1、不同類型房地產估價總結居住特點1、 單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大；2、 具有較強的相似性、可比性；3、 不同類型住房價格內涵差異明顯。價格影響因素宏觀因素：城市經濟發展水平、城市規劃、產業政策與導向、住宅市場供求狀況等；微觀因素：1）區位狀況：位置（方位、距離、朝向、樓層）；交通條件；生活服務設施；教育配套設施；環境質量。2）實物狀況：建筑結構、類型和等級；設施與設備；建筑質量；裝飾裝修；估價方法市場法：轉讓價格、抵押價格、征收補償價格的評估；商品房預售價格定位成本法：抵押價值評估、征收估價、在建工程的估價收益法：出租型公寓技術路線商品房：1） 單套商品房：直接通過對交易實例的修正測

2、算出待估對象的價格。2） 整幢或數幢商品房：通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用市場法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。房改房、經濟適用房：要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題1） 利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權出讓金或土地收益；2） 利用成本法估價時，應評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。商業（零售、批發）【百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店；專業店、專賣店、購物中心、家

3、居中心、倉儲商店】特點1、 收益性；2、 經營內容多，業態多樣：不同經營內容（不同用途）一般會有不同的收益水平；3、 出租、轉租經營多，產權分散復雜：調查清楚產權狀況（分清估價價值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估）；4、 裝修高檔且復雜（充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響）；5、 垂直空間價值衰減性明顯價格影響因素1、 區位狀況：1）地段繁華程度；2）交通條件；3）臨街狀況；4）樓層：底層高于其他樓層（又取決于電梯情況：如果沒有電梯，首層與二層價格相差較大，二層與其他層價格差距大大縮小；如果有自動扶梯，首層與其他層價格差距大大縮?。?、 實物

4、狀況：1）建筑品質（建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等）及內部格局；2）凈高；3）面積；4）裝飾裝修；5）無形價值（在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應對附屬于有形商業房地產的無形價值進行考慮）。估價方法主流方法：收益法、市場法；輔助方法：成本法，一般不宜作為主要方法。1） 收益法：以預期收益原理為基礎，測算商業房地產的凈收益、收益年限和收益率，要根據不同商業業態、類型區別對待；2） 市場法：轉售轉租（多可比實例）；用收益法評估商業房地產的客觀租金時，也可用市場法進行租金的估算；3） 成本法（輔助方法)：抵押估價；對將要轉變用途的房地

5、產進行估價技術路線1、出租型商業房地產（臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業市場、社區商鋪）：收益法、市場法1）收益法估價的關鍵是求取租金收益，應了解待估對象是否存在合約的限制。在租期內（毀約除外）應根據租賃合同計算凈收益；租期結束后，應根據市場客觀租金水平、經營費用、稅金等利用市場法求取待估商業房地產的凈收益，并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。2）市場法估價主要應用在兩方面：直接求取商業房地產價格；求取商業房地產租金，再利用收益法測算商業房地產價格。交易實例的選擇和修正系數的確定是市場法評估出租型商業房地產的重要環節。（在交易實例的選擇時還應關注商業房地產的交易形式、價格（或租金）內涵

6、。如采取售后回租的銷售形式，銷售價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進行修正；又如商業物業的租金，是否包含管理費、水電費，租賃價格中稅費的負擔，房屋的修繕責任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責任等都對租賃價格產生影響）。2、運營型商業房地產（百貨店、超級市場、大型商場）：收益法由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業收入測算凈收益，即凈收益主營業務收入主營業務成本和稅金管理費用財務費用銷售費用商業利潤。但在實

7、際操作中，如何剝離商業經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業房地產的凈收益。3、整幢商業房地產：收益法、市場法對整幢商業房地產估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業業態、經營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法。4、整層商業房地產估價：市場法、收益法利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業房地產的價格（難點 ）：通過

8、細致的市場調查，確定某個具體的鋪位價格與整層商業房地產均價間存在的比例關系，進而修正到整層商業房地產的價格5、同層商業房地產不同鋪面：對于同層商業房地產多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎上進行修正而得出估價結果。但是這種技術處理方式要求對同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。6、空置、爛尾商業房地產在評估這類商業房地產時，結合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產評估的難點之一。（見例題）商務辦公特點1所處區位好，規模大2多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善3出租經營為主，多由專業物業管理

