1、房地產開發企業20個管理模塊目錄一、房地產開發核心流程目錄一、項目論證流程二、項目策劃流程三、設計管理流程四、工程管理流程五、銷售管理流程六、入住管理流程七、物業管理流程二、項目論證階段業務流程目錄二級流程項目論證業務總流程三級流程1、地塊比較的分析2、地價評估的方法3、可行性研究報告內容指引4、可行性研究規劃草案指標5、可行性研究規劃草案任務書6、可行性研究報告參考本三、項目報批報建管理流程目錄二級文件：項目報批報建管理程序三級文件:1、項目報批報建內容2、項目前期報批報建流程3、項目建設階段報批報建流程4、項目竣工報批報建流程5、五證及相關報建流程四、項目策劃業務流程目錄二級流程：項目策劃

2、業務總流程項目總體策劃任務分類參考三級流程：1、市場定位流程2、產品定位流程3 、成本控制總目標4 、項目經營計劃指導書五、設計管理業務流程目錄二級流程規劃設計業務總流程1、設計管理程序2、設計管理規定3、設計及裝飾類合同管理方法三級流程1、設計前期階段工作流程2、建筑實施方案階段工作流程3、施工圖階段工作流程4 、景觀設計工作流程5 、賣場設計工作流程六、房地產各類合同（參考本）目錄一、合同管理規范二、設計合同三、工程合同四、營銷合同七、成本管理流程目錄二級流程成本管理業務總流程房地產成本及預結算管理規定三級流程項目前期設計階段及開工前建設施工階段八、工程管理業務流程目錄二級文件工程管理業務

3、總流程工程管理工作指引三級文件1、工程管理指導書編寫指引2、工程合同、采購管理3 、現場施工管理4、工程驗收管理5 、內業管理九、ABC工程管理方法目錄一、A類工程質量問題管理和防治1、土建類2、水暖類3、電氣類二、B類工程質量問題管理1、土建類2、水暖類十、銷售管理業務流程目錄二級流程：銷售業務總流程三級流程：1、營銷方案編制流程2、銷售前期管理流程3、銷售進程管理流程4、銷售后續管理流程5、一站式銷售服務流程十一、入住管理業務流程目錄二級流程:入住管理總流程 三級流程：1、入住工作計劃編制流程2、入住辦理資料目錄3、現場辦理流程4、入住收取費用5、客戶驗房質量標準6、客戶投訴處理流程7、保

4、修期內的維修流程十二、物業管理業務流程目錄二級流程物業管理業務總流程三級流程：1、物業管理方案編制流程2、地產和物業相關關系3、物業管理前期介入流程4、物業接管驗收流程5 、物業裝修管理流程6 、安全管理監控程序7、服務項目的提供和管理程序8維修服務管理程序9、保潔管理程序十三、開發商的架構和職責目錄、 房地產公司的管理架構、 房地產公司各部門的架構和職責1、產品研發部2、工程管理部3、客戶服務中心4、財務管理部5、綜合管理部十四、計劃信息管理目錄、 計劃管理總流程計劃管理規范、 計劃分級管理規范1 、地產公司三年經營計劃2、地產公司年度計劃3、部門工作計劃編寫流程、 信息及保密制度十五、客戶

5、資源的管理和經營'、 客戶資源的管理、 客戶資源的經營十六、企業品牌建設和推廣提綱目錄、“企業形象設計和導入”工作方案第一階段：企業理念（Ml）系統設計：企業宗旨企業目標企業企訓企業價值觀第二階段：企業視覺形象（VI）設計:基本要素：企業標志設計企業標準字體企業標準色企業專用印刷字體設定企業基本要素組合規范企業標識符號系統使用系統：企業辦公系統用品設計企業公關用品設計企業員工服飾規范企業車體外觀設計企業辦公環境設計第三階段：企業企業行為系統（BI）設計:企業內部行為規范企業對外行為規范第四階段：企業品牌戰略構建：品牌調研、品牌診斷、品牌競爭力分析品牌戰略規劃品牌理念提煉品牌文化建設品牌

