物業管理服務顧問形式、控股形式等。（1）物業管理服務全權委托 我們將通過對物業的精心管理與細心呵護，使物業使用功能得到延長，使之持續保值、增值，使客戶及開發商的長期利益得到最大保障。制訂符合項目實際情況的特色管理服務方案，為客戶提供便捷、主動、專業、熱忱的服務，使客戶對我們的管理與服務有較高的認同感。1、物業管理服務整體策劃；2、

9、前期物業管理服務介入；3、物業項目交管與驗收；4、客戶事務管理與服務；5、制度及檔案的建立和管理；6、環境、保潔管理服務；7、綠化養護管理服務；8、公共設施設備維修養護管理；9、房屋及公用設施維護養護；10、智能化系統運行維護管理；11、電梯、樓宇設備運行維護管理；12、安全、消防及車輛管理；13、社區文化活動組織；14、建立特約服務項目；15、會所運營管理服務；16、商業運營管理服務；17、會議與餐飲管理服務。（2）物業管理酬金形式提供和全權委托一樣的服務，但只向開發商/產權人收取傭金。傭金的構成：人員工資+物業企業利潤+物業企業稅費。其他均由開發商經營支付，物業企業不承擔任何包括但不限于：

10、能源費用、經營費用、設備維護費用等費用。（3）物業管理服務顧問形式我們將委派一到兩名專業物業職業經理駐現場，全權處理該項目的物業管理，項目籌建等工作。顧問服務提供以下具體服務：1、物業前期介入顧問服務 我們將從物業使用人、物業維護人的角度，協助開發商不斷優化項目規劃設計方案，充分發揮物業使用功能，消除工程質量隱患，降低物業工程質量的投訴。配合開發商銷售策略中服務氛圍的營造，讓潛在客戶提前體驗優質的服務品質，使我們的客戶產生溫馨的歸屬感。物業銷售階段的配合；物業項目整體運營的策劃與包裝；物業項目質量/環境國際管理體系的建立；物業管理服務人員招聘和培訓； 物業管理成本預算及服務費標準測算； 物業規

11、劃設計方案討論；物業設備選型與招標； 物業設備安裝與技術支持；物業節能降耗方案；物業竣工驗收協助。 2、物業服務企業咨詢顧問 我們將協助完善企業組織建設、制度建設、團隊建設等，對各個工作環節進行專業支持與指導。通過對企業各層級人員管理技能、專業技能的培訓，打造出專業、高效的服務團隊。協助企業認證國際質量/環境管理體系，提供創優指導，讓客戶快速鍛造成優質的物業服務企業，使企業與員工獲得成就感。服務對象：房地產開發商/物業服務公司；物業管理公司組建的指導；物業管理服務整體規劃設計；物業管理服務業務咨詢與指導；物業管理前期介入工作指導；財務預算及監控管理；物業接管驗收指導；制定物業管理規章制度和操作

12、規范；指導建立健全物業管理檔案資料；指導日常物業管理服務。（4）物業管理控股、合作形式 目前昆明市場上以控股、合作的形式操盤物業管理的現象逐步成長，也是行業內的一個探索和創新。1、云南市場上開發商較多為國企開發商，由于企業性質和目前市場的吹捧，使較多的開發商形成了一種“物業非常賺錢”的心里，對于自己開發項目的物業要進行控股，如開發商占51%，物業公司占49%。2、開發商選擇了自己成立物業服務企業，但是由于自身無管理經驗，所以會選擇一個知名企業一起合作，一起管理項目，形式有成立新公司，雙方各派相關人員組建公司團隊；還有開發商要求知名物業企業派出一支優秀團隊融入項目的形式。（三）市場拓展（品質是前

13、提）（1）注重業務開展企業利潤的最大化無疑是不斷的拓展新項目，增加管理面積，只有這樣企業才能夠可持續發展。在市場拓展過程中，市場運營部與公司各部門及各區服務中心的銜接與聯系，須得到有力的支持與協助。團結互助，改變觀念，在客戶面前展示出良好的團隊形象。只有這樣，才能保障新項目的順利成交，共同為企業創造更大的價值。（2）強化項目管理全面塑造精品項目，明確項目管理的要點，如人員素質與管理、檔案文件的管理、設備機房的管理、服務產品的控制等方面。以“項目營銷”的方式，在市場拓展過程中顯得更為直接和有效，給客戶留下深刻印象，為市場拓展搭建成功的平臺。（四）營銷組成1、確定目標市場通過各種渠道收集新項目信息

14、，建立客戶檔案，對潛在客戶加大公關力度。以“昆明為基礎，昆明周邊及地洲縣為方向”的市場拓展策略，主攻二、三、四線市場，力爭在2016年下半年在云南市場拓展成功新項目。2、樹立營銷觀念2016年市場意向合作項目繼續跟蹤聯絡，穩固已建立的人脈關系。強化市場營銷觀念，要經常性的外出調研與走訪，與同行進行業務交流，以積累市場營銷經驗。3、建立信息渠道利用各種資源建立信息渠道的關系網，通過網絡及與政府部門、開發商、銷售代理、業主、朋友等渠道的建立，以獲取新項目的開發信息。（五）拓展方式1、網絡關鍵詞的優化通過公司現有網站資源，在2016年繼續整合公司優勢點，完善網頁內容，不斷擴大網絡搜索引擎“關鍵詞”優化質量，讓更多的開發企業和客戶找到我們，通過網站第一視覺感官的了解我們。2、實地項目走訪增加實地走訪量，掌握新項目動向。制定各區域走訪計劃，對云南經濟開發區內的寫字樓、商業項目、公建項目等實地考察，在其它區域確定走訪重點，提高市場拓展機會。3、建立上游渠道根據發展商開發建設的流程，與建筑設計單位、營銷策劃企業、政府主管房地產開發審批的部門、均屬開發企業早期對接的各類組織建立良好的渠道關系，以獲取最新信息。4、參與招標項目多方收集新項目招標信息，積極參與市場競爭性項目的投標，并招標代理公司建立合作關系，以擴大參與投標項目的時