9、企業管理價格影響因素1、 區位狀況：集聚程度、交通條件（含停車位）、周邊環境、樓層2、實物狀況：外觀形象、內部裝修、設備、設施、智能化程度、物業管理水平、租戶類型估價方法收益法、市場法、成本法1） 收益法：主要工作是測算商務辦公房地產的凈收益和收益率，凈收益的測算與出租型商業房地產類似、收益率的確定應區分不同類型、檔次的商務房地產（甲級高于乙級、丙級）；2） 市場法：轉售轉租（多可比實例）；也可用市場法進行租金的估算；3） 成本法：抵押估價；在建工程估價技術路線1、租金的求?。簯⒁?）租約問題：應詳細了解是否存在合法租約的限制，并區分租約期內和租約期結束兩種情況（同商業）。2）租金構成內涵：

10、租金中包含物業管理費；租金中包含物業管理費、水電費；租金中不包含物業管理費、水電費；計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積；計租面積按套內建筑面積計，不含分攤建筑面積。最好選擇具有同一租金構成內涵的實例，否則應該進行適當的修正。3）租金的支付方式：租金支付方式的不同，體現出資金時間價值的差異，必然導致租賃價格的差異。商務房地產租金的支付方式一般主要有：按月分期支付；按季度分期支付；按年支付；按租約期限一次性支付。通常情況下是以按月分期支付為主。4）地下車庫租金：一部分是向業主提供的包月出租的車位：租金水平固定，按月收取，較易測算；另一部分是向訪客提供的臨時租車位：這部分車位占總車位數的比例會因商

11、務房地產的辦公規模、租戶類型的不同而不同，測算比較復雜：首先應了解不同時段的租金水平；第二了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉次數；第三了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉次數；最后分別測算工作日與非工作日的租金收入。2、整幢商務辦公房地產1）單純型：只有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要可以采用市場法、收益法。由于單純型商務房地產只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此可以先評估出某一層的價格，再確定層差修正系數，計算出所有樓層的價格。2）商住型：既有辦公功能又有居住功能，首先應區分不同

12、的功能區及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法、收益法，居住用房主要采用市場法。此外還應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應選擇同為商住型的商務辦公房地產，如果選擇其他類型的商務辦公房地產交易實例，應考慮進行適當的修正。3）綜合型：以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳、娛樂廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。由于綜合型商務房地產的建筑體量大、功能多樣性的特點，因此對其估價就比較復雜，首先要區分不同的功能區，了解和確定各功能區的面積大小、經營方式、收益能力；根據不同功能區的收益性特點、實例收集的難易程度而選

13、用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法；最后將各功能區的價格進行匯總得到整幢商務辦公房地產的價格。旅館房地產飯店、酒店、賓館；旅店、招待所特點與商業房地產類似外，此外：1轉讓少且一般為整體轉讓；2功能多樣（估價時應根據其具有的不同功能及其經營狀況、收益能力分別估價）；3一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大；（在經營期內將可能遇到宏觀經濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產的價格變動影響很大）4價值主要體現在接待客戶的類型及其能力（不同類型的旅館房地產其接待的客戶類型、層次不同，其體現的價值不同。對同類型旅館房地產而言，其價值主要體現在接待能力的

14、大小，因此旅館房地產的房間價格（或床位價格）、房間數（或是床位數）、入住率等指標，常?？梢宰鳛楣纼r的指標，即以床位數或房間數作為比較因素，根據同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數，即可得出旅館的總價）。價格影響因素區位狀況：交通條件、周圍環境實物狀況：設備設施和用具、經營管理、估價方法收益法、市場法等1）收益法（主要）：由于通用性、可分割轉讓性較差，市場整體轉讓成交的實例較少，一般選用收益法，主要的工作是測算旅館房地產的經營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據不同類型、檔次、功能而區別對待。2）市場法：主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。技術路線1、星級酒

15、店不同功能用房收益的測算：根據不同功能及其經營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經營方式主要有：1）客房：客房的經營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據客房數量求取。2）商場：一般采用出租經營，其收益的測算注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內根據所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。3）餐飲：經營的方式主要有出租經營、自主經營。出租經營餐廳的收益可以根據租約或市場法求取，自主經營餐廳的收益可根據市場調查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據座位數量求取。4）商務、會議：一般采取自主經營，經營方