6、形象設計品牌內部推廣工作成果：1、提交企業品牌形象設計手冊。2、提交企業品牌形象戰略報告，包括：品牌分析、品牌戰略規劃、品 牌理念、品牌文化。3、制定品牌內部推廣方案。二、“企業品牌推廣”工作方案第一階段：企業品牌理念和品牌形象管理明晰并規范企業品牌內涵提煉并制定行為操作規范第二階段：品牌傳播和推廣設計標準宣傳品策劃編輯出版：企業內刊、企業人報策劃硬廣告策劃宣傳軟文策劃公共關系培訓培育潛在員工和顧客開展品牌合作經營品牌評估和調整工作成果：1、企業品牌形象管理方案2、企業品牌傳播和推廣方案三、萬科品牌調研報告十七、財務管理業務流程目錄一、經營計劃及財務分析1、目標經營計劃完成情況監控制度及工作流

7、程2、資金計劃管理制度及流程3、財務狀況分析制度及工作流程4、資金流量表5、經營計劃6、資金計劃季度分析（樣本）、按揭管理1、項目按揭信息管理規范2、按揭事務管理規范三、財務管理1、會計核算工作流程及規范2、費用控制預算3、費用報銷制度4、公司合同管理辦法5、發票管理制度6、出納崗位管理規范7、收款員工作流程及規范&合同款審批流程9、合同付款審批權限10、采購材料及設備管理制度規范11、保修金管理制度及規范12、會計檔案管理規范13、財務內部客戶服務規范14、處理和合作單位關系的原則十八、人力資源管理目錄-、公司人力資源政策二、招聘錄用1、招聘制度2、新員工入司工作流程3、員工轉正考核

8、工作流程三、人事管理1、考勤管理2、員工晉升3、員工內部調動工作流程4、勞動合同管理辦法5、離職管理6、人事檔案管理7、人事監察四、薪資福利1、薪資管理制度2、員工福利五、考核激勵1、績效管理2、獎勵制度3、違紀處分六、培訓發展1、員工培訓2、職業生涯發展十九、績效考核管理目錄1、績效考核制度2、平衡計分卡考核3、目標管理考核4、360度評議5、集團總部職能部門考核指標6、地產公司考核指標7、地產公司各部門考核指標8、地產公司現金流考核方案9、地產公司銷售考核指標二十、行政管理規范目錄一、行政管理規范1、辦公紀律管理規范2、辦公用品管理規范3、車輛管理規范4、檔案管理規范5、電話管理規范6、通

9、訊管理規范7、印章管理規范8商標管理9、辦公環境管理規范10、宿舍管理規范11、接待管理規范二、資產管理規范1、資產管理規范2、固定資產管理規范3、工作資源配置規范4、樣板間物品管理規范5、電腦管理規范&電腦配置指引7、電腦維護指引三、會議管理規范1、會議管理規范2、會議管理執行四、法務管理規范1、法務工作管理規范2、廉政建設規范課程附件一：1、房地產開發有限公司的運營模式現在房地產公司有兩種典型的開發模式：香港模式 /美國房地產開發模式 香港模式：拿地一一工程施工一一銷售一一物業一條龍滾動開發的模式，即做“全能開發商”。美國房地產開發模式：走的則是一條專業化道路，投資、開發、物業經營

10、等各 業務板塊相對獨立，高度的專業化細分，加上發達的不動產金融，是美國模式 的最大特點。長沙的房地產開發公司，走的是香港房地產開發模式的一種方向。 房地 產公司從本質上說，是一個整合營銷公司，首先房地產公司需要整合土地，整 合政府資源，整合資金以及整合過程中的各個合作伙伴，從設計到工程，從材 料到設備；然后房地產公司需要主抓的是營銷工作，最終目的是從銷售過程中 賺取應得的利潤，我從以下三個方面來詳細闡述房地產公司的運營模式一、公司運營架構：一個普通的房地產公司，最少需要以下幾個重要部門：1 財務部；財務部的重要性對任何公司都不言而喻， 而房地產公司的財務部尤 為重要，財務部最重要最主要的功能在

11、于融資渠道的建設和資金的預測和調配， 而非傳統意義的財務核算。2工程部；工程部對于以主要產品是土建房屋的公司而言，無疑也是一個重點 關注的對象，但是工程部關注的焦點不但在于質量，安全和進度，最主要要進 入房屋的舒適性和合理性，以及對各項新材料的運用。3營銷部；以我定義的整合營銷公司而言，營銷是一個最終實現利潤的部門， 而且對于房地產公司而言，營銷是第一位的，所有其他部門的活動都圍繞營銷 部門，必須以營銷部門為中心。4行政辦公室；作為房地產公司的內部建設，行政辦公室的功能也必不可少， 關鍵在于人力資源，辦公以及政府相關關系的處理，其中以政府關系的處理， 人力資源的建設更為重要。二、公司的運營流程