16、式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進行測算。5）娛樂、健身：經營的方式主要有出租經營和自主經營，出租經營的收益可以根據租約或市場法求取，自主經營的收益可根據不同娛樂功能用房的數量、平均消費標準、平均開房率等求取。2、星級酒店凈收益的求?。河捎诰频甑慕洜I管理水平的高低、設施配套程度、酒店經營的信譽等諸多因素形成的無形價值，都將固著于酒店這一特定房地產上，隱含在酒店房地產的價值之中。因此如何測算酒店房地產的凈收益是酒店房地產估價的難點之一，這是因為酒店的整體貢獻能力和獲利來源涵蓋動產和不動產等諸多因素，且相互

17、交叉作用。此外估價對象范圍的不同界定也會影響凈收益的計算。因此對酒店房地產利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內涵，動產與不動產給酒店帶來的收益區別。1）當界定酒店為整體資產并考慮其持續經營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業利潤；2）當界定酒店僅為不動產部分為估價對象進行評估時，在凈收益計算中除考慮扣除商業利潤外，而應考慮扣除非不動產部分所帶來的收益。餐飲特點1、地段選擇的差異性：地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高；但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市；2、營業收入的差異性：影響餐飲房地產收入的因素很多，主要有地段、環境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，其中經營特點、菜

18、式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異，而這種收入的差異主要來自于房地產以外的因素，因此估價時要考慮將這部分收入進行剝離。價格影響因素估價方法技術路線與商業房地產、酒店基本類似。由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，因此利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。方法之一是通過商業利潤進行剝離，商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤。方法之

19、二是利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。工業特點1、涉及的行業多（首先應該了解相應企業生產的一些行業知識）；2、非標準廠房多，建筑工程造價相差大（應詳細了解估價對象建造標準，以便準確確定建筑工程造價）；3、要區分設備和建筑物的造價；4、受腐蝕的可能性大（要詳細了解估價對象是否會受到腐蝕性影響，根據影響程度大小確定房屋使用年限縮短程度）。價格影響因素區位狀況：交通條件、基礎設施、地理位置；實物狀況：用地面積與形狀、地質和水文條件、房地產用途（要考慮該房地產改作其他用途以及用于其他產品生產的可能性）。估價方法1、成本法（采用較多）：標準廠房較易確定統一的重置價格，從而可以制

20、定當地統一重置價格表，非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考預算價格計算，二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。2、市場法：一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例（特別是出租實例）通常較多，可以考慮采用市場法估價?！竟I房地產通常缺少同類房地產的交易實例，特別是非標準廠房，更不易在同一供需圈內找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件】；3、收益法：如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區分廠房和設備各自產生的收益。技術路線工業

21、房地產一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應注意所采用的基準地價應為當地政府近期公布的，對于有土地使用年期限制的，應考慮對地價進行年期修正。對建筑物的估價時，應根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當地建設定額管理站公布得最新工業建筑造價標準確定估價對象工程造價。停車庫特點（1）權屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：開發商擁有車庫單獨產權，可對車庫自由行使收益、處分權；地下車庫作為共有部位，

22、建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車庫是否存在經營性，同時也使得其價格表現形式多樣化。此外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。（2）計量單位比較特殊。對于地下停車庫物業，由于地下停車庫物業用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現相同建筑面積產生不同車位數的問題。（3）日常管理和服務相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動車相關的問題，屬于一種配套服務。這種配套服務涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫日常管理和服務水平在一定程度上

23、決定了停車庫的檔次。價格影響因素（1）價格往往和車位數掛鉤。與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價格往往會以“元/車位”的形式體現，因此，地下停車庫的價格和最初原始投入的緊密程度較低。（2）同一地區單位價格不會出現較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會像其他房地產那樣，呈現出比較鮮明的獨特性，同一地區地下停車庫單位價格比較一致。（3）價格受地上房地產租售狀況的影響。與地上房地產相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位，其價格的高低也受地上房地產的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車庫會出現租售勢頭良好的情況。估價方法和技術

24、路線一般而言，停車庫價格評估可以采用市場法、收益法和成本法。停車庫價格評估方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經營性房地產；其次，應該考察其周邊房地產中類似房地產的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。1、市場法：取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時評估對象應為可轉讓的。在具體的評估過程之中，應注意區域因素和個別因素修正時指標的選擇和修正幅度的把握。2、收益法：主要基于估價對象屬于經營性物業，有較為穩定收益，如寫字樓、酒店、商場的地下停車庫。在運用收益法的過程中，同樣應注意收益和費用的客觀性，也應該將評估對象進行分類，看其屬于出租型還是商業經營型。另外，報酬率的確定是個難點。3、成本法：在前兩種方法均不適用的前提下