12、：1 整合土地資源：拿地。但是在公司整合政府資源，土地資源時，利用了大量 的中介力量，最終選擇合適的可開發用地。2 地塊定位：聘請專業的廣告策劃公司和銷售代理公司，對改地塊的性質進行 研究，通過調查，探討，廣泛的征求意見，最終確定最終開發決策。3設計：在土地定位完成后，從諸多的設計院中選擇合適的設計院，對前期定 位的土地進行設計，最終實現開發的意圖。4 報建：在設計圖紙完成后，需要取得政府的許可，這個時候也有專業的報建 公司或者報建員，按照政府的相關程序，取得政府的許可文件 （五證）o5工程建設：通過招標，選擇合適的施工單位，開始項目的建設階段，這個時 候，建設進度需要符合營銷的需要。6 營銷

13、管理：營銷是最重要的方面，這個時候有專業的廣告策劃推廣公司和專 業的營銷代理公司，作為開發商，必須強有力的推進營銷工作，并且及時做好 決策。7 物業服務：物業是最終體現顧客居家感受的一個重要環節，也可以說是體驗 經濟的一個表現形式，開發商通過聘請專業的物業公司來實現顧客滿意。三、公司的利潤來源模式：1 土地增值：作為一種不可再生的資源，土地是可以增值的。隨著城市的發展 和開發的完善，土地增值是房地產公司利潤來源之一。2 定位增值：正如一桶水在沙漠中的價值最大，土地的定位就是讓一個合適的 產品放在一個合適的位置，從而實現價值最大化。3. 設計增值：設計是智力的一種體現，正如一首歌的價值，一副畫的

14、價值一樣, 設計體現了人類智力的一鐘創造性的行為，理應增值。4建造增值：勞動創造價值，正如面包比面粉便宜，建造過程中，勞動工人付 出了汗水，創造了價值。5營銷增值：一個好的產品，配上一套好的宣傳，讓顧客的感知價值不一樣， 從而實現營銷增值。6服務增值：商品經濟到現在，已經開始轉向體驗經濟了，而在體驗經濟中， 服務創造的價值最為明顯，而且是最有必要的。四、優點缺點以及控制要點 1 房地產公司的運營模式中，優點是房地產公司自身不需要很多的員工， 只有 整合營銷能力，有決策能力的團隊，通過組合外部的資源，包括政府資源，設 計資源，建造資源，營銷資源等，實現價值的最大化。2.房地產公司的運營模式中，缺

15、點是運營周期長，而且外部的合作單位多，所 以在控制力上會非常重要，如果控制不好，則可能出現失控。3 .房地產公司的運營過程中的控制要點是： 主要抓住定位設計和營銷工程，則 項目的開發成功了一半。課程附件二：2、報建流程報建工作的流程是按政府各個職能部門的要求制定的，須一環扣一環，但有些環節可以相互錯開進行下去，有時也因時因事而定。長沙市國土局辦理國土證一、資料準備階段 A、土地評估7個工作日B、土地測繪7個工作日C、地形圖2個工作日D、道路上線5個工作日E、其他有關權證資料、受理階段：（轉讓）A、進窗3個工作日B、地產處10個工作日C、地籍處7個工作日D、有關領導批定10個工作日E、規劃局辦理用地許可證副本 3個工作日F、 辦理國土證7個工作日（招、拍、掛）A、有關領導批定B、登報20天C、電子屏公示10天D、交納保證金（不低于土地評估價的 20%）長沙市城鄉規劃管理局辦理用地許可證、規劃工程許可證、辦理用地許可證、辦理規劃工程許可證A、建設項目選址10個工作日B、定點及規劃要點審批15個工作日C、總圖、交警意見15個工作日D、用地規劃許可證的核發10個工作日A、規劃設計條件階段14個工作日B、方案審批階段15個工作日C、報建圖審查階段（a、消防b、人防c、交警等職能部門）26個工作日D、辦理建設工程規劃許可證階段 12個工作日長沙市消防支隊長沙市人防辦E、定位紅線圖報建圖、施工